Бизнес-центры классов В и В+ выдавят класс А в Екатеринбурге через пять лет

По словам экспертов рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга, с 2010 г. город готов ежегодно поглощать 50-100 тыс. кв. м офисных площадей при предлагаемых 100-200 тыс. кв. м.

«Перенасыщение предложения вызвано скорее экономической ситуацией: бизнес сегодня оптимизирует расходы, федеральные и иностранные компании сокращают свое присутствие в регионах, и в Екатеринбурге в том числе», — считает Анастасия Дударева, заместитель гендиректора УК «AVS Девелопмент».

По данным на первое полугодие 2014 г., в Екатеринбурге насчитывается порядка 600 тыс. кв. м офисной недвижимости класса В, 110 тыс. кв. м класса В+ и 50 тыс. кв. м — класса А. Уровень вакантных площадей составляет 21% в БЦ класса А, 7% — в В+, 13% — в В. При этом, по статистике, оптимальным считается уровень вакантных площадей порядка 5%.

«В конце 2012 г. в бизнес-центрах класса А в Екатеринбурге вакантных площадей практически не было — всего 2%. В начале прошлого года с введением новых офисников эта цифра возросла до 30%, а сейчас снизилась до 21%. То есть за полтора года рынок не смог поглотить количество предлагаемых офисных площадей», — комментирует г-жа Дударева.

И продолжает: на фоне класса А спрос на офисы классов В и В+ стабилен. В конце 2012 г. уровень вакантных площадей в таких БЦ фиксировался на отметке 2%, в конце 2013 г. — 9%, в первом полугодии 2014 г. — 7%.

В начале октября аналитики Уральской палаты недвижимости констатировали: рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга перешел в стадию плавного снижения. Арендные ставки в качественных офисах снижаются. Так, средняя цена аренды одного квадратного метра в офисном центре класса B составила примерно 900 руб. в месяц. Год назад в третьем квартале 2013 г. показатель находился на уровне 1 040 руб., примерно на таком же уровне он был и в аналогичном периоде 2012 г. Снижаются цены на офисы и более высокого класса. Сегмент B+ с 1 260 руб. в третьем квартале 2013 г. подешевел до 1 170 руб. (включая НДС и операционные расходы). Таким образом, этот класс оказался даже дешевле уровня третьего квартала 2012 г. — 1 180 руб. В классе A сейчас, как и год назад, показатель составляет примерно 1 400-1 600 руб. за квадрат. 

По словам заместителя руководителя отдела исследований Cushman&Wakefield Лады Белайчук, количество потенциальных потребителей офисных площадей на рынке практически не меняется. Поэтому основная стратегия развития бизнес-центров — работать на их удержание. Для этого управляющие компании должны создать для своих потребителей комфортную атмосферу, чтобы им не хотелось выезжать. УК высококлассных екатеринбургских БЦ разрабатывают для арендаторов программы лояльности.

«Мы делаем акцент на системе контроля качества на всех уровнях. Например, используем эффект тайного покупателя. Огромное внимание уделяем натуральности улыбок. Это кажется банальным, но когда на входе тебя встречает администратор с натянутой улыбкой, а за ее спиной стоит охранник с каменным лицом, то это влияет на восприятие арендаторов. Или другой пример. В этом году мы сделали в БЦ «Сенат» летнюю веранду. Нас спрашивали, зачем в кризис вы тратите на это такие деньги? Лучше бы сделали нам скидку. Но, когда мы ее открыли, вопросы сошли на нет», — комментирует Андрей Брауде, заместитель гендиректора УК RED.

Между тем, по прогнозам экспертов, ситуация с перенасыщением бизнес-центрами класса А и оттоком клиентов сохранится в течение ближайших пяти лет.

«К первому полугодию 2015 г. уровень вакантных площадей в классе А может достигнуть 30%. Эти клиенты обратят внимание на офисы в классах В и В+. При этом перенасыщение классом А и уход клиентов в В и В+ никак не скажется на сегодняшней востребованности бизнес-центров класса С в Екатеринбурге», — убеждена Анастасия Дударева.