Дворец на сдачу

о всем мире не считается зазорным жить в съемной квартире. И дело даже не в том, что на покупку своего жилья денег хватает не у всех. Состоятельные бизнесмены готовы платить по $ 1,5-2 тыс. в месяц, чтобы жить в комфортных условиях, но при этом не обременять себя собственностью. К аренде элитной недвижимости применима известная схема B2B — бизнес для бизнеса, или в данном случае богатые для богатых. Одни купили 2-3 дорогостоящих квартиры и отрабатывают инвестиции, другие — за приемлемые деньги получают безопасное, статусное жилище. В общем, резоны очевидны, подробности интересны.

Балансирующий «квартироворот»

Специалисты отделов найма риэлтерских компаний Екатеринбурга отмечают, что на рынке аренды элитная недвижимость появилась лишь в 2000 г. После дефолта в течение двух лет цены на жилье падали, и состоятельные горожане смогли прикупить по 2-3 квартиры большой площади и повышенной комфортности. Инвестировав капиталы в недвижимость, они вывели ее на рынок аренды.

Долгое время пределом мечтаний взыскательного нанимателя была «трешка» в центре с евроремонтом и новой сантехникой. Особенным спросом пользовалось жилье в домах, где жил «советский бомонд» — на улицах А. Валека, близ Оперного театра, на Московской горке и т.д. Сегодня элитной считается квартира площадью 80-200 кв. м в новом доме (причем не обязательно на центральной магистрали). Благоустроенная придомовая территория, охраняемые парковка и подъезд, консьерж — непременные атрибуты жилья, претендующего на высокий статус. Владелец квартиры обязан позаботиться о современной мебели, в интерьере должна присутствовать дизайнерская мысль. Встроенная кухонная техника, стиральная машина-автомат, телевизор, видеомагнитофон — обязательны, спутниковая тарелка, выделенная интернет-линия, кондиционер — горячо приветствуются. Алексей Кислицин, архитектор-дизайнер: В прошлом году я делал для одной клиентки квартиру в новом доме по ул. Красноармейской. Когда получал техзадание, удивился: сделай, чтобы выглядело дорого, но стоило дешево, больше функциональности, больше пространства, дизайн не имеет значения. Главное, чтобы «благополучный человек» мог зайти, разуться, повесить вещи в шкаф, лечь спать и проснуться в хорошем настроении. Сделал и забыл, а буквально на днях узнал, что в этой квартире живет один мой московский знакомый, который приехал в Екатеринбург работать по контракту. Вот так выяснил, что тот объект был изначально «заточен» под аренду.

По мнению представителей крупных риэлтерских компаний, с 2000 г. предложение «элитки» увеличилось в 2,5 раза. Но оценить реальную емкость рынка достаточно сложно. Основные операторы рынка аренды (их около десятка) статистику не ведут и руководствуются лишь данными, составленными на основе собственных клиентских баз. После опроса большинства игроков у корреспондента «ДК» сложилось мнение, что в Екатеринбурге не более 250 объектов элитной аренды — как сданных внаем, так и свободных. Риэлтеры также отмечают, что с 2000 г. рост предложения сопровождал-ся равновеликим увеличением спроса. Марина Каледина, начальник отдела аренды агентства недвижимости «Белый дом»: За время моей работы на рынке аренды элитного жилья я не заметила каких-либо «перекосов» ни со стороны спроса, ни со стороны предложения. В разработке всегда есть 4-5 заявок и 5-6 объектов, в месяц заключается не более двух сделок. Этот сегмент рынка стабилен и растет пропорционально. Вместе с тем у риэлтеров время от времени появляются некоторые «запасы» — они связаны с сезонностью, которая присуща рынку «элитки». По словам Ольги Талайкиной, начальника отдела аренды центра недвижимости «КИТ», предложение растет в конце весны каждого года. Риэлтеры связывают это с окончанием финансового года в иностранных и московских компаниях, чьи топ-менеджеры, как правило, проживают в съемном высококлассном жилье и составляют львиную долю нанимателей. Многие из них покидают Екатеринбург: либо получают повышение, либо перебираются в новый регион, где необходимо развивать бизнес, либо у них заканчивается контракт, и руководство ставит на их место управленцев из местных. А к концу осени возникает новая волна спроса, опять-таки за счет иногородних и иностранных бизнесменов: в компаниях к тому времени проработаны стратегические планы на год, и в представительствах появляется потребность в квалифицированных сотрудниках, способных их реализовать. В общем, арендные всплески обусловлены внутрикорпоративной ротацией кадров, — резюмирует г-жа Талайкина.

