Идеальный офис в Екатеринбурге возможно найти уже сегодня

В рамках конференции «Офисная недвижимость для растущего бизнеса» «ДК» провел деловую игру. Ее суть состояла в разборе реальных проблемных ситуаций, с которыми сталкиваются екатеринбургские бизнесмены, подбирающие для своих компаний новый офис. Итогом деловой игры стал неожиданный вывод: вопреки нехватке площадей предприниматели могут выбирать — и не только конкретные объекты, но и сами стратегии решения своих офисных проблем.

Ситуация № 1

Компания: NAUMEN.

Директор: Александр Давыдов.

Отрасль, вид деятельности:
ИТ-услуги.

Количество сотрудников:
140 человек.

Имеющийся офис: 650 кв. м.

Задача: необходим периферийный непредставительский бизнес-центр на 1000 кв. м с парковкой на 50 автомобилей, с кафе (бизнес-ланч до 100 руб.). Цена — до $200/кв. м в год. Желательно иметь возможность ежегодного расширения площади на 30%. Идеальным был бы технопарк на 30 тыс. кв. м. Текущий вариант решения — снимать офис площадью 900 кв. м.

 Николай Савин - президент РС «Центр недвижимости «МАН»

— У меня несколько решений задачи. Сразу отмечу, что все варианты сводятся к покупке площадей. Вариант первый предполагает, что вы не против выехать за пределы Екатеринбурга. В ближайших пригородах — Большом Истоке, Патрушах, Березовском, Верхней Пышме — сейчас продаются земли сельхозугодий по $200-300 за сотку или гектар в зависимости от того, какое место вы выбираете. Необходимо изменить статус земельного участка, и на нем можно будет строить офисный центр очередями. Второй вариант — долгий и мучительный, но результативный — отселение жилого дома. Выбираете 5-этажную хрущевку в том месте, где вам нравится: на Химмаше, Сортировке, допустим, там относительно дешевые квадратные метры, и начиная с первого этажа постепенно отселяете жильцов. Такие примеры есть на рынке: «Мир ткани» на 8 Марта — Щорса (отселены все пять этажей). Вариант третий — вступить в долевку. Строятся целые микрорайоны, и вы можете покупать, скажем, в них помещения на первых этажах зданий постепенно: сначала в одном здании, потом во втором. По мере застройки района будет увеличиваться ваш офис. И наконец, последний вариант — переезжать каждые три года. Арендовать офисы, подходящие по формату, с запасом площадей. А через три года появится новое предложение, которое вас устроит.

Алексей Одегов - начальник отдела маркетинга и продаж УК RED:

— Я бы порекомендовал подождать, когда девелоперы уйдут из центра и начнут строить в пригородах. В Москве эта тенденция уже активно проявляется.

Андрей Бриль - председатель совета директоров «Корин холдинга»

— Задача не имеет решения. Технопарки — не для NAUMEN по определению, поскольку они не должны вмещать компании с сотнями работающих. Во-первых, технопарки появятся у нас только через десять лет, а во-вторых, будут ориентированы на бизнесы, которые только-только набирают обороты. Ваше основное условие — большая площадка для строительства офиса за городом. Но сегодня все девелоперы ищут такие места и, безусловно, вас опередят. Кроме того, в пригородах очень мало земли с хорошими сетями и транспортной инфраструктурой. Мне кажется, что вы выбрали неверные условия поиска. Их необходимо пересмотреть. Например, допустить возможность, что офис будет распределенным. Я предлагаю вам взять в партнеры надежного девелопера. Но не уверен, сможете ли вы ему гарантировать, что его инвестиции отобьются, внятно пояснить, как вы будете дальше развиваться, ведь он будет строить объект под вашу компанию. И непременно возникнут взаимные обязательства.

Дмитрий Попов - начальник управления по работе с клиентами малого и среднего бизнеса ВУЗ-банка

— Если принять во внимание, что компания хочет платить $200/кв. м в год за аренду, то с учетом 5% роста ставок в год за пять лет вы отдадите $1100/кв. м. И я считаю, что если взять кредит в банке, то платежи по кредиту должны быть сопоставимыми с этой цифрой. В случае нашего кредитного учреждения вам придется уложиться в бюджет из расчета $760 за кв. м. Согласитесь, что это узкая экономика. И такое предложение сложно найти даже на периферии. Но тем не менее вы привлекательный клиент для нашего банка. Приобретаемая недвижимость будет залогом по кредиту. 

Павел Рахманов - директор по развитию и маркетингу ТПК «Уралобувь»:

— Вы ищете офис по объявлениям, а это не самый лучший путь. Вообще, самостоятельно вашу проблему не решить. В вашем случае это означает только убытки. Мой вариант — покупать площади в строящемся микрорайоне, например в нашем жилом комплексе «Университетский». Он будет возводиться до 2012 г., думаю, введение в эксплуатацию домов совпадает с динамикой вашего развития. Еще одна возможность — выкупить в строящемся офисном здании площадь больше, чем требуется компании на ближайшие три года. Излишки будете сдавать в аренду. А когда появится потребность в расширении, вы ею воспользуетесь. Тем самым вы заработаете деньги на площадях, которые не занимаете, и будете обладать резервом для расширения собственного бизнеса.

