А деньги где? Насколько реально снижение ипотечных ставок

У строительного рынка есть все предпосылки к тому, чтобы стать настоящими дайверами роста, отметил Путин на Госсовете в Кремле. Однако механизмы ипотечного кредитования и страхования жилья пока несовершенны. В 2012 году президент говорил похожие слова.

«Если мы сможем «додавить» инфляцию, то обеспечим снижение ставок по ипотечным кредитам где-то на 6,5% в ближайшие годы. Убежден, что эта задача вполне реальна», - произнес Владимир Путин в 2012 году на одном из заседаний ГД.

Возникает вопрос, почему же рынок ипотечного кредитования до сих пор находится не в самом пристойном виде, а ставки по кредитам, если речь идет не об ипотеке с господдержкой, заоблачно высоки?

Эксперты «Рамблер.Финансы» считают: ипотека в России может стать доступной и выгодной для потенциальных заемщиков. Но лишь в нескольких вполне предсказуемых случаях.

Первый вариант. Если государство даст на это денег.

Напомним, в последних днях февраля председатель правительства Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении программы ипотеки с господдержкой до 1 января 2017 года. У госпрограммы есть конкретный объем финансирования, а в постановлении размер государственных дотаций привязан к ключевой ставке. «Предоставление субсидии предусматривается на возмещение доходов до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2,5%», – разъясняется в документе.

Проще говоря, до определенного порога (снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 9,5%) банки могут снижать ставки ровно настолько, насколько увеличится государственное дотирование. Но этого не ожидается: «Без дополнительной нагрузки на бюджет», – внятно предупредил всех президент.

Второй вариант. С другой стороны, есть вероятность снижения ключевой ставки Центробанком. В частности, глава банка ВТБ Андрей Костин публично заявил, что ожидает ее снижения на 0,5-1% на ближайшем заседании ЦБ в июне. Костину вторит заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова: «Не исключаю, что Банк России снизит ключевую ставку».

В конце апреля Банк России в шестой раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 11%. Следующее заседание совета директоров ЦБ запланировано на 10 июня. Однако в текущей макроэкономической ситуации регулятор вряд ли способен снизить ключевую ставку более чем на 1%. Скорее всего, снижение составит не больше 0,5 п.п. А этого недостаточно, чтобы произвести нужное впечатление на избирателей.

Третий вариант. Еще одной причиной, по которой ипотека подешевеет, может стать распоряжение президента и силовое решение главы Сбербанка Германа Грефа снизить проценты по ипотеке в убыток своей кредитной организации. При том, что и без демпинговых ставок доля Сбербанка составляет около 55%, данное решение приведет к монополизации рынка. Но сейчас широко обсуждается идея приватизации Сбербанка, а значит – портить отчетность не с руки.

Четвертый вариант, когда ипотека становится «доступнее». Например, снизить ставку могут для «социально незащищенных» категорий населения. Зачастую подобные благотворительные действия широко освещаются в СМИ. На практике же уполномоченный кредитор может вводить ряд ограничений доступа таких клиентов к деньгам.

«Если стоимость финансовых ресурсов, в частности, величину ипотечной ставки для определенных проектов, снизят «искусственно», то, скорее всего, будет лимитирован и объем выделяемых на такие проекты денег, – подсказывает эксперт ipotekahouse.ru, экс-заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик.– Соответственно, будут введены ограничения доступа заемщиков к ним».

Механизмы отсева известны: многоступенчатая система проверки желающего взять ипотеку на формальное соответствие условиям программы, обширные перечни требуемых справок, «бесконечные» сроки принятия решений, очереди и так далее.

Пример из прошлого: программа «Ипотека для молодых учителей» АИЖК. Зачастую деньги до учителей так и не доходили – когда нужные суммы, наконец, поступали в местные бюджеты, сроки одобрения заявок уже истекали.

Пятый вариант. Наконец, выгодную и дешевую ипотеку может обеспечить застройщик.

Один из российских банков на днях разослал пресс-релиз, в котором говорится о новом предложении по ипотеке со ставкой 9% годовых при покупке квартир в двух жилых комплексах города Ярославля. Скорее всего, в этом случае идет речь о замаскированной скидке, поскольку открытое снижение цен на жилье у строителей не очень популярно. Обычно застройщик доплачивает только первые год-два, а далее ежемесячные проценты по ипотеке становятся такими же, как у всех, кто купил недвижимость. В релизе, кстати, так и говорится: «ставка 9% будет действовать в течение первого года выплаты кредита, затем заемщик выплачивает кредит по условиям программы (банка) «Ипотека с государственной поддержкой».

Решение на бумаге

На заседании Госсовета 17 мая был назван еще один, новый, способ сделать ипотеку дешевой.

Стало известно, что АИЖК может начать выпуск обеспеченных своей гарантией ипотечных облигаций. В теории новый формат позволит банкам максимально быстро привлекать дополнительное финансирование для выдачи кредитов по ипотеке, что удешевит себестоимость обслуживания займов. По мнению руководства АИЖК, данные шаги позволят снизить ипотечные ставки примерно на 1%. В сумме с ожидаемым эффектом от снижения ключевой ставки (0,5-1%) это уже будет куда более заметный результат – и более приятный для конечного клиента, то есть, того, кто хочет купить квартиру.

Впрочем, уточним, что с идеей выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) Агентство носится не первый год. И ранее выпускавшиеся ИЦБ рынок «не взрывали». Продажа зачастую происходила так: инвестору приходила настоятельная рекомендация сделать покупку. У биржевых аналитиков нет оснований надеяться, что к новому инструменту инвесторы отнесутся иначе.

«Крайне маловероятно, что ипотечные облигации будут доступны или интересны широкому кругу инвесторов, так как риски вложений в них весьма высоки, – рассуждает содиректор аналитического отдела «Инвесткафе» Григорий Бирг. – По сути, инвестор берет на себя целый ряд рисков, связанных в той или иной степени с платежеспособностью клиентов, чья ипотека будет запакована в финансовый продукт».

При этом, согласно последнему отчету Объединенного Кредитного Бюро, в первом квартале нынешнего года доля просроченных ипотечных кредитов продолжала расти и в конце марта составила уже 3,73%.

«Вряд ли эти бумаги будут широко востребованы, – соглашается руководитель аналитического отдела ФГ «ДОХОДЪ» Всеволод Лобов. – Потенциальными покупателями этих бумаг должны стать российские банки, только что через облигации высвободившие ипотечные деньги. Получается замкнутый круг. Его могли бы «разорвать» внешние инвесторы. Но их появление сегодня маловероятно».

Таким образом, рядовым гражданам не стоит рассчитывать, что в будущем они смогут сэкономить на ипотеке. В сухом остатке можно только ждать снижения ключевой ставки ЦБ.