Девелоперы готовятся к новому земельному переделу

Стагнация строительного рынка и экономический кризис снижают цену земли в Екатеринбурге и окрестностях. Поделенные до 2005 г. участки сейчас поступают в продажу. Спекулянты теряют прибыль и долю рынка. Земельный фонд города и области переходит в руки профессиональных девелоперов.

эксперты
Игорь Заводовский
учредитель Общества «Малышева-73»
Марина Конькова
президент корпорации «Маяк»
Евгений Манторов
исполнительный директор «Риэлтерской компании «ТИМ»
Александр Скорин
генеральный директор центра инвестиционного маркетинга «Иннова-Эксперт»
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Олег Царев
директор компании «КПК»
Владимир Ширяев
управляющий партнер адвокатского бюро «Оферта»

Почему земля подешевела вдвое?
Кто купит ненужные спекулянтам участки?
Как заработать на перепродаже наделов?
Сколько стоят услуги чиновников на вторичном рынке земли?

Последний раз землю в Екатеринбурге и окрестностях делили по-крупному в 2005 г. Большую часть участков под застройку разобрали до осени, когда в силу вступило положение Градостроительного кодекса РФ о распределении земель.

Новая редакция ГК обязала все муниципалитеты страны распределять участки только через аукционы. Для застройщиков это означало неминуемый рост расходов. Потому по старым правилам они поспешили взять в долгосрочную аренду как можно больше город­ской земли. «Участки, которые мы приобрели до вступления в силу аукционных нововведений, осваиваем до сих пор», — кратко описывает масштабы накопленного тогда земельного фонда Марина Конькова, президент корпорации «Маяк». Сколько именно земли успели раздать чиновники в доаукционный период, игроки рынка сказать затрудняются. Но, по их оценкам, на выделенных тогда участках в ближайшие три-четыре года будет вестись не менее 80% всех строительных работ в городе.

Аукционы же в итоге погоды на земельном рынке не делают. Все самые аппетитные участки застройщики уже разобрали, рассуждает Евгений Манторов, исполнительный директор «Риэлтерской компании «ТИМ»: «На аукционы муниципалитет выставляет земли с серьезными обременениями. Необходимо сносить ветхие строения, расселять жильцов, подводить отсутствующие коммуникации — все это отталкивает потенциальных участ­ников торгов».

Но в ближайшие два-три года земельный рынок поделят заново. Финансовый кризис уже сейчас подталкивает мелких застройщиков и спекулянтов к продаже приобретенных впрок участков.

Земля может подешеветь в пять раз

«К нам уже выстроилась очередь из продавцов земли», — уточняет Игорь Заводовский, учредитель Общества «Малышева-73». По словам г-жи Коньковой, ежедневно «Маяку» предлагают выкупить как минимум три участка. А если активно искать предложения, то за день можно легко найти 20 компаний, готовых продаться вместе с куском земли по сходной цене, продолжает она.

Продажа права аренды земли вместе с юрлицом, которое этим правом обладает, — распространенная схема смены собственника участка, поясняет Владимир Ширяев, управляющий партнер адвокатского бюро «Оферта». Выставленных на продажу фирм, у которых, кроме земли, никаких активов нет, в городе сотни. Их общее число подсчитать просто невозможно. Рынок неструктурирован. Описывая его, строители обычно употребляют слова «дикий» и «серый».

Продавцов земли, полученной до 2005 г., г-н Ширяев делит на две категории. Это люди, которые изначально приобретали участки, чтобы их позже с выгодой перепродать, или строительные организации, собиравшиеся возводить на этой земле здания.

И те и другие вынуждены спешно искать покупателя. Строительные компании, оставшиеся без банковских кредитов, добывают деньги, чтобы завершить уже начатые объекты. Один из выходов для них — продажа не занятых стройкой участков, поясняет г-н Заводовский.

А перепродавцы ждать не могут, так как истекают сроки аренды землеотводов, продолжает Марина Конькова: «Если на площадке никаких строительных работ не ведут, муниципалитет вправе землю отобрать. Потому ее сейчас нужно продавать, чтобы выручить хоть какие-то деньги».

Но спрос ниже предложения. Многие потенциальные покупатели приобретать права аренды не торопятся. Своих запасов хватает, а лишних денег ни у кого нет: практически все свободные средства пустили на завершение уже строящихся объектов. Потому цена на землю падает.

Как добавляет Игорь Заводовский, продавцы уже скинули половину стоимости участков. Траты на землю еще в конце прошлого года составляли 10 тыс. руб. на кв. м жилой недвижимости, объясняет г-жа Конькова. Сейчас эта сумма снизилась, по ее словам, до 5-6 тыс. руб. За весь прошлый год в Екатеринбурге совершили 5 тыс. сделок купли-продажи участков, подсчитали в аналитическом отделе Уральской палаты недвижимости. Пока количество таких сделок принципиально не растет.

