Глава Минстроя Михаил Волков: Застраивать «втупую» завод «Уралмаш» никто не собирается

Российский рынок жилья очень скоро ждут перемены — о том, что отказ от долевки и введение системы эскроу-счетов, запланированные на лето-2019, сделают квадратные метры дороже и серьезно проредят девелоперские компании, кричат участники рынка, аналитики и разного рода эксперты. Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков не отрицает: и цены вырастут, и часть игроков с рынка уйдет. Однако реформа — эволюционна, а новые правила вводятся с умом. Главное — разобраться в происходящем и услышать профессионалов, советует глава строительного ведомства, даже если в эпоху Instagram и клипового мышления сделать это непросто.  

Новые правила игры на строительном рынке вот-вот заработают. Об этом много спорили и в прошлом году, и в этом, но в целом все уже постепенно смирились. Все идет к тому, что на рынке останутся только крупные игроки, у кого и так дела идут неплохо. Схожие процессы наблюдаются в банковском секторе. Это для отрасли больше плюс? Или мы видим возврат во времена СССР и в конечном итоге результат будет хуже, чем предполагается?

— Грядущие изменения говорят об одном: мы переходим на новый уровень. Происходит естественное развитие, ситуация в экономике улучшается, становится все более устойчивой, и это позволяет строительной отрасли начинать работать уже на более профессиональном уровне. Вспомним, лет 20 назад было совсем не так: государству после отказа от социалистического пути развития было сложно. Тогда вообще разрешали использовать иностранную валюту — в ходу были у.е., условные единицы, это казалось нормальным и незыблемым. Еще был бартер, когда зарплаты выдавали носками и спичками. Это все были определенные периоды развития нашего государства, которые прошли, и теперь то время называют «лихим» — диким по сравнению с сегодняшними условиями.    

Так и в строительстве: мы подошли к такому уровню, когда варварское отношение к деньгам граждан, которое существовало на рынке с конца 1990-х гг. и достигло пика в 2000-е, породив волну обманутых дольщиков, уже просто ненормально. В те годы государство не имело контрольных механизмов, чтобы отсечь мошенников и непрофессионалов с рынка. Добросовестные игроки сработали хорошо — мы получили большой объем готового жилья, были побиты рекорды по вводу квадратных метров — как раз за счет использования свободных денег дольщиков. И это действительно здорово!

Но с другой стороны, в любой сфере есть недобросовестные люди, которые пользуются лазейками в законах в угоду собственным нуждам. Кто-то из мошеннических побуждений затеял стройку и исчез с деньгами дольщиков, так ничего и не построив. Другие неправильно рассчитали свои возможности и не справились с обязательствами — не у всех было четкое понимание, как грамотно использовать средства граждан, а самое главное — не было ответственности за эти деньги. Вот и появились обманутые дольщики, которые, по сути дела, расплачивались за беспроцентный кредит — застройщики ведь не платили ни копейки за деньги, взятые у граждан. 

Но ведь работал закон о долевке, он должен был упорядочить механизм.

— На начальном этапе долевое строительство было совершенно без руля и ветрил, а когда ситуация начала выходить из-под контроля, появился 214-ФЗ — закон о долевке. Он попытался урегулировать все острые моменты, но, к сожалению, до конца сделать этого не удалось. Поэтому потребовались такие серьезные изменения, которые на сегодня поставили крест на прежнем способе долевого строительства. Сейчас мы вступаем в переходный период, чтобы уйти от долевки к проектному финансированию. Это четкий сигнал: на государственном уровне возникли институты, которые готовы обеспечить финансами те объемы строительства, что нужны стране — а они в 1,5 раза выше существующих. То есть у государственных органов есть понимание, что новые стройки будут обеспечены, средства для этих целей есть. Это новый уровень развития строительной сферы в стране, вот и все.  

