Десять классических способов неклассической ипотеки

"ДК" продолжает публикацию материалов по проблемам ипотечного кредитования (начало см. № 47, 99 г.). В настоящее время в России ипотека развивается по трем различным направлениям. Интенсивно реализуются региональные рыночные и региональные бюджетные схемы кредитования граждан, по которым кредиты предоставляются в рублях под процент. К сожалению, именно высокая процентная ставка и вынужденное стремление банков работать только с короткими деньгами тормозят движение ипотеки в массы. Но все же различные региональные ипотечные схемы работают эффективнее, чем очень медленно формирующаяся классическая ипотека, воспользоваться которой смогут, по мнению экспертов, лишь относительно богатые слои населения - около 7 млн семей.

Опыт применения ипотечного кредитования
в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Елена Фролова,
к.э.н., доцент УГТУ-УПИ,
зам. ген. директора
по экономике
АОЗТ "Уральский ДСК"

Сразу оговорюсь, что как та-
 ковое ипотечное кредито-
 вание банками осуществлялось всегда, поскольку ипотечное кредитование — это денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости (а предприятия регулярно прибегали к помощи кредита под залог имеющегося имущества). Другой вопрос, что классический залог (ипотека) недвижимости связан с правом на землю (этого не было); ипотечное кредитование не рассматривалось с позиций решения проблемы жилищного строительства; квартира не являлась товаром (а предоставлялась по социальной очереди); кредитовались в основном юридические лица; в разное время объем кредитования банками физических лиц был ограничен типом кредита (потребительский, коммерческий и т.д.); статуса права собственности на квартиру в том понимании, в котором мы его имеем сегодня и необходимого для ипотеки, не было; обращение ценных бумаг было достаточно ограничено, а о закладной даже не упоминалось. Т.е., не были развиты элементы, составляющие схему ипотеки. Поэтому говорить об опыте применения ипотечного кредитования в классическом (мировом) понимании, как сложной самовоспроизводящей финансово-экономической и правовой системы, не совсем корректно.
С другой стороны, ипотека понимается во всем мире как средство, обеспечивающее доступность для населения приобретения жилья. В г. Екатеринбурге и Свердловской области накоплен большой опыт решения жилищной проблемы в условиях рыночной экономики. В основе применяемых вариантов заложена возможность рассрочки платежа, а не как такового прямого кредитования. Этим исключается главный экономический недостаток ипотеки — двойная нагрузка по обслуживанию кредита: для того чтобы построить жилой дом, строительная организация должна привлечь кредитные ресурсы, стоимость которых включается в стоимость 1 кв. м., а затем покупатель, приобретая квартиру на средства ипотечного кредита, платит проценты, что вновь увеличивает цену недвижимости.
Но вернемся к опыту. Осветим его с точки зрения
 деятельности крупной строительной организации
 — ДСК. Во-первых, это МЖК, микрорайон Комсомольский. Система всем хорошо известна, поэтому останавливаться на ней не буду. Во-вторых, муниципальные городские и областные жилищные облигации и сертификаты. В силу их достаточной распространенности и осведомленности читателей лишь напомню, что количество приобретаемых сертификатов (сертификата) соответствовало количеству квадратных метров жилья (конкретной квартиры) по заключаемому договору, а стоимость — действующим ценам на момент его приобретения. Схема финансирования действовала при застройке мкр. Ботанический.
В-третьих, это жилищные сертификаты для военнослужащих. При увольнении военнослужащему выдается сертификат на количество квадратных метров по составу семьи, социальным нормам и принятой государством стоимости одного квадратного метра из расчета 70% стоимости квартиры. После заключения договора купли-продажи квартиры или долевого участия при готовности объекта не менее 70% владелец сертификата предъявляет его в уполномоченный банк и продавцу направляется сумма средств в оплату за квартиру. По этой схеме АОЗТ "Уральский ДСК" при участии Правительства Свердловской области и Муниципального банка г. Екатеринбурга осуществило строительство жилого дома по ул. Ярославская, 1 в г. Екатеринбурге.
В-четвертых, это классическое кредитование населения Сбербанка России (Екатеринбургским банком). Пик заявлений пришелся на период, когда ставка ЦБ РФ была минимальной — 28%. К сожалению, ее рост принципиально сократил количество потенциальных участников этого проекта. Напомним еще одно принципиальное экономическое условие ипотеки: строительство жилого дома следует рассматривать как инвестиционный долгосрочный проект, а для него характерны длительный срок кредитования и приемлемый процент, т.е. сегодняшние 55% годовых — неподъемная нагрузка для заемщика.
