Геннадий Черных рассказал о стройках в новой реальности, будущем офисников и архитекторах

В последнее время девелопер PRED GROUP анонсировал ряд новых проектов: высотка бизнес-класса в Пионерском районе, комплексное освоение 30 га в Октябрьском районе и три жилых дома в столице Австрии. При том, что ранее в компании заявляли о скором старте редевелопмента Уральского приборостроительного завода на набережной Городского пруда, выходе на стройплощадку высотки на ул. Первомайской, проект которой Градсовет утвердил только с третьего раза, и запуске работы над мультимодальным транспортно-пересадочным узлом на бывшей площадке Уральского завода гражданской авиации. Все это — на фоне сократившегося спроса на жилье и твердом решении других игроков урезать планы по объемам ввода метров и запуску новых строек.

Директор компании Геннадий Черных поясняет: PRED GROUP жила и живет в очень консервативной экономической модели. При создании бизнес-плана того или иного проекта все параметры просчитываются максимально приземленно — это позволяет делать устойчивую модель.

«Да, сейчас есть падение продаж, но мы его ранее учитывали — рассчитывали так, чтобы проекты были жизнеспособными, даже если продажи упадут в два раза», - комментирует глава PRED GROUP.

И добавляет: лучше работать так, чем заходить в стройки — пусть и на растущем рынке — в розовых очках. И получать крах в случае форс-мажора.

И все равно заявленных к старту в этом году проектов масса. Во-первых, большой район в Октябрьском районе — 30 га, 250-300 тыс. квадратов малоэтажки в лесу…

— Там не лес. Поле в окружении небольшого леса. С точки зрения транспортной доступности, место удобное. Да, это не центр города, окраина, но пример районов «Мичуринский» и «Карасьеозерский-2» говорит о том, что такое жилье востребовано. Этот участок принадлежит нашему партнеру, мы с ним обсуждали, что можно реализовать на площадке. Объяснили: если по нормативу можно ставить на 1 га 20 тыс. кв. м. жилья, это не значит, что следует выжимать с участка максимум метров. Лучше сделать продукт, который принципиально отличается от того, что сегодня есть на рынке, и будет пользоваться спросом даже в ухудшающейся ситуации. И ясно, что такой проект нужно делать сразу большим куском — допустим, одновременно 6 га запускать. Чтобы не было такого: дома ввели, а дорогу не построили. И люди потом сидят в поле. Мы этот проект сейчас проектируем, взвешиваем решения, следим за рынком. Но строить начнем не раньше 2017 г.

Далее редевелопмент Уральского приборостроительного завода — проект на набережной Городского пруда. Вы говорили, его старт намечен на этот год.

— На сегодня есть определенная стадия проекта. Мы постоянно в контакте с москвичами из архитектурного бюро «Т+Т» — это будет качественный красивый дом: главный фасад в камне, интересная концепция. Существующие здания мы снесем и отстроим заново, плюс появится новая часть. Планируем сделать на первом этаже комплекса SPA и фитнес-центр с бассейном, ведем переговоры с несколькими операторами.

Но не факт, что сразу после положительного заключения экспертизы стартует стройка — никто не знает, что будет завтра, как изменится рынок. Возможно, какое-то время проект полежит в столе. От экономики все будет зависеть.

А большой проект на Ботанике, на бывших площадях Уральского завода гражданской авиации — мультимодальный транспортный узел, куда перенесут Южный автовокзал, где будет большой ТРЦ, офисник, отель? В конце 2015 г. завод должен был освободить площадку.

— УЗГА постепенно переезжает, освободил половину площадки. Быстрее не получается – не все просто с финансированием. Занимаемся пока концепцией и сборкой земли. Там есть еще федеральные учреждения, которые нужно расселить. Идет оформление документов, это сложный длительный процесс. Сам проект мы пока приостановили. Он настолько глобален, что начинать его в сегодняшней ситуации, по меньшей мере, легкомысленно.

Вообще складывается такое впечатление, что компания полностью переключилась на жилые проекты.