Привлекать деньги граждан по-прежнему можно, но уже с помощью депонирующих счетов, которые накапливаются в банках. Финструктуры за счет этого будут иметь ликвидность, чтобы обеспечивать строительство, не привлекая деньги откуда-то еще. Вот они, эти деньги: их занимают у тех же людей, что будут покупать жилье. Но средства не пускают в стройку, а накапливают на эскроу-счете до завершения строительства. После счет открывают, банк забирает то, что потратил на обслуживание счета плюс свою прибыль, а все, что остается, идет застройщику. Естественно, чтобы построить объект, девелопер берет сумму в банке в долг.

Понятно, что обслуживаться в финансовых учреждениях получится не у всех сегодняшних участников рынка — часть из них не сможет предоставить банку гарантии, что он вернет кредит, что компания устойчива, что проект будет окупаем. Число игроков сократится. 

Кто уйдет?

— В первую очередь те, кто набирали излишне дорогие кредиты, которые съедали всю доходность. В итоге оставалась дырка от бублика, с которой такие девелоперы пытались закончить проект. Естественно, привлекали деньги дольщиков — уже на новые проекты, и тратили их на свои недострои. А проекты по 214-ФЗ оставались «голые», получались обманутые дольщики. Теперь же правила игры станут более цивилизованными, гарантирующими, что новых обманутых дольщиков не возникнет. Еще на этапе выдачи кредита банк оценивает возможности девелопера.

Да, такое строительство будет стоить дороже, потому что есть гарантия его завершения. Процентная ставка для застройщика будет зависеть от того, насколько хорошо идут продажи квартир и насколько бодро наполняется эскроу-счет проекта. На начальном этапе она будет порядка 12%, а если наполняемость идет достаточно быстро, люди скупают это жилье, то в среднем ставка составит 5-7%. То есть мы ожидаем, что цены на жилье вырастут в итоге примерно на эти 5-7%. 

В прошлом году застройщики Екатеринбурга массово набрали разрешений на строительство — чтобы реализовать проекты еще по прежним правилам. Получится, надо понимать, не у всех?

— У кого-то получится, у других — нет. Очень важно понимать: так как мы находимся в переходном периоде, сегодня есть ряд объектов, которые будут завершаться по прежним правилам. Критерий такой: чтобы строить еще по старой схеме, компания должна к 1 июля 2019 г. иметь строительную готовность объекта не менее 30%. Также нужно, чтобы было привлечено больше 10% средств от дольщиков. Только в этом случае застройщик получит право достроить дом по прежним правилам. Если этого нет, нужно будет переходить на работу по эскроу-счетам. 

«Протест сейчас — это самая легкая форма самовыражения»

Строительный вектор в Екатеринбурге изменился: раньше в фаворе были проекты комплексного освоения территорий: гремел Академический, потом хитом стал Солнечный и все юго-западное направление — как самое перспективное. После риторика изменилась: проекты в чистом поле объявили слишком дорогими, а упор стали делать на редевелопмент промышленных территорий. Михаил Волков убежден: оба направления равнозначны для уральского мегаполиса, но важно не допускать перегибов — застраивать «втупую» завод «Уралмаш» никто не собирается.

В прошлом году много было обсуждений нового майского указа президента РФ о том, что ежегодные объемы жилищного строительства в России должны быть увеличены с нынешних 70–80 млн до 120 млн кв. м. Как это сделать — хватит ли в регионе мощностей? И кому продавать эти метры? 

— Ключевой вопрос — хватит ли спроса. Президент на Госсовете в Казани озвучил, что в начале года произошло увеличение процентных ставок по ипотеке, и поставил на вид ЦБ РФ и всему экономическому блоку: дальнейшего роста допустить нельзя, более того, следует добиться снижения инфляции и за счет этого опустить и ключевую ставку, и ипотечные. В итоге жилищные кредиты должны стоить менее 10%.