В-пятых, более приближенная к ипотеке схема финансирования губернаторской жилищной программы Свердловской области (для работников бюджетной сферы). Правительство Свердловской области финансирует строительство жилого дома денежными, зачетными средствами и материальными ресурсами по договору строительного подряда со стоительной организацией и одновременно заключает договор с будущим владельцем квартиры о ее оплате с рассрочкой на 10-20 лет под самый минимальный процент годовых, как правило 1-10%. Гарантией полной оплаты или залогом выступает приобретаемая квартира. Смею предположить, что эта схема найдет свое дальнейшее совершенствование и применение. Построены жилые дома 1,2,3 по ул. Новгородцевой — реальное воплощение этой схемы.
Шестой вариант аналогичен предыдущему, но только в рамках предприятия для своих работников.То есть конкретное предприятие финансирует строительство жилого дома из собственных средств предприятия и одновременно заключает договор (условно для понимания сути назовем его кредитным) с будущим владельцем квартиры — работником предприятия под залог этой квартиры.
Наиболее распространена схема долевого участия (обозначим его как седьмой вариант). Участник долевого строительства заключает договор с аналогичным названием со строительной организацией (или организацией-заказчиком), по которому обязуется финансировать строительство конкретной квартиры в рассрочку по графику или соглашению. По завершении строительства жилого дома и полной оплаты указанной квартиры участник долевого строительства становится ее собственником. В качестве частичной оплаты может быть принята имеющаяся квартира, а строящаяся выполняет роль своего рода залога для обеих сторон. Хождение ценных бумаг этот вариант не предполагает, но при реструктуризации выплаты задолженности по вкладам в банках в период финансового кризиса Уральская финансовая компания применила ценные бумаги (сертификаты на бланках с соответствующей степенью защиты для замкнутого оборота и собственные векселя, авалированные гарантом).
Раскрывая вариатны финансирования жилищного стро-
 ительства в условиях рыночной экономики, мы все
 ближе подходим к такому его непременному элементу, как вторичный рынок ценных бумаг. В качестве восьмого варианта приведу совместный проект, правда, пока не завершенный, АОЗТ "Уральского ДСК" и Уральского акцептного дома.
Учитывая, что предприятие не может выпустить инвестиционный вексель (для этого требуется специальная лицензия), в схеме роль жилищной ценной бумаги выполняет вексель банка, обеспеченный продукцией строительной организации, а именно квартирами в строящихся и построенных домах. Вексель может выдаваться вместе с одновременным подписанием с держателем векселя договора опциона на участие в долевом строительстве жилой площади, оплата которой производится указанными векселями определенной серии. Векселедержатель вправе совершать в отношении векселя любые действия, которые не противоречат действующему законодательству, в т.ч. передать другому лицу, использовать в качестве расчетного и платежного средства. Операции с векселем осуществляются через разветвленную сеть фондовых площадок (в т.ч. в различных регионах Урала) финансово-инвестиционной компанией (по доверенности строительной организации). Оплата векселя осуществляется в соответствии со сроком платежа, в т.ч. начисление процентов (если вексель процентный). При наличии у векселедержателя договора опциона на участие в долевом строительстве он может произвести оплату договора находящимися у него векселями (по номиналу — это важно особенно для дисконтных векселей). Распространение этой схемы приостановлено из-за высокой стоимости векселей (вексельного кредита), но в настоящее время она дорабатывается.
С векселем банка связана и схема ИРОП (последний, девятый, из рассматриваемых в статье вариантов) — инструмент с регулируемой отсрочкой платежа. Это совместный проект АОЗТ "Уральский ДСК" и ЗАО "Свердлсоцбанк". Этот доступный кредит определяется как заем, первоначальные платежи по которому равны платежам с низкой фиксированной процентной ставкой. ИРОП подразумевает наличие двух процентных ставок: платежной (уплачивается ежемесячно и составляет 5-10% годовых) и контрактной или капитализируемой, которая определяется как разница между банковской ставкой и платежной. Эта разница ежемесячно капитализируется, т.е. включается в сумму кредита.

