Девелоперы получают прибыль из старых зданий

Почему инвесторы интересуются старыми зданиями
При какой доходности стоит браться за реконструкцию объектов советской постройки
Когда редевелопмент старых зданий будет носить массовый характер

эксперты
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинга»
Александр Засухин
директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Илья Костин
генеральный директор компании «Арента»
Сергей Миронов
директор по развитию УК «Норан»
Сергей Рымшин
руководитель отдела управления недвижимостью инвестиционно-управляющей компании «Риэл Кэпитал»
Николай Сергеев
генеральный директор УК «Норан»
Андрей Черушев
директор УК «Агропромстрой»
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости «Бекар-консалтинг» (Санкт-Петербург)

Наначальных этапах развития коммерческой недвижимости офисы, переоборудованные из помещений НИИ и промплощадок, составляли основное предложение на рынке. Сейчас, когда девелоперы строят современные офисные комплексы, роль подобных объектов значительно снизилась, конкурировать с помещениями нового поколения они не могут (арендные ставки в старых зданиях обычно ниже на 20-30%).

Многие старые здания износились не только материально, но и, что важнее, морально, говорит Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости «Бекар-консалтинг» (Санкт-Петербург): «Комфортное размещение офисов в них становится невозможным. Как следствие, привлекательность таких зданий в глазах арендаторов или покупателей снижается. Редевелопмент — процесс неизбежный. Он включает в себя комплекс мероприятий, направленных на повышение стоимости объекта». Реконструированный в соответствии с требованиями рынка офис может приносить доход от 15 до 25% годовых и окупится за один-три года.

Редевелопмент старого помещения обходится дешевле нового строительства

Эксперты обозначают несколько преимуществ реконструкции зданий совет­ской постройки перед возведением новых. Во-первых, правила предоставления земельных участков на рынке до сих пор непрозрачны, в отличие от жилищного строительства, где уже около полутора лет работает аукционная система. Поэтому получение земли под строительство, особенно в лакомых местах, — задача для девелопера трудновыполнимая. При покупке старого здания инвестору автоматически переходит и участок со всеми внешними инженерными сетями, выделенными мощностями и т. д. Это дает возможность для маневров по достройке существующего здания. «Второй фактор привлекательности для инвестора заключается в том, что экономика проекта редевелопмента может выглядеть заманчивее, чем приобретение земли и создание нового объекта или покупка готового здания. Часто бывает, что стоимость здания советских времен иногда соизмерима с покупкой землеотвода и получением всей разрешающей документации», — комментирует Илья Костин, генеральный директор компании «Арента». По неофициальной информации, стоимость участка под коммерческую недвижимость в Екатеринбурге начинается от $1 млн. Стандартное здание бывшего НИИ площадью от 2,5 до 4 тыс. кв. м продается по цене 1-1,5 тыс. у. е. за кв. м, рассказывает Андрей Черушев, директор УК «Агропромстрой»: «Подобные варианты сохранились в отдаленных районах. Объекты, расположенные в центре, созданы лет пять-восемь назад. По ним предложения на рынке достаточно ограниченны».

Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес», добавляет, что многие здания, к которым приглядываются инвесторы, находятся в местах с хорошей транспортной доступностью. «Именно более низкие затраты на реконструкцию здания, чем на новое строительство, при стабильно высоком спросе и удобстве расположения играют ключевую роль», — подчеркивает г-н Засухин.

Под офисными зданиями советской постройки обычно подразумеваются бывшие научно-исследовательские и проектные институты, административные здания и т. д. Большинство из них были приватизированы и перепроданы или сдаются в аренду. «Бывшие объекты бытового и социального назначения (дворцы культуры) нельзя назвать офисными, но условия рынка заставляют собственников разрабатывать реконцепцию и для этих объектов», — уточняет Сергей Миронов, директор по развитию УК «Норан». По мнению Александра Засухина, предметом редевелопмента преимущественно становятся малоэтажки с обособленной прилегающей территорией, удобной кабинетной планировкой (требование — глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м), значительной высотой помещений. Впрочем, у зданий советской постройки есть и свои минусы. «Коэффициент использования земельного участка у таких сооружений невелик, в них трудно перекладывать инженерные коммуникации (канализацию, лифты, кондиционирование и др.), проводить значительную перепланировку, могут быть законодательные ограничения (к примеру, здание считается памятником архитектуры), оборудованных парковочных мест также часто бывает недостаточно», — добавляет г-н Засухин.

