Доля риска

Долевое участие — пожалуй, наиболее рискованный, но одновременно и самый доходный сегодня способ вложения денег на екатеринбургском рынке недвижимости. Инвестор, купивший «долю» на начальной стадии возведения дома, может получить до 50% прибыли от продажи готовой квартиры. В апреле 2005 г. вступает в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве — новый документ стоит на страже интересов дольщиков и ужесточает требования к застройщикам. Эксперты полагают, что с его принятием снизятся риски дольщиков, а соответственно и доходность сектора. Кроме того, с рынка уйдут мелкие строительные компании — это приведет к снижению конкуренции, и, соответственно к удорожанию недвижимости.

На добром слове

Один из самых посещаемых форумов екатеринбургского портала E1 посвящен рынку недвижимости. И львиная доля обсуждений приходится на вопросы долевого участия (ДУ) в строительстве: можно ли верить тому или иному застройщику, каковы темпы строительства на конкретных объектах, выдерживаются ли сроки сдачи и т. д. Чем информация кулуарнее — «У меня друг работает в этой фирме, говорит, что там все нормально, можно нести деньги и вступать в «долевку», — тем больше к ней доверия. Можно здесь найти и практически детективные расследования финансового состояния стройкомпаний. Но рекорды популярности бьет тема «Ищу дольщиков УИСКа»: вкладчики пытаются сплотиться и любыми способами получить от «Уральской инвестиционно-строительной корпорации» деньги, вложенные в дома, строительство или сдача которых заморожены [1]. Очевидно, что дольщиков главным образом волнуют риски, связанные с инвестициями на начальных этапах строительства.

Оперируя терминами участников форума, можно утверждать, что екатеринбургский рынок долевого участия сегодня балансирует на грани между перспективой «халявы» и возможностью «кидалова». Первая идиома подразумевает финансовую выгоду ДУ: по данным РИЦ УПН, разница в стоимости 1 кв.м проинвестированного на «котлованном» этапе и готового нового жилья в 2004 г. составляла 10-15%. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что во многом спрос на раннюю «долевку» постоянно подогревался сообщениями о росте цен и темпов продаж на рынке. Ажиотаж сыграл на руку и застройщикам и дольщикам: одним удалось привлечь условно бесплатные деньги в строительство, вторые смогли выгодно «отбить» свои инвестиции. Крупные застройщики уверены, что скидка в 10-15% на неготовое жилье не соответствует сегодняшнему состоянию дел на рынке. Юрий Сушко, заместитель генерального директора ЗАО «Атомстройкомплекс»: Мы заключаем договоры долевого участия из расчета рыночных цен на жилье, сложившихся на момент совершения сделки. Я не готов платить дольщику премию за риск, которого не существует. Фактически выгоду он получает из-за с естественного удорожания недвижимости.

По мнению аналитика УПН Михаила Хорькова, сегодня покупатели выбирают застройщика, руководствуясь исключительно собственными соображениями. Строительный рынок информационно закрыт, рейтинга компаний нет, дольщики рпсполагают только данными о деловой репутации партнера: сколько лет на рынке, какие объекты построил, отодвигал ли сроки сдачи объекта и т. д. При этом говорить о безрисковости вложений в объект, возводимый компанией с хорошей репутацией, все равно не приходится. Если посмотреть архив того же форума «Недвижимость», можно заметить как напряглись, скажем, клиенты «Атомстройкомплекса» перед выборами мэра Екатеринбурга. Ни для кого не секрет, что нынешнее финансовое благополучие компании зависит от предпочтений горадминистрации.

И все же несмотря на риски, «долевке» нельзя отказать в популярности. В 2004 г., по данным РИЦ УПН, продано порядка 5 тыс. новых квартир, и 90% из них — через ДУ. Риэлтеры утверждают, что эта цифра могла быть больше, если бы застройщики не отодвигали сроки сдачи объектов — такое случается сплошь и рядом.

