Арендаторы готовы к войне с торговыми центрами

Отношения между компаниями, управляющими торговыми центрами, и их арендаторами обострились. Арендаторы больше не готовы платить любые деньги за охват и присутствие: они согласны оставить свои точки в тех ТЦ, которые снизят ставки на 30%. Руководители ТЦ идут на уступки избирательно, считая, что арендаторы блефуют и, ссылаясь на кризис, просто пытаются выбить скидку.

эксперты
Алексей Караваев
директор УК «Система» (ТЦ «Сибирский трактъ»)
Андрей Карамов
директор ТЦ «Апельсин» (Каменск-Уральский)
Виктор Луканин
вице-президент по коммерции компании «Евросеть» (Москва)
Дмитрий Морозов
директор сети магазинов «Сфера»
Сергей Николайченков
генеральный директор ТЦ «Гермес-Плаза»(1 )
Александр Ольховский
президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (Санкт-Петербург)
Наталья Райская
специалист Комитета по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга
Дмитрий Сарапульцев
генеральный директор ТРЦ «Гринвич»
Константин Шептун
генеральный представитель группы компаний «DИКСИС» по Уральскому региону

Насколько завышены арендные ставки в екатеринбургских ТЦ?
Сколько компаний просят у ТЦ снизить арендную плату?
Почему управляющие торговыми центрами считают, что арендаторы хитрят?
Каков прогноз ввода новых торговых объектов в Екатеринбурге?

Розничные компании, представленные в торговых центрах, начали череду переговоров о срочной корректировке размера арендной платы. Дмитрий Сарапульцев, генеральный директор ТРЦ «Гринвич»: «Из 108 арендаторов ТРЦ «Гринвич» с просьбой снизить ставку обратились двое, из 38 ТЦ «Гринго» — шестеро, в ЦУМе и Пассаже такие разговоры ведутся практически со всеми». В области, например в Каменске-Уральском, число арендаторов, обратившихся за снижением платы, уже почти 90%, констатирует Андрей Карамов, директор местного ТЦ «Апельсин». «Начинается всеобщая паника, поэтому количество обращений обязательно возрастет», — прогнозирует Сергей Николайченков, генеральный директор ТЦ «Гермес-Плаза».

Арендаторы готовы закрывать все нерентабельные точки

«Жильцы» ТЦ единогласно считают, что ставки на торговую недвижимость в Екатеринбурге завышены, а динамика их роста не соответствует экономической ситуации. «Например, в одном «стандартном» екатеринбургском ТЦ цены в течение года повышали трижды. В сумме ставка выросла на 40% и достигла 4 тыс. руб. за кв. м в месяц. Но ведь рентабельность арендаторов такими темпами не росла никогда!» — возмущается Константин Шептун, генеральный представитель группы компаний «DИКСИС» по Уральскому региону. В отдельных точках арендная плата достигла уже 10-11 тыс. руб. за кв. м в месяц, отмечает Виктор Луканин, вице-президент по коммерции компании «Евросеть». Для сравнения: как уточняет компания Jones Lang LaSalle, среднероссийская арендная ставка на торговлю непродовольственными товарами — 1,3-3,4 тыс. руб. в месяц (магазин площадью 50-250 кв. м).

В общем-то ритейлеры не отрицают, что абсурдный рост ставок спровоцировали сами. «В последние годы многие компании старались присутствовать в максимальном количестве ТЦ с высоким трафиком. Или держать магазины шаговой доступности. При этом эффективность бизнеса нередко приносили в жертву», — рассказывает г-н Луканин. Розница фактически была готова платить любые суммы, чтобы перебить помещение у конкурентов. По наблюдениям Алексея Караваева, директора УК «Система» (ТЦ «Сибирский трактъ»), особенно яркой была борьба в сегментах торговли сотовыми телефонами и ювелирными изделиями. Причем «виновниками» оказывались федеральные компании. «Их филиалы получают установки из головных офисов, не всегда представляющих уровень торговли и цен данного города», — уточняет г-н Шептун.

Но теперь «рост ради роста» закончился. Кризис ликвидности и спад по­требительского спроса заставляет расставлять приоритеты и вплотную заниматься сокращением издержек. Как отмечают в компаниях «Евросеть» и «DИКСИС», нормальное ведение бизнеса в новых условиях возможно, если ТЦ снизят ставку минимум на 30%. В сети «Сфера» уверены: можно смело скидывать все 50%.

Качают права и в сегменте одежды. По данным федеральных источников, Ассоциация предприятий индустрии моды (в нее входят такие сети, как SELA, United Colors of Benetton, «Спортмастер», «Глория Джинс» и др.) сейчас настаивает на замене фиксированных платежей процентом с оборота, так как сократились объемы продаж.

Арендаторы настроены решительно: если не удастся договориться о снижении ставок, они готовы закрыть неэффективные точки или перенести их в более дешевое место. «Мне не удалось убедить ТЦ «Дирижабль» в необходимости снизить арендную плату, и я перевожу свой магазин в ТЦ «КИТ» на ул. Амундсена, причем за тот же размер площади буду платить теперь ровно в два раза меньше», — говорит Дмитрий Морозов, директор сети «Сфера». Виктор Луканин констатирует: «Евросеть» готова в течение следующего года отказаться от 1 тыс. своих магазинов в России. В частности, уже сейчас идет речь о закрытии трех точек в крупных торговых центрах Екатеринбурга.

