Елизавета Белоусова, Альфа Экспертиза: «Из-за одного документа можно лишиться бизнеса»

В 2018 г. вступило в силу Постановление РФ №222, которое регламентирует, что при получении разрешения на строительство требуется согласовать в Роспотребнадзоре проект санитарно-защитной зоны на нежилые строения. Это значит, что любой застройщик, генподрядчик и собственник земли, который хочет построить нежилое здание или сделать его реконструкцию, обязан провести санитарно-эпидемиологическую экспертизу. По окончании экспертизы выдается заключение, в котором комиссия дает заключение о возможности реализации проекта, только после этого застройщик или генподрядчик может получить разрешение на строительство. 

Елизавета Белоусова — руководитель «Альфа Экспертизы». Эта компания выполняет на коммерческой основе санитарно-эпидемиологическую экспертизу проектов. Если федеральное бюджетное учреждение согласно внутренних регламентов выполняет экспертизу до трех месяцев, то «Альфа Экспертиза» проводит ее за 1-2 недели. 

В интервью DK.RU Елизавета Белоусова рассказала, что с момента вступления в силу постановления прошло больше года, но не все собственники предприятий серьезно к нему отнеслись, а зря. Без пройденной вовремя экспертизы предприниматель фактически может лишиться бизнеса.

Елизавета, расскажите, что именно изменилось, зачем нужно прохождение экспертизы, к чему стоит готовиться бизнесу?

— Проблема в том, что одна часть предпринимателей вообще не знает о вступивших в силу изменениях, а вторая часть полагает, что их проблема не коснется. 

В первую очередь, прохождение санитарно-эпидемиологической экспертизы — это безопасность для бизнеса. Таким образом застройщик, генподрядчик или собственник земель, который намерен возвести нежилое помещение, получает гарантию, что в радиусе 100 или 300 метров от него не построят никакой коттеджный поселок или жилой комплекс. При этом в данной зоне могут строиться другие производства или нежилые помещения. 

Отсутствие санитарно-эпидемиологической экспертизы и проекта СЗЗ (санитарно-защитная зона) в целом может привести к приостановлению деятельности, что повлечет за собой убытки предприятия и в конечном счете — к его закрытию.

У нас был случай, когда металлургическое предприятие было вынужденно закрыться, потому что рядом началось проектирование и строительство жилого дома. Завод заблаговременно не прошел экспертизу и не установил санитарно-защитную зону, в радиусе которой запрещено жилищное строительство. Конкуренты об этом узнали и выкупили полузаброшенный частный дом на соседнем земельном участке. Поскольку жилые дома не могут располагаться рядом с производственными предприятиями, то завод потребовали закрыть. То есть собственники производства выпали из правового поля, поскольку они не прошли экспертизу и не установили санитарно-защитную зону вокруг своего предприятия. 

С 2018 г. для строительства нежилого помещения обязательно нужно проходить санитарно-эпидемиологическую экспертизу

Когда строятся производственные предприятия, есть требования, на каком расстоянии от жилых домов они должны находиться, на какой категории земель и так далее. Чем эти требования отличаются от экспертизы?

— Строительные нормы действительно сами по себе включают требования СанПиН. Невозможно строить нежилое помещение без санитарных и строительных норм. Но все эти требования относятся к объекту застройки: как правильно тот или иной объект должен быть возведен. А экспертиза дает оценку, как это помещение или производство будет влиять на окружающую среду и на человека. Наша задача — произвести оценку воздействия деятельности промышленных и непромышленных предприятий на здоровье населения. 

Например, построили торговый центр, вроде по строительным нормам, но жители соседнего дома начали жаловаться в Роспотребнадзор, что им мешает вентиляция, которая сильно шумит. Получается, что при строительстве что-то было не учтено, рассеивание звука, например. Сделать заключение о том, имеет ли негативное влияние торговый центр и его система вентиляции на окружающую среду и оказывает ли ТРЦ воздействие на проживающих рядом людей, могут только санитарные врачи. 

А что было до постановления, каким образом отслеживалась санитарно-защитная зона предприятий?

— Когда вступило в силу постановление, то для всех нежилых объектов с 1 по 5 класс опасности стали требовать прохождение санитарно-эпидемиологической экспертизы, которая установит санитарно-защитную зону. 

До этого постановления устанавливать санитарную зону в обязательном порядке должны были только предприятия 1, 2 и 3 классов опасности, а для остальных предприятий это требование было необязательным.

