Девелоперы устали воевать с горожанами

Девелоперское сообщество города достигло такой степени зрелости, организованности и финансовой состоятельности, что может позволить себе заняться решением проблем, которые не по зубам другим российским городам-миллионникам. По словам участников рынка, речь о реконструкции центра Екатеринбурга, инженерной и транспортной инфраструктуры города. А также - об объединении горожан, строителей и властей вокруг единой цели – навсегда поставить точку в то и дело возникающих конфликтах, связанных со строительством в Екатеринбурге новых объектов, сносом ветхих домов и зданий-памятников. Первый шаг девелоперы уже сделали, собравшись на круглый стол, который организовали региональная Гильдия управляющих и девелоперов и «Деловой квартал». Дальше, убеждены они, будет сложно, но интересно.

Квартальный расчет

Как признают участники круглого стола, в последние годы почти все инициативы девелоперов екатеринбуржцы принимают в штыки. По словам управляющего «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимира Крицкого, население убеждено, что начиная новую стройку, компании думают только о собственной выгоде, не учитывая интересы города: «Люди никому не верят, думают, что девелоперы опять что-то затеяли, чтобы выкружить для себя прибыль». Как считает полпред Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль, в том, что они оказались втянуты в конфронтацию с горожанами, отчасти виноваты сами девелоперы – начиная новые проекты, они недостаточно доступно и полно доносят до людей свои намерения. «К тому же власти, бизнес и общество в Екатеринбурге сегодня разобщены – нет цели, которая бы объединила всех. Мы не хотим конфронтации и готовы предложить один большой проект – превращение Екатеринбурга в памятник архитектуры XXI века».

Идея Андрея Бриля конкретна: выбрать в городе пять кварталов с хорошей локацией и превратить каждый в архитектурный ансамбль, застроенный в едином стиле – ампир, барокко и т.п. Перед этим экспертное сообщество должно определить четкие параметры – что такое квартал: с точки зрения плотности застройки, высотности, как его можно вписать в инженерную и транспортную инфраструктуру города, каким должен быть функционал разных кварталов. Девелоперов для каждого квартала г-н Бриль предлагает выбирать с помощью прозрачных процедур – под контролем ГУД, Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, Гильдии строителей Урала и СМИ. После - согласовать планы застройки с инвестпрограммами естественных монополий и выходить с квартальными проектами на областной и федеральный уровни. «Это действительно масштабная и интересная задача – сделать из старого индустриального города комфортную среду обитания, в которую туристы будут ехать, чтобы увидеть не место убийства царя, а что-то позитивное. Я убежден, что область и Федерация захотят финансово поучаствовать в преобразовании среды обитания российского города-миллионника», - поясняет Андрей Бриль.

Как говорит директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев, Екатеринбург уже достиг многого – вышел на лидирующее место по объемам ввода жилья в России. Но это не повод останавливаться. По мнению эксперта, у города сегодня стоит выбор: сбавить обороты и превратиться через несколько лет в рядовой областной центр или продолжать развиваться теми же темпами – тогда есть шанс стать глобальным мегаполисом: «Сравняться с Нью-Йорком или Лондоном Екатеринбургу удастся едва ли, но вот стать вровень с Мюнхеном или Стамбулом в лучших их проявлениях – вполне посильная задача. Главное – чтобы три движущие силы развития – власть, бизнес и общество – двигались в одном направлении. Можно спорить по локальным вопросам, но в глобальных нужно быть единомышленниками. Властями и девелоперам удается находить точки соприкосновения, ведется диалог с горожанами. Важно донести, что мы не только занимаемся бизнесом - мы на самом деле все стремимся к тому, чтобы жить в городе было лучше».

Участники круглого стола готовы воплощать проекты квартальной застройки. Как говорит директор «ПРЕД-Групп» Геннадий Черных, в городе сейчас уникальная ситуация: «Мы можем позволить себе привлечь лучших архитекторов – в отличие от большинства мегаполисов, за исключением Москвы, Петербурга и Казани. Этим нужно пользоваться». Алексей Клименко, глава УК RED, поясняет: у Екатеринбурга есть возможность реализовать этот проект в центре – пространства для маневра там достаточно: «По большому счету центр Екатеринбурга не представляет исторического интереса. Во всех городах мира центр – это дворец короля или герцога, вокруг которого сформировалось многовековое окружение, там есть что хранить. У нас же он как минимум наполовину состоит из хрущевок. Нам надо отстраивать центр заново, создавать новые архитектурные памятники». Владимир Крицкий соглашается: Екатеринбург всегда был промышленным городом, главной градостроительной задачей было расселить рабочих в более-менее приемлемых условиях. За исключением центра, где размещалась служба горного начальника. «Было не до архитектуры. Только в последние лет 20 город сделал прорыв, сейчас ему нужна узнаваемость на мировом уровне, в том числе и с точки зрения архитектуры», - поясняет г-н Крицкий.

Барачный контракт

Как полагают участники круглого стола, чтобы превращение Екатеринбурга в памятник XXI века состоялось, нужно решить ряд проблем. Первая – отношения собственников участков внутри кварталов. По словам Андрея Бриля, можно учесть интересы всех: такой опыт в стране уже есть. «В Москве, например, работает архитектурное бюро «Остоженка», которое проектировало самый дорогой квартал в стране – «Золотую милю». Там тоже нужно было решить проблему застройки центра с учетом интересов многих собственников. Есть опыт и в Самаре – новый главный архитектор Виталий Стадников провел комплексную реконструкцию квартала в центре – с увеличением плотности застройки в три раза», - приводит примеры эксперт.

