«Демпинга больше никто не дождется»: Андрей Бриль — о ценах на жилье и новых стройках

Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области:

— Мы впервые находимся в условиях кризиса, который имеет принципиально другую основу, чем те, что были до сих пор. Прежде нестабильность была вызвана падением цен на нефть или девальвацией национальной валюты. Такие внешние факторы негативно сказывались на сфере недвижимости плюс мы жили в условиях пустого рынка, на котором ничего не было.

Поэтому кризисы проходили быстро — год-два и снова рост. Сейчас же мы столкнулись с классическим кризисом перепроизводства и ждать, что ситуация вновь довольно скоро выровняется, неправильно.

Идет переход к стандартным в финансовой практике 12-летним циклам на рынке недвижимости. К этому надо готовиться и  координировать наши усилия.

В этой связи можно прогнозировать, что будет с объемом ввода жилья в Екатеринбурге в ближайшие годы. Ставший уже привычным 1 млн кв. м. — это та равновесная цифра, которая складывалась при условиях определенных цен на нефть, доходов населения, ожиданий девелоперов, связанных со стоимостью жилья и ее роста, финансовых условий кредитования проектов. Конечно, в основном стройки финансировались за счет дольщиков, но все-таки главное, что влияет на рынок, - это инвестиционное плечо. Сегодня его нет.

Можно говорить о том, что строить в принципе надо меньше, тогда и спрос на квартиры будет ажиотажным, и цены можно серьезно увеличить. Жадность — один из главных двигателей человеческой активности.

Но на самом деле это не нужно никому — ни потребителям, ни самим участникам рынка. Да, объемы стройки уже падают и еще упадут, только идиот сейчас закладывает новые объекты. Но вместе с тем сегодня вся активность девелоперов сконцентрирована на жилых проектах, причем на самых простых форматах – раз уж развиваемся без заемных средств. Поэтому в итоге объемы ввода жилья продолжат крутиться вокруг цифры в 1 млн квадратов — то падать, то подниматься.

Чтобы обеспечить рост ввода, нужно привлекать новые категории потребителей. А это невозможно без строительства арендных домов.

Потому что все рассказы про доступное жилье - это же профанация, разговоры для нового электорального цикла.

Не нужно никому строить жилье в собственность, основная масса его должна быть арендной. Но сегодня такие стройки невозможны по определению – нет длинного проектного кредитования. Ни один девелопер не будет вкладывать деньги со сроком окупаемости проекта в 15-20 лет. Без дотирования арендной ставки определенным категориям потребителей, без инженерной подготовки площадок и без дотирования ставки по кредитам для застройщиков ничего не выйдет. Раз так, надеяться особенно не на что. Значит, будем вокруг этого 1 млн кв. м. ходить.

Теперь по поводу спроса на квартиры.

Я недавно был на форуме, который проводила Гильдия управляющих и девелоперов, там глава российского Минстроя Михаил Мень говорил о том, что власти, запустив льготную ипотеку на квартиры в новостройках, помогли рынку в этом году стать таким позитивным. И очень этому радовался.

Хотя, если быть объективными, рынок спасла девальвация рубля — именно поэтому люди побежали покупать жилье. Льготная ипотека на первичный рынок, конечно, дело хорошее. Но без аналогичной госпрограммы на вторичку толку мало. Цифры же говорят сами за себя: рынок новостроек упал так же, как и вторичный.

При всем негативе я убежден: демпинга никто больше не дождется, падения цен на квартиры не будет.

Потому что затраты девелоперов известны — снижаться стоимости метров некуда, это печальная реальность.

И если сегодня продавать жилье ниже себестоимости, значит, плодить обманутых дольщиков. Демпинг — штука хорошая, дает возможность купить квартиру дешево. Но там, где в итоге ничего достроено не будет. Об этом надо говорить вслух и не морочить никому головы.