«Строительный рынок Москвы укрупняется. А в Екатеринбурге непонятно, кому кого поглощать»

За прошлый год объем проданных квадратных метров жилья в Академическом вырос на 20% — до 108 тыс. По словам заместителя генерального директора «РСГ-Академическое» Филиппа Третьякова, в 2015 году компании пришлось непросто — снижение темпов как ввода в эксплуатацию, так и продаж было заметным. Однако такую динамику удалось переломить. 

«Дело в том, что сам рынок жилья кардинально не меняется: спрос на нем есть всегда. Он обусловлен базовыми потребностями людей: нужно поменять старую квартиру на новую, купить квартиру детям, найти возможность взять ипотеку и купить жилье.  Этот базовый спрос, с ним и работали застройщики все это время», — поясняет г-н Третьяков.

И добавляет: изменение экономической ситуации, привычно названное кризисом, привело к уходу с рынка инвесторов, которые привыкли к очень быстрому росту доходности при вложениях в недвижимость. Такая категория была, и сейчас тоже остается. Но их очень мало, констатирует эксперт.

Это и коммерческих площадей касается? Инвесторов немного, но базовый спрос есть?

— Да. Причем в центре города ряд помещений пустуют, объем вакантных площадей высок, а в Академическом мы видим: если какой-то арендатор съехал, то буквально за две недели на этом месте появляется новая вывеска — помещения очень востребованы. Сейчас все коммерческие площади в домах, выставленные на продажу, реализованы — договоры подписаны на инвестиционной фазе.

А по ценам арендные ставки коммерческих помещений в Академическом с центром сравнялись? 

— Ставки ниже. Но с точки зрения развития бизнеса в конкретной локации они интересны, иначе никто бы помещения не покупал и не сдавал. 

А цены на жилье?

— Если говорить о ценах на жилье, то одно из наших преимуществ — возможность делать стоимость метра доступной. Потому что это не центр. Любой девелопер, который реализует проект в центральной части города, не сможет продавать квартиры по демократичным ценам, ведь стоимость входа там довольно серьезная. У нас же люди могут купить новую трехкомнатную квартиру хорошей площади, продав свою старую двушку, расположенную в центре.

Вторичный рынок сегодня не очень активен, условия ипотеки после отмены господдержки меняются. Как это на вас влияет?

— Да, все девелоперы серьезно зависят от рынка вторички. С одной стороны, спрос формируют клиенты, приобретающие новое жилье в ипотеку. В прошлом году его поддерживало государство с помощью субсидирования ставки кредита, в этом — банки, которые сами снижают их. 

Второй важный источник спроса на новостройки — возможность продать старое жилье. Поскольку рынок вторички долгое время стоял, да и сейчас на нем не самая высокая активность, это, безусловно, ограничивает продажи новых квартир. Люди не хотят продавать старое жилье с большим дисконтом, ждут. Экспозиция квартир длительная, и этот покупатель не всегда доходит до рынка новостроек. Если бы спрос на вторичку был выше, это дало бы толчок и первичному рынку. 

Тем не менее в 2016 году у вас продажи выросли… 

— Это произошло, во-первых, за счет того, что застройщик — АО «РСГ-Академическое» — продает готовое жилье — на текущем этапе люди больше склонны выбирать именно этот продукт, а большинство застройщиков города продают объекты на стадии строительства. Во-вторых, для покупателей важна инфраструктура — школы, детские сады и другие объекты, которые в Академическом строятся одновременно с жильем, что дает реальные преимущества жизни в районе. 

В чем сложности?

— Многие делают выводы об Академическом, не побывав в нем, а по отзывам, чужим оценкам. Далеко не все до района добрались и своими глазами увидели все то, что здесь создано. К сожалению, вокруг Академического сформировалось поле предрассудков, стереотипов, хотя район давно и качественно изменился. Это уже не «пять домов в поле», а фактически полноценный район города. 

Мы многое делаем для того, чтобы у жителей и гостей Екатеринбурга была возможность увидеть Академический, познакомиться с его жизнью. В прошлом году здесь прошли масштабные мероприятия — уже даже не районного формата, а общегородского. На День города, например, у нас состоялся фестиваль с выступлением группы Uma2rmaH. Многие екатеринбуржцы приехали впервые в Академический — специально на концерт, и увидели, каким район стал. Это меняет отношение людей к проекту, его возможностям, перспективам, позволяет почувствовать атмосферу, которая здесь есть.