Девелоперы предлагают строить новые кварталы на месте участков, застроенных ветхими бараками и хрущевками. «Объективно: в центре есть места, где без слез не пройти», - говорит Алексей Караваев, председатель правления НП «Уральский Совет управляющих компаний и девелоперов». Как считает г-н Крицкий, в этом вопросе строители могут вновь столкнуться с недовольством горожан. «Чтобы этого не возникло, нужно планомерно доносить до жителей Екатеринбурга свою позицию. Нормативный срок службы хрущевок – 70 лет. Строили их в 1950-х гг. Через 15 лет эти дома начнут складываться, как карточные домики, – вот тогда горожане заговорят по-другому. Обновлять застройку нужно уже сейчас. К тому же мы быстро забываем, как сильно изменился город за последние 10-15 лет. В начале 2000 гг. на месте квартала «Екатеринбург-Сити» был захламленный пустырь с металлическими гаражами. Вечером там боялись ходить! А это самый центр. Сейчас все рады, что этот квартал стал цивилизованным».

Чтобы освободить место под новую застройку, девелоперы готовы идти на непопулярные меры. Без этого, говорят они, сдвинуть проблему не удастся. «Самое главное – решить вопрос по отселению людей из бараков и хрущевок. У многих компаний такой опыт есть и для всех это огромная проблема», - говорит Сергей Воробьев, генеральный директор «Форум групп». Как поясняет Виктор Ананьев, в городе действует механизм аукционов, который позволяет застройщикам осваивать застроенные ветхим жильем территории, расселяя их из расчета метр в метр. Проблема в том, что это решение не распространяется на индивидуальные дома в частном секторе. Договориться по цене с собственниками таких объектов застройщики могут не всегда: жильцы запрашивают неадекватные суммы, в разы превышающие стоимость дома с землей. «Но дело даже не в цене вопроса, а в неадекватности переговорного процесса и в том, что времени на расселение уходит очень много. В городе нет формализованной процедуры», - добавляет Андрей Бриль.

Поэтому строители предлагают ввести в регионе спецрежим изъятия земли – по примеру того, как подобную проблему федеральные власти решили в Сочи. По мнению Владимира Крицкого, упрощенный порядок изъятия земли для госнужд должен стать единым для всех регионов: «Мы же в одной стране живем. В Сочи ничего страшного не произошло, изменились только сроки расселения – начинать его можно уже через три месяца после выхода постановления мэра. А у нас, чтобы снести ветхий барак, нужно предупредить жильцов о расселении и ждать не менее года. Только затем – приступать к работе, но уложиться нужно в два года. Не успел – до свидания. Это колоссальная проблема, которую необходимо решать».

Кроме того, по словам участников круглого стола, городу нужно окончательно определить – какие здания считать памятниками архитектуры, а какие можно убрать из реестра, реконструировать или безболезненно сносить. Г-н Крицкий напоминает: депутаты первого созыва Городской думы внесли в реестр максимальное число зданий, имеющих хоть какую-то историческую привязку: предполагалось, что содержать все дома-памятники будет Федерация. «Но этого не случилось. В итоге ситуация парадоксальная. Стоит, например, старый дом – кирпичный цоколь, бревенчатый верх. И табличка: «Дом, в котором якобы, по словам очевидцев, находился штаб боевой дружины». Якобы! По словам очевидцев! На ул. Большакова есть три деревянных дома, где до сих пор печное отопление. Жить там невозможно. Но и что-либо сделать с этими домами тоже нельзя – это памятники», - горячится Владимир Крицкий. Девелоперы предлагают провести ревизию – масштабный опрос горожан, чтобы те сами решили, какие объекты действительно достойны быть объектами охраны. «Нужно только четко сформулировать вопрос и получить репрезентативную выборку по всем слоям населения. Я убежден, что в итоговом перечне окажется 20-30 объектов», - комментирует Андрей Бриль. Те здания, что в список не попадут, девелоперы предлагают расселять – тоже по упрощенной схеме. После чего – сносить. И застраивать площадки новым жильем.

«Форум групп» и «УГМК-Холдинг» готовы создать в Екатеринбурге улицу, куда можно перенести здания-памятники деревянного зодчества. Сергей Воробьев: «В центре города на ул. Сакко и Ванцетти, Хохрякова, Мамина-Сибиряка, Белинского и др. таких зданий много. Выглядят они примерно одинаково: кирпичный низ, подгнивший деревянный верх. Это все погибающие сооружения, из которых предметы охраны – например, лепнина, уже лет 20-30 назад исчезли. Мы с УГМК хотим взять участок (выбрать его из своих земельных банков) и восстановить на этой земле жилую застройку, которая была характерна для Екатеринбурга в начале XX века. Можно разместить на этой улице рестораны, сувенирные лавки, согласовать и обустроить пешеходную зону». Как добавляет Алексей Караваев, подобный проект был реализован в Барселоне: архитекторы воспроизвели образцы разных стилей, распространенных в испанских провинциях: «Получился псевдонаселенный пункт, объект посещения для туристов. В Екатеринбурге такой проект тоже может быть интересным».