Жилищная политика органов
государственной власти Свердловской области

Анатолий Гончаров,
начальник отдела
экономического анализа,
ценообразования
подведомственных
организаций
Министерства
строительства
и архитектуры
Свердловской области

Жилищная политика
 органов государ-
 ственной власти, реализуемая в соответствии с законами Свердловской области от 08 июня 1995 г. "Об основах жилищной политики в Свердловской области" и от 04 мая 1999 г. "О предоставлении жилища в Свердловской области", направлена на повышение уровня обеспечения жильем наших граждан.
К сожалению, объем инвестиций на строительство жилья из традиционных источников — средств предприятий — падает, и сегодня объем вводимого жилья не восполняет даже выбытие жилого фонда из эксплуатации вследствие износа. В 1998 г. было построено 650 тыс. кв. м (а ранее вводили более 2 млн кв. м), в то время как выбыло порядка 800 тыс. кв. м. Из бюджетных источников финансируется строительство социального жилья для граждан, имеющих право на бесплатное жилье. Объемы этого финансирования снижаются. Обеспечить жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возможно сегодня на возмездной основе при привлечении ресурсов из внебюджетных источников и использования механизма ипотечного кредитования жилищного строительства.
 В условиях, когда банковские кредиты недоступны для подавляющей массы населения, губернатор и Правительство Свердловской области осуществляют программу долгосрочного кредитования жителей сельской местности (в рамках федеральной программы "Свой дом") и работников бюджетной сферы, строящих жилье. Для реализации данной программы Правительством Свердловской области был учрежден Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства. Ежегодно на эти цели выделяются средства из областного бюджета. Их использование составило: в 1997 г. — 46 млн руб./25 тыс. кв. м, 1998 г. — 50 млн руб./33 тыс. кв. м, 1999 г. — 32 млн руб./35 тыс. кв. м. С 1997 г. по 1.11.99 г. селянам выдано 1120 ссуд с элементами ипотеки сроком на 10 лет под 10% за все время пользования ссудой и погашением сельскохозяйственной продукцией. Введено в эксплуатацию 557 домов (654 квартиры) общей площадью 70 тыс. кв. м.
Для преподавателей и сотрудников вузов, работников культуры, искусства, средств массовой информации, правоохранительных органов с 1996 г. строятся 8 жилых домов на 850 квартир, из них введены в эксплуатацию 3 дома на 333 квартиры площадью 18 тыс. кв. м. Оформлены 75 ипотечных кредитов, в стадии оформления — 258 кредитов, предоставляемые сроком на 20 лет под 20% за все время пользования кредитом.
Для работников бюджетной сферы по Указу губернатора от 26.01.98 г. № 26 на условиях, утвержденных постановлением Правительства Свердловской области от 17.03.98 г. № 243-П: при условии внесения первоначального взноса в размере 20% стоимости квартиры выдаются ипотечные кредиты сроком на 20 лет под 20% за все время пользования кредитом. Введено в эксплуатацию 72 квартиры площадью 3,8 тыс. кв. м. Оформлено 66 ипотечных кредитов.
После вступления в действие Федерального закона
 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установив-
 шего правовые нормы ипотечного обеспечения кредитов, кредитование жилищного строительства в нашей области ведется под залог строящегося жилья с регистрацией Государственным учреждением юстиции прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. договоров залога недвижимости.
Выдача и погашение займов работникам бюджетной сферы производятся в порядке, утвержденном постановлением Правительства области от 17 марта 1998 г.
№ 243-п "О порядке предоставления финансовой поддержки работникам бюджетной сферы областного подчинения, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при строительстве или приобретении жилья", где в качестве способов обеспечения возврата суммы займа предусматриваются поручительство работодателя и залог, предметом которого является строящееся жилье, на которое, в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть обращено взыскание. Погашение займа может производиться путем вычета соответствующей суммы из заработной платы работника. В указанном постановлении предусмотрена также возможность погашения части займа и путем передачи работником (заемщиком) имеющегося у него собственного жилья Фонду.
Описанная выше схема ипотечного кредитования не является классической: на место кредитора поставлено Государственное учреждение "Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства", а ресурсами для кредитования являются бюджетные средства. Но эта схема позволяет решать задачу обеспечения граждан жильем на сегодняшнем этапе и может быть адаптирована к схемам ипотечного кредитования других категорий граждан и из других источников финансирования.
Органы государственной власти Свердловской об-
 ласти будут оказывать нормативно-правовую,
 организационную и информационную поддержку организациям, которые намереваются осуществлять свою деятельность в системе ипотечного кредитования жилищного строительства.
Предполагается разработать собственную нормативную базу, обеспечивающую условия наибольшего благоприятствования всем участникам ипотеки (банкам, риэлтерам, девелоперам, оценщикам, страховым организациям, подрядчикам), предусмотреть меры целевой поддержки граждан со средним и низким уровнем дохода, желающих получить ипотечный кредит. Проект Указа губернатора области по этому вопросу предусматривает также создание государственного учреждения "Жилищное ипотечное управление Свердловской области".
Наиболее сложная задача, стоящая перед участниками системы ипотечного кредитования жилищного строительства, — это завоевание доверия у населения и партнеров. Поэтому очень важен их высокий профессионализм и надежность.

