Девелоперы строят офисы класса А впрок

В Екатеринбурге заявлено о 1,2 млн кв. м офисов класса А, их построят до 2015 г. Это на 400 тыс. кв. м больше, чем офисов класса В. Эксперты прогнозируют, что компаний-арендаторов — международных и топовых российских — на всех может не хватить. Местные бизнесмены не готовы платить за помещения в центре города ради престижа. Сливки снимут девелоперы, чьи проекты стартуют в этом году.

эксперты
Cергей Богданчиков
директор по консалтингу компании LCMC (Санкт-Петербург)
Андрей Брауде
заместитель генерального директора управляющей компании RED
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинга»
Игорь Лучков
директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb (Санкт-Петербург)
Алексей Мальцев
управляющий партнер консалтинговой компании DRЕM
Дэвид ОХара
генеральный директор консалтинговой компании DTZ (Москва)
Вячеслав Талашманов
генеральный директор ЗАО «ПРЕД-Групп»
Марс Шарафулин
заместитель директора ЗАО «Клаас-Строй»

Сколько офисов класса А нужно Екатеринбургу
Почему высококлассные офисы не интересуют местные компании
Какие проекты из класса А перейдут в класс В

Аналитики екатеринбургского рынка офисной недвижимости никак не могут точно уловить основные тренды, поэтому прогнозы, появляющиеся регулярно, противоречивы. Комитет по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга, например, рапортует о колоссальном дефиците высококлассных площадей (свыше 1 млн кв. м) и подталкивает инвесторов к освоению этих сегментов. Заезжие консультанты, сопровождающие проекты местных бизнес-центров, предостерегают, что уже через три-пять лет локальный рынок начнет стагнировать из-за обилия предложения. Задатки для снижения темпов роста уже налицо — увеличение арендных ставок в офисах класса А в ближайшие годы может не превысить уровня 3-4% в год. Девелоперам, рассуждают эксперты, уже работающим на рынке и только выходящим на него, придется учитывать оба этих прогноза и корректировать первоначальные планы строительства дорогих офисников. В частности, понижать классность до В+ или В, чтобы увеличить круг потенциальных арендаторов, поскольку в таких помещениях аренда ниже на 20-30%, чем в классе А. Или вовсе отказаться от этого вида недвижимости в пользу того, спрос на который еще не закрыт.

Екатеринбург насытится офисами класса А уже в этом году

На класс А в столице Урала претендуют двенадцать проектов. На рынок они станут выходить постепенно, с 2008 по 2015 г. Самыми вместительными будут здания многофункционального комплекса «Екатеринбург-Сити». В рамках этого проекта «УГМК-Холдинг» намерен позиционировать три башни из четырех в высоком классе (их площадь составит около 320 тыс. кв. м). Строительство небоскребов ориентировочно начнется в 2010 г. Изначально инвестор хотел сделать офисными все четыре башни проекта, но позднее отказался от этой концепции: по подсчетам транспортников, квартал застройки в границах ул. Ельцина (бывшая 9 Января) — Челюскинцев — Октябрьской Революции — Боевых Дружин на набережной городского пруда не сможет принимать большой транспортный поток, который будут генерировать арендаторы высоток.

Еще один офисный проект «УГМК-Холдинга» — «Стражи Урала». Его общая площадь — 300,7 тыс. кв. м, из них на офисы придется не менее половины. Объект начнут возводить в сентябре 2008 г. и завершат через четыре года.

Масштабный проект осуществляет «Ренова-СтройГруп»: здание бывшего завода ОЦМ на пр. Ленина девелопер планирует превратить в бизнес-центр класса А, который займет не менее 100 тыс. кв. м. Стройка, возможно, начнется летом этого года. «Атомстройкомплекс» уже возводит многофункциональный высотный комп­лекс «Азия» на пересечении ул. Шейнкмана и Радищева, который будет состоять из двух соединенных между собой зданий (29-этажной гостиницы площадью 24 тыс. кв. м и 39-этажного офисного здания площадью 45 тыс. кв. м). Близки к сдаче менее масштабные проекты. Так, девелопер «Клаас-Строй» осенью этого года запускает первую очередь комплекса «Демидов». Офисные помещения класса А займут треть всего здания — 47 тыс. кв. м из 150 тыс. кв. м общей площади. Два бизнес-центра высокой классности до конца этого года откроет ГК RED — БЦ «Палладиум» и БЦ на ул. Ельцина, совокупная площадь обоих превысит 60 тыс. кв. м.