Если говорить об арендных ставках, то сегодня элитная недвижимость начинается с $800 в месяц. Максимальная плата, которую припомнили риэлтеры, составляла $2500. Стоит ли говорить, что наем каждый год дорожает: основной ориентир для роста стоимости аренды в Екатеринбурге — московские цены. Но не в абсолютном выражении, так как в столице схожие с екатеринбургскими по удаленности от центра и качеству квартиры в Москве стоят в 4-5 раз дороже. Речь идет о процентном приросте: столичное агентство «МИАН» в аналитической записке по рынку аренды элитного жилья в Москве, выпущенной на минувшей неделе, указало, что с 2000 г. ежегодное увеличение ставок был равномерным и составляло 15-20%. По словам Людмилы Белогрива, начальника отдела аренды центра недвижимости «МАН», эти цифры актуальны и для Екатеринбурга.

Снять элитную квартиру гораздо проще, чем это кажется. Нанимателю не стоит пугаться, что в открытых источниках информации, газетах подобные лоты почти не выставляются. Марина Каледина: Арендодатели, как правило, люди занятые и серьезные, главное для них — безопасность сделки. Поэтому большинство предложений поступают напрямую в агентства. Люди просто звонят, заявляют о себе и своей квартире, ее цене — агент выезжает на место, если все соответствует действительности, заносит в базу и предлагает клиенту. Агентства конкурируют между собой, стараясь заполучить как можно больше и нанимателей, и арендодателей. Ольга Талайкина утверждает, что собственник жилья зачастую звонит в 2-3 фирмы — ни о каком эксклюзиве речи не идет и соответствующих договоров не подписывается. Более того, агентство не может самостоятельно повышать плату за найм, чтобы «приветить» арендодателя. Собственника, как правило, интересует лишь срок, за который ему найдут жильца. По такой же схеме, только в зеркальном исполнении, работают и с нанимателями. В итоге контракт заключает наиболее расторопный и умеющий расположить к себе маклер.

После заключения сделки агентство получает гонорар, равный 50% месячной арендной платы, раскошеливается исключительно наниматель. Такса стандартная, ее негласно приняли практически все екатеринбургские специалисты по аренде: меньше — можно, больше — ни-ни. Павел Кузнецов, управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: Работать с арендой «элитки» приятнее и выгоднее по той простой причине, что общаешься, как правило, с интеллигентными людьми, и суммы сделок существенно превышают средний уровень. Роль агентств в этом процессе велика, так как они выступают гарантом ее чистоты и безопасности. Во-первых, проверяют все документы, касающиеся права собственности на квартиру, чтобы избежать мошенничества. Во-вторых регулируют порядок расчетов и бытовые, житейские вопросы, которые неизбежно возникают. В-третьих, если собственник по каким-то причинам досрочно расторгнет договор, находят аналогичное по классу жилье бесплатно. Дополнительного дохода от сделок с арендой у агентств нет. Даже если они договариваются с собственниками о том, что будут присматривать за квартирой, пока там живут наниматели, взимать плату и осуществлять коммунальные платежи (допустим, в случае, если арендодатель уехал из города на долгое время или ему некогда этим заниматься) — вознаграждением может стать лишь эксклюзивное право пересдавать эту квартиру в будущем.