Одним из главных индикаторов того, что дом станет долгостроем, можно назвать желание компании продать большую часть квартир на «этапе котлована». Объяснить это легко. К примеру, компания возводит два 12-этажных дома, которые в месяц обходятся ему примерно по 15 млн руб. Взяв среднюю площадь квартиры и ее среднюю цену, застройщик понимает, что платить подрядчику по графику можно, только если в месяц продавать по 12 квартир в каждом доме. И это при условии, что дольщик единовременно внесет минимум 50% стоимости. Когда это получается — стройка идет, когда застройщик продает больше — он «в шоколаде». Но если средств не добирают — возникает дыра в платежах подрядчикам. В этом случае сначала «примораживают» строительство одного дома — за счет продаж квартир во втором, а потом, если не помогает, и вовсе перестают строить. Денег покупателям компания вернуть не может — они все вложены в строительство. Руслан Музафаров, начальник отдела маркетинга ЗАО «NOVA-Строй»: Чем дольше застройщик продает квартиры, тем большее количество потенциальных покупателей он может заинтересовать и соответственно удержать максимально выгодные для себя цены. Деньги от «долевки» не должны быть единственным источником финансирования строительства, потому что это непрерывный процесс. Изначально компания вкладывает свои средства, потом привлекает частные инвестиции, а кассовые разрывы покрывает короткими банковскими кредитами. Поэтому, если застройщик продает много квартир в короткий срок — это показатель его финансовой слабости.

До недавнего времени минимизировать риски ДУ можно было только страховкой. В отличие от московского и питерского рынков недвижимости в Екатеринбурге рынок страхования дольщиков практически неразвит, что опять-таки свидетельствует о его неустойчивости. Показательный случай: компания «Регион-Эстейт» — заказчик строительства дома на ул. П.Тольятти, предлагала застраховать инвестиции в родственной ей компании «Гута-Страховании». Страховой взнос составлял 5% от суммы договора и был включен в стоимость квадратных метров. Ольга Коврова, директор компании «Регион-Эстейт»: С одной стороны, страховка была неким маркетинговым ходом для привлечения дольщиков, с другой — мы хотели обезопасить себя: вдруг не справимся. Инвестор гарантированно получал обратно вложенные деньги в случае банкротства компании, несоблюдения сроков строительства и разрушения объекта. Но когда были построены 6-7-е этажи, новые дольщики стали просить нас не включать страховой взнос в стоимость квартиры, мол, и так вам верим. Сегодня мы продолжаем предлагать эту услугу на других объектах: пользоваться ей или нет — дело каждого. Как ни странно большинство застройщиков не желают сотрудничать со страховщиками и предлагать их услуги при заключении договора ДУ. Основной аргумент — это негативно сказывается на имидже застройщика: будто компания заведомо расписывается в своей несостоятельности и предлагаемая страховка — лишний повод ей не доверять.

 

Гарантированный кусок

Существенные изменения на рынке ДУ эксперты связывают со вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве. Его основная задача — минимизировать риски и повысить ответственность сторон за исполнение договора.

До недавнего времени стороны заключали договоры подряда, инвестирования, уступки права требования (цессии) и предварительной купли-продажи — во многих спорах арбитражный суд относил отношения между дольщиком и застройщиком к потребительскому законодательству. В новом законе прописаны все существенные условия договора ДУ, так что он станет неким стандартом для всех

Настоящую революцию на рынке ДУ, говорят эксперты, может совершить обязательная регистрация права требования дольщика в официальных органах. Для уральцев это — Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Фактически инвестор на начальной стадии регистрирует право собственности на долю в строящейся квартире — участник не только получает во владение какую-то часть объекта недвижимости, но и страхует себя от того, что застройщик продаст его квартиру кому-то еще. Юрий Сушко: Несомненно, эта мера прогрессивна, но она ведет к удорожанию квартир. Скорее всего, регистрировать доли будет застройщик, на это ему потребуется дополнительный штат сотрудников. Да и государство не будет работать бесплатно: за фиксацию прав дольщиков в регистрационной палате, возможно, будут брать 1% от суммы сделки. Нынешние изменения в регистрационной палате — а именно подчинение ее федеральному центру — позволяют надеяться, что сборы за оформление документов, которые ранее измерялись в проценте от сделки, перейдут в разряд госпошлин, то есть фиксированных сумм сбора. Так что дольщикам за регистрацию, скорее всего, придется вносить сравнительно небольшую плату — 500-800 руб., время от времени она будет индексироваться.

