Что будет с рынком жилья в Екатеринбурге и ценами на квадратные метры. ПРОГНОЗЫ

В марте «Деловой квартал» анонсировал проведение традиционного дискуссионного клуба для игроков рынка недвижимости. К сожалению, пандемия коронавируса и обязательная самоизоляция внесли коррективы в привычный формат: диалог лицом к лицу мы были вынуждены заменить на дистанционную коммуникацию. Заглавная тема — о будущем города и взаимоотношениях застройщиков и городской власти — отошла на второй план. На первый же план вышли темы, связанные с текущей ситуацией на рынке жилья и прогнозами на ближайшие месяцы.

Объекты строятся, квартиры продаются... пока — итог первого месяца «каникул»

В первую очередь мы попросили экспертов рынка недвижимости дать оценку того, как коронавирус, падение курса рубля и ожидание нового экономического кризиса отразились на рынке жилья в моменте.

Ирина Зырянова, вице-президент УПН, председатель комитета УПН по работе с партнерами и органами власти и управления:

— Рынок недвижимости отличается известной инертностью, поэтому его реакция на те или иные события обычно задерживается. Вот и сейчас каких-то радикальных изменений пока не наблюдается. Панические настроения, связанные со снижением курса рубля, обычно проявляются в виде повышения спроса на жилье. Люди, откладывающие покупку жилья «до лучших времен», осознали, что лучше, чем сейчас, вряд ли уже будет, и потребность в жилье нужно удовлетворять. Прогнозы о повышении ставок по ипотечным кредитам также стимулируют реализацию такого отложенного спроса.

Но корректировка курса рубля стала относительно привычной для россиян, и истеричной реакции на такое событие, ставшее практически рядовым, уже нет.

Можно предположить, что ближайшие месяцы спрос на жилье в Екатеринбурге будет на уровне прошлого года, может и выше, но незначительно. В дальнейшем мы можем ожидать естественное после всплеска охлаждение рынка, вызванное нарастающей неуверенностью людей в будущих доходах, и сокращением ипотеки. Но не катастрофичное, поскольку и всплеск не был фееричным. Мы также ожидаем перераспределение спроса на другие сегменты рынка, и, в частности, увеличение интереса к загородной недвижимости. Кроме того, в течение 2-3 месяцев возможно проявится негативный экономический эффект от ограничительных мер по борьбе с коронавирусом, когда малый и средний бизнес из сферы торговли и услуг начнет испытывать реальные трудности с преодолением последствий этих мер. Это может поставить под вопрос дальнейшее существование некоторых компаний. Экономические меры российских властей по поддержке предпринимателей по понятным причинам  затронут не всех, но в целом нельзя сказать, что правительство в этот кризис просто бросило бизнес на произвол судьбы.

Руслан Музафаров, коммерческий директор ГК «Фортис»:

— В начале весны рынок жилья был очень активным как в сегменте новостроек, так и на «вторичке». Причина — в неопределенности: в марте никто не знал, вырастет ли ключевая ставка и вслед за ней ипотечная. Из-за опасения, что ипотека «взлетит», люди, размышлявшие, стоит ли покупать квартиру или лучше подождать, начали действовать. На рынке возник ажиотажный спрос. Но ЦБ РФ сохранил ключевую ставку (6%) — и все выдохнули.

Эпидемия и длительные «каникулы» негативно влияют на спрос. В то же время пребывание дома в режиме 24/7 дает людям возможность оценить условия, в которых они живут: комфортно им или нет. Информация о резком росте числа разводов в Китае после карантина не кажется анекдотичной. Каждому члену семьи необходим свой «угол» — это принципиально важно с точки зрения экологии проживания. Во время карантина многие осознают, что их квартиры далеки от идеала, и задумаются об изменениях. С этой точки зрения ситуация с коронавирусом может принести рынку жилья позитивный эффект.

Для рынка недвижимости очень важны спокойствие и прогнозируемость. Не только для застройщиков, но и для покупателей — скоропалительные решения по поводу выбора локации, жилого комплекса, этажа, квартиры могут обернуться ошибками и последующими переживаниями.

