Где живет элита города Екатеринбурга?

Элитная недвижимость в Екатеринбурге менялась вместе со своими жильцами. Потребности VIP-персон города прогрессировали пропорционально росту финансовых возможностей и развитию строительного рынка. «ДК» опросил риэлторов, строителей и самих жильцов. Сложилась история миграции элиты. От сталинских домов — к автономным жилым комплексам, начиненным современной инженерией. От дикого частного самостроя в пригороде — до организованных закрытых элитных поселков.

Рынок элитной недвижимости в Екатеринбурге начался со сталинок. В конце 80-х гг. большие квартиры в таких домах занимали партийные боссы, чиновники, профессура, руководители промышленных предприятий.
С начала 90-х появилась новая группа потенциальных жильцов: коммерсанты, заработавшие свои первые состояния, переезжали из хрущевок и коммуналок. Новостроек не было. Самым удачным для них вариантом стали именно дома сталинской эпохи.

Наследие партии
Преимуществ у сталинок перед хрущевками и брежневками было немного. Но отличия очень ценились. Высота потолков — не стандартные 2,5, а 3 м и более. Квартиры полнометражные — по три-четыре-пять комнат. В некоторых сталинских домах (дом правления Уралмаша на площади Первой Пятилетки, например) планировка предусматривала даже специальные крохотные комнатки с маленькими окошками — для прислуги. И в такие хоромы новая элита очень хотела попасть.
Осваивали центр. Престижным было жить, например, по ул. 8 Марта (дома № 2 и 7) и на пр. Ленина (здания, где находились магазин «Спорттовары» — тот, что напротив гостиницы «Исеть», и Центральный гастроном).
Скупали по две-три квартиры, объединяли их, меняли планировки, исходя исключительно из собственных представлений о том, как можно жить красиво.
Дикое переселение сопровождалось неприятными историями. Один из новых обитателей элитной квартиры, например, догадался обустроить там бассейн, рассказывает Николай Савин, президент ЦН «МАН»: «Однажды деревянные перекрытия старого дома не выдержали. И домашний бассейн провалился к соседям».
Первые годы нового русского капитализма, когда налоги можно было не платить, а прибыль от торговли чем угодно достигала 100%, сформировали критическую массу денег, которая в итоге пошла к застройщикам. В 1993-1995 гг. начал развиваться и первичный рынок элитного жилья.
Мгновенно раскупали квартиры в любой новостройке, расположенной в центре города. Спросом пользовались жилые площади от 100 кв. м. Причем по нынешним меркам без изысков: кирпич и монолит, стандартные потолки в 2,5 м, обычные системы вентиляции, водоснабжения и пр. Не было еще подземных паркингов. Никто не задумывался об обустройстве дворов. Квадратные метры и так шли влет. При средней цене в центре $1 тыс. за кв. м эти квартиры легко продавали по расценкам вдвое выше.
Элитное гетто
К 1995-1996 гг. ажиотаж начал понемногу спадать. Покупатели стали придирчивыми. Спрос на псевдоэлитное жилье сокращался. В одном дворе или даже подъезде с людьми более низкого достатка бизнесмены жить уже не хотели. Неудобно стало. Все помнят характерную сцену того времени. Предприниматель выходит из своей квартиры на работу. Его охрана оцепляет подъезд. Вход и выход для соседей закрыт, пока он не сядет в автомобиль. Понятно, что это было неудобно ни ему самому, ни тем более его соседям, среди которых могли быть люди статусом не ниже.
Помимо соседства жильцов элитных квартир стала беспокоить неустроенность дворов, отсутствие парковок, продолжает г-н Савин: «Люди поездили за границу. Насмотрелись. Начали разбираться. Захотелось закрытых дворов, зеленых газонов и чистых детских площадок».
Строители к тому времени успели заработать на растущем спросе и деньги вложили в развитие технологий и штата специалистов. Они накопили опыт, достаточный для того, чтобы реализовать новые потребности состоятельных клиентов. В окружении домов советской постройки начали вырастать небольшие закрытые жилые комплексы.
