Борис Шварц: «Мы готовим плацдарм для момента, когда рынок начнет восстанавливаться»

Уходящий год принес рынку недвижимости немало испытаний: снизились объемы продаж (по некоторым оценкам до 40%), выросли требования со стороны государства. Однако застройщикам к трудностям не привыкать — крупные и серьезные компании формировались и росли не в тепличных условиях. В их числе группа компаний «Виктория» — девелопер с понятным имиджем и незапятнанной репутацией.

Борис Эдуардович, каким был 2015 год для рынка недвижимости в целом и группы компаний «Виктория» в частности? Какие факторы влияли на состояние отрасли?

— В течение этого года рынок недвижимости пребывал в ожидаемых кондициях. В декабре 2014-ого люди лихорадочно скупали все, вступали в долевое строительство. Причина ажиотажного спроса очевидна: квадратные метры — традиционный инструмент, если не инвестирования, то защиты денег. Мы поняли, что «попали», когда ставка по ипотеке выросла до 15-17% годовых. Но государственные мужи осознали, что тоненькая струйка налогов от стройки вот-вот прекратится, 1,5 млн человек останутся без работы, и придумали ипотеку с господдержкой. Впрочем, крупные застройщики сделали это еще раньше, начав самостоятельно компенсировать покупателям часть ставки. Так или иначе, господдержка оживила рынок, все встало на свои места. В нашей компании объемы продаж не только восстановились, но в некоторые месяцы даже выросли по сравнению с 2014 годом.

Первичный рынок серьезно залихорадило в процессе «утряски» нового оброка — обязательного страхования долевых договоров. В октябре, например, нам не удалось зарегистрировать ни одного договора в ФРС, и я не знаю компаний, где ситуация обстояла бы иначе. Сейчас медленно, но верно все возвращается на круги своя, однако стоимость услуги страхования выросла втрое: летом мы платили 0,5% от цены договора, сегодня — 1,5%.

Несмотря на «тернии», значительных потерь в 2015 году наша компания не понесла: число покупателей недвижимости эконом-формата практически не сократилось. Мы приступили к строительству новых объектов — это квартал в мкр. «Солнечный», жилой комплекс «Клен» и жилой квартал «Базилик». Последний возводится в классе «комфорт». Все проекты завершатся в 2016 году. Больших препятствий я не вижу. В настоящий момент практически готовы каркасы домов, мы приступаем к инженерной инфраструктуре. В проектах «Клен» и «Солнечный» мы выступаем в классическом для себя экономичном сегменте, где нас знают и где наши проекты распродаются в сжатые сроки (в ЖК «Клен» уже реализовано 90% квартир, в «Солнечном» — более 60%). Продажи в ЖК «Базилик» пока идут более сдержанно, хотя свободных коммерческих площадей там уже не осталось. Но это типично для кризиса: ничего не теряет и не прибавляет рынок luxury, немного просаживается сегмент эконом-жилья, и встает середина.

​Фото предоставлено группой компаний "Виктория"

Что подтолкнуло вас к строительству жилья класса «комфорт»? Что выделяет «Базилик» среди прочих объектов в его «весовой категории»?

— Жилой квартал «Базилик» стал для нас не дебютным проектом в этом классе. Строительство в районе Втузгородок в формате «комфорт» — осознанное желание диверсифицировать портфель текущих проектов. По нашим ощущениям требования сегодняшнего покупателя выходят за рамки восприятия только пространства своей будущей квартиры. Становятся важны и другие составляющие в масштабе всей застройки. И задача дальновидного девелопера — предусмотреть и концептуализировать проект под рынок трансформирующегося спроса.

Но предысторией «Базилика» стало решение проблемы с обманутыми дольщиками ЗАО «ВОЮР» в жилом комплексе «Библиотечный». В качестве компенсации расходов на достройку последнего нам достался земельный участок, где и ведется строительство ЖК «Базилик». Могу с уверенностью сказать о первой очереди «Базилика», что таких проектов в городе единицы. Его главные преимущества — прекрасное расположение (тихий центр) и камерность — в комплексе будет всего 74 квартиры. Вокруг старый жилой фонд, прилегающая территория хорошо озеленена. Приходя на любой участок, мы максимально сохраняем существующие насаждения — таков один из корпоративных стандартов нашей компании. Мы всегда уделяем повышенное внимание озеленению — даже в экономичном ЖК «Дельтаплан» озеленили весь двор — и на территории «Базилика» будем заниматься этим очень основательно. Закрытая территория двора, эффективная инженерия, современные интересные решения входных групп, холлов, ритейл, рассчитанный на потребителей из среднего класса, — все это мы тоже гарантируем.