Кстати, когда курс рубля начал снижаться, некоторые решили сохранить сбережения, купив квартиру. Понятная реакция в ситуации, когда все варианты инвестирования, кроме недвижимости, опять «сгорели». Но, вложив деньги в квартиру, например, на Юго-Западе за Объездной дорогой, вы, скорее всего, не сможете продать ее с прибылью в будущем. В этой локации работает порядка десяти компаний, которые выводят на рынок новые объекты по 20-30 адресам. С точки зрения ликвидности жилая недвижимость в 1 и 2 поясах очевидно предпочтительнее. Мы постоянно в этом убеждаемся, работая с людьми, которые продают старые квартиры, чтобы купить жилье у нас. Однокомнатную квартиру в Заречном, во Втузгородке или в Пионерском районе можно реализовать за неделю, иначе обстоит ситуация с объектами в удаленных районах.

Геннадий Черных, директор компании PRINZIP:

— Пока рано оценивать последствия коронавируса. Сегодня все оценки и действия эмоциональные. У меня есть понимание, что нужно делать, чтобы в подобных ситуациях нести наименьшие потери. Работа отрасли в условиях карантина показывает, что старые формы управления в области градостроительной деятельности не могут существовать в прежнем формате. Все административные регламенты должны содержать раздел, устанавливающий порядок предоставления услуги в электронной форме. Вся работа с госорганами и муниципальной властью должна вестись в рамках единой цифровой платформы.

Сегодня меньше всех пострадают компании, у которых есть инструменты для удаленной работы сотрудников, решения для организации онлайн-продаж и доставки товаров потребителям. Последние пять лет все об этом говорили, но теперь стало очевидным преимущество. Мы два года назад внедрили все эти инструменты, и это обеспечивает стабильную работу в условиях карантина.

Еще в кризис 2008 года я выработал правило, которого мы постоянно придерживаемся в стратегии развития компании: отсутствие кредитов и наличие запаса на «черный день». Сегодня именно это помогает нам сохранить коллектив и развивать проекты. Рассчитывать нужно только на себя.

Сергей Козлов, директор ГК «Априори»:

— Сейчас наше направление оценки залогов, в том числе залогов — жилых объектов, не фиксирует падения спроса на квартиры. До карантина мы видели всплеск интереса к жилью эконом- и бизнес-класса. Было много показов, и эти сделки завершаются. Позднее переход на систему предварительных записей в МФЦ повлиял на снижение активности. Но эта ситуация решаема, к ней мы готовы. Другое дело, что люди отказываются от сделок не только по техническим причинам, а из-за непонимания того, куда нас выведет эта ситуация. К тому же на вторичном рынке большую часть подготовительной работы нельзя сделать удаленно. Как, например, проводить показы? Потребители не готовы делать это виртуально. Возможно, после «карантина» рынок наверстает упущенное. Зачастую снижение курса рубля стимулирует людей инвестировать в жилье.

Сегодняшняя ситуация во многом отличается от кризисов 2008 г. и 2014 г. хотя бы тем, что она усугубляется эпидемией. Это делает ее развитие плохо прогнозируемым. Сейчас надо наблюдать и оперативно реагировать на происходящее. Пока идут сделки — рынок жив.

Николай Медведев, директор ГК «Фортис»:

— Эпидемия коронавируса, падение курса рубля и цен на нефть заставляют задуматься, стоит ли входить в новые долгосрочные проекты, а также искать варианты сокращения издержек. Последнее в сфере строительства неизбежно сказывается не лучшим образом на качестве продукта. Мы сейчас плотно занимаемся строительством жилого комплекса в Пионерском поселке, не собираемся снижать класс жилья или что-то «оптимизировать». Что касается проекта компании на ВИЗе, возможно, пересмотрим сроки реализации второй и третьей очередей.

Мне кажется, ситуация с коронавирусом побудит многих людей пересмотреть отношение к жилью. Модный тренд на отказ от собственного жилья («зачем мне квартира, я человек мира») сойдет на нет. «Каникулы» показали уязвимость таких людей.

Многие задумаются о загородной недвижимости. Я сам слышал сожаления тех, кто в свое время не купил дом или дачу, где можно было бы сейчас «пересидеть». Опыт самоизоляции и возможность передвигаться в радиусе 100 метров найдет отражение в концепции жилых комплексов. Хотя в проектах класса «комфорт» и выше уже заложены решения для максимального удобства проживания.

Евгений Шилов, управлявший директор группы компаний «Ривьера-Инвест-ЕКБ»:

— В моменте мы не видим сильного снижения спроса, но и всплеска, который обычно бывает в период девальвации, не происходит. Продажи не снизились, потому что многие покупатели согласовали условия ипотеки до наступления текущих событий. Они уверены, что в ближайшей перспективе лучших условий не будет, поэтому спешат купить квартиру.

