Годовой отчет: Покупатели перегрели рынок недвижимости

2006 г. стал рекордным для рынков жилой и коммерческой недвижимости. Цены на квартиры выросли на 100%, достигнув своего исторического максимума, а двукратное увеличение торговых площадей поставило рынок под угрозу перенасыщения.

ЭКСПЕРТЫ

Татьяна Кутишенко - директор инвестиционно­строительной компании «Недвижимость Екатеринбурга» 

Николай Савин - президент РЦ «МАН»

Дмитрий Сарапульцев - директор ТРЦ «Гринвич»

Андрей Черушев - директор УК «Агропромстрой»

Михаил Хорьков - начальник аналитического отдела РИЦ УПН

 **********************************************************************************************************************************************

Есть ли предел роста цен на квартиры?

 Сколько офисных площадей не хватает бизнесменам?

 Ожидать ли Екатеринбургу перепроизводства торговых площадей?

********************************************************************************************************************************************

Покупательское поведение на рынке жилой недвижимости характеризовалось в этом году как ажиотажное. В условиях ограниченности предложения резкое повышение цен на первичное жилье спровоцировало стремительный рост цен на все, даже ранее неликвидные объекты в отдаленных районах города. Покупатели же коммерческой недвижимости, наоборот, стали предъявлять к объектам в городе высокие требования и не спешили отдавать свои деньги. При выборе офисной площадки бизнесмены обращали внимание на грамотную концепцию здания и оценивали возможность получения качественного сервиса в дальнейшем. А собственникам торговой недвижимости даже пришлось столкнуться с дефицитом арендаторов: количество качественных ТЦ в Екатеринбурге превысило допустимый уровень. По прогнозам экспертов, в ближайшие год-два в этом сегменте ожидается кризис затоваривания.

Высокая стоимость квартир похоронила проект «Доступное жилье»

Средняя стоимость кв. м жилья в Екатеринбурге увеличилась за год на $1 тыс. и по итогам декабря достигла 60 тыс. руб. Повышение цен на квартиры началось с весны. Причина кроется в ряде факторов. Во-первых, развитие ипотеки привело к тому, что число покупателей выросло в разы, а предложение фактически осталось прежним. За несколько месяцев количество выставленных на продажу объектов уменьшилось почти на 50%. Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) отмечают, что такого дефицита рынок не испытывал уже десять лет. В результате продавцы, на квартиры которых претендовали сразу несколько покупателей, «задирали» цены. За неделю стоимость жилья могла подскочить на 600 тыс. руб., но покупатели все равно соглашались его приобретать, рассказывают риелторы. Вторым фактором роста стало то, что в условиях падения доллара и снижения индекса РТС недвижимость оказалась самым привлекательным инструментом для инвестиций. По данным ВЛАДИМИРА ГЕРАСИМЕНКО, вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, инвесторы-спекулянты приобретали до 40% всего имеющегося на рынке жилья. Одной из ключевых причин роста цен эксперты называют резкое повышение продажной стоимости квартир в новостройках. В апреле «Атомстройкомплекс» увеличил цены на свои объекты
от 20 до  60%. ­ВАЛЕРИЙ АНАНЬЕВ, генеральный директор «Атомстройкомплекса», объяснил такое решение необходимостью улучшать состояние коммунальных сетей города и нести затраты по отселению жильцов. На действия крупнейшего в городе застройщика рынок отреагировал незамедлительно. «К концу мая изъятые на три-четыре недели из оборота объекты были выставлены вновь, но уже с более высокими ценами. Строительные компании предпочитают не объяснять причины столь резких изменений, ссылаясь и на возросшие затраты, и на ажиотажный спрос. Однако, по мнению некоторых экспертов, для большинства игроков это была просто спекулятивная акция без далеко идущих целей», — пояснила «ДК» ТАТЬЯНА КУТИШЕНКО, директор инвестиционно-строительной компании «Недвижимость Екатеринбурга».