При выборе объекта для редевелопмента следует руководствоваться тремя ключевыми критериями, резюмирует Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга»: здание должно быть удачно расположено, обладать большой прилегающей территорией и недорого стоить — не более $1 тыс./кв. м.

Доходность проектов редевелопмента может достигать 25%

Существует несколько способов захода девелоперов в старые здания с целью реорганизации последних. Идеальная ситуация, когда здания уже оформлены в собственность и владелец один. Тогда девелопер просто покупает этот объект и далее перепрофилирует его в соответствии с разработанной концепцией. Второй способ — приобрести контрольный пакет акций предприятия, которое владеет зданием, т. е. поглотить предприятие и стать его новым собственником. При этом варианте вероятны сложности — здание может находиться в собственности у нескольких лиц (акционеров). Каким бы ни был способ, он должен завершиться консолидацией объекта в руках одного владельца, подчеркивает Андрей Бриль: «Это большая и нудная юридическая и организационная работа: вопросы договоренности со всеми собственниками, определения цен, выкупа, оформления и переоформления собственности. Многие владельцы не готовы к таким затратам». После того как здание все-таки удалось сосредоточить в одних руках, начинается второй этап — уточнение фронта необходимых работ в зависимости от того, на какую классность здания собст­венники рассчитывают. Обычно офисное здание класса С можно довести до уровня В, постепенно заменяя инженерные системы, фасад и проводя отделочно-ремонтные работы (см. «Детали» на стр. 37). По данным г-на Бриля, реконструкция старых зданий требует дополнительных вложений от $300 до $900 на кв. м. Плюс затраты на брокеридж (наполнение обновленного офисного центра арендаторами) и продвижение объекта на рынке. Обычно этот этап берет на себя профессиональная управляющая компания. Алексей Чижов рассказывает, что редевелопмент можно провести и за счет реинвестирования текущих поступлений от аренды: «В случае редевелопмента без вывода объекта из эксплуатации многое зависит от умения выстроить взаимоотношения с арендаторами, которые остаются на объекте в период проведения ремонтных работ». Андрей Бриль резюмирует: в классическом варианте редевелопмент представляет собой процесс, начинающийся консолидацией собственности на входе и заканчивающийся коммерциализацией (за счет продажи или аренды) на выходе. «Просто замена лифтов — это не редевелопмент», — убежден г-н Бриль.

Доходность проекта с полным циклом редевелопмента старого здания выше, чем у проекта по покупке и удержанию готового объекта (10-12%), но ниже, чем у проекта нового строительства (20-30%), сообщает г-н Чижов. По его данным, этот показатель — 14-18%. Представители местных УК настаивают на том, что в некоторых проектах доходность можно довести до 25%. Также разнятся оценки в сроках окупаемости таких проектов. Столичные консультанты убеждены, что здание отобьет вложенные в него инвестиции только через семь-девять лет. Андрей Черушев уверен, что оперативность в процессе редевелопмента объекта недвижимости позволяет сократить сроки окупаемости в 1,5-2 раза. Цикл работы по редевелопменту не должен длиться дольше года, считают эксперты. «Сегодня в условиях высокого уровня цен на офисную недвижимость срок окупаемости зданий, подвергшихся редевелопменту, в 2-2,5 раза ниже, чем у нового строительства», — констатирует Александр Засухин.