Плюс на местном рынке известны случаи, когда девелоперы в условиях повышенного спроса позиционируют свой объект как класс А, в то время как по отсутствию ряда характеристик его можно отнести только к классу В. Это, в частности, касается такого требования к зданию класса А, как наличие единого собственника. Например, БЦ «Антей» позиционируют в самом высоком классе, однако большая часть его площадей распродана. Компания «Уралстройинвест» предлагает для продажи офисы в ДЦ «Граф Орлов», рекламируя свой проект как офис класса А.

Сейчас в Екатеринбурге два объекта, которые можно отнести к классу А, — Центр Международной Торговли (5,5 тыс. кв. м) и БЦ «Сенат» (11,3 тыс. кв. м). Как отмечают в Комитете по товарному рынку, уже до конца 2008 г. площадь высококлассных объектов увеличится до 320 тыс. кв. м, еще столько же выведут на рынок в течение семи лет. По оценкам Cергея Богданчикова, директора по консалтингу компании LCMC (Санкт-Петербург), сейчас потребность городов-миллионников, в частности Екатеринбурга, в офисах класса А — 120-130 тыс. кв. м. «С учетом того что рынок офисной недвижимости в регионах развивается не так быстро, как в Москве или в Петербурге, такое обилие заявленных проектов в высоком сегменте рынок может просто не переварить», — полагает питерский консультант.

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга», уточняет: до тех пор пока проект не будет завершен (здание построено, заполнено арендаторами, объект эксплуатирует профессиональная УК), заявления о классности не более, чем маркетинговый ход.

Классность своих объектов девелоперы подтверждают также самостоятельно — единых стандартных на рынке нет. В частности, с 2002 г. в Москве и в Санкт-Петербурге к офисам предъявляли требования, разработанные Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). В 2006 г. компании «большой пятерки», работающие в сфере недвижимости (Сolliers, Сushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Noble Gibbon), на Московском исследовательском форуме (МИФ) сформировали свою классификацию, которая состоит из 20 критериев, в основном технических характеристик здания. «Пока на рынке нет стандартного продукта, рассуждения о насыщении этого сегмента как минимум некорректны», — резюмирует г-н Бриль. С ним соглашается Алексей Мальцев, управляющий партнер консалтинговой компании DRЕM: «Сегодня девелоперам, которые хотят реализовывать проекты класса А, приходится опираться не на маркетинговые исследования, а на внутреннюю интуицию и профессиональное чутье, поскольку отчеты аналитиков — всего лишь отчеты».

Девелоперы конкурируют за состоятельных арендаторов

По мнению Игоря Лучкова, директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb (Санкт-Петербург), потенциальные потребители офисов класса А — преимущественно западные компании и топовые российские фирмы с капитализацией свыше $100 млн. «Ключевые арендаторы, на которых следует охотиться местным девелоперам, — это компании любой «большой четверки-пятерки», например аудиторов. В частности, PricewaterhouseCoopers подписала контракт на десять-одиннадцать лет, согласно которому она готова арендовать в Москве 37 тыс. кв. м. Deloitte & Touche намерена занять 31 тыс. кв. м. Офисы этих компаний будут расти и в регионах, — добавляет Дэвид ОХара, генеральный директор консалтинговой компании DTZ (Москва). — Еще одна категория привлекательных арендаторов — международные банки и юридические фирмы. Выгодно привлекать к сотрудничеству, скажем, консульства иностранных государств, поскольку это повышает престиж самого здания. К второстепенным арендаторам я отношу крупные кадровые агентства, которые специализируются на хедхантинге, компании консультантов по недвижимости и т. д.». Последние, действительно, активно выходят в город — констатируют экс­перты. Первой из «большой четверки» консалтеров открыла свое представительство в Екатеринбурге фирма Сushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko. Она сопровождает проект «Стражи Урала». Максим Андрюхин, директор по региональным проектам C & W/S & R, оговорился, что его компания присматривается и к еще одному проекту УГМК — «Екатеринбург-Сити», но вопрос пока не решен. Активна на местном рынке и компания Jones Lang LaSalle. Уже полтора года этот игрок работает с ГК RED, выполняя брокеридж для трех объектов девелопера — БЦ «Сенат», БЦ «Палладиум» и БЦ на ул. Ельцина. «Сотрудничать с консалтерами международного уровня выгодно. Они, как правило, сопровождают региональную экспансию тех или иных иностранных компаний. Консалтер, скорее всего, именно их и посадит в офис класса А. И чем больше у консультанта таких партнеров, тем он привлекательнее для сотрудничества», — поясняет АНДРЕЙ БРАУДЕ, заместитель генерального директора УК RED. Например, Сushmаn & Wakefield Stiles & Ryabokobylko на договорных условиях помогает таким компаниям, как Microsoft, General Electric, DHL и т. д. найти помещения в регионах. Марс Шарафулин, заместитель директора ЗАО «Клаас-Строй», сообщил, что для наполнения арендаторами офисной части многофункционального комплекса «Демидов» они привлекли к сотрудничеству сразу пять консалтинговых компаний. Среди них, например, Knight Frank, Noble Gibbon и Real Capital.