Кроме того, мы регулярно проводим экскурсии по району. Для участия необходимо заполнить заявку на нашем сайте и приехать посмотреть не просто квартиры, а район в целом плюс узнать много нового и интересного об истории Екатеринбурга. На экскурсии никто не будет пытаться продать вам квартиру, а вот сформировать целостное представление о районе и его возможностях они позволяют. Такие встречи проводит  профессиональный гид, Полина Иванова, многим она известна по проекту Белая Башня. Она досконально знает город, его историю и интересно рассказывает о том, как строился район, какие есть достопримечательности, какие особенности. Плюс участники экскурсии в целом узнают, каким образом формировались районы Екатеринбурга в различные периоды времени и какое влияние на них оказывают типы экономики, уклады жизни. Академический ведь тоже воплощение своего времени.

В прошлый кризис проекту помогло государство, квартиры приобретало Минобороны — для военнослужащих. В этот раз была ли подобная помощь, или пришлось справляться самостоятельно?

— На мой взгляд, кризис — это сформированное в информационном поле определение. Для коммерческих компаний подъемы и спады — естественная среда. Любая сфера бизнеса живет циклично, в том числе недвижимость. Российская специфика заключается только в том, что очень многое мы переживали в первый раз. Сначала дефолт 1998 г., потом «кризис роста» начала 2000-х гг., затем серьезный кризис в 2008 г.  Тогда Минобороны «помогло» Академическому тем, что он стартовал. Контракт с ведомством стал определенным драйвером для проекта на начальном этапе, позволил построить дома, передать их по комфортной цене государству и предоставить квартиры военнослужащим.

А дальше район стал жить своей жизнью и развиваться по рыночным законам. Это бизнес. Здесь есть экономика, спрос, предложение. Люди покупают квартиры, потому что они им нужны, по доступной цене с хорошей инфраструктурой. 

Central park без таунхаусов

В этом году «РСГ-Академическое» дважды отошла от привычных схем работы: стартовало строительство квартала класса «комфорт», а продажи в нем возможны, в том числе, по договору о долевом участии — прежде компания строила только «эконом» и реализовала его готовым. По словам Филиппа Третьякова, новации — чисто экономический вопрос, в нем не стоит искать подтекстов. 

Вы приступаете к строительству жилья класса «комфорт» в Преображенском квартале, хотя Академический уже привычно ассоциируется с качественным, но «экономом». Почему именно сейчас?

— Такая большая локация, как Академический, позволяет привлечь разные категории покупателей. Здесь созданы все условия для появления жилья комфорт-класса: органичная социальная среда, системные меры безопасности, в том числе 2,5 тыс. камер видеонаблюдения, которые позволяют контролировать и поддерживать порядок на всей территории. Поэтому серьезных происшествий просто не происходит и не может произойти. 

Важным условием жилья комфорт-класса также является месторасположение. Преображенский квартал в этом плане особенно привлекателен: окна новых домов выходят на храм и парковую зону. Территория под парк, который будет носить название Преображенский, выделена, он будет доступен для всех жителей района — как Central park в Hью-Йорке. 

Остается один момент — транспортная доступность. Этот вопрос решается не так быстро, как нам хотелось бы, и зависит не только и не столько от застройщика. Но есть немало проектов, которые находятся за городом: люди живут в коттеджах, таунхаусах, а работают в Екатеринбурге. Так почему не создать проект комфорт-класса, который при этом еще и будет интересен с точки зрения цены — за счет нецентрального месторасположения? 

Спрос есть? 

— Когда мы объявили, что в квартале будут пятикомнатные квартиры, сразу пошли заявки — их число в десятки раз превышает количество таких квартир. 

Чем новые дома будут кардинально отличаться от уже возведенного «эконома»?

— Предполагаются интересные планировки квартир, вентилируемые фасады, оформленные в актуальном сейчас в эко-стиле — в отличие от технологии «мокрого фасада», который используется во всем районе. Дома будут невысокие, переменной этажности, и архитектурно проект весьма интересен. Плюс удобный подземный паркинг. Спланирована компактная экологичная среда, плюс жителям доступна вся инфраструктура, которая уже создана в районе. При этом мы продолжаем реализовывать квартиры в первом квартале, также будут появляться новые проекты эконом-класса. 