Реконструкция старого здания увеличивает стоимость кв. м на 20-50%

Идеальный вариант захода девелопера в старое здание — покупка целиком — на практике встречается нечасто. Приобретают главным образом объекты небольшой площади, принадлежавшие ранее государству или окологосударственной структуре. Нередко процессы редевелопмента связаны с рискованным процессом перепрофилирования здания. «Успешность проекта редевелопмента во многом зависит от правильно выбранного назначения и концепции. Инвестор должен понимать, что риски при перепрофилировании высоки, ведь приходится вписывать объект в существующие условия», — поясняет Сергей Миронов. Его компании удалось создать в стенах бывшего ДК РТИ современный бизнес-центр. «Этот объект был обузой для завода: здание отапливалось и освещалось, помещения пустовали, иногда в нем проводили культурные мероприятия. Мы купили его около четырех лет назад (стоимость превысила $1 млн. — Прим. ред.). Сейчас в нем провели редевелопмент — мы не только отремонтировали помещения, но и функционально использовали огромные холлы, сделав из них офисы с помощью легких перегородок. Освободилось помещение клуба «Империя страсти», сейчас мы решаем, что делать с этой частью. Недавно взялись за реконструкцию подвальных помещений. Почти все офисные площади сегодня сданы — ставки начинаются от 600 руб. за кв. м». УК «Норан» решила перепозиционировать объект и продвигать его под новым именем — деловой центр «Астор». Говоря об эффективности работы со старыми зданиями, Николай Сергеев, генеральный директор УК «Норан», сообщил: за то время, пока ДК РТИ находится у них в собственности, его цена выросла в десять раз: «Стоимость при покупке была около $200 за кв. м, сейчас — $1,5-2 тыс. Конечно, это доход не только от редевелопмента, вырос еще и рынок. Но я полагаю, что наше управление и реконструкция помещения увеличили стоимость объекта примерно на 50%. Затраты, которые мы понесли на ремонт и перепозиционирование, уже окупились».

УК «Билдинг-сервис» удалось за пару лет превратить бывшие производственные помещения фабрики «Этюд-Урал» на площади 13 га в современный бизнес-центр класса В с новым именем «Квартал». «Мы создали специализированную службу технической поддержки, внедрив стандарты техобслуживания, построили новые парковки, пригласили оператора общепита, обеспечили безопасность комплекса и т. д. В результате нам удалось привлечь на территорию комплекса крупных арендаторов — ряд представительств иностранных и российских компаний. В том виде, в каком мы получили эту недвижимость в управление, она вряд ли была бы привлекательна для таких клиентов. В основном здесь работали представители малого бизнеса», — рассказали «ДК» в компании.

Не так давно компания «Арента»1 завершила менее масштабный, но эффективный проект перепрофилирования и редевелопмента здания бывшей поликлиники на Уралмаше. «Реставрация заняла около полугода, редевелопмент был проведен с нуля (от прежнего здания остался фактически только фасад). После окончания ремонтных работ офисный центр на 2 тыс. кв. м заполнили арендаторы (стоимость аренды достигла примерно 600 руб. за кв. м). В итоге покупатель получил готовый бизнес со стабильной ежемесячной прибылью», — делится опытом Илья Костин. Специалисты компании «Арента» подсчитали, что здание окупится лет через пять. Инвестиционно-управляющая компания «Риэл Кэпитал» (выросла из АН «Новая квартира». — Прим. ред.) также разместила офисы в здании бывшей стоматологической поликлиники. Сергей Рымшин, руководитель отдела управления недвижимостью инвестиционно-управляющей компании «Риэл Кэпитал»: «Мы посоветовали нашим партнерам приобрести это старое помещение, встроенное в первый этаж здания. Провели там ремонтные работы в короткий срок и буквально в течение месяца заполнили его арендаторами. Помещение скромное — всего 470 кв. м, мы учли, что арендаторам, чей бизнес сосредоточен в спальных районах, не нужны большие площади, и сделали нарезку на офисы от 15 кв. м. Арендные ставки установили от 750 руб. за кв. м».