— Это не так. Коммерческие мы тоже проектируем. Но я убежден: потребность в офисных центрах через некоторое время резко сократится. Развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами. Помню в 2007 г. в США увидел такую историю: в одной крупной компании сотрудники получали надбавку к зарплате, если выполняли свою работу из дома. Так компания несет намного меньше затрат. Масса людей может совершенно спокойно работать дома — бухгалтерия, юристы, — причем остается все меньше профессий, где человеку необходимо находиться за столом на рабочем месте с 9 до 18.00. Мне, например, совершенно все равно, во сколько сотрудник пришел на работу — хоть в 11. Главное, чтобы задачи в срок выполнял. Так что рынок офисников сильно изменится. Не зря коворкинг-центры получают широкое распространение.

Нефть не при чем

Ждать, что рынок недвижимости вернется к докризисным показателям, не стоит — Геннадий Черных настроен на работу в новой системе координат и убежден: завтра помимо цены квадратного метра и локации объекта важной станет стоимость обслуживания жилья. А рынок Екатеринбурга, наконец, перестанет гнаться за ежегодным вводом миллиона жилых квадратов.

Проектируя новые объекты, вы наверняка рассчитываете, что ситуация выправится. Есть мнения, что легче рынку недвижимости станет в 2019-2020 гг.

— Не будет легче. Надо понять: система координат поменялась, возврата к прошлому не будет, началась другая история, страница перевернута. Пора свыкнуться с мыслью, что нефть по $100 мы больше не увидим. Неправильно жить ожиданием, что власти сделают пару правильных политических шагов, и цена на черное золото вырастет. Нефть вообще не при чем. В том, что баррель стоил больше $100, нет нашей заслуги — просто конъюнктура удачно сложилась. И мы не стали от этого конкурентнее, эффективнее, сильнее. Это как проклятье золота ацтеков — разбогатев за счет богатств колонизированных территорий, Португалия деградировала интеллектуально и экономически.

Сейчас стоит исходить из того, что рынку Екатеринбурга необходимо 500-600 тыс. кв. м. жилья в год — чтобы закрыть потребность горожан в квартирах. Столько людям надо, чтобы жить. А не миллион квадратов, за которым мегаполис гнался из года в год. Да, цифра красивая. Но неправильно это. Я это проходил, когда работал в крупной корпорации — 70% моего времени уходило на написание отчетов для вышестоящего руководства. Приходилось предоставлять выдуманные цифры, которые бы понравились начальству. Если пытался дать правильную отчетность, поступал звонок сверху, мол, не надо так делать. И вот я сдавал неверные цифры, на их основании люди делали неправильные прогнозы — и сами в них не верили. Так наматывался целый клубок лживой, но красивой информации. И везде так. А потом у всех вопросы, почему с экономикой все плохо и неэффективность повсюду.

Чтобы строить хотя бы 500-600 тыс. квадратов, нужно финансирование. На банки девелоперы особенно не рассчитывают — ставки заградительные.

— Банк не сам же ограничения придумывает, не потому что он злодей. Он тоже зажат требованиями ЦБ, внутренними регламентами. И я уверен, что ситуация будет меняться, очень многие проблемы уравновесятся. Многие развитые страны это давно проходили, а наша банковская система переживает такой период сейчас.

Сейчас много разговоров о том, что механизм долевого участия в строительстве очень сильно меняется, и на рынке это скажется негативно. Вы по договорам долевого участия (ДДУ) не работали, использовали механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Радуетесь, что вас новации в закон о долевке не коснутся?

— Да, мы всегда работали через ЖСК — не чтобы обойти закон и что-то спрятать. Удобный механизм, в конце концов, десять лет без обманутых дольщиков. Но сейчас переходим на ДДУ, потому что увидели: количество ипотечных сделок при покупке наших квартир стало больше. Мы никогда на этого покупателя не ориентировались, в основном наш продукт рассчитан на тех, у кого есть свои деньги на жилье. Но сейчас такие люди с рынка ушли — или ранее уже обзавелись квартирой, или вложились в валюту, чтобы переждать нестабильность, и сейчас недвижимостью не интересуются. В основном покупатель сосредоточился на ипотеке, и мы решили работать по 214-ФЗ. Борьба за покупателя сейчас особенно острая.