Ипотека: особенности страхования     

Существующая сегодня в Рос-
 сии модель кредитования по
 купки недвижимости такова: банки выдают кредиты на строительство и приобретение жилья сроком на 10 лет под 20-25% годовых в валюте. Понятно, что столь высокие ставки большинству россиян - не по карману, и без дешевых ипотечных кредитов квартирный вопрос не решить. А ведь именно жилье - основная "тема" ипотеки, ибо в условиях, когда системы гособеспечения квартирой практически не существует, человек оставлен один на один с рынком, не имея того, кто мог бы реально предложить помощь в решении финансовых проблем.
Ипотека предполагает широкий спектр участников — банки, риэлтеры, ипотечные агентства, юридические и/или физические лица (залогодатели), страховые компании и другие. Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог и в особенности залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.
Правовой основой осуществления страхования при
 ипотечных операциях являются нормы § 3 гл. 23,
 а также гл. 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.II.92 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец. Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" (далее — закон об ипотеке). Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в ст. 31 Закона об ипотеке.
Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества. Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к так называемому неполному имущественному страхованию, закреплено в ст. 949 ГК РФ. Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
Впоследнее время как на федеральном, так и на ре-
 гиональном уровнях прорабатываются различные
 программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств.
При этом составными элементами программы могут быть:
• имущественное страхование. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;
• страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования;
• страхование жизни и трудоспособности физических лиц-заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках-кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка-кредитора;
• страхование кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхования предпринимательского риска финансовых институтов (например, банков-кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк-кредитор страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом-заемщиком своих обязательств по кредитному договору.
С октября 1998 года ОСАО "Ингосстрах" начало заниматься разработкой программы, обеспечивающей наиболее полную защиту имущественных интересов участников ипотечного кредитования.
В результате был разработан принципиально новый страховой продукт — "Программа комплексного ипотечного страхования", представляющий собой страховой пакет для заемщика, обеспечивающий страхование его жизни/трудоспособности и приобретенного в кредит имущества в течение периода действия кредитного договора, а также гражданской ответственности заемщика. В июне 1999 года ОСАО "Ингосстрах" получило первую (и пока единственную в России) специализированную лицензию на этот вид страхования.
 Комплексное ипотечное страхование необходимо как для самого заемщика, так и для кредитора. Для заемщика страхование важно с точки зрения обеспечения стабильности финансового положения его семьи при наступлении непредвиденных событий в его жизни: инвалидности, смерти, повреждения или полной гибели его имущества. А для кредитора договоры страхования выступают в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита заемщиком.
В зависимости от схемы ипотечного кредитования, возможен различный объем страхового покрытия: от классического пакета, включающего страхование имущества (объекта залога), жизни/трудоспособности заемщика, а также его ответственности по отношению к третьим лицам, до страхования только объекта залога. В любом случае, для того чтобы кредиты были достаточно дешевы, необходимо обеспечить комплексную страховую защиту, которая, перераспределяя риски и являясь одной из форм обеспечения обязательств, не только сделает кредитование доступным, но и будет способствовать повышению стабильности ипотечного рынка.

По самому определению ипотека - это целый комплекс взаимосвязанных проблем (см. общую схему): это и участие ссудного  капитала, вопросы залогового права, обращения специфических ипотечных ценных бумаг - "закладных", вопросы оценки имущества и т.д. и т.п. Это достаточно специальные вопросы, которыми должны заниматься специалисты. Задача представленных публикаций - осветить существующее положение в области ипотеки.
Хотя и очень медленно, но развитие системы ипотечного кредитования как способа решения жилищной проблемы в нашей стране происходит. Буквально на днях Правительство России одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, соответствующее постановление подписано премьер-министром Владимиром Путиным.
Согласно концепции, в 2000 г. для организации рынка ипотечных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию планируется привлечь
6,5 млрд руб. внутренних и $150 млн внешних заимствований на десятилетний срок, поручительства по которым предусмотрены в расходной части государственного бюджета.  По расчетам специалистов, платежеспособный спрос населения России на жилье оценивается в $ 33 млрд, для его удовлетворения предстоит  построить 138  млн кв. м жилья. Ежегодный ввод в последние годы - около 30 млн кв. м, из них лишь 11% - за счет гос. бюджета, а 40-45%  - на деньги индивидуальных застройщиков. И это еще раз подтверждает, что государственная жилищная политика будет строиться именно на ипотеке. При этом основной задачей государства признано создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.
Когда все заинтересованные в ипотеке действуют на четко очерченном законом поле, финансовые риски сводятся к неизбежному минимуму, а доверие к  системе значительно возрастает. Следовательно, повышается и доступность жилья для граждан. В таком случае возможно развитие цивилизованного ипотечного рынка в России.