Однако, несмотря на то что консультанты приходят в регионы со своими пулами потенциальных арендаторов, никто из них не гарантирует 100% заполнения бизнес-центра к дате его сдачи в эксплуатацию. «Специфика региональных проектов заключается в том, что во время стройки обычно арендуют не более 30-40% площадей. Пик заполняемости приходится всегда на время, когда девелопер получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и регистрирует право собственности на объект. В течение полугода-года после этого БЦ заполняется на 97%», — отмечает г-н Андрюхин. По оценкам г-на Брауде, сегодня в строящихся деловых центрах класса А сдано не более 20% площадей. БЦ «Сенат», открывшийся в апреле, заполнен примерно на 50%. Подобное положение продиктовано объективными причинами, убежден г-н ОХара: международные и федеральные компании-арендаторы просто не доверяют девелоперам в регионах. «Есть большие риски, что проект не сдадут вовремя, или его станут распродавать по частям, когда у инвестора кончатся деньги, или бизнес-центром не будут грамотно управлять в будущем и т. д.», — рассуждает он.

По тем же причинам в проекты класса А не идут и местные компании, полагает г-н Мальцев: «Они, что называется, секут поляну. Возьмем, к примеру, проект «Стражи Урала». Говорят о нем уже лет пять, а стройка до сих пор не началась. Недавно из проекта решили сделать «народную стройку» — 50% инвестиций привлечь через пайщиков. Все это наводит на определенные мысли, в частности, что у проекта проблемы с финансированием. Поэтому, естественно, компании рассматривают помещения только в тех проектах, которые уже сданы». Причем до 70% организаций предпочитают не арендовать, а приобрести офис в собст­венность, добавляет г-н Богданчиков. В большей степени это относится к офисам класса В. В Екатеринбурге продается 37% площадей в новых БЦ, еще в 20% офисников они продаются частично. «Желание получить офис в собственность я отношу к особенностям менталитета региональных бизнесменов», — рассуждает Сергей Богданчиков.

Привлечение местных арендаторов в проект класса А необходимо, поскольку федеральных и международных операторов на все заявленные в городе объекты может просто не хватить. Тем более что «интервенты», выходя в регионы, занимают маленькие площади — в среднем 50-100 кв. м. Расширять офисы они начинают только спустя три года с начала работы филиала, констатируют девелоперы. Тогда как, к примеру, в Москве головные офисы этих же операторов занимают 1 000-5 000 кв. м. По мнению Андрея Брауде, со временем на местные компании будет приходиться около 30% арендаторов офисов класса А. Сейчас их не более 10%. «Большинство крупных локальных бизнесов годами сидят в зданиях старых НИИ, стоимость аренды их устраивает, и девелоперам надо приложить много усилий, чтобы объяснить преимущества офиса класса А в центре города. Это сложная задача. Я полагаю, что только через год-два, когда на рынке будет уже приличное количество предложений высококлассных офисов, местные бизнесмены начнут пробовать этот продукт. Но массового спроса с их стороны, я думаю, все же не будет», — резюмирует г-н Брауде.

Крупные БЦ, заявленные в сегменте А, могут изменить концепцию

Девелоперы проектов бизнес-центров класса А стремятся успеть если не запустить весь объект, то хотя бы возвести каркас здания до саммита ШОС, проведение которого запланировано на лето 2009 г. Во-первых, Екатеринбургу как городу, принимающему мероприятия международного уровня, необходимо продемонстрировать обилие высококлассных проектов. Чиновники области и города даже лично контролируют некоторые из них, например, за строительством комплексов «Демидов», «Екатеринбург-Сити» пристально следит губернатор Эдуард Россель. Во-вторых, девелоперы тоже могут извлечь пользу из этой спешки — заинтересовать своими проектами иностранных гостей города. Однако, по мнению аналитиков, после проведения саммита ШОС офисную недвижимость может ожидать коллапс из-за большого количества площадей в центре и неготовности инфраструктуры Екатеринбурга (дорог, парковок, инженерных коммуникаций) переварить такое количест­во. А это, в свою очередь, приведет к снижению прибыльности объектов и оттоку арендаторов. Как сообщили в пресс-службе УГМК, городская администрация по­обещала помочь холдингу решить вопрос трафика и модернизации внешних сетей в районе застройки. Но что именно будут делать для обеспечения башен необходимыми инженерными коммуникациями, в компании сказать не могут. Однако добавляют: в идеале инфраструктура комплекса «Екатеринбург-Сити» будет рассчитана на то, что одновременно в этом квартале смогут находиться до 30 тыс. человек и 5 тыс. автомобилей.