Масть поселенцев

Основные клиенты, на которых ориентируются арендодатели, — иностранцы: ведущие сотрудники консульств и дипломатических представительств, топ-менеджеры коммерческих компаний, финансовые и инвестиционные консультанты. На них в общем объеме спроса приходится 40-45%. Подбором жилья для дипломатов занимается екатеринбургское представительство МИД РФ совместно с ГУПСО «Инпредурал». Сергей Иванов, второй секретарь представительства МИД России в Екатеринбурге: В городе открыты консульства США, Великобритании, Чехии, Болгарии, Киргизии и отделение посольства республики Беларусь — в общей сложности дипломатический корпус составляет порядка 25 человек. В поиске квартир помогают связи консулов с представителями уральской бизнес-элиты. Иностранцы стремятся найти жилье сами, по знакомству. Мы, со своей стороны, взаимодействуем с администрацией города и области — у чиновников достаточно возможностей найти достойное жилье. Прямые обращения в риэлтерские агентства пока единичны. Снять жилье дипломату в Екатеринбурге, который долгое время считался закрытым, сложно. Необходимо пройти согласование с такими ведомствами, как Управление специальной связи, ГУВД и ФСБ Свердловской области. Эти меры необходимы для обеспечения безопасности высокопоставленных жильцов. Кроме того, контролирующие органы следят, чтобы иностранцы не имели потенциального доступа к правительственным сетям, их жилище не находилось рядом с объектами, которые имеют хоть какое-то отношение к государственной тайне. Иностранцы предъявляют стандартные требования к жилью, только арендные ставки предпочитают высчитывать по квадратным метрам — $18-20, максимум $25. Отметим, что США и Великобритания селят своих представителей исключительно в просторных квартирах — 150-200 кв. м (статус жилья должен соответствовать богатству страны), остальным дипломатам их государства рекомендуют устраиваться попроще. По словам Сергея Иванова, в ближайшее время в Екатеринбурге откроются генеральные консульства Китая, Азербайджана и Германии. Это позволяет рассчитывать на двукратное увеличение дипломатического корпуса, следовательно, и на рост спроса. Сейчас в базе МИДа находится порядка 10 свободных квартир соответствующего класса, ее может дополнить любое устраивающее по цене и качеству предложение от частных арендодателей.

Один из риэлтеров рассказал корреспонденту «ДК» забавный случай передачи «по наследству» жилья от дипломатов частному иностранному бизнесу. Консул США выехал из 12-комнатной квартиры в Ботаническом районе, ее тут же пожелал занять представитель «Китайских авиалиний». Только в квартиру, оборудованную для проживания 1-3 человек, после заключения договора аренды въехали 18 китайцев — от секретаря представительства до генерального директора. Правда, пожить им там довелось недолго — после вспышки атипичной пневмонии «Китайские авиалинии» в Екатеринбурге закрылись.

Топ-менеджеры иностранных коммерческих компаний самостоятельно поиском жилья не занимаются. В агентства обращаются либо секретари, либо руководители отделов по работе с персоналом. Они получают конкретные распоряжения от руководства и приходят к риэлтерам с четким техзаданием, что значительно облегчает поиск. Марина Донова, менеджер по работе с персоналом иностранной компании: Наше предприятие — официальный представитель американского машиностроительного концерна в России, головной офис находится в Екатеринбурге. Ключевые позиции занимают пять иностранных топ-менеджеров. Я выдвигала агентам требования к жилью в соответствии с принятыми у нас корпоративными стандартами. Варианты нашли быстро — за 1-2 недели, некоторые из них подсказали партнеры по бизнесу.