Прошлый год показал, что снижение ставок по ипотеке ниже 10% резко увеличило выдачу кредитов на квартиры, а это вылилось на рынок — застройщики хвалят 2018 г. как очень эффективный в плане продаж. Это как раз решает вопрос спроса, доступная ипотека — основное для наших девелоперов. Мощностей хватит точно. Если спрос будет простимулирован на государственном уровне, появятся программы по снижению ипотечных ставок, я не вижу абсолютно никаких оснований сомневаться в том, что застройщики смогут реализовать поставленную задачу. Есть, кому строить, и есть, где строить — земельные участки в наличии, девелоперы вовсю осваивают новые территории. 

В Екатеринбурге тоже главным строительным вектором были проекты комплексного освоения новых территорий: Академический, Солнечный и все юго-западное направление. После пошла риторика, что проекты в чистом поле слишком дороги и лучше заниматься редевелопментом промышленных территорий в городе. Этот тренд продолжается, или сейчас в авангарде что-то другое?

— Екатеринбург впереди всех региональных мегаполисов страны по освоению территорий с нуля, здесь строится Академический с 9 млн кв. м жилья, Солнечный, Изумрудный бор, и еще ряд мощных по объемам строительства проектов. У нас в этом отношении все в порядке.

Это я говорю в пику тем, кто кричит, будто у нас занимаются только уплотнительной застройкой, которую в народе называют точечной. Этот способ строительства безвозвратно ушел из Екатеринбурга, сегодня здесь в основном ведется редевелопмент — развитие территорий, которые были заняты иными объектами. А не так, что на свободные площадки пытаются воткнуть жилье. Стройки идут на территориях, у которых есть собственники, переоценившие участки с точки зрения функционала. Если завод «Уралпластик» принял решение перенести производство в Арамиль, а на своей территории ему выгоднее реализовать девелоперский жилой проект, то сегодня его осуществляет ГК «ПИК». 

И многие компании рассматривают город как территорию редевелопмента. Первой ласточкой был проект «Бажовский» на месте шарикоподшипникового завода, потом — «Университетский», который занял место фабрики «Уралобувь». Промышленные территории вовлекаются в оборот и становятся комфортабельной городской средой с современным жильем, зонами отдыха, парковыми зонами.

Сейчас в работе сразу ряд таких проектов: ЖК «Макаровский» на месте мукомольного комбината и «Нагорный» на площадке завода «Уралкабель» от УГМК, PRINZIP начинает стройку на неиспользуемой территории завода им. Воровского. В центре Екатеринбурга на месте цехов «Уралтрансмаша» появится ЖК «Екатерининский парк» и др.  

Помимо промпредприятий в городе много называемых сейчас модным словосочетанием логистических центров. Если по-старому, складских территорий, которые занимают центральную часть Екатеринбурга и используются абсолютно неэффективно. Сегодня они рассматриваются с прицелом на редевелопмент — на их месте можно строить жилье. Люди получат квартиры в центре, причем с существующей инфраструктурой.

Да, ее нужно каким-то образом обновлять — это касается, в первую очередь, числа мест в школах и детсадах. Но все равно это не строительство на новой территории, где нет вообще ничего — ни сетей, ни дорог. В Академическом, например, мы вынуждены на каждый 1 млн кв. м жилья вкладывать 15 млрд руб. на развитие инфраструктуры. В целом я бы определил строительный вектор города так: в Екатеринбурге мы идем и в ту сторону, и в другую: реализуем проекты и на вновь осваиваемых территориях, и на площадках под редевелопмент. 

В плане редевелопмента есть еще, где разгуляться. Давно и много говорят про территорию завода-гиганта «Уралмаш» — вот бы там построить масштабный ЖК.

— С одной стороны, сегодня мы подходим к четвертой промышленной революции, которая приведет к пересмотру подходов к производству. Если на заре прошлого века все переделы нужно было уместить на одной территории, к тому же, часто речь шла о производстве чего-то мощного, и тяжелое машиностроение было связано с большими объемами добычи полезных ископаемых, то, конечно, создавались такие гиганты, как «Уралмашзавод».