Фото предоставлено группой компаний "Виктория"

В прошлом году вы анонсировали «Островки» — проект комплексного освоения территории между Первоуральском и Екатеринбургом. Как сегодня обстоят дела с его реализацией?

— Пока мы не приступили к строительству и не планируем этого делать в 2016 году. Но я уверен в проекте, в его перспективности и востребованности. Сегодня, когда решены основные задачи земельного характера, мы активизировали разработку концепции базового элемента проекта КОТ — ледовой арены. Это пионерский для России проект большого крытого льда с инфраструктурой, позволяющей проводить как спортивные соревнования мирового уровня, так и концертные мероприятия с предоставлением гастролерам самых серьезных технических возможностей. Если на старте этот объект представлялся нам социальным, дотационным, то в настоящее время идея выглядит коммерчески привлекательной, и мы понимаем, как он будет окупаться.

В качестве второго базового элемента в «Островках» будет построена большая частная медицинская реабилитационная клиника, выполняющая и поликлинические функции — жителям не придется ездить за медицинской помощью в Первоуральск или в Екатеринбург. С учетом тотального дефицита профессиональных реабилитационных коек в России мы считаем развитие этого сегмента перспективным.

Таким образом, «Островки» потенциально привлекательны для инвесторов, а кроме того, мы видим заинтересованность в проекте областных и муниципальных властей. Однако в текущей экономической ситуации, когда вектор инвестиционной активности направлен только на быстро окупаемые проекты, а длинные недорогие деньги отсутствуют в принципе, я не вижу смысла торопиться. Земля в собственности, градостроительная документация планомерно разрабатывается, оптимизируются варианты сетевых подключений, актуализируется проект планировки. Тщательно подготовленный проект выстрелит, как пуля, нужно только выждать время.

Застройщики Урала массово сокращают объемы ввода жилья в 2016 году, не спешат закладывать новые объекты. Группа компаний «Виктория» поддерживает общий тренд?

— И да, и нет. Проекты «Клен», «Базилик» и «Солнечный» в общей сложности составят около 40 тыс. кв. м. Это значительно меньше того, что есть в заделе у компании. В то же время новые проекты со стартом в 2016 г. и завершением в 2017 г. не превысят 45-50 тыс. кв. м.

Кризис стимулирует девелоперов к изменению принципов работы, к переходу от количества объектов к их качеству. Настало время заниматься детализацией проектов, еще более пристально подойти к квартирографии, внимательней отнестись к видам из окна. Пересмотреть свои подходы к инженерному обеспечению, стимулировать проектировщиков на повышение энергоэффективности и принятию решений, обеспечивающих минимальную стоимость содержания готового жилья.

Появилось время и желание глубоко вникать в решения общедомовых пространств, благоустройство. Для меня всегда было важно, чтобы в жилом комплексе было чисто, красиво, зелено, но в тонкости и детали, такие как дизайн входных групп, квартирных и лифтовых холлов, я не особо вникал. Сегодня мы считаем, что покупатели должны получать больше. Если мы можем сделать красивые фасады и подъезды, нестандартные входные группы, креативно подойти к благоустройству территории, то почему бы этого не делать? Поэтому мы выводим реализуемые проекты на новый уровень качества, при этом постараемся сохранить цены. Покупатели от этого только выиграют.

​Фото предоставлено группой компаний "Виктория"

По некоторым прогнозам, в 2016 году рынок недвижимости Екатеринбурга ожидает снижение не только объема предложений, но и цен на новостройки. Каково ваше видение?

— В течение 2015 года я не наблюдал у серь­езных застройщиков тренда на снижение цен и не вижу причин для его возникновения в 2016 году. Хотя скрытое дисконтирование у отдельных коллег имеет место: если долго торговаться, сегодня можно получить ощутимую скидку. С моей точки зрения надо сразу назначать реальную, адекватную состоянию рынка цену.

Имидж группы компаний «Виктория» понятен. Мы 10 лет в городе делаем то, что делаем. И для меня самая высокая оценка нашей работы — это доверие людей, которые приходят к нам и покупают квартиры на старте новых проектов. Мы спокойно смот­рим в 2016-2017 годы, готовим плацдарм для момента, когда рынок начнет восстанавливаться. Мы очень рассчитываем на то, что позитивные процессы в стране начнутся во второй половине следующего года.

Фото предоставлено группой компаний "Виктория"