Кроме того, ранее предприятия классифицировались по роду деятельности и по объему производств, и некоторым компаниям было не обязательно устанавливать санитарно-защитную зону. Сегодня абсолютно все недвижимые объекты отслеживаются. В ЕГРН вносятся данные, какая санитарно-защитная зона у того или иного строения, предприятия. Это сделано для того чтобы можно было определить, кто первый установил санитарную зону и установил ли вообще.

А если предприятие было построено десять лет назад, никакая экспертиза не требовалась, нужно ли сейчас заказывать ее? И что делать, если эту экспертизу не пройдешь?

— Проходить санитарно-эпидемиологическую экспертизу нужно всем собственникам нежилых помещений, собственникам складских помещений, промышленных производств и так далее. 

Причем, если еще 10-15 лет назад вы построили завод в поле, далеко от жилых домов, а за это время город разросся и в направлении вашего производства началось строительство жилого района, а вы не успели пройти экспертизу и установить санитарную зону, вас легко могут закрыть. Потому что именно бизнес будет неправ, если он не установил санитарно-защитную зону предприятия. 

Роспотребнадзор всегда действует в интересах населения, а не в интересах бизнеса. Так что, если строится жилой район, на пути которого стоит завод без санитарно-защитной зоны, предприятие потребуют закрыть, а затем снести. 

Если вы собственник нежилых помещений или производства, и знаете, что располагаетесь в зоне потенциальной застройки, то единственный способ сохранить свой бизнес — пройти экспертизу и определить санитарно-защитную зону предприятия. 

Если вы собственник земли, на которой хотите в перспективе построить торговый центр, офисное здание, автомойку или производственные помещения, лучше сейчас позаботиться и пройти экспертизу, чтобы установить санитарно-защитную зону. В таком случае вы обезопасите себя от того, что рядом с вашими землями начнется строительство коттеджного поселка и ваши планы могут сорваться. Прежде чем начать строиться, любое нежилое помещение должно установить свою санитарно-защитную зону. 

Еще один нюанс: если вы приобрели землю для дальнейшего строительства дома, а данный участок расположен недалеко от завода или производственного предприятия, то необходимо проверить, прошел ли завод санитарно-эпидемиологическую экспертизу. Если предприятие экспертизу прошло, и вы попадаете в его санитарную зону, то никто не позволит вам строить там жилой дом. Если же завод экспертизу еще не прошел, а вы получите разрешение на строительство, то, скорее всего, это предприятие закроют, потому что вы успели начать строительство жилого дома до того, как завод установил для своего предприятия санитарно-защитную зону. 

Федеральное бюджетное учреждение проводит экспертизу до трех месяцев, а«Альфа Экспертиза» — за 1-2 недели

Требования о прохождении экспертизы распространяются только на застройщиков нежилых помещений? Девелоперы, которые строят жилые комплексы и жилые районы, не должны проходить экспертизу?

— Что касается застройщиков жилых домов, то сейчас им не требуется в обязательном порядке проходить санитарно-эпидемиологическую экспертизу, если девелопер собрался строить жилой дом.

Однако если застройщик строит жилой квартал, в составе которого предусмотрено строительство нежилых помещений, прохождение экспертизы будет обязательным. Например, если застройщик строит комплекс очистных сооружений, то ему необходимо определить санитарно-защитную зону и получить заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы. 

Кроме того, у нас был опыт, когда застройщик крупного жилого района подготовил схему санитарной очистки района, проще говоря, схему накопления и вывоза мусора, и заказал у нас экспертизу. Он хотел проверить свои расчеты: а действительно ли такое количество контейнеров и график вывоза позволит вовремя убирать территории, действительно ли таким количеством техники удастся выполнить всю работу и так далее. 

Прохождение такой экспертизы для застройщиков жилья необязательно, но, поскольку данный застройщик является одним из лидеров строительной отрасли и ответственно относится к своим клиентам, то компания по собственной инициативе заказала экспертизу проекта санитарной очистки микрорайона. В данном случае речь шла о комплексной застройке территории в более 1000 гектар, о качестве жизни сотен тысяч людей, которые будут проживать в новом районе. 

«Альфа Экспертиза» — орган инспекции, который проводит экспертизы по всей стране

Если не пройти экспертизу, чем это грозит? Постановление было принято в 2018 г., есть ли какие-то каникулы для бизнеса?

— Орган, который проводит проверку — Роспотребнадзор. Предусмотрены каникулы для  бизнеса, но они закончились весной 2019 г., так что сейчас могут начаться активные проверки. Конечно, можно отделаться штрафами, они составляют на должностное лицо до 100 тыс. руб., на юридическое лицо от 100 тыс. руб. до 500 тыс. руб., но может случится и самое неприятное — деятельность предприятия могут приостановить.