Сегодня иной принцип, возникают высокотехнологичные предприятия, которым не нужны огромные площади. При этом отечественные крупнотоннажные машины и механизмы конкурируют с техникой иностранных производителей, тех же китайцев, а для этого нужно развивать свое производство. Так что вопросов много: редевелопмент — задача интересная, но нам ни в коем случае нельзя потерять возможность размещения рабочих мест вблизи жилых массивов. При редевелопменте нужно учесть многие факторы, связать все с генпланом города, а не действовать просто так, втупую.  

Вы так складно объясняете, возникает впечатление, что строительная политика в городе формируется с умом.

— Знаете, когда в соцсетях и на форумах пишут, что у нас все плохо, мне хочется с этими людьми поговорить лично и объяснить, как обстоят дела на самом деле. Потому что они не знают сути. Им нужно рассказывать, что делается и как. Когда начинаешь с ними общаться, многие слышат и понимают. Я помню, в конце1990-х-начале 2000-х работал в горадминистрации и занимался вопросами строительства жилья. Тогда, году в 1998-м, в Екатеринбурге было построено всего 380 тыс. кв. м жилья. В то время на форумах кричали: «Почему у нас так мало строят?!». Я всегда участвовал в беседах, пытался достучаться, объяснял: «Смотрите, сколько в городе подъемных кранов. Посчитайте их, и вы поймете, что строится на самом деле много. Просто процесс этот инерционный, он не виден прямо сейчас, на возведение дома нужно 2-3 года».  

Другой вопрос, что доказать что-либо становится все сложнее. Протест сейчас — это самая легкая форма самовыражения. Можно написать в Instagram, что все вокруг плохие, я один хороший, и попробуйте это опровергнуть. Просто никто не будет читать ваших доказательств — сознание клиповое, прочесть изложенные факты мало кто способен, а в одно слово ведь ничего не объяснить. Вот и шумят в соцсетях все, кому не лень: «Точечная застройка! Стройте лучше на окраинах!». Да строим мы на окраинах! Но доказательств диванные критики не требуют, а протестные вещи воспринимаются сегодня гораздо лучше, чем обстоятельные доводы. Они сегодня в тренде.  

Турки, московские «конкистадоры» и коттеджи на 500 квадратов

Приход на рынок Екатеринбурга новых игроков из других регионов происходит постоянно — вслед за федеральной ГК «ПИК» в уральском мегаполисе начал работу челябинский «Магнитстрой». По словам Михаила Волкова, защищать местных девелоперов от инорегионалов необходимости нет — выдержать конкуренцию с уральцами часто не под силу не только москвичам, но и прославленным турецким компаниям.   

В этом году на рынок города зашел челябинский игрок, ранее — федеральная ГК «ПИК» с большим проектом, который вы упомянули. Экс-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок говорила, что было бы неплохо привести в регион еще и турков — сегодняшних лидеров в мировом строительстве. Да, это все идет на пользу рынку и потребителю. А местным игрокам? Должен ли быть какой-то патернализм в этом плане? 

— Екатеринбург стал одним из городов страны, который самодостаточен с точки зрения развитости рынка застройщиков. У нас сформировалось столько девелоперских компаний, способных делать проекты качественно и оптимально по цене, что другие не выдерживают с ними конкуренции.

Крупная московская компания пыталась совершить здесь революцию: приехали с таким посылом, как конкистадоры в Америку — говорили, мы принесем вам продукт, от которого вы все скажете «Вау!», испытаете культурный шок и встанете в очередь за нашими квартирами. Я говорил: «Вы зря на это надеетесь, вы пришли в город, где работают очень качественные застройщики, способные создавать продукт, пользующийся спросом. Вам нелегко придется, едва ли мы увидим что-то новое». 

