Бизнес на аренде жилья притягивает девелоперов

Девелоперы открыли для себя еще один вид бизнеса — доходные дома. Количество желающих снять квартиры растет с каждым днем, в то время как предложение в городе сильно ограничено. Появление первых домов, целиком предназначенных для сдачи внаем, может взорвать рынок аренды.

эксперты

Людмила Белогривая

начальник отдела аренды коммерческой и жилой недвижимости РС «Центр недвижимости «МАН»

Иван Данилович

директор УК «Кронверк»

Александр Кобец

директор АН «Недвижимость.Ru»

Павел Кузнецов

управляющий партнер АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Андрей Озорнин

заместитель генерального директора компании «Наш дом»

Елена Потапова

директор Агентства недвижимости & дизайн-студии «Усадьба»

 

Активно рынок аренды жилья в Екатеринбурге стал развиваться с начала 2000 г ., когда усилиями крупных АН, Уральской палаты недвижимости и правоохранительных органов удалось истребить многочисленные информационные агентства, действовавшие по мошеннической схеме. «Они брали задаток, сообщали адреса квартир, люди приезжали — а там никакой квартиры нет или сидит специальный человек, который говорит: «Я вам не сдам квартиру, вы мне не нравитесь», — рассказывает Павел Кузнецов, управляющий партнер АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». За последние три года количество сделок по аренде жилья в его АН увеличилось в три раза. Постепенно многие риелторские компании стали обращать внимание на этот ранее побочный сервис. Особенно активный интерес АН проявляют к сегменту сдачи внаем дорогого жилья (от $1000 в месяц). Стабильный доход от аренды привлекает состоятельных граждан, которые, скупая сразу несколько квартир, делают из них своего рода частную гостиницу. Не остаются в стороне от арендного бизнеса и девелоперы, которые всерьез задумываются о проектах доходных домов.

Рынок аренды жилья приобретает цивилизованные формы

Ежедневно на портале ND66.BLIZKO.ru в рубрике «Аренда квартиры» публикуется около 1000 лотов всех агентств недвижимости города. Как отмечают специалисты, это еще не полный объем рынка. Часть квартир собственники сдают самостоятельно. Людмила Белогривая, начальник отдела аренды коммерческой и жилой недвижимости РС «Центр недвижимости «МАН», объясняет существование теневого рынка аренды жилья тем, что в случае легальной сделки владельцам квартир необходимо платить налог с получаемого дохода, который для физических лиц равен 13%. Полтора-два года назад налоговые органы заявили, что будут выискивать нерадивых арендодателей и призывать их к ответственности. После этого объем сделок, проводимых через АН, существенно возрос.

«Люди с высокой потребительской культурой понимают, что сотрудничество со специалистами всегда выгоднее: во-первых, ничего переделывать не нужно, а во-вторых, скорость проведения операции другая. Многие осознают, что если они не сдают объект, то он простаивает и они теряют деньги», — поясняет Павел Кузнецов. Сегодня, констатируют эксперты, доля квартир, сдаваемых через агентства недвижимости, равна 80-90%. В то же время далеко не все АН в городе предлагают такой сервис. Аренда квартир дело хлопотное, а прибыль приносит небольшую. Такса по городу колеблется от 35 до 50% ежемесячного платежа. Взимается она единоразово и, как правило, с арендатора.

Как отмечает Павел Кузнецов, тут есть и свои риски: наниматель квартиры может не заплатить агенту за работу, а серьезных рычагов призвать его к ответственности нет. В то же время, добавляет г-н Кузнецов, грамотно сформированный отдел аренды жилья в АН способен приносить немалые деньги.

Риелторы выделяют три уровня на рынке аренды жилой недвижимости: элитное жилье (квартиры от 100 кв. м, хороший новый дом, чистый подъезд, наличие ремонта, мебели, бытовой техники, телефона, выхода в Интернет), жилье среднего уровня (приемлемый дом, центр или близкие к нему районы с развитой инфраструктурой, квартиры метражом 40- 70 кв. м, косметический ремонт, наличие необходимой мебели, бытовой техники и телефона), дешевое жилье (отдаленные районы с плохой инфраструктурой, старые дома, отсутствие ремонта, бытовой техники, иногда мебели, телефона). Действительно, качественное жилье занимает всего лишь 20% от общего объема предложения. Рынок найма жилой недвижимости характеризуется сезонными всплесками активности арендаторов: осень, когда в город приезжают студенты, и январь-февраль, когда предприятия начинают новые проекты и приглашают свежую рабочую силу.

Цены на сдаваемые квартиры начинаются от 6-7 тыс. руб. и с легкостью могут перевалить за $1000. Цены увеличиваются вслед за ростом стоимости на покупку жилья с небольшим временным лагом. В среднем стоимость аренды повышается на 25-30% в год.

