«Год в какой-то степени переломный». Что ждет офисники и торговые центры города в 2018 г.

Рынок недвижимости в 2017 г. в целом стабилизировался — те негативные тенденции, которые наблюдались ранее, в большинстве своем преодолены, по многим сегментам начался восстановительный рост. Да, он не везде уверенный, признает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, по-прежнему есть факторы, которые ограничивают возможности рынка. Но он постепенно начинает жить своими глубинными проблемами, а не обсуждениями внешнего фона — о том, как все плохо, экономика не растет, а денег на рынке недостаточно.  

Так, по словам эксперта, на рынке офисной недвижимости города арендные ставки по большинству сегментов уже не падают. По многим объектам ведется обоснованный торг, когда и управляющая компания, и потенциальные арендаторы обсуждают условия договора, и не скидку — только потому, что сегодня все дают скидки. 

Это важно. Ставки пока довольно низкие, если сравнивать с показателями 2-3-летней давности, но для рынка офисов важен рост городской экономики, а этого пока не происходит. Количество организаций, зарегистрированных в Екатеринбурге, по-прежнему снижается, деловая активность пока не на высоком уровне, и положительной динамики нет. А офисный фонд продолжает расти — за счет проектов, которые закладывались много лет назад. Их достраивают и выводят на рынок. Как таковых новых проектов БЦ сейчас крайне мало, но офисный фонд активно пополняется небольшими объектами, которые строятся в центральной части города, в том числе в жилых комплексах, — комментирует г-н Хорьков.

На рынке торговой недвижимости ситуация схожая. Долгое время на нем наблюдался рост вакантных площадей: с одной стороны, это было связано с закрытием магазинов, с другой — с тем, что рынок довольно быстро пополнился несколькими крупными объектами, которые не прошли этап первичного наполнения. Сейчас же большинство ТЦ заполняются, процесс стал более днамичным, и уровень вакантных площадей уже не столь пугающий. 

Мы видим процесс стабилизации арендных ставок, по большинству сегментов падение остановлено. Это очень важно. Создано условие для качественного торга. Меньше других потеряли региональные ТЦ, больше — окружные и стрит-ритейл, который испытывает пока некоторые проблемы, — отмечает Михаил Хорьков.

И уточняет: арендные ставки в сегменте стрит-ритейл сейчас стабилизировались, а ранее упали довольно серьезно — на 35% в среднем по городу. Цены продажи помещений на первых этажах пока ищут своего покупателя — доходность по многим проектам сегодня не очень высокая, и еще есть резервы для снижения стоимости метров.

Что касается рынка складской недвижимости, то, по словам главы екатеринбургского представительства компании «Логопарк ру» Виталия Хиля, этот сегмент в 2017 г. стал интереснее офисников. Так, объем качественных складских комплексов вышел на отметку в 1,3 млн кв. м в Екатеринбурге и пригородах, обогнав число метров в БЦ классов А, В+ и В. При этом уровень вакантных площадей не превышает 2%, объем ввода новых складских метров в эксплуатацию составит в этом году порядка 100 тыс. кв. м, причем большая часть — это комплексы, построенные под конкретные компании. Еще больше 160 тыс. квадратов находится сейчас в стадии возведения. 

Ставки аренды в последние 4-5 лет существенно не менялись и составляют в среднем 415-480 руб. за кв. м. в месяц — показатель приближен к ставкам на офисные площади. С одной стороны, такая стабильность — это плюс,  но она вызывает проблемы с привлечением инвесторов под спекулятивные проекты, — говорит г-н Хиль.

 

И добавляет: если в городе и окрестностях ежегодно будет строиться не больше 80-90 тыс. кв. м складов, рынок останется сбалансированным, если же возводить по 120-150 тыс. квадратов, доля вакантных площадей превысит 10-15% — тогда строит ждать снижения арендных ставок. Однако такого варианта пока не предвидится, полагает эксперт: компании, которые строят комплексы под свои нужды, уходят из спекулятивных складов, где работали ранее. Поэтому в 2018 г. на рынке могут появляться дополнительные вакантные площади. За счет этого  роста ставок не будет, ситуация останется стабильной.

Этот год в какой-то степени переломный. В целом мы говорим о стабилизации — общий вывод довольно позитивен на фоне предыдущих лет. Однако сейчас сложно утверждать, что после стабилизации начнется уверенный рост по всем сегментам. Скорее нет, вероятнее дифференциация рынка: будут успешные примеры и проблемные секторы. Но, по крайней мере, стабилизация, которая проявилась в этом году, станет отправной точкой для следующих шагов развитяи рынка, — резюмирует Михаил Хорьков.