АЛЕКСАНДР ОЛЬХОВСКИЙ: «У региональных девелоперов есть преимущества перед федералами»

Александр Ольховский умеет смотреть на российский девелопмент с двух сторон. Как президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», он знает, чем живет девелоперское сообщество. Как вице-президент ОАО «Банк ВТБ», он управляет рядом крупных девелоперских проектов федерального значения. С «ДК» г-н Ольховский поделился своим прогнозом о судьбе российского девелопмента в регионах и особенностях поиска денег в период кризиса ликвидности.

досье
Александр Ольховский
Образование:
в 1991 г. окончил факультет автоматики и микроэлектроники Винницкого политехнического института.
Карьера:
1991 г. — заместитель генерального директора брокерской компании «Ижора-1»;
1993-2003 гг. — руководящие должности в компаниях «Акко-Траст-Инвест», «Энергокапитал», УК «БФА», Промышленно-Строительном Банке;
2004 г. — председатель совета директоров «ПСБ-ИНВЕСТ-ГРУПП»;
2005 г. — первый заместитель президента — председателя правления ОАО «ВТБ-КАПИТАЛ»;
с 2006 г. — вице-президент ОАО «Банк ВТБ», президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов».

Где застряли миллиарды, выделенные Минфином на кредитование бизнеса?
Почему девелоперу нельзя соглашаться на короткие деньги?
Какой недострой надо покупать?

Российская строительная отрасль сегодня поставлена на грань выживания, считает Александр Ольховский. По его мнению, новая экономическая ситуация принесла несколько основных наиболее губительных для девелоперского бизнеса факторов.

Есть ли альтернатива длинным деньгам
Вероятно, одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость. Насколько сильно он изменился?

— Согласно статистике, пока некритически. Например, в сентябре в Москве объем свободных площадей в офисах класса А составлял 3%. Сейчас эта доля (в том числе предложения по субаренде) около 10%. Беспокоит темп увеличения пустующих площадей.

Если говорить об офисах, то основными факторами, влияющими на этот сегмент, будут снижение объемов производства ВВП, сокращение штата, борьба с издержками и уменьшение количества снимаемых площадей.

В сегменте торговой недвижимости последствия зависят от спроса населения на товары в торговых точках. Как отмечают аналитики, в октябре-декабре 2008 г. число посетителей в торговых центрах не сократилось. При этом операторы утверждали, что средний чек стал меньше и уменьшился оборот. В итоге торговые компании требуют снижения арендной платы.

Что касается сделок купли-продажи коммерческой недвижимости, это вопрос качества проектов и наличия инвестиционного ресурса. Количество покупателей сегодня резко сократилось. Почти все западные инвестиционные фонды закрыли лимиты на Россию.

В Москве практически каждая федеральная компания стремится открыть свой офис или представительство. У региональных городов этого преимущества нет. Там ситуация хуже, чем в Москве?

— Москва в сравнении с Санкт-Петербургом по объему рынка больше в десять раз. При этом в Санкт-Петербурге психологический настрой в бизнес-сообществе позитивнее, чем в Москве. Если в столице у многих девелоперов началась паника, то в Санкт-Петербурге проблемы всем понятны, но истерии нет.

В регионах — своя картина. Конечно, кредитование сегодня исчезает в первую очередь для региональных проектов. Но с другой стороны, там они меньше по масштабу, чем в столице. Это дает шанс местным девелоперам устоять. В Москве в последнее время появилось большое количество низкокачественных и крупномасштабных проектов, финансировавшихся за счет заемных средств при очень незначительном объеме собственного капитала. Кризис ударит в первую очередь по таким проектам.

Банки прекратили кредитование девелоперских компаний в регионах. Закончились деньги?

— Серьезной проблемы с краткосрочной ликвидностью нет. Но рынок недвижимости короткие деньги не потребляет. Девелопер может использовать их только для латания текущих дыр. Нормальная компания не должна брать краткосрочный кредит для нового проекта, в надежде что потом перекредитуется такими же короткими деньгами. Это высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.

Предоставляемые застройщикам деньги должны быть среднесрочными для тех, кто строит жилье, и долгосрочными для тех, кто занимается коммерческой недвижимостью. Таких денег на рынке мало. В августе в городах-миллионниках к строительству заявили 40 млн кв. м коммерческой недвижимости. Кроме того, планировали строить 80 млн кв. м жилья в год. Но вдруг выяснилось, что длинных денег больше нет и не будет. В результате приостановили немало проектов. Например, корпорация MIRAX GROUP из 12 млн кв. м заморозила 10 млн кв. м.