К середине года стало понятно, что сложившаяся на рынке ситуация полностью дискредитировала идею национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», стартовавшего в начале 2006 г. Некоторые бизнесмены-застройщики обвиняли власти города в том, что чиновники искусственно сдерживают строительство, протежируя ограниченному кругу компаний и отдавая именно им площадки под застройку (с 1 октября 2005 г. участки под застройку можно получить через аукционы. — Прим. ред.). «Добровольно-принудительные отчисления», которые строительные компании платят в фонд муниципалитета, в итоге увеличивают стоимость жилья для конечных потребителей — негодовали некоторые застройщики. «На поборы приходится 40% от себестоимости жилого дома. Если же отказываешься вносить «добровольные отчисления» — начинают палки вставлять в колеса», — заявлял «ДК» ВЛАДИМИР КОНЬКОВ, президент корпорации «Маяк». В конце ноября противостояние строителей и муниципалитета привело к обыскам, прошедшим в Главархитектуре и комитете по инвестициям администрации г. Екатеринбурга. Прокуратура изучала документы, регламентирующие выдачу землеотводов застройщикам, и расходование средств муниципального фонда развития инфраструктуры, предназначенных для ремонта инженерных коммуникаций и строительства дорог. Незадолго до этих событий мэр Екатеринбурга АРКАДИЙ ЧЕРНЕЦКИЙ заявил, что цены на жилье необходимо регулировать при помощи государственных механизмов, например, федеральные органы власти могли бы ввести для компаний, занимающихся продажей жилья, прогрессивную шкалу налогообложения. Согласно информации СМИ, детальные предложения готовит городской комитет по инвестициям.

Чтобы воплотить национальную программу и сделать жилье доступным, в Екатеринбурге должно вводиться в год свыше 1 млн кв. м, подсчитали чиновники. В 2006 г. в городе построили всего 730 тыс. кв. м, и, как отметил МИХАИЛ ВЯТКИН, руководитель управления Главархитектуры, это показатель 1987 г. Специалисты КБ «Ярмарка» подчеркнули, что жилье в Екатеринбурге вводится неравномерными темпами: за три квартала 2006 г. появилось 37% от годового объема жилищного строительства (за одиннадцать месяцев сдано в эксплуатацию 349,8 тыс. кв. м). Чтобы выполнить план 2006 г., за последний квартал необходимо принять от строительных компаний еще 63%.

По объемам жилищного строительства за 2006 г. Екатеринбург находится на четвертом месте в России, уступая Москве, Санкт-Петербургу и Новосибирску. Администрация города подчеркнула, что количество сданных кв. м должно увеличиваться на 20-30% в год и к 2015 г. строиться будет уже 1,3 млн кв. м в год. Причем свыше 40% возводимого жилья будет занимать малоэтажное строительство (сейчас этот показатель —10-15%). Аналитики УПН фиксируют интерес застройщиков к этому сегменту жилой недвижимости: в черте города и в пригородах Екатеринбурга в процессе строительства находятся девять коттеджных поселков, еще 22 в ближайшее время выйдут на рынок, 18 проектов частично сданы или уже действуют.

Как полагает МИХАИЛ ХОРЬКОВ, начальник аналитического отдела РИЦ УПН, для активного развития коттеджного строительства сложились благоприятные условия: сформировался платежеспособный спрос, отсутствует серьезная конкуренция, есть большие, чем в городе, земельные ресурсы для освоения. В связи со стремительным ростом цен на квартиры многие потенциальные покупатели ищут и находят альтернативу именно за городом. «Власти пообещали, что будут прокладывать дороги и сети в пригородные районы, также с начала 2007 г. упрощается порядок перевода земель из сельхоз­угодий в статус земель поселений, — добавляет НИКОЛАЙ САВИН, президент РЦ «МАН». — У нашей компании есть три проекта загородных поселков, которые мы начнем со следующего года».