Провести редевелопмент в «крупногабаритных» зданиях бывших проектных институтов или НИИ сложнее. В них много собственников — от миноритарных, владеющих от 15 кв. м площадей, до тех, в чьих руках сосредоточена половина здания. Несмотря на то что этот факт мешает привести объект в порядок и повысить его класс, девелоперы и здесь могут найти выгоду. Андрей Бриль: «Мы проводили редевелопмент здания, где находится наш офис (Луначарского, 81). Сначала определили всех собственников, потом договорились с некоторыми из них в складчину отремонтировать входную группу, зоны ресепшн, заменили в здании лифты, модернизировали АТС. В своих помещениях мы поменяли систему электроснабжения, наладили связь, установили пожарную и охранную сигнализацию, сделали косметический ремонт, поставили новую сантехнику и т. д. Тем самым мы уже увеличили стоимость своих кв. м от 20 до 50%». В реконструируемых офисах класса В, расположенных в центре города, цены могут превышать 1 тыс. руб. за кв. м.

Массовый редевелопмент начнется через пять лет

По словам экспертов, существуют причины, сдерживающие массовый редевелопмент зданий советской постройки в Екатеринбурге. Во-первых, пока есть стабильный спрос на качественные офисные площади, который превышает предложение. «По различным оценкам, городу не хватает до 1 млн кв. м офисных помещений. И это при довольно активном развитии бизнеса. Вследствие чего на рынке сложились достаточно высокие цены на аренду офисных помещений», — объясняет Александр Засухин. Из-за этого владельцы многих подобных объектов не хотят ничего в них кардинально менять: помещения все еще пользуются устойчивым спросом, поэтому при среднем качестве цена на них остается высокой. Во-вторых, в городе не до конца использован резерв площадок под застройку, а поскольку доходность нового строительства минимум в два раза выше, чем реконструкции, инвесторы предпочитают создавать новые объекты даже в отдалении от центральной части города — уже есть примеры строительства офисных зданий в районе срединного транспортного кольца (на ул. Крестинского). «Скоро офисные центры выйдут и за срединное транспортное кольцо», — убежден г-н Засухин.

Впрочем, ситуация временная. Андрей Бриль прогнозирует, что в ближайшие пять-десять лет на рынке появится много качественных, грамотно управляемых площадей. «Когда объемы предложения достигнут сотен тысяч кв. м в год, рынок скорректируется — арендаторы из старых, плохих помещений перейдут в новые. Тогда у собственников офисов класса С будет снижаться доходность. Они окажутся перед выбором: или что-то менять, или оставлять все как есть и продавать свои объекты». По мнению Андрея Черушева, массовый редевелопмент старых зданий начнется с появления на местном рынке серьезных инвестиционных команд, способных провести крупные редевелоперовские проекты (площадью от 10 тыс. кв. м и выше) с учетом их окупаемости за более длительный период. Профильные компании, которые специализируются на редевелопменте и реновации производственных помещений, пока работают в основном в Москве. Среди них Forum Properties, Horus Capital, «Ведис-Девелопмент» и т. д. На местном рынке за проекты редевелопмента готовы взяться частные управляющие компании, которых пока не более десяти.

1 ОАО «Арента» — дочернее предприятие Банка24.ру. Сфера деятельности — операции на рынке недвижимости, связанные с покупкой объектов, получением всей необходимой документации, реконструкцией, строительством.

Редевелопмент — это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов) с целью их более эффективного использования.

Срединное транспортное кольцо, согласно генеральному плану города, включает в себя ул. Бебеля, Токарей, Серафимы Дерябиной, Онуфриева, Шефская, Бакинских Комиссаров, Донбасская, пер. Базовый.

детали
Семь шагов для повышения офиса С до класса В
Основные работы по реконструкции объекта недвижимости
1Изменение фасада здания, остекление.
2Замена инженерных коммуникаций (отопления и водоснабжения — холодного и горячего), электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, прокладка сетей связи, Интернета.
3Замена лифтов.
4Отделка помещений и мест общего пользования.
5Создание пункта питания.
6Организация системы безопасности, пожарной охраны и сигнализации, доступа в здание.
7Организация парковки на прилежащей территории.
Источник: «Корин холдинг».

 

 

 

 

детали

Этапы редевелопмента
1Маркетинговые исследования рынка.
2Составление подробного бизнес-плана.
3Реконструкция объекта.
4Продвижение объекта недвижимости на рынке (медиаплан, рекламная кампания).
5Заключение коммерческих договоров (аренды, продажи и т. п.).
Источник: УК «Агропромстрой».