Доступность банковских кредитов невысокая. Для строительства коммерческой недвижимости они интересны только в том случае, если номинированы в рублях, а девелопер рассчитывает на резкую девальвацию национальной валюты. Ну а если прогноз не оправдается? Это достаточно серьезный риск.

И все-таки, если на рынке нет длинных кредитов, почему девелоперам не использовать короткие деньги?

— С точки зрения девелопера, долгосрочный — это ресурс, позволяющий построить объект и вернуть кредит за счет потоков, генерируемых построенным объектом. Два года продолжается стройка, как минимум пять лет требуется для того, чтобы обслужить долг и вернуть тело кредита. Среднесрочные деньги для девелопера — это кредиты на срок от трех до семи лет. Взяв такой заем, компания имеет возможность построить объект, заполнить его в течение полугода и продать некоему инвестфонду. Все остальные деньги для девелопера — короткие.

Банкиры говорят, что им не хватает среднесрочной и долгосрочной ликвидности. Как же так? Некоторое время назад Министерство финансов России объявило о готовности разместить на счетах 28 банков свыше 1,5 трлн руб. из федерального бюджета, из них 1,12 трлн руб. было обещано ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку, чтобы те помогали средним и малым кредитным учреждениям.

— Региональные банки помощью воспользоваться готовы. Однако проблема в том, что, финансируя эти кредитные организации, вышеперечисленные крупные банки принимают риски на себя. А вот насколько региональные банки адекватны таким заимствованиям — большой вопрос. Многие из них находятся в непростой финансовой ситуации.

Кризис сделает девелоперский бизнес адекватным

Говоря о кризисе, Александр Ольховский нередко использует глаголы в будущем времени. Он не сторонник термина «вторая волна кризиса», но считает, что «в 2009 г. экономическая ситуация в стране будет не менее сложной, чем в конце 2008-го». С рынка уйдут «первый раз девелоперы». Их долю смогут занять компании, которые будут действовать более грамотно.

Вы о кризисе говорите в будущем времени. Основные последствия кризиса для девелоперского рынка еще не наступили?

— Будет ли хуже? Будет, и во всех сегментах рынка. Вопрос в глубине, длительности кризиса и в том, насколько он несет в себе отрицательную составляющую для девелопмента. Перед кризисом ситуация в девелоперском бизнесе во всех регионах страны была неадекватной.

В чем именно проявлялась неадекватность?

— Например, в перегретых ценах на землю. Земля — это базовый ресурс для девелопера. Ее предлагали по такой стоимости, что доходность успешного проекта без учета роста рынка (цен) составляла 10-11%. Это невысокая плата за тот риск, который принимал на себя девелопер, приобретая землю, разрабатывая концепцию, согласовывая подключение к сетям и т. п. Конечно, девелоперская доходность должна была быть намного выше.

Неадекватность ситуации выражалась в том, что более 50% выводимых на рынок проектов были некачественными. Но рынок стремительно рос, поэтому непрофессиональные девелоперы и застройщики продавали свой продукт по сложившимся ценам. Когда кризис закончится, люди пересмотрят свою политику в области рисков.

Что произойдет на финансовом рынке?

— Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия 2009 г. Дальше все будет зависеть от США. Если они решат выйти из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то, с одной стороны, это повлечет за собой инфляционные процессы в Америке, а с другой — вопрос нехватки ликвидности будет решен. По­ступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России.

Какие качественные изменения в условиях кредитования региональных девелоперских компаний могут произойти в 2009 г.?

— Кредитуя девелопера коммерческой недвижимости, банки хотят быть уверены в том, что объект найдет свой спрос в полном объеме и по той цене, которая заложена в бизнес-плане. Эту цену спрогнозировать сейчас невозможно. Банкиры, безусловно, рассматривают худший сценарий. Пока не произойдет некая стабилизация, вопрос получения заимствований будет чрезвычайно тяжелым.

В области жилой недвижимости ситуация тоже очевидна. Федеральный бюджет готов решать социальные вопросы за счет приобретения жилья у застройщиков. Проекты жилой недвижимости, у которых будет согласованная позиция по выкупу, банки прокредитуют с громадным удовольствием, поскольку в этом случае понятен источник возврата.

Не получая финансирование намеченных проектов, девелоперские компании с рынка будут уходить. Как занять их долю наиболее оптимальным способом?

— Если у покупателя есть деньги, то он сможет диктовать свою цену на активы уходящих с рынка игроков. Но в период кризиса важно усилить собственные позиции, не только приобретая у разорившихся конкурентов участки, но и принимая в штат лучших специалистов этих компаний.

