Глубокий передел в строительстве

«Городу необходимо придать четвертое измерение», — заявил главный архитектор Свердловской области Григорий Мазаев в мае 2004 г. на конференции, посвященной строительству и эксплуатации комплексов подземных сооружений. Однако «строить в глубину» — дело нелегкое. Причем не только и не столько с технологической точки зрения — куда сложнее просчитать коммерческую эффективность таких комплексов. Строительство одного из первых подземных проектов — автостоянки на улице Толмачева — заморожено с 2001 г. Нового владельца долгострой нашел лишь месяц назад.

Закопанные планы

Строить подземную парковку за Уральской государственной архитектурно-художественной академией (УГАХА) начали еще 6 лет назад — в 1998 г. По словам Александра Старикова, ректора УГАХА, в этом районе огромное скопление легкового автотранспорта: Улица Толмачева практически забита, днем проехать по ней сложно, затруднен подход к академии. И у меня возникла идея сделать здесь подземную парковку. Чтобы реализовать проект, средств у академии было недостаточно. В партнеры пригласили «Свердловскметрострой». Работу вели на долевых началах — академия предоставляла земельный участок, проект, все необходимые согласования и технические условия. А «Метрострой» непосредственно вкладывал средства и строил, — вспоминает Александр Стариков.

Администрация города планы УГАХА поддержала. Проект стоянки, как утверждает ректор, согласовали с главным архитектором Сергеем Луканиным, мэр подписал соответствующее постановление. Поначалу на ул. Толмачева решили построить два подземных этажа: нижний ярус спроектировали под парковку, верхний — под торговые площади.

Юрий Дозорец, генеральный директор ООО «Метрострой-ПТС», говорит, за три года стройку то начинали, то снова останавливали — кончались деньги: Пока у заказчика были средства, мы строили. Но финансирование было из рук вон плохое.

В конце 1999 г. о покупке контрольного пакета акций ОАО «Свердловскметрострой» объявил Металлургический холдинг. Он и взялся обеспечивать строительство средствами. Заказчиком стало входящее в холдинг УКС «Пирамида». Проект парковки изменили и заново согласовали с администрацией города. Александр Стариков утверждает, что от торговых площадей инвесторы отказались, решив отвести оба этажа подземного сооружения под парковку. Получить в Главархитектуре точные данные о том, строительство какого объекта и когда одобрила мэрия, «ДК» не удалось.

В январе 2000 г. в СМИ появилась информация о том, что Аркадий Чернецкий подписал постановление о начале строительства около Архитектурной академии подземной автостоянки. Проект коммерческой парковки называли «золотым» заказом для «Свердловскметростроя» — благодаря ему, городская администрация надеялась погасить долги метростроевцам по заработной плате. Строительство оценивали в 30 млн руб. Первый взнос от Металлургического холдинга — 3,5 млн руб. — позволил рассчитаться с рабочими за два месяца. На площадку, где строилась первая в Екатеринбурге двухъярусная подземная автостоянка, даже водили на экскурсию депутатов городской думы.

Открыть парковку руководство «Свердловскметростроя» планировало к середине 2002 г. Юрий Дозорец: Коробку мы с грехом пополам построили. Она полностью готова за исключением входной группы со стороны ул. Карла Либкнехта. Строительная часть сделана на 95%. Возвели, как и проектировали, два подземных этажа парковки. Остались отделочные и специальные работы: вентиляция, отопление, электрика. На этом этапе стройку заморозили. Узнать из первых рук, чем парковка не устроила инвесторов, сегодня практически невозможно: «Пирамида» расформирована в прошлом году. В пресс-службе Металлургического холдинга заявили, что структура избавилась от непрофильных направлений и сосредоточилась на узкой специализации — черной металлургии. Подрядчика — «Свердловскметрострой» — арбитражный суд области в январе 2003 г. признал банкротом и открыл конкурсное производство.

Как считает Александр Стариков, холдинг не стал достраивать стоянку, поскольку новый проект — без торговых площадей — оказался «малоэффективным экономически»: Торговое пространство позволяло окупить проект за 5 лет, а срок окупаемости только автопарковки уходит аж за 13 лет.

 

Парковка в разморозке

Инвесторы парковкой интересовались. В Архитектурной академии утверждают, что проектов разрабатывали не один десяток. Виды на недостроенную автостоянку были даже у московских компаний. Но до реализации планов дело не доходило. Юрий Дозорец: Один из покупателей, московская фирма, поставил условие — построить сверху еще два этажа, уже наземные. А Главархитектура их не согласовывала. Между ул. Карла Либкнехта и Толмачева должен был расположиться скверик — скамеечки, лавочки, амфитеатр, — зона отдыха, а не здание.

По мнению экспертов, ошибка очевидна — строить отдельно стоящие подземные парковки бессмысленно, они должны сопутствовать торговым центрам. Александр Лощенко, начальник территориального управления Госстроя РФ в УрФО: Я бы на такую стоянку не поставил автомобиль. Под землю должны в первую очередь уходить магазины и все места, которые будут привлекать тех, кто ездит на машине. Чтобы поставить автомобиль в другое место было просто нельзя.

