«Элитное жилье покупают в ипотеку. Это выгоднее, чем выдергивать деньги из бизнеса»

Павел Боровиков, управляющий партнер агентства дорогой недвижимости «Кулиговская и партнеры»

— Сейчас наконец-то стали строить все больше объектов в сегменте «бизнес» и «элит». Раньше у нас был только «Тихвин», к нему подтягивался «Антарес». Все остальные проекты были в сегменте «бизнес». Сегодня застройщики возводят и анонсируют много качественных проектов элитного жилья. 

Чтобы было понятно, какие проекты стоит относить к жилью элитного и бизнес-класса, есть смысл их перечислить. Это «Кандинский», «Ривьера», «Макаровский квартал», проект «Форум-Сити» на Радищева, «Главный проспект» — первая и вторая очередь, «Гаринский, 3», «Первомайская, 60», будет новостройка от «Синары» на пересечении улиц Первомайская-Гагарина, также — проект ТЭН в районе Hyatt, где расположен Екатеринбург-Сити.  

«Тихвин», конечно, останется образцово-показательным домом элит-класса, и вряд ли кто-то в ближайшее время сможет составить ему конкуренцию. «Тихвин» все-таки берет инфраструктурой: вы можете утром в тапочках отвести ребенка в садик, по пути позавтракать в кафе, потом пойти в бассейн поплавать, после чего провести переговоры в лобби-баре. Ни один жилой комплекс, кроме «Ривьеры», не планирует подобной инфраструктуры. 

Рынок элитного жилья оживляется

Если говорить о рынке элитной недвижимости, то я вижу три тренда. 

Первый — увеличение количества новостроек в дорогом сегменте. У нас порядка 10 проектов в этом и следующем году будут вводиться в эксплуатацию в дорогом сегменте — это здорово. Дело в том, что в последнее время рынок испытывал жажду по новостройкам такого ценового сегмента, и вот теперь она будет удовлетворена. Более того, раз объектов вводится достаточно много, то между ними усилится конкуренция, каждый будет искать способы привлечь покупателя. 

Каждый объект несет собственную идею. «Кандинский», например, очень серьезный проект не только для Екатеринбурга, но и для России в целом. Он рассчитан на тех, кто много путешествует и видит, какой должна быть жилая недвижимость. Но там действительно не так много детских площадок, как в «Тихвине» или в проекте бизнес-класса «Clever Park», где предусмотрена развитая инфраструктура для детей. 

Второй тренд — сильное ценовое расслоение вторичного жилья и новостроек. 

Комплексы, которые вводились 10 лет назад — «Аквамарин», «Малаховский», «Адмиральский» и т.д. — в свете новых проектов очень сильно начинают терять в цене. И если новостройки в цене растут, то вторичное жилье высокого ценового сегмента начинает падать. 

Ведь когда ты приходишь в новый проект, то видишь там новые инженерные решения, просторные холлы, ресепшен, стеклянные двери в пол, комфортные места общего пользования, концептуальные решения. Конечно, вторичка, пусть даже и высокого класса, такого впечатления произвести не может. Те решения, которые использовались в дорогом жилье еще 10 лет назад, сегодня предусмотрены при строительстве даже стандартных квартир.  

Тем, кто покупал квартиры в ЖК высокого сегмента с целью инвестиции, а не проживания, я рекомендую избавляться от такой недвижимости, потому что в дальнейшем такие квартиры будут только дешеветь. 

Если считать в долларах, то у нас сейчас стоимость квадратного метра — на уровне 10-летней давности: как в 2008 г. квадратный метр стоил тысячу долларов, так и сейчас стоит тысячу — 65 тыс. руб. 

Так что, если посмотреть на эти десять лет, то инвестиция в недвижимость получилась так себе. 

Третий тренд — также не в пользу вторичного рынка. Поддержка новостроек ипотекой будет стимулировать людей покупать жилье в новых домах. Да, жилье такого класса берут в ипотеку. Потому что это гораздо выгоднее, чем выдергивать деньги из бизнеса. Благодаря ипотеке у людей есть возможность взять деньги под 6% годовых, это гораздо выгоднее, чем вытаскивать их из оборота компании. 

Спрос на коттеджи изменился

Если говорить про загородную жизнь, то она у нас разделилась на два типа. Раньше коттедж рассматривался как полный аналог городской жизни, сегодня отношение к загородной недвижимости изменилось. Коттедж для постоянного проживания выбирают исключительно в 10-километровой зоне. Чаще всего это Чусовской тракт либо направление в сторону Малого Истока. В остальном обеспеченные люди предпочитают иметь квартиру в центре города и дом выходного дня в 30-40-километровой зоне. 

Первый тренд на рынке загородной недвижимости — уменьшение квадратуры домов. Время огромных дворцов прошло, сейчас спросом пользуются дома 150-200 кв. м.  Это небольшие дома, разработанные дизайнерами, такие пространства очень уютны и приятны глазу.

Что касается цен, то стоимость коттеджей в 10-километровой зоне начинается от 30 млн руб. и заканчивается возле отметки 200 млн руб. За эти деньги покупатель получает прелести загородной жизни с комфортной инфраструктурой. 

Второй тренд — покупка домов сейчас проходит ниже себестоимости: вложив в строительство дома 40 млн руб., продать его удастся только за 35-38 млн руб. 

На фоне этого у людей появилось понимание, что загородный дом лучше покупать, чем строить. Решение строить с нуля чаще всего принимают те, для кого это первый дом. 

На самом деле строительство дома в два-три раза дороже, чем покупка готового. Потому что стройка начинается с ценника 20 тыс. за кв. м, а со временем они превращаются в 60 тыс. руб., а с отделкой — порядка 80 тыс. руб. за кв. м. 

А когда приходит время продавать дом (а такой момент наступает в 100% случаев), вложенные в строительство деньги не вернуть никогда. Строительство окупалось только до 2008 г. Поэтому очень прагматично сегодня нужно подходить к вопросу загородной недвижимости, все-таки выгоднее купить. Сегодня можно выбрать на самом деле хороший дом дешевле. 

Третий тренд — покупка загородных домов сейчас совершается исключительно в коттеджных поселках. Обычно выбирают «Дубраву», Pine Creek Golf Resort, «Галактику», «Образцово», «Палникс».

В любом случае, когда покупаете квартиру или коттедж, особенно в верхнем ценовом сегменте, всегда нужно думать, как и за сколько вы будете продавать объект.

Я в практике часто сталкиваюсь с тем, что дома, которые люди строили для себя и вложили в них десятки миллионов, никогда не окупаются. Это как с автомобилем, ты покупаешь авто премиум-класса, потом покупаешь классные диски, обвесы, устанавливаешь подсветку порогов и т.д. Но машину ты будешь продавать все равно по рыночной цене, будут смотреть на год и на пробег. Так и с домом, никто не будет смотреть — итальянский там мрамор или с уральского месторождения.