Вы упомянули пятикомнатные квартиры, а в городе давно идет спор между аналитиками и застройщиками. Первые говорят, что нужно строить меньше однокомнатных квартир и студий и увеличить долю многокомнатных. А девелоперы парируют: мол, сами разберемся, и спрос сейчас высок именно на однушки. Кто, по-вашему, прав?

— Все зависит от стратегии компании. Мы строим район для людей, которые настроены жить здесь долго. Они не покупают квартиру, чтобы съехать через полтора-два года и приобрести жилье больше или выше классом, а сразу берут квартиру на десятилетия. Поэтому у нас большая доля помещений — трехкомнатные. И в 2016 году больше всего было продано трешек, а однокомнатные — в меньшем объеме. 

В Академическом часто можно наблюдать такой феномен: покупатели приходят за однушкой, а приобретают двухкомнатную. Мы сразу объясняем: у квартиры есть цикл жизни. Молодой семье однушка быстро станет мала — когда появится ребенок. А холостяк, который, безусловно, может жить в небольшой квартире, тоже нуждается в пространстве: в одной комнате жить, в другой работать или разместить какие-то вещи. 

Аналитики имеют дело с сухими цифрами и говорят вот о чем: людей, которые могут довольствоваться однокомнатной квартирой, условно говоря, в городе 30%, а на рынке таких квартир 60%. Дисбаланс. Это связано с тем, что многие приобретают однушки от безысходности, не могут позволить жилье просторнее. А с точки зрения экономики есть продукт «однокомнатная квартира», он востребован, поэтому его застройщики и штампуют. Но у нас другая логика.

Ждать ли анонсированный в начале реализации проекта бизнес-класс? Планируете возводить таунхаусы на территории района? 

— В ближайшее время продавать таунхаусы мы не будем, займемся совершенствованием проекта Академический. В том числе расширением продуктовой линейки: появится чуть более комфортное предложение и, наоборот, чуть более экономичное — квартиры меньшей площади. Таунхаусы же — совсем другой рынок, иной продукт, с гораздо более длинным сроком реализации, и пока мы не фокусируем на нем внимание. На сегодняшний день в приоритете другие задачи.

Квартиры в Преображенском квартале будут продаваться по договорам о долевом участии в строительстве (ДДУ), хотя всегда объекты застройщика «РСГ-Академическое» реализовывали по договорам купли-продажи. Зачем понадобился этот инструмент, если учесть, что на рынке ведутся разговоры о вполне вероятной отмене долевки, и застройщики стремятся искать механизмы работы без ДДУ?

— Строящиеся объекты — это другой рынок. Если готовое жилье — продукт на стыке первички и вторички — ведь человек въезжает в квартиру сразу — то долевка в любом случае инвестированные средства.  Покупатели готовы подождать, когда их квартира построится, они понимают, что получают жилье дешевле. Когда мы продавали только готовый продукт, то у нас не было предложения для этих покупателей, теперь продуктовая линейка расширяется. Вот и все. Это чисто экономический вопрос, в нем нет никаких подтекстов.

Кроме того, мы не говорили, что переходим на ДДУ целиком. Стартовали, видим динамику, понимаем, что востребованность очень высокая. Если этот механизм будет работать и показывать ту же экономическую эффективность, что и продажи готового жилья, мы будем увеличивать объемы работы по такой схеме. Но, так или иначе, доля ДДУ в структуре продаж планируется не выше 30-35%. 

Про обманутых дольщиков вопрос, надо полагать, не стоит?

— Проблема обманутых дольщиков в контексте Академического звучать не может. У нас, если хотите, фабрика жилья. И инвестиционные программы, планы строительства прописаны на годы вперед.

Больше конкурентов

Зашедший в Екатеринбург федерал ГК «ПИК» может повлиять на местный рынок, считает г-н Третьяков, — игрок постоянно развивается, и ему придется соответствовать. При этом в городе есть место и для других крупных инорегиональных компаний, а уральские девелоперы едва ли пойдут на слияния и поглощения друг с другом.

В город зашел федеральный игрок, ГК «ПИК». Насколько это серьезный конкурент для вас, как он изменит местный рынок? 