Александр Кобец, директор АН «Недвижимость.Ru», подчеркнул, что пока правила игры на рынке задают арендодатели, устанавливая по своим собственным параметрам размер арендной платы: «Кто-то делает это через сложные экономические выкладки — определяет стоимость объекта, срок его окупаемости, ежемесячную капитализацию — и так выводит размер арендной платы. Кто-то рассчитывает цену с помощью сравнительного анализа, ориентируясь на опыт тех, кто уже сдал квартиру». Отсутствие четких единых, выработанных для всего рынка критериев качества приводит к тому, что собственники «дешевого» жилья дотягивают его стоимость до цен аренды квартир бизнес-класса, — утверждает Людмила Белогривая. По ее мнению, это связано с повышенной активностью на рынке жилой недвижимости. «Собственники так называемого некачественного жилья совершенно в него не вкладываются, но повышают стоимость аренды. Они узнают, насколько вырос квадратный метр, и поднимают цену найма жилья, хотя эти два рынка, на мой взгляд, не взаимосвязаны друг с другом, — говорит г-жа Белогривая. — Те квартиры, которые сдают сегодня за 15 тыс. руб., в действительности должны стоить 10 тыс. руб. Цены на аренду в сегменте экономкласса искусственно завышены». Выровнять цены и установить правила игры можно, убеждена г-жа Белогривая, если за стол переговоров сядет десятка сильных АН, предоставляющих услуги по сдаче жилья внаем, и определит четкие критерии классов объектов. Тогда риелторы донесут эти ориентиры до собственников жилья и научат хозяев адекватно оценивать свои квартиры.

Наиболее активно растет сегмент аренды дорогого жилья

Заниматься элитным предложением агентствам недвижимости приятнее всего. Во-первых, приходится иметь дело в основном с юридическими лицами, во-вторых, высокая стоимость ежемесячной аренды приносит существенный доход. А динамика открывающихся консульств, представительств иностранных и иногородних фирм говорит о большом резерве этого сегмента. Стоимость найма квартир для состоятельных арендаторов начинается от $1,5 тыс. Таких клиентов интересует объект, расположенный в центре города — на Жукова, Антона Валека, Красноармейской, Карла Маркса, Ленина, Свердлова, Малышева и т. д. Максимальным спросом у иностранцев или «иногородцев» пользуются квартиры площадью от 100 кв. м . К премиум-классу относят даже коттеджи, правда, пока их предложение на рынке ограничено. «Стоимость аренды такого дома в месяц доходит до $10 тыс.», — рассказывает Людмила Белогривая. В базе элитного жилья «МАНа» есть 3-4-комнатные квартиры на ул. Белинского и Мичурина, где стоимость аренды — около $5 тыс.

Конкуренция между АН в сегменте аренды дорогого жилья высокая. Впрочем, нередко риелторам приходится не конкурировать, а дружить. Заполучить корпоративного клиента не просто, но еще труднее его удержать. Людмила Белогривая: «Если у АН нет подходящей квартиры, они обращаются в другие компании и даже готовы делиться вознаграждением, чтобы не потерять заказчика». Арендодатели и наниматели в сегментах жилья бизнес— и премиум-класса люди серьезные, и у той и у другой стороны достаточно четкие требования друг к другу.

Самые строгие клиенты АН — семейные иностранцы, которые приезжают на три-пять лет, отмечает Александр Кобец: «Они требуют удобное место, чтобы до работы можно было добираться пешком, в прогулочном шаге. Не любят ездить на машинах, тем более по нашим дорогам. Второе требование — чтобы близко было к развлекательным заведениям и магазинам. Двор дома должен быть обязательно охраняемым, а в подъезде сидеть приветливая консьержка. В квартире необходимо иметь всю возможную мебель, технику, даже ложки и вилки. Иностранцы даже описывают, весы какой фирмы им на кухне нужны». С другой стороны, иностранные компании, которые снимают квартиры для своих сотрудников, страхуют объекты найма, а также берут на себя обязанности уплаты подоходного налога, что, конечно же, делает их самыми интересными квартиросъемщиками для арендодателей. Елена Потапова, директор Агентства недвижимости & дизайн-студии «Усадьба», рассказывает, что и собственники жилья относятся к своему бизнесу ответственно и профессионально и даже готовы обставить квартиры под будущего арендатора. Некоторые идут дальше — скупают блоками квартиры и превращают их в частные гостиницы. Причем все чаще эти проекты выходят за рамки обычной сдачи жилья в аренду. Владелец квартир регистрирует свое дело, нанимает обслугу, делает ремонт и закупает соответствующую мебель. По мнению г-жи Потаповой, остался один шаг до того, чтобы в Екатеринбурге началось строительство (или покупка с последующим перепрофилированием) полноценных доходных домов.