Застройщики не торопятся скупать землю. Они ждут, когда цены упадут еще ниже. Но массовое перераспределение земель — от множества мелких собственников к ограниченному числу крупных строителей с деньгами — начнется уже к концу года. «Деваться продавцам некуда. Если не все, то многие из них (кому деньги нужны прямо сейчас) будут понижать расценки и дальше. Скинут стоимость в пять-шесть раз — купим», — заявляет Марина Конькова.

Помимо профессиональных застройщиков в ближайшие годы скупать подешевевшие земли станут люди, которые сейчас ищут способы сохранения денег, добавляет Александр Скорин, генеральный директор центра инвестиционного маркетинга «Иннова-Эксперт»: «Фондовый рынок валится. Банковские вклады не вызывают доверия. Поползли слухи о том, что рубль будет сильно дешеветь. В этих условиях человек с деньгами ищет способ их сохранить. Один из вариантов — купить землю».

Но вряд ли среди новых владельцев участков будет много спекулянтов, продолжает г-н Скорин. За счет простой перепродажи земель в ближайшие годы заработать будет сложно. Предложение еще долго будет превышать спрос. Потому произойдет качественная смена игроков вторичного рынка земли. Спекулянтов потеснят девелоперы, которые смогут сформировать добавочную стоимость гектаров за счет концепции, проведения коммуникаций или полноценного строительства, резюмирует Александр Скорин.

Загородный рынок съедает прибыль спекулянтов

За городом рынок тоже формируют перепродавцы, а не власти. Процедура продажи земли через аукционы за пределами Екатеринбурга действует. Но и там выставленные на торги участки малопривлекательны для земельных инвесторов. Администрации районов продают относительно небольшие участки, расположенные в деревнях. Максимум, что можно на них построить, — это десяток загородных домов, утверждают эксперты.

Количество загородных участков, попавших в распоряжение муниципалитетов, не соответствует спросу. «За три года 90% свободных земель, которыми могли распоряжаться госструктуры, уже ушли с молотка», — рассказывает Олег Царев, директор компании «КПК» (развивает проект коттеджного поселка в Сысертском районе).

Скромное аукционное предложение «первички» за городом и здесь вытолкнуло покупателей земли на вторичный рынок. Они приобретают сельскохозяйственные участки, находившиеся в собственности многочисленных колхозов.

Обычно внимание предпринимателей привлекают запущенные пахотные поля неподалеку от деревень и поселков. Такие земли давно не используют по назначению. А непосредственная близость этих участков к населенным пунктам позволяет сэкономить на подведении коммуникаций.

Схем заработка на таких землях — несколько. Первая, самая простая форма — спекуляция. Еще год назад она была наиболее распространенной. Предприниматель искал в области недооцененный участок сельхозназначения. Поторговавшись с продавцом-непрофессионалом, можно было скинуть цену в полтора раза, выждать год-два и перепродать землю с почти стопроцентной наценкой.

«Дополнительно земельный инвестор мог заработать за счет других. К примеру, рядом с малопривлекательным для девелопера участком через три года должна появиться федеральная трасса. Или неподалеку планируют возвести коттеджный поселок. Понятно, что подобные изменения увеличивают стоимость земли», — поясняет Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Но заработать таким способом со стопроцентной гарантией невозможно.

Сейчас, когда у строителей загородных поселков денег, как и у всех, немного, простая спекуляция прибыли не приносит. Спрос упал. За текущий год участки не подорожали, а даже убавили в цене. Некоторые перепродавцы были вынуждены скинуть до 50-60% первоначальной стоимости земли. «Нам предлагали участок общей площадью 9 га вблизи живописного озера. Продавец готов был отдать эту землю всего за 700 тыс. руб. Мы отказались. Предложений на рынке много. Есть из чего выбрать. И приобретать не подготовленный к застройке участок просто бессмысленно», — рассказывает г-н Скорин.

А расчеты на то, что цену земли поднимет кто-то посторонний, могут себя не оправдать, рассуждает г-н Хорьков. Проект близлежащего коттеджного поселка могут заморозить. Сроки сдачи новой трассы — перенести на неопределенный срок. И вложения окажутся пустой тратой денег.

Второй вариант — увеличение стоимости участка за счет его перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений. По действующему законодательст­ву жилье можно возводить и на сельхоз­участках, объясняет Владимир Ширяев. Государство разрешает гражданам прописываться в дачных домиках. Но строителя коттеджного поселка такая земля привлекает меньше, чем участок, переведенный в категорию поселений. Застройщику предстоит возведенные на участке дома продать. «Но есть множество нюансов, которые сужают количество потенциальных покупателей, — дополняет г-н Царев. — К примеру, банки с опаской относятся к землям, не переведенным в категорию поселений. И далеко не всегда соглашаются принимать такие участки в качестве залога под кредит».

