«Средства на депозите приносят 1%, а хочется хотя бы 4%. Германия — оптимальное решение»

Россияне консервативны: 46% предпочитают вкладывать средства в покупку недвижимости, а депозиты открывают лишь 29% (данные ВЦИОМ). И все чаще выбор падает на недвижимость Германии. По наблюдениям Бориса Бронштейна, управляющего партнера Kaiser Estate (Мюнхен), покупка недвижимости за границей — это то, к чему рано или поздно приходит каждый инвестор (или хотя бы задумывается об этом).

Зарубежные дома и квартиры приобретают для летнего отдыха, постоянной сдачи в аренду и для детей, которые учатся в местных вузах или проходят стажировку в зарубежных компаниях, а также с прицелом пожить здесь на пенсии. Популярна и коммерческая недвижимость: стрит-ритейл, отели, офисные здания — это активы, которые будут приносить регулярный пассивный доход.

Это запасной аэродром: стабильный, прозрачный и понятный, без претензий на сверхдоходность (как часто бывает с новостройками на этапе котлована в России), но и без рисков. Для тех, кто предпочитает хранить сбережения в валюте это оптимальное решение: банковские вклады дают порядка 1-2% годовых, а европейская недвижимость — порядка 4%, — аргументирует г-н Бронштейн.

В среднебюджетных сегментах среди россиян популярны Болгария, Черногория, Латвия, Чехия; затем идут Испания и Кипр. В бюджетах от 1 млн евро на первом месте — Германия.

30 лет без неприятных сюрпризов

Есть четыре европейских страны, которые традиционно остаются наиболее стабильными и прозрачными в вопросах экономики и юрисдикции — это Англия, Австрия, Швейцария и Германия.

Англия в последнее время стала прохладнее относиться к инвесторам из России; в Швейцарии и Австрии существуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Остается Германия, где нет дополнительных условий для покупателей из-за рубежа.

Германия отличается также феноменальной стабильностью роста цен на недвижимость: по данным муниципалитета Мюнхена, цены на квартиры и дома на одну-две семьи в регионе выросли с 1985 по 2015 гг. в три раза.

Мировой кризис 2008 г. ударил по ценам на недвижимость на всей планете. Так, в любимой многими россиянами Испании цены снизились на 5,53%, в Англии — на 17,39%, а в Латвии вообще случился настоящий обвал: -36,8%. Эти катаклизмы миновали только две страны: Германию (за год цены выросли на 1,01%) и Швейцарию (на 4,0%).

Да, это сравнительно небольшой прирост дивидендов, однако он стабилен. Обратный пример: инвесторы, приобретавшие лоты в небоскребах Москва-Сити до 2005 г. в валюте и не успевшие продать их на пике, оказались после кризисов 2007 и 2014 гг. в значительном минусе.

Источник: муниципалитет Мюнхена

Опыт Бориса Бронштейна показывает, что недвижимость в Германии приобретают те, кто хочет минимизировать риски и сохранить накопления:

Мест, где можно быстро и много заработать денег, в целом в мире хватает. Германия — это про стабильность. Стандартный кейс: у клиента лежат средства на депозите под 1%, и он хотел бы инвестировать их в какой-то другой продукт с небольшим, но стабильным доходом в 4%. И в этом смысле студенческая, коммерческая или просто жилая недвижимость в Германии — оптимальное решение: здесь все договоры аренды долгосрочные. Многие клиенты никогда не видели в глаза свои объекты и арендаторов: им просто приходят ежемесячные платежи, как приходила бы доходность по банковскому вкладу — и всё.

При этом бывают и приятные бонусы: когда инвестор рассчитывал на 6%, а при перепродаже получил прибыль в 45% и выше.

В нашей практике был случай, когда инвестор из России вложился в немецкую недвижимость с низкой, но гарантированной доходностью. Многие из его окружения над ним подшучивали, так как в той же курортной недвижимости есть проекты с куда более высоким приростом. Но спустя девять лет он перепродал ее с выгодой более чем в два раза. А в курортных объектах, особенно на низкой стадии готовности, всегда заложен повышенный риск: часть проектов может не достроиться, арендаторы могут съехать, а также никто не отменял амортизации и необходимости вкладываться в ремонт, — рассказывает Борис Бронштейн.

Прозрачность и анонимность гарантируются

Германия — страна с понятной и устоявшейся юрисдикцией и строгим соблюдением всех законов. Это не оффшорная страна: и с оффшорами сегодня уже никто не хочет работать — мир становится более прозрачным, менее терпимым к черной доходности и более глобальным.

Эта глобальность имеет обратную сторону: личные данные инвесторов могут попадать в открытый доступ. И дальше уже остается только догадываться, кто и с какими целями может ими воспользоваться.

С 19 февраля 2017 г. в России начал действовать пакет законов об амнистии капитала и продлении срока безналоговой ликвидации контролируемых иностранных компаний (КИК). По сути, он означает, что граждане России должны уведомлять государство обо всех активах за рубежом и с некоторых также уплачивать налоги.

По данным аналитиков из PricewaterhouseCoopers, если стоимость активов за рубежом меньше 15 млн евро, то налогов не возникает.

Но основной вопрос инвесторов даже не в том, что нужно платить налоги, а в том, что государство сделает с информацией об этих активах в будущем? Какие люди получат доступ к личным данным? Как эта информация будет храниться? Пока у нас не накоплено достаточно опыта и юридических казусов, чтобы с уверенностью говорить о том, как это будет работать на практике: закону без малого два года.