— Я считаю, конкуренция идет на пользу всем участникам процесса, и с огромным уважением отношусь к сильным конкурентам, которым хочется соответствовать и обходить в спортивной борьбе. Мне интересно работать с компаниями ЛСР, Атомстройкомплекс — в Екатеринбурге это наши основные конкуренты. А если появляется еще один сильный игрок, который предложит качественный современный продукт, это будет стимулом для нас всех. Бояться, что к нему перейдет доля рынка, неконструктивно — если это произойдет, значит, мы плохо сработали. Так что будем стараться создавать такой продукт, который понравится людям и будет отвечать актуальным потребностям.

Вообще ГК «ПИК» многое взяла у региональных компаний с точки зрения развития продукта: они внедряют инновации и постоянно ищут новые решения. Для нас такой подход тоже привлекателен — мы стремимся делать интересный продукт и развиваться совместно с конкурентами, улучшая рынок. 

Ведь как обычно происходит с новинками: возьмем, например, места общего пользования (МОПы). Их сейчас обновляют даже у вторичного жилья. А началось все с того, что застройщики, стараясь привлечь покупателей, стали думать над каждым их шагом — в какой среде они живут? Посмотрели на убогие тяжелые глухие двери в домах, на темные подъезды, и начали менять ситуацию:  делать стеклянные входные группы, просторные светлые холлы. Естественно, человек хочет жить в таком комфорте и делает выбор в пользу этого предложения. Начал делать один застройщик, а постепенно растиражировали все. 

Или квартиры с отделкой. Раньше использовали самые дешевые материалы: линолеум неприглядного рыжего цвета, бумажные обои в цветочек… Сейчас используют красивый ламинат, обои под покраску - новоселу уже не нужно думать о ремонте. Сделал один застройщик — сделали все. Это и есть здоровая конкуренция. Все смотрят друг на друга и стараются сделать лучше для покупателя. И это работает!

Тот мифический «рынок покупателя», про который уже лет пять считает обязательным сказать каждый девелопер, заключается именно в этом — у покупателя появляется выбор, и застройщик старается следовать тенденциям, предвосхищать его желания. Сегодня это МОПы и отделка, завтра система «умный дом», теплые полы. И так далее. Каждый девелопер постоянно стремится придумать что-то новое: у одного панорамное остекление, у другого — новое решение по благоустройству. Каждый старается найти свое конкурентное преимущество и хотя бы на какое-то время закрепить его за собой.

Могут ли в Екатеринбург в обозримой перспективе прийти другие крупные инорегиональные участники? Есть еще место на рынке?

— Знаете, в Советском Союзе главенствовал такой тип мышления, когда нужно было постоянно подводить итоги, ставить точку. Но не бывает точки, конца истории, жизнь никогда не останавливается. Не бывает компаний, которые вечно лидируют. Где сейчас XEROX? Где Nokia? Раньше казалось, что жить без телефона финской корпорации невозможно, а потом появилась Apple, и Nokia ушла на второй план. Это нормальный естественный процесс. Сегодня на вершине один участник рынка, которого все считают лидером, а завтра о нем никто не вспомнит. Все возможно. 

Если в город придут новые игроки и создадут продукт, который интересен и востребован, значит, они здесь закрепятся, а спроса будет хватать на всех. Если же нет, то кому-то из компаний придется подвинуться — тому, кто не сможет приспособиться к текущей ситуации и останется в прошлом вместе со своими регалиями. 

Эксперты давно предрекают укрупнение рынка, но не сказать, чтобы процесс пошел. Ждать ли его таки в Екатеринбурге, и в какой перспективе?

— На рынке Москвы укрупнение уже происходит — там идут поглощения, компании объединяются. В Екатеринбурге же не понятно, кому кого поглощать. С точки зрения технологий, делать это бессмысленно.

Здесь девелоперские компании — это чаще всего активы, земля, участки с разной степенью готовности документации.  Лидеры рынка располагают большими земельными банками, поэтому смысла поглощать мелкие компании, по сути, нет.

Так что, говоря о Екатеринбурге, уместнее прогнозировать изменения среди средних и мелких игроков: они либо будут переходить «под крыло» к крупным, либо уходить с рынка. А объединение лидеров возможно разве что в теории, здесь перемен ожидать едва ли стоит.

Фото: Игорь Черепанов / DK.RU, «РСГ-Академическое»; текст: Анна Петрова