Девелоперы говорят о том, что на этом фоне конкуренция переходит в качество. А до этого всем наплевать было на качество?

— С точки зрения продаж рынок сократился и будет таким еще очень долго. Инвесторы ушли — те, кто жили в простой модели: я вложил деньги на стадии котлована, через годик дом построят, я заработаю 30%. Им было совершенно все равно, что там с качеством. Сейчас квартиры в основном покупают люди, которые сами и будут в них жить. И жить долго, квартиры ведь у нас не меняют раз в 3-5 лет, как машины. Покупатели выбирают жилье по-другому: вопрос цены, конечно, важен, но он не самый главный. Рассматривают, какие соцобъекты есть рядом, насколько удобно ими будет пользоваться. И еще момент: какой будет квартплата. Я уверен: завтра помимо цены квадрата и локации важной станет стоимость обслуживания жилья. 

А архитектура? Архитекторы часто говорят, что девелоперы «заворачивают» красивые проекты, стараясь выжать максимум метров с площадки.

— Как писал в своем трактате об архитектуре римский архитектор Марк Витрувий Поллион, архитектуру характеризуют три слова: польза, прочность и красота. У нас, в основном, красота. И то в понимании того, кто делает проект. А польза и прочность — по остаточному принципу. У меня был разговор с одним архитектором. Говорю: «Решение неудобное, нерациональное, с финансовой точки зрения неподъемное». Он: «А это не моя забота. Мое дело — чтобы красиво было». Ну, иди тогда картины рисуй, что еще сказать. Есть еще один важный принцип в архитектуре — простота. Об этом говорили еще уральские архитекторы XVIII в. Ну наворочаешь ты конструкций фееричных, а кто это в жизнь воплощать будет? Я встречал массу непродуманных решений, из-за которых проект приходилось останавливать и переделывать. Это, естественно, приводит к убыткам.

У иностранцев иначе: мой первый опыт работы с архитектурными варягами был в 2007 г. Помню, идею презентовал сооснователь бюро Valode&Pistre Жан Пистр. Он сразу сказал: «Не обращай внимания на внешний облик здания — его можно будет сделать, каким угодно. Я сейчас буду показывать, где ты будешь зарабатывать деньги». Иностранцы продают экономику проекта. Среди наших архитекторов таких от силы 10%.

В последнее время заметно ваше увлечение зданиями в стиле Нью-Йорка и Чикаго начала XX в. ЖК «Ньютон-Парк» выполнен в этой стилистике, высотку на ул. Первомайского изначально планировалось сделать такой же, но Градсовет уперся. Это ваша личная мания или одержимость бюро «ОСА»?

— Мы давно работаем с архитектором Станиславом Белых, я считаю его очень талантливым. По-моему, Стас на голову выше большинства местных архитекторов. И он не какой-то маниакальный поклонник архитектуры США конца XIX-начала XX вв., у него масса других работ, просто как художник он видит: таких зданий Екатеринбургу не хватает, а они были бы уместны. Пока «американские» работы г-на Белых мы видим только на бумаге, у ГК «ТЭН» тоже есть пара таких проектов, но ни одной Нью-Йоркской высотки не построено. И мне понятна настойчивость архитектора — он создает такие проекты в надежде, что хотя бы один-два будут реализованы. Никакая это не мания. Никто не собирается под завязку застраивать Екатеринбург «чикагскими» зданиями.

Попал в Вену

В декабре 2015 г. власти австрийской столицы одобрили проект строительства жилого дома в Вене, которым занимается PRED GROUP, однако Геннадий Черных до конца не уверен, что работа в Европе станет для компании позитивным опытом. Важнее для девелопера — создавать комфортную среду на своих екатеринбургских объектах, чтобы получить преданных покупателей.

В конце прошлого года вы объявили, что будете работать в Европе — анонсировали строительство трех жилых домов на 52 квартиры в Вене. Там рынок недвижимости лучше себя чувствует?