Алексей Чижов - директор департамента офисной недвижимости «Бекар-консалтинг» (Санкт-Петербург):

— На мой взгляд, жизнеспособных вариантов для компании два — это покупка или аренда площадей с запасом, которые будут сдаваться в субаренду, или расселение жилого дома. Но заниматься этим опять-таки должны профессионалы. Это неправильно, если IT-фирма направляет деньги на покупку недвижимости. Я бы на месте директора вкладывал деньги в свою основную деятельность. Любой собственник заинтересован в крупном арендаторе, как вы, с долговременным договором. По опыту Москвы и Питера могу заметить, что на окраинах города, в «невкусных» местах, есть здания, оставшиеся в наследство от какого-нибудь НИИ. Площади там сдаются по низким ставкам, и у собственника, как правило, нет денег на развитие объекта. Такого собственника можно заинтересовать различными схемами, например сделать ремонт в здании в счет погашения арендных платежей.

Результат 

Александр Давыдов - директор компании NAUMEN:

— Пока мы остановились на варианте аренды помещения. Но одновременно мы начнем работу по другим схемам, в том числе нас заинтересовала возможность долевого участия в микрорайонной застройке.

Ситуация № 2

Компания: «Витамин-ПРО».

Директор: Алексей Ямщиков.

Отрасль: ИТ-услуги (1С-франчайзинг, автоматизация учета, поставки компьютерной техники и ПО, внедрение ПО, системная интеграция).

Число работающих: 20 человек.

Задача: необходим офис в собственность около 100 кв. м, в том числе склад 15-20 кв. м, тип неважен (от квартиры на первом этаже до офиса в деловом центре), количество рабочих мест 20-25 (программисты, менеджеры), местоположение — не окраины, хорошая транспортная доступность. Текущий рассматриваемый вариант: получение ипотечного кредита под покупку квартиры на первом этаже с последующим переводом в нежилое. Возможность приобрести в кредит — первоначальный взнос составляет 300-400 тыс. руб. Возможный ежемесячный платеж — 100-150 тыс. руб.

Николай Савин - президент РС «Центр недвижимости «МАН»:

— У вас типичные для Екатеринбурга условия задачи. С подобными параметрами приходит каждый второй клиент. Сегодня приобрести в собственность такие площади в зависимости от места, этажа и вида недвижимости стоит от 50 тыс. руб. до $5 тыс. за кв. м. Предлагаю три варианта действий. Первый — долевое участие в строительстве (банки сейчас предлагают такие программы). Второй вариант — купить квартиру на первом этаже и отселить или купить уже готовый офис. Третий вариант — приобретение площадки в бизнес-центре. На них большой спрос, и они дорого стоят, но такие предложения есть во всех районах города.

 Андрей Бриль - председатель совета директоров «Корин холдинга»:

— Я не понимаю, зачем вам покупать офис? IT-компания развивается динамично, неясно, сколько квадратных метров вам потребуется через года два-три. Вам следует быть мобильными и гибкими, но, приобретая объект недвижимости, вы сразу же теряете эти качества, засев в собственных 100 кв. м. Если вы возьмете кредит, придется долго расплачиваться, а инвестиции отобьются в лучшем случае через десять лет. А если вы купите площадку в здании с мелкой нарезкой, а оно будет снижаться в цене в ближайшее время, то вовсе останетесь в убытке. Мой вариант — ищите нормальных арендодателей, они уже появились в городе.

 Алексей Одегов - начальник отдела маркетинга и продаж УК RED:

— Я рекомендовал бы взять офис в аренду на первом этаже жилого здания. Там вы будете сами себе хозяином. Никто не будет вас ограничивать в доступе. Замечу, что рост стоимости недвижимости выше, чем рост арендных ставок. И вы тем самым теряете деньги. Аренда рано или поздно остановится в росте, и вы, арендуя помещение, можете вкладывать деньги еще и в собственный бизнес. Покупая объект недвижимости, вы все равно переплачиваете.

 Дмитрий Попов - начальник управления по работе с клиентами малого и среднего бизнеса ВУЗ-банка:

— Не так давно стоимость недвижимости была сопоставима с арендными платежами за полтора-два года. Ключевой момент — соотношение между стоимостью покупки и арендной ставкой. Покупать сегодня, безусловно, выгоднее, чем завтра. И с кредитными платежами можно вписаться в затраты по месячной аренде. Я считаю, что вам необязательно размещаться в центре, поскольку, судя по профилю вашей работы, вы занимаетесь активными продажами и местоположение не должно иметь большого значения. Предлагаю рассматривать объекты во втором-третьем ценовых поясах.

 Результат

Алексей Ямщиков - директор компании «Витамин-ПРО»:

— Пока в нашем городе нет высокой культуры найма помещений, я выбираю вариант покупки офиса в собственность. Это дает нам безопасность в ведении бизнеса и свободу в действиях, например, по перепланировке офиса. Согласен, что необходимо присматриваться к площадкам не в центре. Мы остановились на покупке офиса в кредит.

СТАТИСТИКА

Структура предложения на вторичном рынке офисов в зависимости от расположения

Центр [34,53%]

1-й пояс [41,73%]

2-й пояс [12,95%]

3-й пояс [8,63%]

4-й пояс [0,72%]

Источник: аналитический отдел РИЦ УПН.

ПОДПИСИ

Артур Сафаров: «Большинство офисных зданий распродаются по частям. Разница в интересах собственников делает невозможным продвижение центра и затрудняет управление им».

Анатолий Лебедев: «Востребованные площадки от 50 до 200 кв. м не доходят до публичной продажи: сотрудники АН предлагают их своим корпо

Дмитрий Золин: «Собственники зданий предпочитают создавать свою УК на объекте из-за отсутствия качественного предложения на рынке и опасения потерять контроль над имуществом».