Что разрывает БЦ Clever Park: конфликт, который стоит изучить всем владельцам офисов
В Екатеринбурге продолжается противостояние внутри БЦ Clever Park. Судебное решение не помирило управляющую компанию и ее оппонентов. В ход идет все: от разумных доводов до запугивания.
Несколько дней назад арбитражный суд Свердловской области частично удовлетворил иск владельцев офисов в одном из крупных бизнес-центров Екатеринбурга Clever Park к его управляющей компании. Собственники помещений обвинили УК в злоупотреблениях при проведении общих собраний и непрозрачности тарифной политики. В ответ глава УК заявил о манипуляциях со стороны инициаторов иска и об их нежелании идти на переговоры.
Зерном конфликта стала довольно «хитрая» система голосования собственников по поводу решений, предлагаемых УК. Ее парадокс в том, что равнозначным участником собраний собственников, на которых в том числе утверждаются тарифы оплаты за содержание помещений, является ООО «Парковочный сервис», так как этой фирме принадлежит значительная часть паркинга. Площадь паркинга 20 тыс. 806 кв.м, площадь офисов — 60 тыс. 118 кв.м. По утвержденной системе голосования один голос соответствует одному квадратному метру, и паркинг получил 30% голосов, хотя ставки за содержание одного квадратного метра паркинга и офисов отличаются в разы.
По версии одной из активных борцов из числа собственников помещений Анны Вахониной из ЗАО «Эй-Си-Эс» (владелица 2168,2 кв.м офисов), это ООО аффилировано с застройщиком. В результате, по информации г-жи Вахониной, на собрании в декабре 2015 г. при участии ООО «Парковочный сервис» в БЦ «были приняты дифференцированные и непрозрачные тарифы».
Несколько собственников обратились в арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительными результатов состоявшегося собрания. В ожидании решения арбитража некоторые из них перестали оплачивать услуги по управлению, либо делают этой частично, основываясь на муниципальном тарифе, который составляет 26 руб. за 1 кв.м. В ответ УК подала встречный иск о взыскании задолженности, а также отключила ей лифт — при том, что офис истцов находится на 18-м и 19-м этажах.
Как отметил в интервью DK.RU директор управляющей компании Бизнес-центра Clever Park Евгений Фельдман, сам конфликт за минувшие месяцы изрядно потерял в своей остроте, но есть риск его перетекания в фазу длительного «перетягивания одеяла», что вредит прежде всего самим собственникам.
— Важно отметить, что управляющая компания «Клевер-Парк» работает на основании договора управления, который был заключен с собственниками помещений, то есть на законных основаниях. При этом первоначальная ежемесячная стоимость управления, которая была согласована с собственниками, составляла 150 руб./м.кв. Мы дважды снижали цену, и сегодня для некоторых собственников она приблизилась к 100 руб./м.кв. Эта цифра ниже среднерыночной, — рассказывает г-н Фельдман.
Директор УК подчеркивает, что инициативная группа, подававшая иск и выступающая оппонентом УК, утверждает, что говорит от имени всех собственников, однако сейчас это далеко не так.
— Изначально инициативная группа высказывала претензии в адрес ООО «Парковочный сервис». Оппонентам удалось найти компромисс, и даже было подписано соглашение, которое впоследствии не было исполнено. Обе стороны обвиняли друг друга в нарушении договоренностей, но лично я считаю, что соглашение было разорвано из-за взаимного недоверия. К слову сказать, формально собственники многоуровневого паркинга соглашения не нарушали, а лидеры инициативной группы ссылались на якобы неисполнение договоренности, которые не были зафиксированы на бумаге.В результате управляющая компания стала крайней в этом конфликте. Некоторые требования членов инициативной группы вызывают недоумение — например, предоставление ежедневных выписок с банковского счета, или раскрытие персональной информации о каждом собственнике. Безусловно, в подобных требованиях мы отказываем, чем и вызываем их гнев, — добавляет Евгений Фельдман.