Первая башня проекта «Екатеринбург-Сити» — «Исеть» — будет не офисной, а жилой. Работы идут с февраля, генподрядчик строительства «Буиг-Батиман Интернасиональ» планирует достроить ее до конца 2010 г. Затем начнется возведение офисных высоток — башен «Урал» (более 60 уровней), «Татищев» (50 уровней) и «де Геннин» (35-40 уровней). К этому времени на рынке будет уже одиннадцать бизнес-центров класса А общей площадью 420 тыс. кв. м и риски масштабного проекта «Екатеринбург-Сити» существенно возрастут, прогнозируют эксперты. «Бизнес-центров класса А площадью более 100 тыс. кв. м нет даже в Петербурге. На мой взгляд, существует большая вероятность, что эти объекты не будут заполнены. Все-таки элитные офисы должны быть небольшими, уединенными и иметь некую локализацию. Возможно, девелопер проекта со временем изменит концепцию и совместит в комплексе офисы разного класса — А, В+, В», — предполагает г-н Лучков. В УГМК такую вероятность отрицают. «Даже если принять во внимание весь спектр заявленных сегодня люксовых проектов в сфере коммерческой недвижимости, спрос будет удовлетворен в лучшем случае наполовину. С учетом того как будет развиваться Екатеринбург, по мнению специалистов нашей компании, наиболее востребованными по-прежнему будут оставаться здания класса А», — подчеркивают в пресс-службе металлургического холдинга. Дэвид ОХара разделяет точку зрения инвестора и девелопера: «Когда компания «ЭНКА» строила «Москва-Сити», все говорили, что этот проект никому не нужен, но его уже построили и постепенно наполняют. Наша компания арендовала там целый этаж. То, что УГМК не спешит выводить свои объекты на рынок, в принципе оправданно — можно дождаться лучшего момента, когда экономика региона еще подрастет».

По мнению Андрея Брауде, в УГМК помимо успешного стороннего брокериджа рассчитывают и на то, что компания сможет привлечь (вероятно, даже на льготных условиях) на площадки своих партнеров и клиентов — аудиторские, юридические компании и т. д. Плюс в офисах, скорее всего, расположится часть подразделений металлургического объединения. Екатеринбургский рынок уже знает подобные примеры. В частности, Трубная Металлургическая Компания (ТМК), выступавшая одним из инвесторов строительства делового центра «Онегин Плаза» (арендопригодная площадь — 12,5 тыс. кв. м), который тоже позиционируется как класс А, сейчас занимает в нем большую часть офисов. Там же находится аффилированная с ТМК структура — Группа Синара.

Проект «Реновы-СтройГруп» на месте завода ОЦМ вряд ли сможет вписаться в эту тенденцию. Сейчас компания сидит в БЦ «Самолет», а отдел по продаже жилья в Академическом микрорайоне займет офисы класса А проекта «Европа» (на офисы приходится 8,2 тыс. кв. м. — Прим. ред.), его на площади 1905 года строит ЗАО «ПРЕД-Групп», рассказал Вячеслав Талашманов, генеральный директор «ПРЕД-Групп».

Летом 2008 г. «Ренова-СтройГруп» планирует демонтировать строения, принадлежавшие ранее заводу ОЦМ. Площадка в районе пр. Ленина — ул. Шейнкмана — ул. Попова будет готова к строительст­ву в начале IV квартала 2008 г. Анонсировалось, что общая площадь бизнес-центра класса А — 100 тыс. кв. м, он будет включать в себя помимо офисов торговые зоны, рестораны, места отдыха и досуга. По данным экспертов «ДК», первоначальная концепция уже претерпела изменения — упор сделан не на офисы, а на гостиничную недвижимость, поскольку спрос на нее пока не насыщен. Это необходимо для того, чтобы не вступать в лобовую конкуренцию с проектом «Стражи Урала», который расположится через квартал, — рассуждают игроки рынка. Около месяца назад «Ренова-СтройГруп» определилась с гостиничным оператором для управления региональной сетью отелей. Предполагается, что под европейский бренд Park Plaza в течение четырех лет девелопер откроет 15-20 гостиниц класса 3-4 звезды в крупнейших городах страны. Как сообщили «ДК» в «Ренова-СтройГруп», участок для отеля в Екатеринбурге пока не выбрали, окончательно не утвердили и концепцию застройки площадки на месте завода ОЦМ.