По мнению Михаила Хорькова, увеличение предложения в сегменте малоэтажного строительства снимет напряжение со спроса на городские квартиры: «2007-й станет годом стабилизации для нашего рынка. Исходя из динамики его развития, после бурного роста цен идет период коррекции. Так было в 2005 г.: тогда повышение цен на кв. м составило около 20%. А годом ранее, в 2004-м, стоимость квартир подскочила на 42%». Для стабилизации рынка жилой недвижимости уже есть все предпосылки: сроки продаж квартир растянулись с 35-40 до 45 дней, объем предложения пополняется на 5-10% в месяц, темпы роста цен приближаются к нулевой отметке. По итогам 2007 г. возможен рост цен около 20% на отдельные категории квартир, отмечает г-н Хорьков. Однако, по его мнению, не исключено, что этому процессу будет предшествовать коррекция цен в первой половине 2007 г. В ближайшие годы на рынке жилья произойдет переоценка стоимости большинства жилого фонда и мы получим более справедливое соотношение цен между разными категориями квартир и районами проживания, полагает Михаил Хорьков.

Собственники стали задумываться о концепции офисных центров

В этом году темпы роста цен на офисы, как и на жилье, превысили ожидаемые. Стоимость кв. м административных помещений увеличилась на 60% (УПН прогнозировала 35%). «Психологическим стимулом для повышения цен стала ажиотажная ситуация на рынке жилья», — полагает Михаил Хорьков. Цены на квартиры и офисы, находящиеся в одном районе, в 2006 г. сравнялись, в итоге переводить помещения на первых этажах домов в статус нежилых оказалось невыгодно. Михаил Хорьков: «За последние два года объем квартир, переведенных из жилого фонда в нежилой, снизился в два раза».

Зато количество площадей в офисных центрах увеличилось по отношению к предыдущему году на 30-40%. В 2006 г. в эксплуатацию сдано 63 тыс. кв. м офисов. Но рынок по-прежнему далек от насыщения, констатируют игроки. Согласно подсчетам специалистов «Корин холдинга», в Екатеринбурге 2,9 млн кв. м офисных площадей, а зданий класса А и В, самых востребованных сегодня бизнесменами, — лишь 85-90 тыс. кв. м. Неудовлетворенный спрос на административные помещения только со стороны местных фирм специалисты «Корин холдинга» оценивают в 980-1120 тыс. кв. м. По данным УПН, сейчас в Екатеринбурге строится свыше 1,1 млн кв. м площадей в бизнес-центрах и многофункциональных комплексах (около 60 объектов). Еще больший объем, находящийся в стадии проектирования, поступит на рынок в 2009-2012 гг. Поэтому уже в самое ближайшее время конкурентная борьба за потребителя ужесточится. Первые предпосылки качественных изменений на рынке офисных площадей видны уже сейчас. Еще три года назад при выборе площадки для бизнеса главным фактором была цена, теперь клиентов интересуют прежде всего качество офиса и доступного сервиса в здании. По мнению аналитиков рынка, далеко не каждый объект в городе может соответствовать таким требованиям клиентов. Большинство строящихся офисных центров финансируются по схеме долевого участия и распродаются по частям. В результате у здания оказывается множество собственников, интересы которых не согласованы, — управлять таким объектом в дальнейшем практически невозможно. Подобные проекты будут неконкуренто­способными по сравнению с современными бизнес-центрами, которые возводятся с привлечением профессиональных консультантов, имеют продуманную концепцию и качественное управление. «Большинство объектов, которые застройщики сегодня позиционируют как класс А, таковыми не являются. Уровень классности подтверждается прежде всего завышенной ценой за кв. м, а не качеством сервиса», — констатирует АНДРЕЙ ЧЕРУШЕВ, директор УК «Агропром­строй». Как рассказал Михаил Хорьков, не так давно игроки московского рынка недвижимости пересмотрели критерии классности объектов и обозначили в качестве ключевого принципа оценки здания как современного объекта — наличие одного собственника: «Мы разделяем точку зрения московских коллег и будем вводить эти критерии и для наших бизнес-центров. В частности, отсутствие единого собственника ставит под сомнение заявленный класс А у целого ряда объектов, среди которых вторая очередь ЦМТЕ, третья очередь БЦ «Антей», БЦ «На Кафедральной площади» и другие, где площади распроданы мелкой нарезкой».

