Что вы делаете не так? 5 ошибок при выборе дома, из-за которых теряют деньги

Алексей Зырянов, представитель ALD Company:

— Не секрет, что загородная недвижимость отличается от городских квартир большей функциональностью. Если мы покупаем метры в мегаполисе, то получаем пол, потолок и стены в определенном районе и жилом комплексе. Коттедж же — это как минимум дом, участок, ландшафт и инженерные системы.

Сегменты рынка также отличают мотивы и сроки покупки объектов: в городе человек может приобрести квартиру и почти сразу начать в ней жить, отправить детей в детсад или школу неподалеку, и зачастую сделки происходят достаточно быстро. О загородном же доме люди могут мечтать годами — выбирать участок, планировать стройку, прорабатывать ландшафт. Или выбирать готовый коттедж, периодически ездить его смотреть, облизываться, но так и не купить по тем или иным причинам.

Обычно можно понять, на каком этапе приобретения дома находится человек, задав ему несколько простых вопросов. Если он готов ответить, сколько ему нужно соток земли и какая должна быть квадратура коттеджа — это только начало пути. Если же может сказать, из какого материала планирует строиться, какими будут кровля и забор — например, говорит, что крыша будет покрыта мягкой черепицей, — значит, думает о покупке уже давно и примерно прикидывает бюджет.   

Но всех клиентов сейчас объединяет одно: они стали очень самостоятельными и умными. К специалистам-риелторам обращаться стало как-то немодно, все идут за информацией в интернет, изучают правовые и строительные моменты, часто путаются в потоках разрозненных сведений, но чувствуют себя гуру.

Как правило, из-за этого многие не только теряют деньги и время — разбивается их мечта о жизни за городом: когда утром можно пройтись босиком по собственному газону, вдохнуть свежий воздух, провести тренировку в собственном зале и прочие прелести загородной жизни. Чтобы так не вышло, нужно, как минимум, обратить внимание на ключевые моменты и исключить ошибки, из-за которых стройки растягиваются на годы, съедая массу времени и средств. 

Первое: деньги часто теряют на сотрудничестве с недобросовестными строителями. Многие пытаются ставить дома по старинке: ищут через знакомых прораба, нанимают бригаду подешевле и начинают процесс — зачастую даже без проекта. Притом что строительный рынок в последние годы преобразился — компании имеют штат квалифицированных специалистов и несут гарантийные обязательства. С профессиональными участниками рынка можно реализовывать проект постепенно, проработав этапы строительства и рассчитав свои финансовые возможности.

Необязательно иметь на руках всю сумму целиком, чтобы построить дом. Есть 150 тыс. руб. — специалисты сделают проект. Выполнили — идем дальше зарабатывать деньги.

Потом на очереди нулевой цикл, поставили фундамент — и снова за новыми заработками. И так далее. Если же строить со знакомым прорабом, сначала вы поставите забор, потом начнете загонять технику к фундаменту и т.д., в большинстве случаев выходит дороже и дольше. Проверено. Нередко бригады ставят фундамент и коробку дома непонятно как, построенное сооружение порой приходится сносить, потому что дальше его возводить просто нельзя. Деньги и время, естественно, никто не вернет.   

Второе — это юридические и разрешительные документы. Как правило, в организованных коттеджных поселках проблем с ними нет, но в любом случае рекомендую обратиться за помощью к компетентному специалисту. Третий момент — это сам поселок, его месторасположение, удаленность и внешняя инфраструктура местности. Эти факторы влияют на стоимость и ликвидность объекта. Сначала выбери соседа, а потом дом. И посмотрите что рядом: обратите внимание на наличие производств, транспортных магистралей, военных полигонов, аэропортов, железных дорог, мусорных свалок, очистных сооружений и других объектов, которые, во-первых, не сказать, что полезны для экологии и здоровья, а во-вторых, снизят стоимость объекта при возможной продаже. Также обязательно ознакомьтесь с генеральным планом развития территории.

Помимо этого нужно непременно изучить план поселка — какие размеры запроектированы, как он будет развиваться дальше, превратится в гиганта и вечную стройку или останется камерным. Плюс нужно на берегу понять концепцию поселка, предлагаемую застройщиком, понять, как работает управляющая компания, каков размер ежемесячных платежей, есть ли охрана, вывоз мусора и очистка дорог от снега, и вообще ознакомиться с правилами проживания в поселке.   

Четвертый параметр — это инженерные сети коттеджного поселка. Внимательно их изучите. Обязательно проверьте наличие газа, должной мощности по электричеству, выясните, какова глубина скважин и планируется ли прокладка сети Интернет. Запросите всю информацию у органов, отвечающих за эти вопросы. Иначе можно вложиться в участок, где газ по проекту обещан, а в планах монополистов и властей его в этой местности нет и в помине. Вообще ликвидность загородного объекта крайне важна.

Конечно, сегодня продать дом в кратчайшие сроки по хорошей цене на загородном рынке — это, скорее, фантастика. Но, тем не менее, при выборе участка нужно сделать упор на критерии, делающие его ликвидным.

Важна концепция, локация, инфраструктура местности. На этом тоже можно впоследствии много потерять.

И пятый параметр, позволяющий экономить, — это привлечение заемных средств. В последнее время покупатели все чаще берут кредиты на покупку и строительство загородного объекта, а не выдергивают средства из оборота компании. Процент по ипотеке будет ниже процента от прибыли, если деньги работают.

Я в курсе, что у покупателей есть стереотипы: коттеджные поселки — это поборы управляющих компаний, помноженные на два, и невыполнение обещаний. Бывает, что девелопер сулит дороги, газ, детсад, магазин, но все это лишь красивые картинки на бумаге. А вот если купить коттедж в обычном поселке, то уж магазин там точно есть, как и какая-никакая больница, и дорога зимой чистится, причем бесплатно. Да, такие риски есть. Как есть и риск оказаться один на один в своем домике в деревне с вышедшей из строя инженерной системой — котел газовый, например, полетел в мороз.

Звонить в аварийку и вызывать мастера бессмысленно, ты сам себе и аварийка, и электрик, и сантехник, и газовщик. И соседи не придут на помощь, потому что недолюбливают понаехавших богачей.

Поэтому целесообразнее все же приобретать коттедж или земельный участок в организованном поселке, главное — обращать внимание на готовность проекта (неплохо бы, чтобы она была порядка 70% по инфраструктуре и инженерным системам). Но — подчеркну — это сугубо мое профессиональное мнение.