Иностранные бизнесмены, как впрочем и столичные менеджеры, приезжающие работать по контракту в Екатеринбург, предъявляют повышенные требования к безопасности жилища — все еще живы стереотипы о том, что у нас по улицам «медведи в валенках ходят», правят преступные группировки и полно лютых гопников. Поэтому вип-персоны предпочитают дома, удаленные от строек, бараков, неблагополучных питейных заведений. Им необходимы свободные подъезды к дому, охраняемые парковки и пара «десантников» у входа в подъезд. Если дипломатов охраняет спецрота ГУВД, то безопасность простых приезжих — их собственная забота. По словам Ольги Талайкиной, такие жилищные опции увеличивают арендную ставку на 15-20%.

Представительства зарубежных компаний предпочитают не распространяться о процедурах найма жилья для сотрудников. И дело даже не в огласке мест проживания. Директор екатеринбургского представительства шведского концерна так прокомментировал этот факт: Никто вам не расскажет правды — это финансовая сторона и этика бизнеса. Одни компании не желают вдаваться в детали, чтобы не вызывать зависти у остальных региональных представительств, мол, мы живем в «элитке», а они — в обычных квартирах. Другие проводят расходы на жилье так, чтобы минимизировать налогооблагаемую базу. Третьи выдают лишь часть денег, причитающихся менеджерам для съема жилья по контракту, а остальное кладут в свой карман и боятся, что головной офис об этом узнает.

На долю екатеринбуржцев приходится около 30% спроса на аренду элитной недвижимости. Риэлтеры утверждают, что это состоятельные горожане, в основном бизнесмены, которые вполне смогли бы купить себе квартиру. Условно их можно разделить на три категории. Первая — вынужденные наниматели: развелся с женой, оставил все семье либо уступил квартиру повзрослевшим детям и т.д. Вторая — временные наниматели. Такой квартиросъемщик строит себе загородный дом или вступил в «долевку». У него была своя квартира, может быть, и не одна, однако он продал недвижимость, чтобы внести пай и безболезненно выплачивать очередные транши. Выгода очевидна — на рынке квартира, выставленная в «чистую продажу», стоит на 20-30% дороже любого обменного варианта. Третья — предприниматели, которые считают собственное дорогое жилье обузой для бизнеса. Павел Кузнецов: Я знаю весьма состоятельных людей, которые живут в съемных квартирах по принципиальным соображениям. Допустим, средства компании составляют $1 млн. Зачем выдергивать из оборота $200 тыс. на покупку хорошего жилья, если эти деньги могут приносить 30% дохода? А так, снимая квартиру за $1000, он теряет всего 6-7% прибыли от этой суммы в год.

Стоит сказать, что арендодатели не очень-то жалуют жильцов с местной пропиской. По словам Марины Калединой, наибольшим доверием пользуются иностранные и столичные наниматели. Достаточно распространенная ситуация, когда собственник, узнав, что у него будет жить екатеринбуржец, просит агента предоставить о нем полную информацию, старается проверить его платежеспособность и благонадежность по своим каналам. Исключение составляют люди, которые приходят по рекомендации от знакомых или бывших нанимателей. Антон, топ-менеджер одной их екатеринбургских автомобильных компаний: Одновременно я снимаю три высококлассных квартиры: у нас в городе, в Москве и Питере — специфика бизнеса такова, что я постоянно мотаюсь между этими городами. Более того, в Екатеринбурге я живу уже в четвертой квартире — мне нравится менять места, это вносит разнообразие в жизнь. Мою благонадежность еще никто не проверял, может быть, потому, что я всегда плачу за полгода вперед. К тому же предоплата позволяет снизить ставку на 15-20%, например, сейчас за $1000 я снимаю жилье, которое стоило $1300. К слову, специалисты утверждают, что даже если собственник не снижает ставку за счет авансовых платежей, с ним вполне можно договориться и включить в стоимость аренды коммунальные платежи, телефон и Интернет.