У нас много передовых игроков, новаторов, которые ездят в разные города и страны, заимствуют лучшие практики, приземляют их в наших условиях и ломают стереотипы о жилье. Для нас стали привычны большие входные группы, холлы, менеджеры на ресепшен. В ЖК сейчас создают и переговорные комнаты, общественные туалеты на первом этаже и комнаты для мытья лап собакам — многое сделано, чтобы людям было удобно жить, причем на новом уровне дизайна и эстетики. Так что это еще и мы можем поучить новому москвичей. При этом мы никого не гоним с рынка и с радостью принимаем тех, кто предлагает действительно интересный продукт. Например, одна из тюменских компаний прекрасно зашла в Екатеринбург, многому научила местных игроков, и сама тоже у них училась. 

Что до турков, то нас иногда упрекают, почему в Екатеринбурге нет турецких компаний. В других городах-миллионниках именно они строят жилье высокого качества. Недавно мы, кстати, встречались с турецкими представителями. Дело в том, что они к нам приходят. И уходят. Потому что мы делаем продукт не хуже, а лучше. И к тому же дешевле. У турков получается на 10% дороже.

Мы привыкли к тому, что ежегодно в области вводят по 2 с лишним миллиона жилых квадратов. Половина приходится на Екатеринбург, это ясно, и остается еще примерно 1 млн метров — что это за жилье, и где его строят? Где еще в регионе есть живой активный рынок?  

— Екатеринбург, действительно, каждый год строит по 1 млн кв. м, причем порядка 80-90% от этой цифры — многоквартирное жилье. Ситуация в области выглядит иначе: там примерно 70% — жилье индивидуальное, 30% — многоквартирное. В общем по региону получается 60% — многоквартирники и 40% — индивидуальные дома. Но не надо думать, что это бараки и клетушки где-то на периферии области. Нет, это жители Екатеринбурга, Нижнего Тагила, Первоуральска и других крупных муниципалитетов строят себе коттеджи по 300-500 кв. м. в окрестностях городов. Кроме того, дома для себя возводят и жители малых городов, практически везде — это современные добротные дома, а не какие-то избы на курьих ножках. Это отдельный рынок, он живой. Да, он тоже имеет волнообразность в своем развитии: бывают спады и взлеты, но в целом он развивается уверенно.  

Кроме того, строятся многоквартирные дома в Верхней Пышме, Арамили, Березовском — это тоже современное жилье, этот рынок никуда не делся, развивается. Еще есть программа переселения из ветхого и аварийного жилья в новые дома — за пять лет нужно будет построить 300 тыс. кв. м. Это дает возможность появляться современному жилью с качественной инфраструктурой даже в отдаленных территориях. 

Зачем вообще нужны планы по вводу метров на год? Зачем требовать с Екатеринбурга пресловутый миллион метров, не лучше ли, чтобы объемы регулировал рынок?

— Сегодня серьезная работа связана с выполнением поручения президента по увеличению объемов ввода жилья. Задача ведь поставлена не просто так: на уровне государства строительная отрасль избрана локомотивом развития, который тянет за собой множество других сфер. Раз в строительстве есть движение и возможность роста, нужно это стимулировать и вовлекать другие экономические процессы. Так мы получим экономический рост. А планы ставятся для того, чтобы к ним стремиться. Как без планов?

В бизнесе ни один проект не пущен на самотек, везде стоят KPI, все строится на стимулировании. Посмотрите, как, например, автодилеры добиваются повышения продаж машин — там идет такое мощное стимулирование спроса, что совсем далеко до рассуждений о том, что спрос рождает предложение, и все отрегулирует рынок. Здесь то же самое. В этом году региону поставлена задача сдать 2 млн 350 тыс. кв. м жилья. В прошлом году застройщики ввели около 2 млн 100 тыс. метров, то есть в 2019-м должны дать почти на 300 тыс. квадратов больше. 

Получится?

— А какие есть еще варианты? Будем работать.

***

Читайте также: «Инвестируйте в Свердловскую область. Мы рады самым разным проектам» — интервью министра инвестиций и развития Свердловской области Виктории Казаковой. «Экономике необходим оптимизм, иначе развития не будет» — интервью экс-министра экономики Свердловской области Александра Ковальчика. «Мы научились вести диалог с налогоплательщиками» — интервью министра финансов Свердловской области Галины Кулаченко.