«БУМ» спасется праздником

Торгово-офисный центр «БУМ» построили на ул.  Вай­нера в 2006 г. Несмотря на выигрышное центральное местоположение, достичь популярности объекта руководству не удалось. «Этот проект не влиял на рыночную ситуацию и конкурентную обстановку в Екатеринбурге», — озвучивает мнение большинства экспертов Леонид Базеров, директор ТЦ «Успенский». Заполняемость «БУМа» арендаторами достигала всего 51%, уточняет Екатерина Поспелова, директор управляющей компании ТОЦ «БУМ» (до этого г-жа Поспелова работала директором по маркетингу ТС «Купец». — Прим. ред.). Основной причиной низкой эффективности проекта эксперты считают неудачную структуру собственности. У ТОЦ «БУМ» 40 владельцев, большинство из них — непрофильные, поэтому их взгляды на ведение бизнеса, формирование концепции и адекватной рыночным условиям ценовой политики разделились. Найти устраивающее всех решение удалось недавно. «Владельцы договорились о смене наблюдательного совета, который совместно с УК должен принимать ключевые решения по повышению капитализации ТОЦ. Эти меры были необходимы. В условиях возрастающей конкуренции торговый центр через какое-то время неизбежно превратился бы в офисный», — пояснила г-жа Поспелова. Руководство управляющей компании разработало принципиально новую концепцию — ТОЦ «БУМ» будет специализироваться на товарах и услугах для праздничных случаев. Период реконцепции продлится не менее года — начиная с апреля 2008 г. За это время состав арендаторов обновится на 90%. Якорным арендатором станет Студия Артемия Лебедева¹, ранее не имевшая филиалов в нашем городе. В «БУМе» расположится собственный проект УК — магазин праздничных услуг с брокерами, предлагающими организацию праздников, аренду лимузинов, кейтеринг и т. п. Остальные арендаторы (в общей сложности — около 30) — магазины праздничной одежды, винно-сырный супермаркет, японский супермаркет (сувениры, косметика и продукты питания из Страны восходящего солнца), офис турфирмы, предлагающий поездки на международные фестивали и праздники. Один из банков в ТЦ будет предоставлять кредиты для торжественных случаев. О финансовой составляющей перевоплощения «БУМа» руководители не говорят, отмечая только, что собираются снизить арендные ставки ряду стратегически важных для ТОЦ компаний.

Сторонние наблюдатели затрудняются определить эффективность выбранной специализации, так как ее аналогов в России нет. Как пояснил Александр Яковлев, директор агентства «Фата-Моргана», ТОЦ с такой концепцией вполне может быть востребованным: «Услуги праздничных брокеров станут для местного рынка новинкой, но они должны прижиться, по­скольку все агентства заинтересованы в дополнительных представителях». Правда, эксперты отмечают, что к воплощению концепции важно подходить внимательно. «Целесообразно делать ставку на услуги, так как они занимают 90-95% праздничного рынка в денежном выражении», — комментирует г-н Яковлев. Г-н Базеров полагает, что УК следует четко разобраться с целевой аудиторией, так как у потребителей с высокими доходами уже сложились предпочтения в плане и одежды, и мест проведения праздников, а «средний сегмент тратит на подобные мероприятия сравнительно мало».

В целом, по мнению экспертов, решение сделать ТОЦ «БУМ» узкоспециализированным — закономерно. Рынок торговой недвижимости движется по пути укрупнения. За последние два года открылись достаточно крупные по площади ТЦ, такие как «Мега» (130 тыс. кв. м), «Карнавал» (75 тыс. кв. м) и др. Они оттянули на себя и покупательские потоки, и существенную часть арендаторов. В битве гигантов небольшие по размеру игроки (торговая площадь ТОЦ «БУМ» — всего 3,6 тыс. кв. м) нередко вынуждены уходить с рынка. В частности, закрылся ТК «Весенний». Некоторые находят другую сферу деятельности, как, например, поступил бизнес-центр NEBO: поскольку не оказалось необходимого количества арендаторов, его перепрофилировали из торгового центра в офисный (см. «ДК» № 38 от 15 октября 2007 г.). Вариант для тех, кто хочет остаться в бизнесе торговой недвижимости, — занять узкую нишу, чтобы избежать лобовой конкуренции. Так, ТЦ «Восточный», находившийся в схожей ситуации (большое количество собственников, как и в ТОЦ «БУМ»), для перепрофилирования выбрал мебельную специализацию. Поэтому, по мнению Леонида Базерова, решение сменить концепцию для ТОЦ «БУМ» правильное: «В этом нуждаются многие игроки рынка торговой недвижимости».

¹ Дизайнерская компания, специализируется на промышленном, графическом и веб-дизайне. По версии компании AdMe, занимает первое место в списке 100 ведущих веб-студий Рунета.