Ключи у хозяина

Арендодатели элитного жилья предпочитают держаться в тени: риэлтеры хранят в тайне их имена и адреса квартир: эти люди не хотят «светить» принадлежащую им собственность и не платят подоходный налог, кроме того, публичная огласка может вывести на них конкурентов. Но по обрывочным сведениям, полученным от агентов и нанимателей, корреспонденту «ДК» удалось составить приблизительный портрет арендодателя, точнее триптих. Справа — счастливые наследники больших квартир в центре либо те, кто купил полнометражное жилье повышенной комфортности во время падения рынка в конце 90-х — о них мы говорили выше. Слева высокопоставленные чиновники, «одним им ведомым способом» заполучившие пару квартир, ключевые сотрудники строительных компаний, с которыми фирма рассчиталась жильем, топ-менеджеры крупных предприятий, конвертировавшие высокие оклады в квадратные метры. Посредине — чистые инвесторы, рассматривающие вложения в «элитку» как обеспечение безбедной старости или будущего детям.

Эксперты рынка недвижимости считают, что инвестиции в элитную недвижимость не принесут сверхприбыли, их основное преимущество — безрисковость. Пару лет назад очень дальновидным считалось вступить на начальной стадии строительство в «долевку» и в итоге получить пару-тройку квартир на 30% дешевле их рыночной стоимости. Сегодня развитие банковского кредитования позволяет девелоперам продавать дольщикам жилье значительно дороже. Застройщики могут привлекать деньги под 12%, следовательно, 30% — это плата за кредит на 2,5 года, а дом строится в два раза быстрее. Отсюда вывод: вступая в «долевку», потенциальный арендодатель практически ничего не выигрывает, более того, он замораживает свои деньги на срок строительства. За это время он мог бы купить квартиру на вторичном рынке и уже получать прибыль.

Девелоперы утверждают, что за последний год элитных квартир для последующей сдачи в аренду было приобретено крайне мало. В большей степени инвесторов интересуют площади на первых этажах жилых зданий, которые можно сдавать под магазины и офисы. Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в центре в 2-2,5 раза выше, чем на «элитку», так что выгода налицо. К слову, строители и девелоперы предпочитают продавать все площади в элитных домах, не оставляя себе квартиры для коммерческого использования из-за низкой операционной доходности аренды. Павел Кузнецов: На данный момент к найму «элитки» применимо такое правило: квартиру площадью в 100 кв. м можно сдавать за $1000, а вложения в ее приобретение окупятся через 10 лет. Срок велик, я думаю, что с точки зрения инвестора более привлекательна не сама рента, а рыночное удорожание объекта. К примеру, за последние два года цены на подобные объекты выросли практически в два раза.

К этому стоит добавить, что собственнику необходимо еще и обустроить квартиру. Вложения в ремонт, покупку бытовой техники и мебели могут составить 50% от стоимости объекта. Впрочем, отношение собственников к потребностям и желаниям нанимателей может быть весьма неоднозначным. Большинство из них предпочитают действовать по принципу: сдал и забыл — деньги капают, квартира под присмотром, а если не устраивает внутреннее убранство — докупайте сами. Один из нанимателей жаловался своему агенту: «Меня все в квартире устраивает, еще бы вот поставить стиральную машину-автомат… Я позвонил хозяину, мол, давайте я ее куплю, а расходы погасим за счет арендной платы, ну или вы поставьте. А он ответил, что ничего делать не будет: есть у него «Малютка», если хотите — забирайте!». Ольга Талайкина: По моим ощущениям, главная фигура на рынке аренды элитной недвижимости — собственник жилья. Он диктует условия, придирчиво выбирает жильцов, плохо поддается на уговоры по снижению платы за квартиру и улучшению условий. По сути, агентство выступает неким буфером — старается угодить обеим сторонам, ищет компромиссы. Мы не можем предложить, скажем, 15 вариантов, и пусть наниматель разбирается сам: главное — подобрать максимально удобный для него объект и одновременно учесть все настроения арендодателя. После опросов специалистов по аренде риэлтерских компаний у корреспондента «ДК» сложилось впечатление, что отстраненное отношение к нуждам нанимателей для арендодателя — норма. Агенты считают, что на рынке действует не более десятка собственников, которые относятся к сдаче своих квартир внаем как к полноценному бизнесу. Эти собственники регулярно делают косметический ремонт и технический апгрейд, перед сменой жильцов нанимают клининговую компанию, чтобы ее работники провели тотальную уборку и т.д. По приблизительным подсчетам, благоустройство обходится собственникам в $2000 в год.