По новому закону дольщики получают еще один финансовый инструмент. С того момента, как застройщик заключит первый договор ДУ, земельный участок и объект незавершенного строительства на нем будут в залоге у дольщика. Это предотвратит ситуации, подобные той, что сложилась при банкротстве «Центрального Посада». Руководство компании собрало деньги на строительство жилого комплекса по ул. Хохрякова, а потом исчезло. Дольщики хотели продать «коробку» или хотя бы переуступить право аренды на землю другому застройщику, но в администрации им сообщили, что сделать они этого не могут и все договора уже переоформлены на ЗАО «УралМедьСтрой» — оно и будет продолжать строительство, уже на своих условиях.

Эксперты рынка недвижимости полагают, что нововведения дадут толчок к увеличению доли ипотечных денег и банковских кредитов на строительном рынке. Скажем, в 2004 г. банки совместно со Свердловским агентством ипотечного кредитования выдали около 800 млн руб. ипотечных кредитов. Разумеется, основная доля средств пошла на вторичный рынок жилья, так как только готовая недвижимость может выступать в качестве залога. Иными словами, кредитные деньги уходили спекулянтам и агентствам — по данным РИЦ УПН, к концу 2004 г. стоимость квадратного метра в «хрущевке» или «брежневке» была на 7-10% больше, чем в новом доме. С фиксированием прав собственности на долю в доме и введением системы залога инвестор в качестве обеспечения кредита может предоставить документ из регистрационной службы — деньги получит не вторичный рынок, а строитель нового жилья.

Ужесточение требований к застройщикам прежде всего касаются срока, в который он может привлекать инвесторов. По новому закону, компания не вправе размещать рекламу и заключать договора ДУ, пока у нее нет разрешения на строительство, не оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок и не собрана проектно-сметная документация на объект. Кроме того, застройщик станет информационно открыт — он будет обязан предоставлять данные о своей деятельности в проектной декларации, которую необходимо держать в открытом доступе и направлять в регистрационную службу. За неисполнение требований с фирмы будут взимать штраф — 4-5 тыс. МРОТ. Руслан Музафаров: Строительные компании будут подвергать жесткой проверке: от нас потребуют максимум информации — от финансового состояния фирмы до технико-экономического обоснования каждого проекта. Стоит ли говорить, что в результате с рынка уйдет много мелких застройщиков, конкуренция ограничится, соответственно недвижимость будет дорожать.

Скептики полагают, что в администрации города и без того достаточно проволочек — разрешения на строительство приходится ждать по полгода. Соответственно новые документы будут оформляться так же медленно и не факт, что чиновники станут кропотливо изучать проектные декларации. По мнению Ольги Ковровой, ужесточение процедуры согласования отразится на отношениях заказчика с крупными инвесторами. Допустим, компания заказала строителям дом и уже готова профинансировать проектные работы, покупку стройматериалов и т.д., но по закону делать этого не сможет — инвестиции следует вернуть и строитель должен заплатить неустойку.

Еще одна мера, направленная на регламентацию действия застройщиков — четкое исполнение сроков сдачи объекта, зафиксированных в договоре ДУ. За неисполнение государство назначило штраф: 1/75 ставки рефинансирования ЦБРФ умноженной на стоимость договора за каждый день просрочки. То есть сегодня не сданная вовремя панельная «двушка» обойдется застройщику примерно в 2,1 тыс. руб./сутки. К слову, дольщик обязан уплатить 1/125 ставки за срыв графика платежей.

Застройщиков изрядно напрягают эти меры и, утверждают эксперты строительного рынка, некоторые из них будут писать в договоре срок с запасом, например четвертый квартал 2006 г., тогда как дом реально построить к началу 2006 г. Менеджер застройщика будет убеждать клиента, что дом сдадут раньше, а такую дату поставили для соблюдения формальностей.