Всплеска продаж по образцу 2014-15 гг. не будет, потому что у людей нет накоплений, которые надо спасать. А главное — те, у кого накопления есть, несколько раз подумают, стоит ли их сейчас тратить на новое жилье.

Люди всерьез обеспокоены тем, что возможно именно на эти накопления помогут им прожить следующие месяцы, очевидно очень трудные в финансовом плане, когда у многих просто не будет возможности работать из-за карантина, банкротства компаний и пр.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:

— В моменте мы видим высокий интерес к покупке недвижимости. Благодаря использованию дистанционных сервисов и содействию партнеров вопросы выбора и приобретения жилья решаются в удаленном режиме. 
Думаю, последствия происходящего сегодня наш рынок ощутит позднее. Потребность в решении жилищного вопроса останется. На первое место выйдет продукт, в котором девелопер сможет максимально удовлетворить потребности покупателей, и, что важно, который будет соответствовать меняющимся финансовым возможностям.

За какими проектами будущее — максимально комфортными или самыми доступными?

Потребность в новом жилье не удовлетворена, но покупательская способность населения падает. Каким представляется идеальный продукт, который покупатель захочет и сможет купить в ближайшей перспективе, и на котором застройщик сможет заработать, по мнению экспертов рынка?

Руслан Музафаров:

— Продуктовая «перезагрузка» произошла еще в 2019 г. Решения, применяемые сейчас на рынке, уже «антикризисные» — малогабаритные студии, малогабаритные «однушки», «двушки» и 2,5- комнатное жилье… Идеальный продукт сегодня — компактная квартира с хорошим зонированием, где каждый квадратный метр максимально эффективен, с небольшим балконом или лоджией. На рынке нового жилья преобладают квартиры евроформата, и они востребованы. 

В массовом сегменте объема спроса уже не хватает на все реализуемые в городе проекты. В дальнейшем ситуация только усугубится — из-за неопределенности с работой и доходами многие семьи предпочтут отложить сделку до «лучших времен».

Тем не менее, жилье относится к числу фундаментальных потребностей. И «каникулы», как мы говорили выше, помогут большему числу людей осознать ценность комфортного проживания. Кто-то задумается о ремонте и перепланировке, кто-то — о новой квартире. Наша компания строит жилье класса «комфорт-плюс». Как правило, его приобретают семьи, уже удовлетворившие базовую потребность в квадратных метрах. Наш жилой комплекс «ОСНОВА» расположен в Пионерском районе (первый пояс), напротив Основинского парка. В 700 метрах находится гимназия №35. В квартирографии преобладают 2-х и 3-х комнатные квартиры, студий немного — покупатели это ценят. Подземный паркинг, крутые дизайнерские МОПы, закрытая территория — наш проект полностью соответствует классическому формату «комфорт-плюс». Спрос на квартиры в «ОСНОВЕ» большой, но стоимость квадратного метра достаточно высокая. Впрочем, как и в других объектах такого уровня с хорошей локацией — будь то Заречный, Железнодорожный район, Втузгородок, Автовокзал. Цены везде «кусаются», тем не менее, такие ЖК востребованы. Людям нравятся эти районы, они хотят жить ближе к центру и в комфортных домах. 

Евгений Шилов:

— Думаю, жилье класса «комфорт» будет самым востребованным продуктом. Поскольку будет приемлемым в соотношении «цена-качество», и при этом позволит застройщику сохранить доходность. Премиальное (элитное) жилье тоже будет пользоваться спросом, хотя бы потому, что после девальвации оно станет существенно дешевле в валютном эквиваленте. Это может быть актуальным для данной категории покупателей. Сложнее всего, на мой взгляд, будет продвигать продукт бизнес-класса. Его стоимость достаточно высока, а количество потенциальных покупателей резко снизится. Дополнительные затраты застройщика на соответствие комплексов уровню «бизнес» будут снижать их доходность.

Сергей Козлов:

— Специалисты из отдела недвижимости и наши аналитики отмечают, что сейчас все научились строить и выдавать качественный продукт. Поэтому обостряется конкуренция качества. Не только качества самого объекта, но и конкуренция обслуживания клиента.

Идеального продукта не бывает. Потребитель стал грамотнее, он взвешенно принимает решения, оценивает риски, сравнивает проекты. В конечном счете человек покупает не квартиру, не объект недвижимости, а дом для себя и семьи. Рынок жилья и дальше будет предлагать разнообразные проекты. Кто из застройщиков угадает с целевой аудиторией, подстроится под нее, тот и выиграет. Мне кажется, сейчас невозможно продавать только комфорт и качество, необходимо предложить потребителю что-то еще — уникальность, добрососедство, надежность.