Подводя итог, можно сказать, что в ближайшее время ситуация по аренде «элитки» кардинально не изменится. Риэлтеры полагают, что в этом секторе не стоит ожидать крупных инвесторов, да и лавинообразного спроса тоже не предвидится. Динамика роста рынка сохранится, но этот бизнес все-таки останется «скромным заработком» арендодателей и отдушиной для привыкшей к комфорту бизнес-элите.

Обратная связь: kb@apress.ru

что девелопер может предложить рынку аренды

Николай Савин, президент риэлтерского союза «Центр недвижимости МАН»:

— Я считаю, что рынок аренды жилья весьма перспективен. Самое простое — оставить себе по паре элитных квартир в каждом построенном нами доме, сдавать их и получать $1,5-2 тыс. ежемесячно. Однако мы этого не делаем по двум причинам: во-первых, из-за высоких сроков окупаемости — в сложившейся рыночной ситуации элитную квартиру выгоднее продать, во-вторых, к каждому такому объекту необходимо приставить по человеку, который бы его контролировал. Однако конкуренция на строительном рынке растет, время легких денег уходит и пора думать о будущем. В начале 2005 г. мы начинаем строительство двух доходных домов в Юго-Западном районе и близ автовокзала. В каждом из них будет около 50 квартир площадью от 30 кв. м, которые мы будем сдавать в аренду. Благоустроенная придомовая площадка, охраняемые парковки, консьержки в подъездах прилагаются. Проект интересен тем, что мы будем первыми в Екатеринбурге, кто создаст крупные объекты коммерческой жилой недвижимости. Наш отдел аренды проанализировал ситуацию на рынке — наибольшим спросом пользуется сегмент среднего ценового уровня. По приблизительным подсчетам, арендная ставка в доходных домах будет варьироваться в пределах $300-350 в месяц. Мы рассчитываем окупить вложения за 6 лет, это притом, что финансировать строительство собираемся исключительно за счет кредитов. Кроме того, крупными зданиями, целиком сдаваемыми в аренду, управлять проще, чем небольшими объектами — как организационно, так и с точки зрения финансовой отчетности.

иногородние бизнесмены могут переехать из частного сектора в апартаменты

Елена Красовская, начальник отдела инвестиций компании ООО «Бастион-2000»:

— Наша компания была специально создана для строительства второй очереди ЦМТЕ «Атриум Палас Отель». На этапе проектирования мы провели исследование, в ходе которого выяснилось, что многие гости нашего отеля, приезжающие в Екатеринбург на долгий срок, хотели бы получить номера длительного проживания. По сути, это квартиры, расположенные в отеле — за рубежом весьма распространенное явление, подобное жилье называют апартаментами. Во второй очереди «Атриум Палас Отеля» с четвертого по седьмой этажи будет расположено 34 квартиры площадью 54-64 кв.м: современный интерьер, мебель, небольшая кухня с барной стойкой, спальня, санузел. Иными словами, мы добиваемся сочетания удобства собственной квартиры с сервисом первоклассного отеля. Кроме того, расположение квартир в едином комплексе с офисами и выставочными площадками будет удобно для тех, кто приехал в Екатеринбург работать — именно таких людей мы видим нанимателями апартаментов. По нашим расчетам, срок окупаемости квартир будет несколько выше, чем гостиничных номеров: вложения в их обустройство сопоставимы, а стоимость проживания в апартаментах планируем сделать на 10-15% ниже.