В Германии же закон о зарубежных активах действует с 1945 г., и юридическая практика по нему уже достаточно широка, чтобы можно было говорить о стопроцентной предсказуемости.

Так, реестр недвижимости Германии полностью закрыт и анонимен. «Обычно возникает вопрос — насколько закрыт? Насколько анонимен?» — отмечает Борис Бронштейн и поясняет: немецкая налоговая не имеет права выдавать эту личную информацию даже немецкой прокуратуре, не говоря уже о зарубежной. Чтобы это произошло, человек должен как минимум находиться в официальном розыске у Интерпола.

Коррупционным путем какой-нибудь нечистый на руку или слишком любопытный человек также не сможет никогда получить информацию о владельцах домов, квартир или магазинов в Германии.

Информация предоставляется только нотариусам и только по обоснованному запросу, который к тому же еще и протоколируется. А обоснованным считается только один из двух видов запросов: сделка или строительство. То есть за взятку никакой нотариус, и ни при каких обстоятельствах не станет никому выдавать личные данные о владельцах немецкой недвижимости, — объясняет Борис Бронштейн.

Проблемы могут возникнуть только в одном случае: в случае неуплаты налогов в Германии.

Нулевые налоги, ипотека под 1,8%, регистрация бизнеса за 1 час и ВНЖ

Германия привлекает еще и фантастически низкими ставками по ипотеке: сейчас они составляют 1,8% по стране в среднем. Однако принято считать, что налоги в этой стране высокие — и это действительно так, когда вопрос касается зарплат. На недвижимость же они сравнительно небольшие, кроме того, налоговая линейка в Германии достаточно гибкая, и налоги можно оптимизировать.

Обычная ставка налога на недвижимость в Германии составляет 25-32% годовых в зависимости от города. Но для компаний, которые управляют собственными активами и не ведут иной деятельности, налог снижается до 15,8% (например, если вы зарегистрировали компанию, купили магазин и просто сдаете его надолго). Можно также применить вычет на амортизацию, и тогда налог составит 9%. Наконец, его можно оптимизировать практически до 0, применив договор займа. Как это происходит?

Владелец компании может дать своей компании займ на покупку недвижимости, проценты по займу снижают налогооблагаемую базу. Если объект после всех расходов приносит 6%, а ставка по займу 5%, то налог в Германии нужно будет платить только с разницы, то есть с 1%.

Кстати, зарегистрировать бизнес в Германии можно всего за 1 час, включая время на получение счета в немецком банке. «У нас есть договоренность с Коммерцбанком и Райффайзенбанком, которые, несмотря на некоторые трудности с открытием счетом в европейском банке для граждан СНГ, делают для наших клиентов уступки и все происходит очень быстро. Кроме того, мы работаем напрямую с Министерством экономики Баварии, конкретно с их отделом Invest in Bavaria, поэтому можем показать различные возможности для работы бизнеса в Германии», — уточняет Борис Бронштейн.

Для регистрации компании в этой стране есть и другие причины самостоятельной важности. Во-первых, это работа в России под уважаемым брендом «Made in Germany»: и здесь уже неважно, производите ли вы товары в России или импортируете их из Китая — вы получаете дополнительный пакет доверия как держатель немецкого бренда. Кроме того, это еще и абсолютная прививка от рейдерства.

Во-вторых, это работа с европейскими компаниями напрямую, которые из-за санкций больше не могут сотрудничать с российскими юрлицами или делают это по невыгодным ценам.

И, в-третьих, это возможность получения вида на жительства в Германии, который дает доступ к бесплатной государственной медицине и бесплатному образованию для детей (при этом даже нет необходимости жить в Германии 183 дня в году).

Причем если раньше, еще 15 лет назад, для получения вида на жительство в Германии нужно было инвестировать не менее 1 млн евро, создать 10 рабочих мест и показать повышенный экономический интерес для региона, то затем эти критерии постепенно снижались, и сейчас убрана и финансовая планка, и слово «повышенный» из формулировки интереса для региона. По сути, для получения ВНЖ теперь требуется только грамотная работа миграционного адвоката, — заключает Борис Бронштейн.

Нелишние детали

По словам Бориса Бронштейна, в подготовке запасного аэродрома не бывает мелочей, учитывать нужно все.

Например, для получения вида на жительство нужно выстроить цепочку из трех адвокатов, местами предлагающих и требующих разного, и скоординировать их.

Зарегистрировать компанию с учетом мелочей, которые узнаются только с опытом. Учесть вопросы оптимизации налогообложения и конфиденциальности. Грамотно подобрать объекты по не всегда очевидным критериям. Учесть кучу нюансов, которые не прописаны нигде в законе, а были наработаны опытом проб и ошибок. Управлять недвижимостью, решать вопросы от налогового резидентства до уборки снега и бытовых вопросов. И многое другое.

Все эти вопросы может решить персональный брокер — и если удастся такового найти, то инвестору не придется переживать за объект или постоянно мотаться из России в Германию.

По сути, покупка коммерческого или жилого объекта в Германии становится аналогом суперстабильного банковского депозита с очень хорошим процентом — ведь клиент освобождается от большинства забот рантье.

При этом этот вклад имеет безусловно приятный бонус в виде осязаемости: ведь в случае необходимости домом, квартирой или апартаментами можно будет воспользоваться. И даже если такой случай не представится, сам факт владения недвижимостью в одной из самых стабильных стран мира, безусловно, греет душу. Поэтому число российских инвесторов в Германии ожидаемо растет.