Многие застройщики уже затачивают свои проекты под реалии рынка и предлагают большую часть площадей в своих бизнес-центрах только в аренду. К ним можно отнести офисные здания в рамках «Екатеринбург-Сити», финансируемый промышленным холдингом УГМК проект «Стражи Урала», бизнес-центры «Сенат» и «Палладиум» (застройщик — группа компаний RED), здания, возводимые «Корин холдингом» и т. д. Чтобы выработать комплекс стандартов в области управления офисными центрами, в июне 2006 г. игроки рынка объединились в Уральскую ассоциацию управляющих и девелоперов.

Как прогнозируют аналитики УПН, в следующем году динамика роста цен на продажу офисных площадей составит 20-25%, а арендные ставки скорее всего увеличиваться не будут. «В некоторых бизнес-центрах уже привлекают арендаторов по ставкам 750 руб. за кв. м. Еще года два назад многие компании при выходе на рынок с аналогичными предложениями запрашивали 1000-1200 руб. за кв. м», — говорит Михаил Хорьков. Это приведет к тому, что арендаторы офисов класса С будут переходить в помещения более высокого уровня, а устаревшие здания ждет редевелопмент.

Через два-три года на рынке ТЦ наступит стагнация

Текущий год пополнил екатеринбургский рынок ТЦ сразу шестью новыми проектами: уже работают ТЦ «Бум» и «Весенний», ТРЦ «Гринвич», вторая очередь ТЦ «Антей», ТЦ «Мега+ИКЕА», до конца 2006 г. начнет принимать покупателей ТЦ «Карнавал». Количество ТЦ в Екатеринбурге в этом году уже увеличилось в два раза по сравнению с 2005 г.: как сообщает комитет по товарному рынку, на 1 января 2006 г. суммарная площадь торговых центров Екатеринбурга достигала 326,5 тыс. кв. м, на конец года она составит 798,9 тыс. кв. м. По количеству сданных в эксплуатацию ТЦ на душу населения столица Урала занимает второе месте после Москвы. Но и это не предел: в первом квартале 2007 г. откроют свои двери ТЦ «Мегаполис» и третья очередь ТЦ «Сибирский тракт». Во втором квартале 2007 г. появятся ТЦ «Европейский» и универмаг Nebo. К концу 2007 г. — началу 2008 г. подоспеет DVI. Среди крупных заявленных проектов — ТРЦ, который будет строить «ФИНПРОМКО», ТЦ «Седьмое небо» (девелопер — ТЭН), вторая очередь «Гринвича» и т. д.

С одной стороны, строить ТЦ выгодно — благосостояние населения растет: среднемесячный товарооборот на 1 жителя города увеличился за год на 130% (с 7736 до 10057 руб.). С другой — игроки рынка впервые заговорили о кризисе перепроизводства торговых площадей и стали опасаться, что уже через год-два рынок будет стагнировать. Первые показатели начала кризиса уже налицо: за 2005-2006 гг. арендные ставки в ТЦ выросли не больше чем на 10%, а это ниже уровня инфляции. Сегодня средняя цена аренды — 750-800 руб. за кв. м. «Хороших арендаторов найти сложно. Дальше мы просто будем растаскивать их друг у друга», — отмечал в интервью «ДК» ЛЕОНИД БАЗЕРОВ, генеральный директор ТЦ «Успенский». «Я знаю планы многих розничных федеральных операторов, они не собираются открывать еще больше магазинов в Екатеринбурге», — добавляет ДМИТРИЙ САРАПУЛЬЦЕВ, директор ТРЦ «Гринвич». В дальнейшем, предрекают участники рынка, многие ТЦ окажутся районными и микрорайонными. Исключениями станут площадки в центре города, убежден г-н Сарапульцев: «Мы еще не запустили вторую очередь нашего проекта, а по предварительной договоренности в ней сдана уже четверть площадей». Эксперты предполагают, что собственникам ТЦ придется очень оперативно реагировать на изменения покупательских предпочтений и внедрять новые маркетинговые инструменты для привлечения клиентов.