Доходные дома могут появиться в Екатеринбурге через два-три года

В общепринятой терминологии доходный дом представляет собой многоквартирный жилой объект, предназначенный для сдачи внаем. Этот тип городского жилья получил широкое распространение в начале XIX в. в Европе, а во второй его половине — и в России. В Европе и США бизнес по сдаче квартир в аренду — одно из самых прибыльных направлений в сфере недвижимости. В съемных квартирах проживает до 30% американцев и до 50% канадцев. В Штатах доходные дома имеют несколько этажей с однородной планировкой (чаще всего речь идет о коридорной системе) и типовой отделкой. Обычно это закрытая охраняемая территория, на которую можно попасть по магнитной карте. Стандартные признаки комфорта — дворик-патио с садиком и бассейном, автопаркинг, фитнес-центр, продуктовый магазин, беседки, столики и скамейки для отдыха. Арендовать апартаменты в несколько раз выгоднее, чем снимать номер в гостинице, но сдаются они, как правило, на срок от месяца и больше.

Однако в России бизнес доходных домов «умер» после 1918 г . в результате национализации собственности. Впервые об идее возрождения домов на сдачу заговорили в правительстве Москвы в 1999 г . 2 апреля 2002 г . столичные власти приняли постановление «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома». В качестве площадки для него выбрали Николоворобинский переулок. Работы провел Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС), затем передавший здание Государственному управлению московского жилого комплекса, которое теперь эксплуатирует здание на правах хозяйственного ведения. Предложениями по первому доходному дому занималась риелторская компания BLACKWOOD. Он позиционируется как элитное жилье. Всего здесь 47 квартир: шесть двухкомнатных площадью по 83 кв. м (стоимость аренды $2500-3300 в месяц), 19 трехкомнатных площадью 100- 120 кв. м ($3500-4500), 21 четырехкомнатная площадью 143- 175 кв. м ($4800-5600) и одна двухуровневая 7-комнатная площадью 300 кв. м ($12 000). Кроме аренды, жильцы оплачивают комплексное техническое обслуживание в размере от $130 до $150 в месяц — в зависимости от уровня и площади жилья. В случае если квартиру арендуют юридические лица, они платят НДС. Договор заключается сроком на год.

По информации центральной прессы, доходный дом обошелся ДИПС в $12,3 млн. Прогнозируемый срок окупаемости — восемь лет при ежегодных арендных сборах на уровне $2,4 млн. Начав функционировать в апреле 2004 г ., к концу года дом перекрыл плановый показатель заполняемости квартир (60%) на 14%, а сегодня в аренду сданы 80% жилых площадей (37 квартир), 73% (36) машино-мест на парковке (арендовать парковку могут не только жильцы дома) и 100% офисных площадей (всего в доме четыре офисных помещения). За первые девять месяцев (до конца 2004 г .) бюджет города заработал свыше $767 тыс. Уже в начале 2005 г . эксперимент по строительству и эксплуатации первого доходного дома в Москве признали удачным. Согласно информации из СМИ, в Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы стали говорить о том, что успешный опыт будут тиражировать, причем строить доходные дома не только для обеспеченных людей, но и для нанимателей из среднего класса и ниже.

В Екатеринбурге идею доходных домов впервые озвучил президент РС «Центр недвижимости «МАН» Николай Савин. Он рассказывал (см. «ДК» № 43 от 22 ноября 2004 г .), что в планах компании строительство двух доходных домов в Юго-Западном районе и близ автовокзала. В каждом из них предполагалось разместить около 50 квартир площадью от 30 кв. м . Финансировать строительство собирались исключительно за счет кредитов, окупить вложения планировалось за шесть лет. Однако пока проекты заморожены.

Как стало известно «ДК», сейчас возможность строительства доходных домов рассматривает УК «Кронверк». Иван Данилович, директор УК «Кронверк», отметил, что разрабатывать проект доходного дома решили, глядя на успешный эксперимент московских властей. «В городе существует высокий спрос на аренду квартир, а предложение сильно ограничено. Наш проект должен расширить рынок», — пояснил г-н Данилович. В отличие от столичных властей, екатеринбургская компания намерена ориентировать свой объект на людей с невысоким достатком. Предполагается, что в доходном доме будут в основном одно— и двухкомнатные квартиры и несколько трехкомнатных. По подсчетам службы маркетинга УК «Кронверк», стоимость аренды однокомнатной меблированной квартиры будет доходить до 10 тыс. руб. в месяц. «Скорее всего, на первых этажах разместятся коммерческие помещения, магазины, аптеки и т. д. Инфраструктура дома будет замкнутой», — подчеркнул Иван Данилович. Местоположение доходных домов пока неизвестно: еще разрабатывается концепция и эскизный проект. Окончательно судьба проекта УК «Кронверк» решится через несколько месяцев.