Одним из самых удачных примеров построек того времени риэлторы называют дом на 8 Марта, 90а — бывшее общежитие ДСК. Прежних жильцов отселили. Реконструировали здание. Получился дорогой дом на 25 квартир по 70-150 кв. м с подземным паркингом, закрытым двором. Здесь до сих пор живут известные в городе люди, например Алексей Рябцев, генеральный директор ИСК «Верх-Исетская» (входит в «УГМК-Холдинг») или Сергей Флеганов, бывший депутат гордумы, председатель совета директоров «Уральской торговой лиги».
Подобными комплексами застроили ул. Радищева, Шейнкмана, Ботаническая, Гагарина. Все — по одной модели. Трех-четырехкомнатные квартиры от 100 кв. м. Обязательно — гараж. Лучше — подземный. В крайнем случае — организованный паркинг во дворе. Хорошие лифты зарубежного производства (немецкие или французские). В каждом подъезде — контрольно-пропускной пункт и консьерж.
В конце 90-х гг. приступили к строительству квартала на ул. Красноармейская — между ул. Малышева и ул. Куйбышева, с которым риэлторы связывают начало нового этапа развития рынка элитного городского жилья в Екатеринбурге.
Городская автономия
От всех предшественников и конкурентов комплекс на ул. Красноармейская отличался тем, что здесь начала формироваться полностью замкнутая среда обитания. Помимо жилья в квартале появились рестораны, бутики, офисы банков и еще множество самых разных объектов социальной инфраструктуры. На руку строителям играло место — от шумных улиц квартал отделяли дома более ранней застройки. В закрытом дворе возвели крытый корт, беседки, детские площадки.
Дома ЖК «Малаховский» на ул. Красноармейская «Атомстройкомплекс» начал строить в конце 90-х гг. Первыми в новый VIP-квартал заехали топ-менеджеры компании. Позже квартиры «Малаховского» попали на открытый рынок. В разные годы владельцами жилья в этом квартале называли Игоря и Льва Ковпаков (сеть супермаркетов «Кировский»), Станислава Чернецкого, сына мэра Екатеринбурга. СМИ города писали и о том, что квартиру на ул. Красноармейская приобрел губернатор Эдуард Россель, предположительно для внука.
Последний дом в «Малаховском» сдали в эксплуатацию в 2003 г. К тому времени за кварталом закрепился статус главного места скопления состоятельных людей. Сейчас там живут, например, Сергей Скубаков, вице-президент Русской медной компании, Павел Чернавин, президент ЗАО «Автомобили и моторы Урала». Есть квартира на ул. Красноармейская и у политика Антона Бакова.
В 2004 г. на ул. Радищева «Форум-групп» ввел в эксплуатацию первую очередь Клубного Дома «Тихвинъ», который развил концепцию закрытого элитного комплекса. Здесь все выстроено так, что жильцу в принципе не нужно покидать территорию дома. Под крышей «Тихвина» собрали бутики, рестораны. Организовали фитнес и SPA-салон, которые в перспективе перейдут в строящийся крупный wellness-центр внутри жилого комплекса. Во дворе появится парк с пятью детскими площадками для разного возраста, спортивными площадками и водными зонами. Не выходя за территорию, жильцы могут заказать билеты на самолет или, скажем, в театр, сдать вещи в химчистку. «Этим занимается служба рецепции. У нас она не просто сидит и контролирует, кто пришел, кто ушел. Она оказывает услуги, которые не может предложить ни один дом в городе», — рассказывает Сергей Воробьев, генеральный директор «Форум-групп».
«Тихвинъ» и «Малаховский» установили планку для элитного жилья в черте города, подытоживают риэлторы. Новые комплексы, рассчитанные на самых состоятельных людей, теперь должны быть полностью отрезаны от других строений. Помимо социальной инфраструктуры они обязаны включать в себя автономные системы водоснабжения и теплоснабжения (как на ул. Красноармейская) или более технически развитые системы водо- и воздухоподготовки (как в «Тихвине»), а также надежную систему безопасности.