Александр Чураков, помощник заместителя главы города по строительству, подтвердил, что заказчики хотели привлечь инвестиции, добавив к парковке наземную торговую часть. Однако надстройка не прошла через градостроительный совет. Александр Чураков: Сейчас, по прошествии времени, наверное, требования ослабят. Парковка в ее сегодняшнем виде не удовлетворяет экономическим требованиям — затрат много, а выгоды мало. Новые собственники наверняка будут делать из автостоянки что-то другое.

Недостроенную подземную парковку в мае 2004 г. купило агентство недвижимости «Малышева-73». На ул. Толмачева компания планирует возвести трехэтажный торгово-развлекательный комплекс. Игорь Заводовский, учредитель агентства недвижимости «Малышева-73»: Точно сумму сделки я не назову, по-моему, парковку у Металлургического холдинга мы купили за 19 млн руб. Собираемся запустить ее в действие — там можно разместить 200 автомобилей. Вместе с торгово-развлекательным центром это будет рентабельно. Стоянка станет обслуживать не только комплекс, но и центр города — на самом деле она слишком большая. Приспособить же верхний этаж подземного сооружения под торговлю нельзя — потолки слишком низкие.

Опыт работы с недостроенными объектами у агентства есть: несколько лет назад компания выкупила и реконструировала работавший с советского времени универсам «Мария» на ул. 8 Марта, а потом сдала его в аренду торговой сети «Купец». С 2002 г. общество «Малышева-73» строит первую и вторую очереди торгового комплекса «Купец» на месте «Универмага», возведение которого заморозили еще в восьмидесятые годы.

Сейчас агентство недвижимости разрабатывает проект и концепцию здания на ул. Толмачева. Строительство, по словам Игоря Заводовского, начнется в лучшем случае через девять месяцев, а завершится года через два. Учредитель сообщил, что принципиальное согласие с Архитектурной академией у компании уже есть, предварительное согласие Главархитектуры — тоже. Новый центр по замыслу инвесторов будет ориентирован на молодых людей — развлечения, точки питания, магазины с товарами для молодежи. После завершения строительства помещения сдадут в аренду управляющим компаниям. Не приобрети мы эту автопарковку, она в таком замороженном виде и стояла бы — закрытое пятно в самом центре города на гостевом маршруте, — не сомневается Игорь Заводовский.

Обратная связь:

baranchikova@apress.ru

Земные планы мэрии

Новый Генеральный план города включает строительство более 1 млн кв. м подземных сооружений. В нем даже предусмотрен отдельный раздел «Схема комплексного освоения подземного пространства». К 2015 г., согласно Стратегическому плану Екатеринбурга, в городе должны появиться семь подземных пешеходных переходов. Также намечено строительство транспортных тоннелей под улицами Карла Либкнехта и Московской. Подземное пространство хотят использовать и для хранения автомобилей — такой гараж с торговым пространством проектируется под привокзальной площадью.

Опыт компаний

Юрий Сушко, финансовый директор компании «Атомстройкомплекс»:

— Если нет места для стоянки транспорта и нет возможности разместить многоэтажную парковку на поверхности земли, конечно, надо строить ее под землей. Хотя в любом случае отдельная парковка как объект коммерческой недвижимости, на мой взгляд, неперспективна и невыгодна. А вот парковка, совмещенная с торговым или офисным центром, наверняка принесет прибыль.

Мы подземные парковки строим. Но только в привязке к объектам недвижимости, которые над ними находятся. Под той же пивоварней «Тинькофф», под всеми домами элитного назначения, построенными нами, есть такие стоянки. «Атомстройкомплекс» в свое время по заказу муниципалитета возвел многоэтажную надземную парковку на ул. Попова. Но она не нашла потребителей. По прямому назначению она используется всего лишь на треть. Автолюбители, видимо, предпочитают оставлять машины на улицах Малышева и Ленина, загромождать проезд. А органы ГИБДД за этим особо не следят. Проехать по нашим улицам нельзя ни летом, ни зимой, а специально построенный паркинг — пустой.

Этот наш опыт не очень положительный. А построить подземную парковку — как минимум, в 2-2,5 раза дороже, чем наземную. Если на ул. Толмачева внизу будут два яруса парковки, а вверху три-четыре этажа коммерческой недвижимости — фаст-фуд, бутики, развлечения, — это вполне нормальный проект. Посмотрите на «Антей» — под ним будет парковка. Насколько я знаю владельцев этой недвижимости, они в авантюры не пускаются, все тщательно просчитывают. И до сих пор их коммерческие начинания были успешными.

Мы будем строить 35-этажный офисный центр в районе ул. Шейнкмана — Радищева — Московская. И под ним будет подземная парковка, причем даже не два этажа, а, скорее всего, три или четыре — здание ведь очень большое.