Андрей Сачков: Девелоперы должны пойти на жертвы

Андрей Сачков, руководитель риелторской компании «СуперАдрес»:

— По приблизительным экспертным оценкам, в одном только Екатеринбурге на сегодняшний день на продажу выставлено объектов коммерческой недвижимости на сумму более 40 млрд. руб. То есть примерно на $600 млн. И это при том, что общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за весь предыдущий год составил $3,5 млрд, из которых 85% пришлось на Москву, 10% — на Санкт-Петербург, и лишь 5% на все остальные регионы страны (по данным консалтинговой компании Colliers International). Эти 5% (около $200 млн в год) при сопоставлении с единовременно выставленными в уральском мегаполисе активами на $600 млн наводят на мысль, что для продажи всех выставленных на сегодня екатеринбургских коммерческих объектов потребуются десятилетия!

Если оглянуться назад, окажется, что в течение двух последних кризисов все участники рынка недвижимости — банки, девелоперы, инвесторы, риелторы — руководствовались в своей бизнес-логике неким подобием негласного отраслевого сговора.

Все по умолчанию предполагали, что цены на недвижимость падать не будут. Никому и сейчас не выгоден такой сценарий: для банков это обесценит находящиеся в залоге активы, для девелоперов это означает невозможность обслуживать кредиты вследствие падения доходов от продажи, а также заморозка будущих стройплощадок. Для частных инвесторов это осознание факта превращения недвижимости в низкодоходный актив и, с огромной вероятностью, фиксация убытков от продажи инвестиционных помещений. Для риелторов — привычка к быстрой оборачиваемости объектов на перегретом рынке.

В этом списке мы не случайно поместили банки на первое место — на восходящих экономических циклах именно их вклад в общий рост цен на недвижимость мы считаем основным. Но так было раньше. Сегодня состояние банковской отрасли ярко характеризуют два статистических показателя: 44% банков из первой сотни российского рейтинга по итогам первых восьми месяцев 2015 г. убыточны, плюс ипотечных кредитов за тот же срок финорганизации выдали на 39% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. А в совокупности с десятипроцентным падением реальных доходов населения в 2015 г. и сжатием денежной базы в широком определении по методике ЦБ РФ на 13,7% за десять месяцев года перспективы рынка недвижимости кажутся совсем мрачными.

В этой связи зафиксированное за январь-октябрь снижение цен на недвижимость в Екатеринбурге на 6,1% — это всего лишь бантики перед настоящим кризисом!

Очевидно, что при таком негативном информационном фоне самые большие усилия для поддержания цен на недвижимость на текущих уровнях прикладывают девелоперы, основным инструментом при этом считается снижение объемов ввода новых квадратных метров. Самый большой риск для девелоперов при этом — потеря доли рынка. Ведь если провести параллель с нефтяным рынком, то при падении в 2014 г. цены барреля вдвое, ни одна из нефтедобывающих стран не снизила объемы добычи — даже несмотря на возникающие бюджетные потери и дефициты.

Наша мысль заключается в следующем: девелоперы не должны больше работать по принципу «баррель упал — объекты больше не строятся», строительные компании должны сами генерировать объемы.

В такой ситуации жертвой должна стать норма прибыли строительной отрасли. Поэтому мы считаем, что тренд на 2016 г. уже очевиден — это снижение продажных цен на недвижимость до уровней, который позволит вернуться на этот рынок массовому покупателю.

В ситуации уже схлопывающегося рынка снижение цен до такой отметки выгодно почти всем игрокам рынка недвижимости. Банкам — так как им необходим рост объемов выдачи ипотечных кредитов, нежели рост задолженностей ипотечных неплатежей. Девелоперам — ведь им нужны непрерывные поступления на уже запущенные проекты. Риелторам — у них на сегодня почти отсутствуют сделки. И, разумеется, государству и гражданам.

Вот только единственными проигравшими при таком сценарии станут владельцы инвестиционных объектов, если не смогут принять для себя тяжелое решение о продаже своего актива с убытком сейчас.

Иначе сегодняшний убыток уже через год может стать полноценным ценовым крахом.