Состоятельные бизнесмены привыкли к спокойной жизни в окружении равных по статусу и достатку. Но осталась одна черта, объединяющая нынешнюю элиту с бизнесменами первой волны начала 90-х гг., — люди хотят обустраивать жилье самостоятельно, по своему проекту.
Квартиры с полной отделкой, хорошим дизайном интерьеров и заранее продуманными планировками не пользуются у них спросом. «Не доверяют же никому. Пока ремонтируют, выгонят не одну бригаду строителей да по нескольку раз все переделают. Максимализм!» — иронизирует Николай Савин.
Поэтому, например, квартиры в «Тихвине» выставляют на продажу подготовленными к чистовой отделке. В них нет даже внутренних перегородок. Нередко перепланировки выходят за рамки одной квартиры. Покупают по две, по три и делают из них одну. «Если берут квартиру на вторичке — готовую, обустроенную, обжитую все равно сносят стены и перестраивают с нуля — под себя», — добавляет г-н Воробьев.
Две Рублевки
Малоэтажное элитное жилье от городского не отставало. В начале 90-х гг. в окрестностях Екатеринбурга уже складывались две зоны, которые позже назовут «уральскими Рублевками».
Одна из них — Чусовской тракт. К 1992 г. здесь стали осваивать порядка 60 га земли. Строили элитный поселок, позже получивший название Карасьеозерский. До сих пор «Караси» — уникальный для местного рынка проект. Сюда изначально завели централизованные системы канализации и водоснабжения, электричество и газ. Это роскошь для многих других малоэтажных поселков в окрестностях города: газ и электричество они заводят с большим трудом, а о централизованной канализации могут только мечтать.
За Карасьеозерским закрепился статус поселка Аркадия Чернецкого. У него там дом. Как утверждают риэлторы, еще пять лет назад «Караси» были почти секретным объектом. Чужих сюда не пускали. Дома возводили местные чиновники и их приближенные. Если кто-то планировал съехать и продать дом, то должен был искать покупателя среди своих. Потому жить в Карасьеозерском очень престижно и очень дорого. Домов площадью меньше 500 кв. м здесь просто нет. На открытый рынок они поступают не чаще чем раз в полгода. А цены начинаются от 50 млн руб.
Из крупных бизнесменов в Карасьеозерском живет, к примеру, Дмитрий Пумпянский, председатель советов директоров двух промышленных гигантов — ТМК и Группы Синара. Его соседи по поселку — Игорь Алтушкин, председатель совета директоров Русской медной компании, Леонид Четверкин, главный управляющий директор «КЭСК-Мультиэнергетика», Илдар Губаев, председатель совета директоров Уралфинпромбанка, и Андрей Бибиков, генеральный директор УК «ЛСР Урал».
Но Чусовской тракт бизнесмены начали обживать еще до того, как дома Карасьеозерского попали на открытый рынок. В том же 1992 г. в том же районе Анатолий Павлов, президент объединения заводов «ФИНПРОМКО», получил от города 33 га земли для застройки индивидуальными домами. На деньги «ФИНПРОМКО» здесь начали возводить коттеджи для топ-менеджеров компании и их друзей.
Так появился Палникс. В 1998 г. поселок превратили в коммерческий проект. Сформировали управляющую компанию, которая занялась централизованной застройкой домов. К концу 2006 г. возвели 102 жилых дома и четыре таунхауса на 30 квартир. К тому времени построили дорогу к поселку, спортивную и детскую площадки, благоустроили пруд, запустили туда рыбу. На территории Палникса сейчас действует теннисный корт, установлено освещение улиц, работают службы охраны, уборки, озеленения территории и т. п. «С 2006 г. мы начали осваивать еще 32 га прилегающей территории и возвели еще порядка 60 индивидуальных домов и 22 квартиры в сблокированных домах, благоустроили большой пруд с пляжем и спортивными площадками. Общая площадь Палникса достигла 116 га», — рассказывает Вадим Шамшурин, директор по развитию «ПКФ Палникс».
