Что не удалось Гавриловскому, но удалось Ковпаку: владельцы ТЦ борются с ростом налогов

Владельцы офисных и торговых центров Екатеринбурга – «Антея», «Кировского», «Восточного», на Металлургов, 84 хотят в судебном порядке оспорить кадастровую стоимость своих объектов, пишет Znak.com. По мнению предпринимателей, оценка от государства выше рыночных почти в два раза, при этом наравне с полезной площадью «в общий котел» занесены лестничные марши, лифтовые холлы и коридоры. Эксперты полагают, что завышенная оценка — попытка поднять собираемость налогов с недвижимости, ставка которых с 2015 г. привязана к кадастровой стоимости. 

 

1-я очередь «Антея» на улице Красноармейской, 10 по кадастру — самый дорогой торгово-офисный центр в Екатеринбурге, рассказывает владелец части центра Андрей Гавриловский. Принадлежащие ему 11500 квадратных метров оценили примерно в 1,3 млрд руб., то есть по 120 тыс. руб. за квадрат. Причем одинаково стоит и полезная площадь, которую можно сдать в аренду, и общая — коридоры, лестницы, лифтовые шахты, которые не приносят дохода. Всего в «Антее» 5,5 тыс. квадратных метров площадей общего пользования. Из оставшихся 6 тыс. квадратов 3,4 тыс. приходится на парковку, которая также не очень доходна, отмечает Гавриловский.

 

По словам Андрея Гавриловского, за последние два года только одной подконтрольной ему компании, которая владеет указанной половиной «Антея», насчитали налогов на основе кадастровых цен на сумму около 50 млн руб. При этом полученная за эти же два года прибыль составила 5 млн руб, то есть в 10 раз меньше. Гавриловский считает, что рыночная цена квадратного метра в «Антее» — 60 - 70 тыс. руб. Но он не смог убедить в этом ни МУГИСО, которое отвечает за кадастровую стоимость объектов, ни Росреестр.

 

В пресс-службе областного суда сообщили, что было более десятка обращений, оспаривающих кадастровую стоимость здания. Из картотеки дел следует, что 25 июля 2016 г. добился пересмотра кадастровой цены ООО «Супермаркет «Кировский». Его здание на Сиреневом бульваре, 2 оценили в 382,3 млн руб., по 60446 руб. за квадратный метр. В ходе судебной экспертизы была проведена рыночная оценка здания супермаркета «Кировский», по которой квадратный метр был оценен в 31127 руб., а все здание — в 197,1 млн руб., то есть почти в два раза ниже, чем было записано в кадастре. 

 

По информации Znak.com, успеха в суде добилось и ЗАО «Сбербанк Лизинг», которое владеет торговым центром Wow house на улице Металлургов, 84. Здесь, в частности, расположены Sony Centre, гипермаркет Euronics. Кадастровая стоимость торгового центра составляла 2,4 млрд рублей, а квадратного метра — 80439 руб. Но судебная экспертиза показала, что рыночная цена здания чуть дороже 1 млрд руб., а квадратный метр оценили в 36298 руб. То есть стоимость здания в кадастре также была завышена более чем в два раза. 

 

Теперь предприниматели планируют обращение в межведомственную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Свердловской области. 

 

Правда, по словам юриста Алексея Макарова, оспаривание кадастровой цены — процесс недешевый и небыстрый, он составляет в среднем 3-6 месяцев. Расходы на рыночную оценку, а позднее на судебную экспертизу, могут составить от 100 тыс. рублей. При этом, если объект капитального строительства состоит из нескольких объектов права, принадлежащих разным лицам, расходы на рыночную оценку объекта возрастают пропорционально их количеству. Собеседник Znak.com отмечает, что кадастровой оценкой недовольны владельцы ТЦ «Восточный» на улице Восточной, 7г в Екатеринбурге. Кадастровая стоимость квадратного метра в этом здании составляет 120 тыс. руб., в то время, как рыночная близка к 50 тыс. руб.

 

Опрошенные DK.RU эксперты описывают технологию оценки как очень далекую от реальной ситуации на рынке.

 

Напомним, что DK.RU уже не раз обращал внимание делового сообщества на сложности вокруг вопроса налогообложения крупных офисных и торговых центров. Так, в июне 2016 г. в авторской колонке для DK.RU юрист Алексей Головченко удивлялся тому, как получилось, что крупные объекты офисной недвижимости в Екатеринбурге совершенно по-разному оцениваются для будущего налогообложения. А в августе 2016 г. в материале о налоговой политике в 2016 г. эксперты прогнозировали, что именно увеличение налоговой нагрузки на крупную собственность (недвижимость) станет следующим шагом государства с целью роста собираемости налогов.