 

В инвестиционном подоле

Среди менеджмента крупных строительных компаний сложилось мнение, что закон о ДУ пролоббировали банковские структуры. Финансистов огорчал тот факт, что огромные деньги идут на высокодоходный рынок недвижимости напрямую от населения. Минимизировав риски и регламентировав деятельность застройщика, банки смогут без особых опасений направлять деньги на строительный рынок и зарабатывать десятки процентов годовых. В принципе ситуация с вливанием финансовых институтов в рынок недвижимости назревала давно. Павел Кузнецов, управляющий партнер компании «БК_недвижимость»: Строительство по схеме ДУ во многом неоправданно: зачем компании привлекать дольщиков и терять по 30-40% прибыли на условно бесплатных инвестициях, когда можно взять кредит под 14% годовых. При гарантированном финансировании можно построить дом чуть больше чем за год, а потом продать квартиры по рыночной цене. Застройщики в свою очередь сетуют на то, что екатеринбургские банки пока слабы, у них нет длинных денег — кредитов хватает лишь на покрытие кассовых разрывов. К тому же, говорит Юрий Сушко, не факт, что компании удастся влет продать квартиры после сдачи дома.

Долевое строительство во многом решает проблемы финансирования, однако развитие ипотеки и гарантий по банковским кредитам может привести к тому, что строительство все больше и больше будет зависеть от банковских денег. С одной стороны, застройщику легче работать с одним инвестором и нести ответственность только перед ним, с другой — даже если институт ДУ сохранится, в новое строительство включится большое количество клиентов из так называемого среднего класса, которые гарантированно будут пользоваться банковскими средствами. В результате финансисты все-таки получат свои ипотечные 15%.

Закон о ДУ может инициировать и прямые вливания банковских средств в строительство. Процент по кредитам уральских банкиров уже не устраивает. Первым об этом заявил Сергей Лапшин, собственник Банка24.ru, — по его словам, банкам нужна строительная маржа, а она возможна лишь при условии, что банк выступит полноценным инвестором проекта. Согласитесь, получить 30-40% годовых вместо 14% гораздо привлекательней, к тому же со вступлением закона о ДУ в силу вложения будут еще и гарантированы государством.

Если круга институциональных инвесторов расшириться, квартиры будут продаваться на финальной стадии строительства, уверяют аналитики. А это — прямой путь к удорожанию первичного жилья. По мнению Павла Кузнецова, вполне возможно включение в банковские и строительные структуры агентств по продаже недвижимости. Специалисты-продавцы лучше владеют информацией о рынке, соответственно смогут соблюсти оптимальный баланс цены и спроса, чтобы недвижимость «не зависала» у строителей или инвесторов, — полагает г-н Кузнецов. В принципе, альянсы «застройщик — риэлтер» уже существуют. Компания, у которой нет своего отдела продаж, заключает с риэлтером договор на реализацию долей и готовых квартир в доме. Вознаграждение выплачивает застройщик — 2-3% агентской комиссии от суммы сделки, причем не доли, а полной стоимости договора. Эдуард Богданов, директор АН «Квартира-Сервис»: Мы работаем с двумя строительными компаниями: на первом объекте квартиры продаем через ДУ, по 18-20 тыс. руб. за кв. м, так как фирма испытывала финансовый дефицит. На втором — уже по 23 тыс. руб.: удалось грамотно организовать процесс реализации. По большому счету, агентство должно начинать работу с застройщиком на стадии проектирования, потому что он лучше знает, какие квартиры пользуются наибольшим спросом.