В нынешнем году за пропаганду доходных домов взялось правительство Свердловской области, заявив, что разрабатывает программу по их строительству, ориентируясь на проект «Доступное жилье» для малоимущего населения. Дело в том, что в регионе в очереди на получение жилья стоит 140 тыс. семей социальных и льготных категорий. На одной из пресс-конференций Галина Ковалева, министр экономики и труда Свердловской области, рассказала, что для возведения доходных домов планируется привлекать инвесторов. «Для строительства таких объектов будут выделены специальные площадки и уже прорабатывается вопрос выделения гарантий (бюджета) застройщикам», — заявила г-жа Ковалева. Впрочем, пока массового интереса к проектам доходных домов среди застройщиков нет.

Эксперты отмечают, что развитию этого бизнеса препятствуют рыночные обстоятельства. Андрей Озорнин, заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом»: «Куда выгоднее приобретать квартиры с целью дальнейшей продажи. Для достижения высокой доходности от такого проекта необходимо четко определить концепцию доходного дома (с точки зрения инфраструктуры и уровня обслуживания), правильно выбрать местоположение. Но так как это должен быть именно дом (а не набор отдельных квартир), то инвестиции в проект будут значительными. И если использовать банковские кредиты, то проект будет окупаться не один десяток лет, что в нынешних условиях абсолютно неэффективно». Павел Кузнецов уточнил, что стоимость кредитов на рынке — 12-14% годовых, а прибыль от проекта доходного дома с типовыми квартирами — 8% годовых без учета роста цен на недвижимость. По его мнению, строить доходные дома выгодно только в элитном сегменте: «Нормальная пропорция, если квартиры будут сдаваться по цене $1 тыс., притом что их рыночная стоимость около $70 тыс.». Как полагают в УК «Кронверк», их проект экономически выгодный. «Мы прогнозируем срок окупаемости шесть-восемь лет. Но, судя по московскому опыту, инвестиции могут отбиться и раньше. В отличие от рынка купли-продажи, рынок аренды защищен от колебания цен. Когда в 1998 г. цены рухнули, на рынок аренды это никак не повлияло. Фактически арендодатель обеспечивает себе постоянную прибыль», — рассказал Иван Данилович.

Идея доходных домов уже витает в воздухе, и, когда рынок недвижимости выйдет в фазу стабилизации, к ней обязательно обратятся инвесторы и девелоперы.

 

Текст: Ольга Рябова. dk@apress.ru

 

Иван Данилович: «Строить доходные дома выгодно. В городе существует высокий спрос на аренду квартир, а предложение ограниченно. Наш проект расширит рынок. Мы планируем его окупить за 6-8 лет».

Павел Кузнецов: «Строить доходные дома выгодно только в элитном сегменте. Нормальная пропорция — сдавать квартиры по $1 тыс., когда их рыночная стоимость — $70 тыс.».

Людмила Белогривая: «Сильным АН, специализирующимся на аренде жилья, нужно установить единые правила игры на рынке. Это поможет выровнять цены, которые собственники порой завышают».

цитата

Правительство Свердловской области подталкивает застройщиков к строительству ­доходных домов для льготников. Для этих ­целей уже ищутся земельные участки и выделяются деньги для участия в софинансировании ­проектов.

 

статистика

Рейтинг районов по количеству ежедневно выставляемых лотов на аренду жилья

№	Район	В среднем ло­тов в день
1	Центр	140–150
2	Автовокзал	100–110
3	Юго-Западный, Уралмаш, Пионерский	75-85
4	ЖБИ	65-70
5	ВИЗ, Ботанический	50-55
6	Втузгородок	40-45
7	Новая Сортировка	25-30
8	Эльмаш,  Чермет,  Вокзальный	20-25
9	Заречный, Парковый, Старая Сортировка	15-20
10	Уктус	10-15
11	Шарташский рынок	7-10
12	Елизавет	5-8
13	Компрессорный	3-5
14	Синие Камни, Завокзальный, Кольцово, Химмаш, Парковый, Птицефабрика, Семь ключей, УНЦ	1-3

 

Источник: портал www.nd66.blizko.ru

детали

Средний размер арендной платы за жилье в Екатеринбурге на 28.08 2006 г., руб./мес.

Расположение	1 комната	Квартира
		1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.
центр	6 333	14 585	20 741	34 183	52 775
1-й пояс	4 969	12 457	15 477	23 023	33 997
2-й пояс	4 688	9 747	12 755	18 698	22 500
3-й пояс	4 417	8 591	10 684	16 393	-
В среднем по городу	4 988	11 330	15 291	25 115	41 248

 

Источник: аналитическая служба квартирного бюро «Ярмарка».