Екатеринбургский стрит-ритейл ждет перепрофилирование

В Екатеринбурге увеличивается количество пустующих площадей сегмента стрит-ритейл. По данным Уральской палаты недвижимости, на этом фоне арендные ставки для магазинов на первых этажах новых жилых комплексов за последний год снизились на 15%. Стоимость квадрата в стрит-ритейле на вторичном рынке начала снижаться весной – за три месяца площади потеряли в цене в среднем 4,6%. Эксперты прогнозируют: это не предел - до конца 2015 г. стоимость аренды может упасть еще на 20-30%, цены на рынке продажи — до 20%.

«В аренде нет планки, которая бы не давала снижать ставку. Потому что аренда — это генерация денежных потоков. Если есть арендатор, который платит даже 350 руб., а не 500 или 1,5 тыс. руб. за кв. м., как это было раньше, то он дает положительный денежный поток. Как только арендатор уходит, поток становится отрицательным. То, что ставки аренды по многим объектам торговой недвижимости, еще вчера очень востребованным, упали — это факт», — комментирует Игорь Суханов, гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» (управляет ритейл-парком «ДОКЕР»).

По словам президента ЦН МАН Николая Савина, нередко арендная ставка для новых пользователей квадратных метров становится в два раза ниже прежней. Если же управляющая компания объекта не готова идти на уступки, то в большинстве случаев арендаторы съезжают. Эксперт добавляет: в ряде европейских стране пустующие коммерческие площади начали распродавать как жилье – не исключено, что этот тренд распространится и на Екатеринбург:

«Допустим, был на первом этаже магазин, сделали в центре платную парковку, и торговая точка умирает. На ее месте может появиться, например, хостел на 20 человек. Мы задумываемся о том, чтобы часть площадей на первых этажах нового ЖК в Арамили продать под опорный пункт полиции. С подобной проблемой уже столкнулись в Крыму. Там много объектов, которые по 2-3 года стоят недостроенными. Сейчас их начинают делить, проводить реконцепцию и реконструкцию проектов».

По словам гендиректора ТРЦ «Гринвич» Дмитрия Сарапульцева, стрит-ритейл в формате аптеки, магазина, салона красоты «у дома» в спальных районах города пользуется спросом. Арендаторам интересны достаточно небольшие помещения с низкой арендной ставкой. Большим площадкам или объектам, расположенным в центре Екатеринбурга, где нет парковки и запредельные арендные ставки, приходится сложно.

«В стрит-ритейле на месте, где есть техническая возможность, магазины превращаются в кафе. Как ни странно, общепит развивается сегодня опережающими темпами, чем розница. Там, где общепит открыть нельзя, площади стоят пустыми с ценовым предложением на грани фантастики. Некоторые магазины в ТЦ города, я не имею в виду «Гринвич», перешли на голый процент от оборота. Те, кто инвестировал в стрит-ритейл, к таким схемам не готовы, им нужен понятный платеж. Ритейлеры напротив хотят договор надолго в рублях и, желательно, в проценте с оборота. Поэтому договорится сторонам трудно», — поясняет г-н Сарапульцев.

По мнению главы управляющей компании R management Алексея Мальцева, перепрофилировать торговые площади можно под офисы или отдать под сферу услуг:

«Однако арендаторы деловых центров города, как и предприятия сферы услуг, платят меньше, чем ритейлеры. В связи с этим вместо перепрофилирования, которое требует финансовых затрат, собственникам объектов стоит снизить свою доходность».

Эксперты добавляют: наряду с увеличением предложения на рынке аренды коммерческих площадей, растет и объем выставленных на продажу объектов. Правда, желающих приобрести коммерческие площади сегодня единицы – кредитные ресурсы недоступны, состояние экономики неудовлетворительное, кроме того, инвесторы ждут ценового «дна». Как говорит Игорь Суханов, основная проблема стрит-ритейла в том, что он перестал быть источником пассивного дохода и поэтому неинтересен инвесторам.

Любопытно, что ранее управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский заявлял DK.RU: значительных перспектив для стрит-ритейла в новых районах Екатеринбурга он не видит — в центре уральского мегаполиса этот сегмент более устойчив. Также эксперт ссылался на жесткий уральский климат — поэтому у формата уличной торговли здесь гораздо больше ограничений для развития, чем в более теплых регионах:

«Объективно: на Урале невозможно десять месяцев в году спокойно гулять по улицам и с удовольствием делать покупки в стрит-объектах. Климат — главное препятствие для серьёзного развития стрит-ритейла. И это не исправить».