Решение суда в целом по обоим основным пунктам (по вопросу целостности комплекса БЦ с включением в него здания паркинга на Ткачей, 21 и по вопросу о законности дифференцированных платежей) управляющая компания считает справедливым. Однако тот факт, что судья все же признал по формальным основаниям (неправильно заполнены документы) решение декабрьского собрания недействительным, дает повод для продолжения конфликта. Руководитель УК напоминает, что отмена судом решения собрания приведет, например, к необходимости обратно пересчитать оплату по ставке 150 руб., что повлечет дополнительные расходы для собственников и объемную работу для УК.
— Сегодня против нас развернута настоящая информационная война. Скажу откровенно, сотрудники управляющей компании эмоционально вымотаны. Мы регулярно получаем оскорбления от членов инициативной группы с репликами: «…хватит воровать наши деньги…», «… имейте совесть…» и т.д. При этом все обвинения безосновательны. Некоторые сотрудники не выдерживают и увольняются. Цель этой травли мне неизвестна, ведь все мои предложения сесть за стол переговоров члены инициативной группы игнорируют. Некоторые лояльные нам собственники делятся предположениями, что истинная причина преследования — это желание создать товарищество собственников жилья. Иными словами, члены инициативной группы стараются сформировать негативный образ управляющей компании, предлагая альтернативу в виде ТСН. Подчеркиваю, что готов работать с собственниками и через ТСН, — резюмирует г-н Фельдман.
По словам участников конфликта, в отдельных случаях дело доходило и до прямых угроз. Многие не входящие в инициативную группу собственники недвижимости в БЦ Clever Park, опрошенные DK.RU, отрицательно относятся к происходящему.
— Поначалу к УК действительно были определенные вопросы по качеству работы, были сложности с коммуникацией. Однако сейчас ситуация заметно улучшилась, управляющая компания работает в нормальном для такого уровня объекта режиме. Если возникают какие-то проблемы, они решаются. Кроме того, значимым фактором, говорящим в пользу УК, является то, что за последние месяцы оплата за управление была снижена примерно на 40%. И это в наше сложное время! Мне кажется, нынешний состав инициативной группы в своей борьбе «перегибает палку», — полагает Александр Савельев, генеральный директор ЗАО «Манчестер», чья компания владеет площадями в БЦ Clever Park.
Однако один нюанс в комментариях предпринимателей (включая директора УК) все-таки позволяет говорить, что не все так однозначно. Затянувшийся конфликт мешает работе БЦ, но собственники признают, что он сыграл немалую положительную роль, стал серьезным стимулом для УК совершенствовать свою работу, исправлять былые недостатки.
— Увидели ли бы мы, например, то самое снижение оплаты, если бы не деятельность инициативной группы? Это для меня открытый вопрос, — комментирует ситуацию собственник небольшого помещения в БЦ, пожелавший остаться неназванным.
Сейчас очевидно, что конфликт продолжается. «Эй-Си-Эс» подала еще один иск о признании незаконным собрания, состоявшегося 30 сентября 2016 г., ее представители полагают, что работа УК все еще требует серьезных корректировок. Более того, инициативная группа во главе с «Эй-Си-Эс» уже пыталась собрать собственников здания на Ткачей, 23 для создания товарищества собственников недвижимости (ТСН), но не хватило кворума. Анна Вахонина заявила о намерении повторить попытку.
Напомним, бизнес-центр Clever Park — это один из крупных и самых современных БЦ в Екатеринбурге, он состоит из трех зданий. По адресу Ткачей, 25 расположен 10-этажный офисник, на улице Ткачей, 23 – 25-этажное и 14-этажное здания, соединённые подземным переходом. По адресу Ткачей, 21 расположен 6-этажный торговый центр с многоуровневой парковкой.
Самое читаемое
«Человеком года — 2024» стал Дмитрий Мраморов, «СКБ Контур» 
Правительство и Госдума публично поддержали Набиуллину в вопросе ключевой ставки 
«Сбережений слишком много». Заморозка вкладов: бессмыслица или очевидный вариант? 
«Ценно, что премия «Человек года» не застыла в металле. Она открывает нам новых героев»