Аналитики УПН разобрали важнейшие законы в сфере недвижимости

В 2015 г. в России были приняты несколько законов, которые напрямую касаются рынка недвижимости. Специалисты Уральской палаты недвижимости (УПН) составили перечень самых значимых новшеств и объяснили, как они повлияли на застройщиков, инвесторов, продавцов и покупателей домов и квартир.

Субсидирование ипотеки

Минувший год был одним из самых сложных для рынка недвижимости. Все эксперты сходятся во мнении, что закон о государственном субсидировании процентной ставки ипотеки на новостройки стал важнейшим в 2015 г. Если бы не господдержка, высокие ипотечные проценты обрушили бы рынок «первички» и разорили бы многих застройщиков.

Налог на имущество

Налог на имущество физических лиц и налог с продажи теперь рассчитываются в зависимости от кадастровой стоимости. Новая система исчисления увеличила налоговое бремя граждан, однако не изменила отношения к недвижимости: большинство людей по-прежнему уверены, что это один из самых надежных способов сохранить свои сбережения.

Один дом для ЖСК

Жилищно-строительным кооперативам нельзя строить больше одного дома. Многие застройщики избегали работы по закону о долевке, организовывали ЖСК и использовали лазейку в законе, когда деньги участников долевого строительства направлялись на достройку других домов. С 1 октября 2015 г. начали действовать законодательные изменения, которые позволяют ЖСК строить только один дом.

Банкротство физических лиц

С 1 октября 2015 г. закон в России стал допускать банкротство физических лиц. В связи с этим, по мнению большинства экспертов, существенно увеличились риски для людей, приобретающих жилье на вторичном рынке. Дело в том, что в ряде случаев сделки бывшего собственника могут быть признаны недействительными. А знать заранее, не планирует ли бывший хозяин потом заявить себя банкротом, покупатель, конечно же, не может.

От трех до пяти

Вся недвижимость, которую инвестор приобретет после 31 декабря 2015 г., должна находиться в его собственности не менее пяти лет. Лишь в таком случае при ее продаже он не будет выплачивать налоги. Из данного правила есть несколько исключений: срок три года остается, если имущество было получено в дар, в наследство или приватизировано. Если же вы все-таки решили продать жилье раньше пятилетнего срока, то придется заплатить подоходный налог 13%.

Ужесточение требований к страховщикам

С 1 октября 2015 г. изменились требования к страховым компаниям, которые могли страховать гражданскую ответственность застройщиков. Теперь объем собственных средств страховщиков должен составлять 1 млрд руб. вместо 400 млн. Это изменение коснулось практически всех застройщиков, поскольку большинство из них не успели привести свои документы в соответствие с новыми требованиями и заключить новые договоры страхования с немногими компаниями, входящими в список страховщиков ЦБ РФ.

Изменения в закон о долевке

Прошлый год отметился активной законодательной деятельностью по изменению закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Конечно, совсем отменить долевку у инициаторов различных перемен не получилось, они пошли по пути дополнений в действующий документ. В результате президент РФ подписал закон, внесший с 1 октября изменения в 214-ФЗ, суть которых вкратце можно свести к тому, что к взаимоотношениям между участником долевого строительства и застройщиком теперь присоединяется банк. Заранее сложно прогнозировать, насколько эти нововведения будут эффективны. Инициаторы закона утверждают, что это повлияет на рынок позитивно: инвесторы получат гарантии в целевом расходовании своих денег и своевременном окончании строительства, а девелопер - минимизацию строительных рисков.

В УПН добавляют: дальнейшие изменения будут поэтапными.

Так, с 1 марта 2016 г. вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, а также к раскрытию информации на их официальных сайтах. Помимо этого на 1 июля этого года намечено создание единого реестра застройщиков, а с 1 января 2017 г. расширяется перечень целей использования средств дольщиков, куда войдут затраты на возведение объектов социальной инфраструктуры при условии безвозмездной передачи таких объектов в государственную или муниципальную собственность.

Отметим, что ранее в интервью DK.RU прошлогоднюю ситуацию с законодательными инициативами и новинками в сфере недвижимости кратко сформулировал гендиректор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев — по его словам, «застройщиков разве что дустом еще не пробовали». Г-н Ананьев также заявлял, что не удивится, если механизм долевого участия в строительстве отменят, и пояснял, как компания готовится к этому варианту развития событий.

В целом же прогнозы участников уральского рынка недвижимости на 2016 г. оптимистичными назвать нельзя. Как говорил Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, быстрого восстановления не будет:

«Поддержать ситуацию могут только господдержка ипотеки на первичном и вторичном рынке и девальвация рубля — как бы цинично это ни звучало. Надеемся, что через два-четыре года ситуация начнет восстанавливаться. Демпинга никто больше не дождется, падения цен на квартиры не будет. Потому что затраты девелоперов известны — снижаться стоимости метров некуда, это печальная реальность. Да, объемы стройки уже падают и еще упадут, только идиот сейчас закладывает новые объекты. Но вместе с тем сегодня вся активность девелоперов сконцентрирована на жилых проектах, причем на самых простых форматах — раз уж развиваемся без заемных средств. Поэтому в итоге объемы ввода жилья в городе продолжат крутиться вокруг цифры в 1 млн квадратов — то падать, то подниматься».

По мнению президент-электа Российской гильдии риелторов Татьяны Деменок, в 2016 г. уменьшение объема сделок с недвижимостью в стране составит 20-30%, на столько же снизятся цены, объемы строительства сократятся:

«Но мы не ожидаем сильного обвала рынка, рассчитываем на поддержку государства, местных органов власти. Вообще этот кризис отличается от предыдущих, он структурный, дна у него не будет. Восстановление ситуации ожидаем только в 2019-2020 гг.».