По сравнению с Карасьеозерским у Палникса менее развитая инженерка. В отличие от жителей «Карасей» владельцы домов в этом поселке не могут решать, куда и в какие сроки подводить городские сети. Потому централизованной канализации здесь пока нет, только в планах. Престиж Палникса пониже. А значит, и цены скромнее. Сейчас, по данным базы Уральской палаты недвижимости (УПН), готовый дом в Палниксе можно приобрести за 9 млн руб., что для Карасьеозерского нереально дешево.
Третий элитный проект на Чусовском тракте — Галактика. Этот поселок называют «городком строителей». Возвели его всего полтора года назад. Строили в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Бесплатно администрация города раздала 34 застройщикам участки земли, на которых они за шесть месяцев возвели дома. Самый дешевый из них, по официальной информации, стоит всего 6 млн руб. Но Галактику в целом назвать поселком экономкласса риэлторы не решаются. Средние цены в высоком сегменте — 25-55 млн руб. И сейчас в Галактике живут в основном сами строители этих домов. Например, Михаил Абсалямов, генеральный директор строительной компании «Русград», Александр Попов, генеральный директор «Регионстроя».
Вторая «уральская Рублевка» обосновалась в окрестностях Верхней Сысерти. В самой Сысерти и близлежащих деревнях (Кадниково, Сидельниково, Верхнее Дуброво и т. п.) с начала 90-х строят дома высокопоставленные чиновники, политики и предприниматели. Строят сами. Централизованных элитных поселков вокруг Сысерти пока нет. Сейчас готовый дом на вторичном рынке здесь можно приобрести по цене от 5 до 50 млн руб.
Собственниками коттеджей в этом районе называют начальника свердловского управления ГИБДД Юрия Демина, руководителя местного отделения Пенсионного фонда Сергея Дубинкина, бизнесмена Марата Шарафулина, председателя совета директоров концерна «Калина» Тимура Горяева, генерального директора «Уральских авиалиний» Сергея Скуратова и др.
Риэлторы указывают на две причины популярности далекой от центра Екатеринбурга Сысерти. Во-первых, экология. В других направлениях (в сторону Верхней Пышмы или, например, Березовского) находятся промышленные предприятия. А здесь — бажовские заповедные места, где традиционно располагались турбазы и детские летние лагеря. «Но главная причина — в другом. В начале 90-х гг. тут уже был газопровод, причем к нему можно было подключаться», — добавляет Ирина Саганова, директор департамента жилой недвижимости АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ».
Покупали избушки местных жителей. Сносили. Строили на их месте двух-трехэтажные коттеджи. Сперва — как дачи. Выезжали сюда в выходные. А будни проводили в городских квартирах — до работы ближе. К началу 2000-х гг. здесь стали жить постоянно. Сейчас от городского жилья отказалось около 30% владельцев домов в окрестностях Сысерти, условно подсчитал г-н Савин.
Альтернативные зоны
Сысертью и Чусовским трактом список территорий малоэтажного элитного жилья Екатеринбурга не ограничивается. Многие состоятельные бизнесмены избегают «уральских Рублевок» вопреки их престижности. Дома за 80 млн руб. можно найти и в Арамиле, и в Березовском, и в окрестностях Пышмы.
Но самый яркий пример обособленных коттеджей — поселок областных чиновников в Малом Истоке. Так же, как и «Караси», это закрытый объект. Помимо Эдуарда Росселя здесь живут его ближайшие соратники: Александр Левин, руководитель администрации губернатора, и, например, бывший областной премьер Алексей Воробьев.
А Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», возвел себе дом на берегу удаленного от города озера Таватуй. Уверяет, что живет там постоянно и городской квартиры у него нет. По соседству с домом г-на Ананьева выстроили коттеджи Марсель Зайнуллин, владелец магазина «Бизон» и сети «Лапландия», и Александр Давыдов, генеральный директор компании NAUMEN.
Владимир Фролов, бывший собственник банка «Северная казна», уехал жить на озеро Глухое. Там же несколько лет назад купил себе дом Андрей Волчик, председатель правления «Казны».
Элитные дома постепенно появляются на берегах Шарташа. Централизованная застройка здесь невозможна — природоохранное законодательство не позволяет. Потому возводят единичные строения и используют различные схемы ухода от прямых запретов (в частности, оформляют коттеджи как гостиницы или базы отдыха). По непроверенной информации, домами на Шарташе обзавелись, к примеру, Александр Петров, председатель совета директоров фармацевтического холдинга «Юнона», и Владимир Мотчаный, владелец сети «Салон красоты Мотчаного».

Где живут ВИПы
Элитные жилые комплексы Екатеринбурга и поселки пригорода с указанием имен некоторых уральских ВИПов, в них проживающих
1| Поселок Карасьеозерский
Аркадий Чернецкий, глава Екатеринбурга
Дмитрий Пумпянский, председатель совета директоров Группы Синара
Игорь Алтушкин, председатель совета директоров Русской медной компании
Леонид Четверкин, главный управляющий директор «КЭСК-Мультиэнергетика»
Илдар Губаев, председатель совета директоров Уралфинпромбанка
Андрей Бибиков, гендиректор УК «ЛСР Урал»
2| Поселок Палникс
Анатолий Павлов, президент НП «Объединение заводов «ФИНПРОМКО»
Валерий Лоран, владелец ресторана «КЭФ» и арт-клуба «Подвал»
3| Поселок Галактика
Михаил Абсалямов, гендиректор строительной компании «СКА»
Александр Попов, генеральный директор компании «Регионстрой»
4| Дома на оз. Таватуй
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомп­лекс»
Марсель Зайнуллин, владелец магазина «Бизон» и сети «Лапландия»
Александр Давыдов, владелец и генеральный директор компании NAUMEN
5| Поселок в Малом Истоке
Эдуард Россель, губернатор Свердловской области
Александр Левин, руководитель администрации губернатора Свердловской области
Алексей Воробьев, генеральный директор «Ренова-СтройГруп-Ака­демическое»
6| Дома на оз. Шарташ
Александр Петров, председатель совета директоров холдинга «Юнона»
Владимир Мотчаный, владелец сети «Салон красоты Мотчаного»
7| Дома в окрестностях Сысерти
Тимур Горяев, председатель совета директоров концерна «Калина»
Сергей Скуратов, генеральный директор «Уральских авиалиний»
Юрий Демин, начальник областного управления ГИБДД
8| Клубный Дом «Тихвинъ»
Михаил Максимов, министр экономики и труда Свердловской области
Сергей Дымшаков, президент Уральского банка реконструкции и развития
Леонид Базеров, собственник ТЦ «Успенский»
9| Жилой комплекс на ул. Красноармейская
Сергей Скубаков, вице-президент Русской медной компании
Павел Чернавин, президент ЗАО «Автомобили и моторы Урала»
Антон Баков, политик
10| Жилой комплекс «Золотая Миля»
Игорь Ковпак, президент группы компаний «Супермаркет «Кировский»
Игорь Мишин, президент «Уральской РадиоГруппы»
Евгений Новосёлов, владелец АН «Новосёл»
Источник: «ДК».

Символы времени

Дома, олицетворявшие элитное жилье Екатеринбурга в разные периоды развития рынка недвижимости
1991 г. — дом на ул. 8 Марта, 2
1996 г. — жилой комплекс на ул. Урицкого, 7
2001 г. — элитный квартал на ул. Красноармейская
2004 г. — Клубный Дом «Тихвинъ»