УК идут на снижение ставок избирательно

Управляющие компании реагируют на просьбы арендаторов не всегда системно. Александр Ольховский, президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», рассказывает, что в Москве не раз наблюдал тактику, когда арендатору прямо не отказывают, но и положительного ответа не дают. Сначала просят отсрочку две недели, чтобы подумать, потом еще две. А там — уже Новый год: на пике продаж можно продолжить тянуть время.

Местные УК в переговоры вступают. «Не вижу смысла замыливать проблему — потом ее решить будет сложнее», — уверен г-н Сарапульцев. Но УК подходят к каждой ситуации индивидуально: они не верят в необходимость всеобщего снижения ставок и считают, что арендаторы лишь пытаются оправдать кризисом свои давние неудачи. «Сейчас стоит очередь желающих пересмотреть арендную плату, но, как только просишь раскрыть финансовые показатели, арендаторы сразу начинают говорить о коммерческой тайне», — добавляет г-н Караваев. «У кого-то дела действительно пошли хуже, а кто-то под шумок пытается выбить себе скидку. Это понятно», — согласен г-н Николайченков. По оценкам г-на Карамова, больше всего подозрений вызывают компании, которые рассылают общее письмо во все торговые центры с просьбой о снижении на 30%. «Ведь маржа в каждой точке разная!» — удивляется Андрей Карамов.

Впрочем, само по себе раскрытие финансовой отчетности в каждой из точек не гарантирует снижения ставки. УК готовы разбираться до конца и даже проводить глубинный анализ причин сокращения доходов каждого арендатора. Сергей Николайченков: «Бывает, что обороты дейст­вительно упали, но, если копнуть глубже, окажется, что арендатор не закупил вовремя новую коллекцию, а старый ассортимент не способствует росту продаж. Или перестал уделять нужное внимание персоналу, и покупатели не хотят возвращаться». То есть управляющие ТЦ уверены, что снижение арендной платы — это самый легкий и поверхностный способ сокращения издержек. По мнению Дмитрия Сарапульцева, кому-то будет результативнее наладить отношения с производителями и получать более полный ассортимент товара и лучшие закупочные условия.

Девелоперы не считают спад потребительского спроса тотальным. Пока они признают, что по независящим от компаний причинам снижаются продажи только у арендаторов из премиум-сегмента. Часть их клиентов на самом деле принадлежали к среднему классу, который стремился к высшему. Теперь эти покупатели рассчитали свой бюджет и сделали выводы, что, купив дорогое сейчас, рискуют остаться без жизненно необходимых вещей в будущем. «Если бы прогноз властей о том, что девальвации рубля не будет, оправдался, потребительская активность могла бы уменьшиться. Но чиновники уже признают, что обесценивание рубля произойдет. А в таких условиях люди склонны избавляться от любых накоплений и даже закупать товары впрок», — резюмирует Алексей Караваев.

Некоторые ТЦ будут вынуждены пойти на серьезные уступки

Спокойствие управляющих компаний отчасти объясняется уверенностью, что угрозы арендаторов съехать не представляют опасности для бизнеса торговых центров. Аргумент ТЦ — стабильный дефицит качественных торговых площадей в Екатеринбурге позволит быстро найти замену арендатору.

Показатели количества площадей в ТЦ города хороши по-прежнему только на бумаге. В Екатеринбурге работают 19 торговых центров(2), их суммарная площадь 466 тыс. кв. м (43% от общего показателя торговых площадей города), сообщают в Комитете по товарному рынку. Это немало, если учесть что нормой считается показатель 33%, но качественных объектов среди них не более трети, а значит, дефицит предложения сохраняется, уточняют аналитики.

Ситуация могла измениться в ближайшем будущем — в городе должны были разом открыться несколько крупных торговых объектов (что скорректировало бы размер ставок естественным образом). Но сроки сдачи многих ТЦ сдвинулись на неопределенный срок. Как рассказала Наталья Райская, специалист Комитета по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга, открытие ТРЦ «Рок-н-Молл» планируется на апрель 2009 г. Следом за ним должен выйти на рынок ТРЦ «Фан Фан» (май 2009 г.), а затем — ТЦ «Европа» (в июне). На декабрь назначен запуск ТРЦ «Седьмое небо» и третьей очереди ТРЦ «Гринвич».

Поэтому все новые договоренности между УК и арендаторами лишь временные. «Я если и соглашаюсь снизить ставку, то не более чем на три-четыре месяца. Дальше буду смотреть на развитие экономической ситуации», — заявляет г-н Карамов. Пойти на временное снижение все-таки придется. «В разгар кризиса найти нового арендатора может оказаться сложно», — допускает г-н Ольховский. Сейчас никто не расширяется, и от очередей арендаторов в торговые центры почти ничего не осталось, отмечают в некоторых ТЦ. Это подтверждает и крупный арендатор, который на условиях анонимности рассказал, что совсем недавно сумел добиться снижения арендной платы в три раза: руководство ТЦ осознало невозможность найти ему замену в ближайшее время.

Вопрос только в том — как быстро восстановится экономика, а рынок пополнят новыми качественными объектами. «Если спрогнозировать, что со второй половины 2009 г. экономика пойдет в рост, а нового предложения по коммерческой недвижимости так и не появится, борьба за хорошие места станет еще жестче, чем раньше», — пояснил Александр Ольховский.

(1)На момент написания текста Сергей Николайченков еще находился в должности руководителя ТЦ «Гермес-Плаза». Сейчас он работает управляющим моллом «Парк Хаус» (см. стр. 12).

(2)Торговым центром считается комплекс, площадь которого превышает 4,5 тыс. кв. м.