— Ситуация в Австрии нисколько не проще, может, и сложнее — рынок так сложившийся, конкуренция острее. Я не знаю, будет ли проект успешным, и никто такую гарантию не даст. Когда мой товарищ, который работает в Европе архитектором, предложил мне войти в этот проект, я сомневался, но в итоге решил: а почему нет. Это интересно, а риски есть в любом девелоперском начинании.

Какие отличия от российских строительных реалий вы уже увидели?

— Процесс получения разрешения на строительство там сложнее, чем в Екатеринбурге — в Австрии власти рассматривают намного больше факторов, рисков, все тщательно и весьма неторопливо анализируют. Очень важно, чтобы проект никоим образом не навредил соседям. В декабре магистрат Вены одобрил строительство, но это еще ничего не гарантирует. После того как выдадут разрешение, есть еще срок для подачи апелляций. Я не знаю, какой будет эта история для нас — позитивной или нет. Но мы ее примем в любом сценарии. Возможно, этот проект станет точкой опоры, которая позволит компании развить что-то новое.

Вообще вам бы хотелось вести множество проектов в Европе?

— Нет. На сегодня у меня есть четкое понимание, к чему вся команда должна стремиться. Когда мы сдали первые дома ЖК «Малевич», то увидели: можно не квартиры строить и даже не дома. А менять отношения между людьми.

Я родом из Североуральска, и когда был ребенком, мы с родителями жили в доме с печным отоплением. Я знал всех во дворе и меня все знали. Двери  никто не запирал, ключ от двери на всякий случай лежал под ковриком. Потом мы переехали в квартиру получше, но неизменным осталось чувство абсолютной безопасности: я снова знал жильцов всех квартир. Сейчас мы живем по-другому. Я недавно был в гостях у друга, поинтересовался, кого он знает из соседей — лет десять в доме живет. Ответ: «Соседа снизу, потому что мы периодически ругаемся. Мы его то затопим, то шумим». Я понимаю, почему так: пространство, которое находится за дверью квартиры, настолько некомфортное, что его хочется быстрее пробежать. Выскочить на улицу и уехать в следующую комфортную точку. Мы же идем к тому, чтобы создать приятную среду сначала в доме, потом в квартале – в радиусе ежедневной жизни человека.

Людям-то самим это нужно?

— Два года назад я решил провести собрание будущих жильцов строящегося дома. Потому что надоело недоверие с их стороны — люди всегда считают, что застройщик хочет их обмануть, навязать управляющую компанию и т. д. Думал, никто не придет, но, несмотря на непогоду, явилось человек 200. Все вопросы мы тогда обсудили, контакт наладили. Но главное – жильцы познакомились друг с другом и впоследствии стали общаться. Мы же увидели группу неравнодушных, кому нравится общественно-полезный труд. И вокруг них постарались сформировать актив — чтобы они продолжали объединять жильцов, вовлекать их в жизнь дома, квартала.

А добрососедские отношения — это другая культура жизни. Например, за год в доме не было ни одного случая вандализма, мусор никто не выставляет в переходную лоджию. Среда сильно меняет людей. Казанские архитекторы рассказывали такую историю: они делали проект Дворца земледелия в столице Татарстана, там разместился республиканский Минсельхоз. Место для здания выбрали отличное — рядом с Кремлем, на берегу реки. Только вот казанцы издавна любили там собираться и распивать спиртное. После того как объект был сдан и выполнено благоустройство, люди, конечно, не изменились – как ходили туда пить, так и ходят. Но не мусорят и употребляют не так много, чтобы человеческий облик не терять. В красоте уже не хочется поджигать урну или выкорчевывать скамейку, портить стены, парковаться на газоне.

Это все замечательно. Только не говорите, будто делаете это, чтобы изменить мир.

— Я всегда говорю, что я — образец жадности девелопера. Все это конвертируется в доходы компании, потому что дает самого преданного покупателя. Который рассказывает родным и знакомым, как комфортно ему живется в такой среде. Все красивые картинки, которые мы развешиваем на рекламных щитах и в интернете, дают небольшой эффект. Самое лучшее в продажах жилья — сарафанное радио. Многие покупатели приходят к нам именно после рекомендаций живых людей, а не впечатлившись рекламой. Если параллельно удается сделать мир немного лучше, я не против.