детали 

Средний бизнес vs офисы класса А
Средний бизнес Екатеринбурга смущает уровень расходов на класс А

Ставка аренды слишком высока

Юлия Голомшток, директор Высшей Экономической Школы Наш офис находится в здании Института экономики, построенном в 1960-е гг. Помещение не совсем подходит для предоставления образовательных услуг. Нет системы кондиционирования, инфраструктура не самая хорошая, возникают проблемы с электричеством. Отсутствие качественного офиса мешает компании развиваться. Если бы мы решили подыскивать новое помещение, то бизнес-центры класса А не рассматривали бы, поскольку цена вопроса для нас пока нереальна. Приемлемая аренд­ная ставка — до 1,5 тыс. руб. за кв. м, нам же предлагали офисы от 2 тыс. руб. за кв. м, а нам необходима площадь около 500 кв. м. Сейчас нас заинтересовало бы помещение в центре города по приемлемой цене, в котором мы можем провести реконструкцию конкретно под свои нужды.

 

купить помещение в ипотеку будет дешевле

Валерий Хомяков, директор департамента управленческого консультирования компании «Активные Формы» Сейчас наша компания размещается в офисе класса С или С+. Мы недовольны своим офисом: есть сложности с парковкой, плохая вентиляция и т. д. Мы рассматриваем несколько вариантов смены помещения. Один из них — переехать в бизнес-центр класса В, в котором отдать на аутсорсинг, например, уборку и охрану. Другой вариант — арендовать помещение площадью 50-60 кв. м в офисном здании класса А и создать там фронт-офис. Остальных же сотрудников разместить в здании класса В. У офисников, расположенных в центре города, есть два недостатка. Во-первых, проблемы с регулированием транспортных и людских потоков (нужно организовать перемещение нескольких тысяч человек и сотен автомобилей). Во-вторых, непонятная ценовая политика. Обслуживание и инфраструктура высотных зданий обходятся дороже обычных. А для среднего бизнеса цена офиса существенна. Третий вариант — купить помещение в ипотеку, это будет дешевле, чем долговременная аренда.

детали
Средний бизнес vs офисы класса А
Среднему бизнесу нужны специализированные помещения, желательно в собственность

офис лучше купить, и прямо сейчас

Анастасия Ротарь, коммерческий директор ГК «УРАЛЛИЗИНГ» Больше года назад мы купили помещение в бизнес-центре «Белинского, 83». Считаем, что это лучше, чем арендовать площади. Мы защищены от резких скачков арендных ставок.

 

интересны помещения, спроектированные и построенные по нашему заказу

Максим Рутынский, технический директор телекомпании «Четвертый канал» Наша компания с 1999 г. располагается в бывшем здании проектного института «Уралмеханобр». В совокупности мы занимаем полтора этажа. Помещения были полностью перестроены под наши производственные нужды. На крыше установлены полтора десятка приемных спутниковых антенн, подведено много оптики различных операторов. Для аренды нам интересны помещения, спроектированные и построенные по нашему заказу, под нашим контролем. Телекомпании необходимы студии, архив­ные помещения, различные аппаратные, проще говоря, производственно-офисный комплекс. Но таких предложений в строящихся БЦ нет.

 

помещения на первом и втором этажах нам не предлагают

Андрей Чувилкин, директор НПФ «УГМК-Перспектива» Мы располагаемся в старом помещении в центре города. Возможность переезда в здание класса А не рассматриваем. Негосударственный пенсионный фонд — это некоммерческая организация, которая ограничена в источниках для осуществления уставной деятельности. Для эффективной работы нашей компании необходимо помещение на 1-2-м этаже с отдельным входом. Нам предлагали офисы в зданиях класса В, но они находятся на 8-10-м этаже, а в самом здании существует специальный режим охраны, неудобный для клиентов. Подходящих нам вариантов (фронт-офис — на первом этаже, бэк-офис — на любом другом) пока нет. Что касается проекта «Екатеринбург-Сити», то еще не озвучивают, сколько будет стоить аренда офиса.