Павел Петриченко:

— Создание и обновление продукта в девелопменте процесс не быстрый. И если корректировки, как в нашем случае, не были сделаны заранее, то на его изменение уйдет время. В Академическом мы говорим не об «идеальном» или «возможном», а реальном продукте, который можно приобрести уже сейчас. Продукте, который уже сейчас максимально учитывает как потребности семей в современном жилье, так и разницу в финансовых возможностях покупателей. Так, в новых кварталах Академического — Близкий и Eleven — покупатель может найти 1-2-3 - комнатную квартиру в сегментах «эконом» и «комфорт», разной площади, с разными вариантами отделки.

Мы обеспечиваем благоустройство и озеленение новых кварталов, оборудуем детские площадки. Благодаря механизму частно-государственного партнерства в каждом квартале Академического стоятся социальные объекты — школы, детские сады и др.

Ирина Зырянова:

— В сфере недвижимости реальной покупательской способностью обладает незначительная часть населения, поэтому мне кажется, что правильнее говорить о кредитоспособности, то есть способности получить и обслуживать кредит на покупку недвижимости. С этой точки зрения важнее меры, которые государство может предпринять для стимулирования ипотечного кредитования, например, запустить систему выкупа государственными банками и другими финансовыми структурами закладных у банков с последующей секьюритизацией этих активов, либо смягчением надзорных требований к коммерческим банкам, осуществляющим ипотечное кредитование.

Нужно стремиться к тому, чтобы у населения была возможность покупать у застройщиков современное комфортное жилье. Искать какие-то компромиссы, уменьшать площадь квартир, снижать уровень отделки мест общего пользования, тратить меньше денег на организацию комфортного пространства вокруг и внутри жилых комплексов, конечно, можно, но в результате рынок наполнится низко ликвидным компромиссным товаром, который будет трудно продать, чтобы купить большее жилье.

В результате оборот жилья замедлится, это будет не на пользу не только потребителям, но и застройщикам, которые восстановятся после кризисных времен, но не смогут найти достаточно покупателей на новые качественные проекты.

Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна»:

— Сегодня застройщики досконально изучают потребности будущих жильцов, как только начинают проектировать или рассматривать для покупки тот или иной участок под строительство. Появляются новые инструменты и техники продаж, в том числе 3Д-моделирование квартир и домов, BIM-проектирование, используются энергоэффективные материалы, разрабатываются и моделируются архитектурные и ландшафтные решения территорий. Среди техник, которые ускоряют принятие решений, можно отметить онлайн-регистрацию и принцип построения «одного окна» при продажах: так называемый «коробочный продукт», приложение Маркетплейс, шоу-румы различной «начинки».

Сегодня в Екатеринбурге строится более 3 млн кв. м. жилья и, естественно, помимо указанных выше техник и инструментов используется старый, зарекомендовавший себя механизм: скидки, бонусы, рассрочки и продажа с «подарком» (не путать с «сюрпризом»). Недалеко то время, когда мы будем продавать квартиры в строящихся домах сразу с паркингом и мебелью. Сейчас это разовые сделки и разовые предложения.

Идеальным продукт быть не может, так как меняются предпочтения, вкусы, технологии. То, что было востребовано рынком 5 лет назад, сегодня не несет той смысловой, финансовой и технологичной нагрузки, которая была актуальна в прошлом периоде. Поэтому важно просчитать возможность, интерес и желание покупателя.

Цены на жилье не взлетят

На вопрос о ценах динамике цен на жилье после эпидемии коронавируса и в реалиях нового экономического кризиса, сегодня высказываются диаметрально противоположные точки зрения: от роста на 15-20% до стабилизации и даже снижения, в том числе вынужденного. Участники нашей дискуссии полагают, что пока все останется на текущем уровне.

Татьяна Деменок:

— Цены на жилье падать не будут, но и роста в 20% тоже не ожидается, по крайней мере к концу года. В некоторых регионах цены подскочили на 10-15%, даже на 20% из-за ажиотажного спроса, в Перми раскупили малогабаритные квартиры. Думаю, такая ситуация долго не продлится. Однако доля инвестиционных квартир увеличится на 5-10%. Недвижимость всегда будет надежным инструментом сохранения капитала и подспорьем пенсионных накоплений.