Говорить, что агентства будут массированно скупать доли в строящихся домах, дабы обеспечить максимальную доходность сделки, пока не приходится. По словам застройщиков, инвестиционный индекс екатеринбургской недвижимости пока низок, не более 10%. То есть риэлтеры покупают в доме не более трех квартир для последующей перепродажи — сказывается недостаток денег. Те же, у кого они есть строят, дома самостоятельно — тому пример девелоперская деятельность «Малышева, 73», РСЦН «МАН» и агентства «Сити» (сейчас оно занимается совместным проектом с Банком24.ru). Однако крупные риэлтеры после введения закона о ДУ вполне могут заняться спекуляцией долями. Ольга Коврова: В новом законе прописано, что дольщик не может уступить право требования без разрешения застройщика до тех пор, пока на 100% не погасит стоимость квартиры, зафиксированную в договоре. Он вынужден либо взять кредит на недостающую сумму, либо продать долю на условиях строительной компании. Скорее всего, покупкой будет заниматься аффилированное застройщику агентство, которое сможет потом выгодно перепродать договор ДУ другому лицу. Раньше для переуступки права требования требовалось только уведомить застройщика. Правда, в Москве строительные компании брали мзду за переоформление договора ДУ — 5% от размера вклада. В Екатеринбурге такой практики не было, застройщики сами удивлялись, как это «прокатывало» в Москве: столичная душа — потемки.

Сегодня у строителей есть шанс отыграться: в процесс переуступки вовлечены три стороны — застройщик, дольщик и новый покупатель. Каждый участник может диктовать свои условия, а за консенсус всегда приходится платить. Не исключено, что спекулятивные структуры — те же агентства — будут создаваться или переходить на эксклюзивные договора с банками и крупными инвесторами: ведь кто-то должен реализовывать недвижимость с максимальной выгодой. А попутно они будут продавать доли, кредитовать через своих патронов покупателей и заниматься переуступкой договоров по выгодному курсу.

 

Подстраховать «долевку»

Александр Манохин, начальник отдела продаж страховой компании «Экспресс-Гарант»:

— Страхование рисков долевого участия происходит по следующим направлениям: банкротство застройщика и признание его финансовой несостоятельности, неисполнение сроков строительства, разрушение объекта в результате форс-мажорных обстоятельств. Отправная точка для выплаты возмещения — признание страхового случая. Если банкротство предприятия — судебная тяжба, которая длится годами, то признание финансовой несостоятельности, в том числе и в связи с неисполнением сроков — вполне реальная процедура. Допустим, дольщик вложил в строящуюся квартиру 50% ее стоимости и застраховал инвестиции. Страховка рассчитана на срок действия договора долевого участия. Не сдал застройщик дом вовремя — клиент имеет право расторгнуть договор и зафиксировать это через суд. Учреждение юстиции выносит решение о возмещении ущерба — возвращении реально вложенной суммы плюс процентов за пользование денежными средствами, определяемых ГК РФ. Если строитель отказывается платить, вмешивается служба судебных приставов: арестовывает активы и рассчитывается с дольщиком после их реализации. Когда денег нет, приставы выписывают соответствующий документ: дольщик приходит с постановлением суда и документом о невозможности взыскания долга в страховую компанию, она выплачивает сумму, о которой говорилось ранее. Взамен страховая компания получает переуступку права требования долга от застройщика. В общем, инвестор должен выбрать — либо продолжать ждать пока дом достроят, либо получить страховку и купить другую квартиру.

Отмечу, что страховая компания вправе отказать клиенту в заключение договора после того, как агент проверит наличие разрешительных документов на строительство, деловую репутацию застройщика и вообще сам факт существования компании. Кроме того, размер страховой премии напрямую зависит от стадии строительства: на «этапе котлована» она максимальна, процент снижается пропорционально возводимым этажам, так как уменьшается риск неисполнения обязательств застройщика.

 

 

[1] По данным городской инспекции госархстройнадзора, на объектах строительства, которое ведет УИСК, сложилась следующая ситуация: 10— и 7-тажные дома по ул. Советской не сданы госкомиссии, не поступало даже заявки на ее проведение; 10-этажный дом в пер. Базовый заморожен — УИСК не получил у горадминистрации разрешение на его строительство, такая же ситуация в Краснолесье; в августе 2004 г. истек договор аренды площадки на ул. Чайковского, проектной документации на строительство УИСК так и не предоставил.