По каким критериям нужно выбирать те региональные стройки, которые стоит покупать?

— Прежде всего — по качеству земельного участка. Земля должна быть с хорошей локацией. С юридической точки зрения я бы анализировал права собственности и права долгосрочной аренды на землю. Недострои я бы не рассматривал как объект для приобретения.

Следующий актив — объекты завершенного строительства. Я уверен: они начнут появляться на рынке по разумным ценам, поскольку некоторые девелоперы должны будут восстановить свою ликвидность, чтобы выжить. Банки станут продавать заложенное имущество по невысокой цене. На этапе кризиса у этих объектов будет привлекательная цена, а после восстановления финансовых рынков и рынков капитала они могут показать достаточно уверенный рост.

Региональные девелоперские компании выдержат натиск москвичей

По мнению Александра Ольховского, масштабной экспансии иностранных девелоперских компаний не будет. Количество московских игроков, которые поспешат выйти в регионы, будет зависеть от перспектив на столичном рынке. В любом случае экспансия не станет причиной смерти регионального девелоперского бизнеса. Местные компании смогут стать подрядчиками для иногородних или же на равных конкурировать с ними.

Принято считать, что экономики развивающихся стран после кризиса будут восстанавливаться медленнее, чем экономики развитых стран. Воспользуются ли западные девелоперы ситуацией, чтобы войти на российские региональные рынки?

— Если рецессия не окажется глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 г., восстановление в России будет относительно быстрым. Безусловно, наши темпы будут отставать от темпов восстановления развитых стран. Чтобы воспользоваться ситуацией, необходимо войти на рынок очень быстро, а у иностранцев в этот момент будет возможность собрать плоды кризиса в своих, более понятных для них регионах мира.

А что с московскими девелоперами?

— Если кризис затянется, произойдет масса сделок по переуступке прав на земельные участки в Москве. Появятся колоссальные возможности и в Санкт-Петербурге, где рынки достаточно развиты. В таком случае инвесторы сосредоточатся прежде всего на этих рынках. Но есть предприятия, которые уже инвестировали в регионах. Если они сохранятся в послекризисный период, у них есть шанс усилить местные филиалы для сопровождения собственных проектов.

Что региональный девелопер может противопоставить московскому конкуренту?

— Я часто сталкиваюсь с подобного рода вопросом: а вот сейчас придут москвичи — и все А что все-то? На рынке недвижимости могут существовать крупные, средние и мелкие игроки. У каждого будут свои проекты и свои ниши — была бы компания профессиональной.

Тем, кто входит на региональный рынок, нужны партнеры. Боязнь, что «придет дядя и все захапает», — неверная. Многие девелоперы, заходя в регионы, уже понабивали себе шишек, создавая свои филиалы, пытаясь набрать в них людей. Региональные компании отказывались работать в связке с федеральными девелоперами. После кризиса ситуация будет другая. Все поймут, что разделение рисков — это хорошо. У региональных фирм, безусловно, есть ряд преимуществ: это понимание и знание местного рынка, особенностей регионального спроса.

Ваш прогноз: что будет с рынком девелопмента в среднесрочной перспективе?

— Государство должно помогать только социально значимым проектам. К сожалению, у девелоперов, занимающихся коммерческой недвижимостью, нет оснований рассчитывать на государственную поддержку. Поскольку государства не будет среди источников финансирования девелоперских проектов в области коммерческой недвижимости, мы должны дождаться улучшения на финансовых рынках. При самом удачном раскладе мы сможем увидеть этот позитив не раньше четвертого квартала 2009 г.

С жильем ситуация иная. Квартиры, особенно экономкласса, — это социальный аспект. Здесь государство должно участвовать. Вопрос в том, какой объем финансирования выделят, насколько правильно его израсходуют. Благодаря поддержке жилья экономкласса можно сохранить строительную отрасль в том минимальном объеме, который позволит считать, что она скорее жива, чем мертва. Жилье в лучшем случае нужно выкупать по себестоимости, а может быть, даже чуть ниже себестоимости. Это скорее способ влить деньги в систему, чем дать заработать девелоперам, близким тем или иным правительственным кругам. Это разумное расходование денежных средств.

досье
НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
Основана в мае 2002 г. как общественная организация, объединяющая профессионалов в области управления коммерческой недвижимостью.
Гильдия объединяет около 220 компаний из Москвы, Санкт-Петербурга, крупнейших регионов России и стран зарубежья.
В управлении членов гильдии — 17 млн кв. м недвижимости, 6 млн кв. м находятся в их непосредственной собственности.

Источник: данные компании.