Государство сделает все, чтобы ипотека была относительно доступна. В этом году, с моей точки зрения, не стоит ждать резкого снижения продаж. Могут быть колебания в отдельные периоды. Например, после активных продаж всегда наблюдается период «ремиссии», он может длиться от одного до 3-4 месяцев. Цены к концу году покажут стабильный рост в районе 5-10%.

Важны и внешнеэкономические, и внутригосударственные последовательные решения, чтобы можно было с вероятностью хотя бы в 70% делать прогноз по состоянию экономики и сопутствующих факторов.

Конечно, если отдельные строительные проекты начнут останавливаться, а сегодня к этому есть предпосылки (не покупают земельные участки, которые были запланированы, не начинают осваивать участок, который готов для строительства), если ряд застройщиков «заморозит» объекты или срок реализации, вот такое развитие событий, с моей точки зрения, может породить резкий спад покупательской способности.

Сергей Козлов:

— Сейчас сложно делать прогнозы. Пока не понятна до конца ситуация с ипотекой, в частности, как теперь будут банки подходить к заемщику, удастся ли государству опять подогреть рынок своими мерами. Ипотека «кормит» весь рынок жилья, и этот фактор будет определяющим. Ясно, что государство приложит все усилия, чтобы стабилизировать рынок ипотеки. Банковский сектор сделал ипотеку удобной, процент одобрений сейчас выше. Но какое-то время в обществе будут преобладать тревожные настроения, и это скажется и на рынке в целом.

Что касается цен, поведение и мотивация продавцов на рынке вторичной недвижимости и новостроек кардинально отличаются. Для застройщика это бизнес, и они будут стремиться к максимальной эффективности. Плюс для государства строительство — один из драйверов экономики. Понятно, что оно предложит какие-то меры поддержки.

На вторичном рынке поведение продавца сложно предсказать: кто-то уже сейчас требует, чтобы агент повысил цену, кто-то снимает объект с продажи, кто-то снижает цену, надеясь использовать текущую активность рынка. В целом все будет зависеть от того, как наша экономика справится с сегодняшними вызовами.

Павел Петриченко:

— Динамика цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе от стоимости строительных материалов. Если затраты компаний на строительство вырастут, это отразится на стоимости квартир. Доступность ипотеки во многом определяется политикой государства. Что касается текущей ситуации, то в Академическом есть уникальная возможность приобрести жилье, используя ипотечную ставку от 1,9%.

Евгений Шилов:

– Полагаю, что все останется на текущем уровне: и цены на жилье, и ставки по ипотеке. Изменится сегментация клиентов. В отсутствии перспектив увеличения дохода люди будут отдавать предпочтение более скромным приобретениям.

Руслан Музафаров:

— Из-за снижения курса рубля себестоимость строительства увеличится. Однако, даже если курс зафиксируется на полгода на высокой, невыгодной для девелоперов отметке, мы вряд ли сможем поднять цены на жилье на 20%, а после коррекции вернуть их к прежним значениям. В конце 2014 г. доллар вырос по отношению к рублю в 2 раза, а цены на недвижимость — нет. Они начали подрастать в последние год-полтора из-за перехода на счета эскроу. В предыдущие кризисы застройщики жертвовали частью прибыли, чтобы сохранить доступность жилья для покупателей. Полагаю, в 2020 г. рынок будет следовать этому же сценарию.

Что касается ипотеки, в 2015 г. государство осознало важность этого инструмента. Уверен, с ипотечной ставкой, ее субсидированием все будет в порядке. Хотя некоторые банки повысили ставки по ипотеке, текущий уровень (в пределах 10%) остается комфортным для покупателей. Кроме того, за последние годы мы увидели, что банки отлично работают с рефинансированием. Сейчас покупатели понимают: если ставка снизится, можно спокойно рефинансировать ипотеку.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

— Динамика первых двух месяцев 2020 года полностью определялась процессами, которые сформировались еще в прошлом году. Рынок был сбалансированный без заметного изменения цен. В марте общий фон для принятия решений скорректировался. Произошла некоторая активизация со стороны тех покупателей, которые уже были вовлечены в рыночные процессы. Их задача — быстрее закрыть текущие вопросы. Но в дальнейшем, на фоне неопределенности, возникает риск того, что участники рынка будут откладывать принятие решений. Потенциальные покупатели будут наблюдать за происходящим, оценивая среднесрочные перспективы рынка, девелоперы не будут спешить с выводом на рынок новых проектов. Главный риск сейчас — снижение оборотов рынка, а не изменение цен.

Фото в тексте: Игорь Черепанов, DK.RU и личные архивы спикеров.