Нередко земля сельскохозяйственного назначения находится в собственности множества частных лиц — работников колхозов. Ее необходимо размежевать, владельцев превратить в пайщиков, провести собрание, распределить долю каждого от продажи. После — договориться с чиновниками, чтобы перевести участки в категорию земель поселений. Весь этот процесс связан со множеством мелких проблем и занимает не менее двух-трех лет, констатирует Олег Царев. Но в итоге земля гарантированно дорожает в полтора-два раза.

Однако и такой участок в нынешних условиях продать сложно. Потому тем, кто хочет заработать на перепродаже, остается последний вариант — разработать полноценную концепцию эксплуатации земли.

По этому пути пошел, в частности, г-н Царев. Скупив в общей сложности 250 га земли и присоединив к ним 100 га партнеров, он объединил участки и создал проект строительства масштабного коттеджного поселка. Строить его самостоятельно Олег Царев не планирует. К проекту присоединятся строительные компании. Они заработают на продаже коробок зданий. А сам г-н Царев — на реализации земли, которую выкупят будущие жители коттеджей.

После строительства коммуникаций земля должна подорожать в два-три раза. Участок, который сопроводили генпланом застройки и для которого подсчитали все траты и прибыль от использования, значительно расширяет список потенциальных покупателей. А прибыль девелопера (с учетом всех расходов на подготовку участка к перепродаже) составит от 50% годовых, прикидывает Олег Царев.

Чиновники контролируют передел земель

Несмотря на то что в Екатеринбурге и за его пределами большинство участков перераспределяют в обход муниципальных аукционов, такие сделки без представителей власти тоже не обходятся.

«К примеру, застройщик может получить землю без аукциона за счет сущест­венного расширения участка, который он уже взял в аренду», — рассказывает г-н Ширяев. Представители властных структур просто увеличивают на несколько гектаров площадь уже имеющейся в распоряжении застройщика земли. «Во всех документах приписывают «дополнительные» гектары. Из-за этого участок может вырасти в несколько раз», — поясняет Владимир Ширяев. Подобные операции незаконны. Но в случаях, когда в суд подавать некому (расширение земли напрямую не задевает интересы других участников рынка), такую процедуру можно провернуть тихо и без последствий.

Другой вариант — оформление земли задним числом. «Нам предлагали выкупить участок по такой схеме. Безо всякого аукциона. Просто во всех документах вместо текущего года предлагали указать 2005 г.», — рассказывает один из девелоперов. Цена, по его словам, была сопо­ставима со среднерыночной (около 10 тыс. руб. на 1 кв. м недвижимости). Но спрос на подобные земли есть. На аукционы, по общему мнению застройщиков, чаще всего поступают только неликвидные участки и земля, «которую успели засветить».

На загородном рынке девелопер также не может заработать, если не найдет общий язык с администрацией района или области. Разрешить возводить жилье на бывших пахотах могут только власти. И закон не обязывает их объяснять, почему одному предпринимателю дали добро на смену категории земель, а другому — нет. «Ни один суд не признает вашу правоту, если вы попытаетесь оспорить нежелание чиновников менять категорию», — заключает г-н Ширяев.

Представители администраций районов взятки обычно не вымогают, добавляет г-н Царев: «Но нужно сделать так, чтобы властям тоже было выгодно с вами сотрудничать». Допустим, построить клуб или школу в прилегающей к участку деревне. Например, компания «КПК», выкупив участки около поселка Ключи, реконструировала дорогу в этом населенном пункте, строит фельдшерский пункт и приступила к ремонту местной школы.

Размер такого «социального налога», по словам Олега Царева, держится в рамках 10-20 млн руб. Ничего страшного в этом он не видит, но предупреждает — если новый собственник земли не пойдет на подобные траты, то на содействие со стороны чиновников может не рассчитывать: «Всегда найдутся причины, по которым перевод вашего участка в категорию земель поселений будут откладывать бесконечно».

цифры
Вторичный рынок земли в цифрах

5тыс.

Число сделок купли-продажи земли, заключаемых ежегодно в Екатеринбурге

До 80%

Доля зданий в Екатеринбурге и пригороде, которые возводят на участках, приобретенных на вторичном рынке

5-10 тыс. руб.

Стоимость участка в черте города в пересчете на 1 кв. м построенной на нем недвижимости

118,7 тыс. руб.

Средняя цена 1 сотки земли в пригороде (до 35 км от Екатеринбурга)

50-60%

Доля стоимости, которую были вынуждены скинуть продавцы земель с начала 2008 г.

Источник: опрос предпринимателей.