«Имущество выносили тайком». Геннадий Черных: правда о «Первом Николаевском» и рынке жилья

Спецпроект DK.RU: Крупнейшие застройщики Екатеринбурга — 2017

В конце июля российские законодатели изменили правила работы в стройсфере: с середины лета-2018 девелоперам запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство, нельзя будет совершать сделки, не связанные с возведением зданий, плюс целый ряд требований касается работы с финансовыми инструментами. Профсообщество остро реагирует на новации, часть игроков предрекает революцию на рынке, однако директор компании PRINZIP Геннадий Черных сохраняет спокойствие. Эксперт убежден: новые требования возникли не на пустом месте.

Застройщики говорят, что их и так зарегулировали, работать было сложно и ранее, а с принятием дополнительных требований станет еще хуже.  

— Я пока ничего страшного не увидел. Ясно, что подобные инициативы властей ведут к дополнительному регулированию отрасли, но, как говорится, правила пишутся кровью. В данном случае цель — не допустить появления новых обманутых дольщиков. А они ведь продолжают появляться. Раз так происходит, значит, инструменты, работающие сейчас, эффективны не в полной мере. И законодатель в меру своего понимания вносит корректировки. Каким будет результат, до конца неизвестно — пока не попробуешь, не поймешь. Посмотрим. Но я пока не вижу поводов для паники. 

Обычно позиция девелоперов схожа: дольщики сами виноваты в том, что стали обманутыми — несут деньги куда попало, понимая, что в случае чего государство их в беде не оставит. 

— У меня раньше тоже было такое мнение: спасение утопающих — дело рук самых утопающих. Но мы так проблему не решим. Останутся люди с изломанными судьбами и искалеченной психикой, а это нашу общую среду обитания не улучшит совершенно точно. И мы должны сделать так, чтобы завтра негатива с дольщиками не повторилось. 

Я анализирую инициативы по стройсфере и вижу, что они аккумулируют опыт европейских стран, в частности, Германии. На Западе такие ситуации уже проходили неоднократно, и там стороны пришли к некой модели взаимоотношений. Там тоже есть спецсчета, где застройщик обязан держать деньги дольщиков. Причем он не может их брать до окончания строительства, только передав квартиры дольщикам девелопер имеет право получить эти деньги и заплатить налоги.

Конечно, в Европе проще в том плане, что есть проектное банковское финансирование, но с распростертыми объятиями финучреждения к застройщикам тоже не кидаются и деньги в карманы не суют. Мы это проходим при реализации своего проекта в Австрии. Там ты точно так же, как у нас, пишешь все поручительства, долго оформляешь документы.

На какой стадии сейчас этот проект?

— Разрешение на строительство получено, проект движется. Чуть медленнее, чем мы планировали — долго идут переговоры по генподряду, с банками. Там никто никуда не торопится, но процесс идет. 

Вернемся к обманутым дольщикам. Вы подхватили проект «Первый Николаевский» у «Уралэнергостройкомплекса». В августе хотели возобновлять стройку. 

— Начали уже в июле. Пока кредитное финансирование Сбербанком не было открыто, работали с помощью собственных оборотных средств и надежного генподрядчика (банк открыл невозобновляемую кредитную линию на завершение первой очереди объекта накануне. — Прим.ред.). В первую очередь нужно было запустить разграбленные краны, провести подготовительные работы. 

Правда, что на стройплощадке мародерствовали?

— Не без этого. Не то что бы люди приходили с утра как на работу и выносили все, что можно. Происходило это тайком, но имущество выносили. В целом на площадке все нормально, мы готовы приступить к активным строительным работам. 

В «Первом Николаевском» все квартиры проданы, или часть свободна?

— Там две очереди строительства. Первая — те коробки, которые сегодня видны. Они проданы примерно на 70%, причем остались только трехкомнатные квартиры — самые неликвидные объекты. Я это воспринимаю как «продавать нечего». А во второй очереди, которая была представлена несколькими высотками, было продано совсем немного — порядка 12-13%. И мы сегодня проводим большой аудит проектной документации, которая была сформирована по второй очереди. Думаю, в ноябре сможем ответственно сказать, в какие сроки мы будем ее строить. 

К слову: пока мы ничего в проекте не меняем. Те рендеры, что публиковались ранее и показывали новое архитектурное решение, — это некие фантазии на тему «Первого Николаевского». То, каким он мог бы быть. Это поиск формы, но не более того, не проектное решение, которое точно будет воплощаться. Пока мы исходим из той документации, которая у нас есть. 

Зачем вам вообще достраивать ЖК за кем-то? Это же весьма проблематично. Если только вам не посулили за это, например, бесплатную землю.

— Мы не получили ни земель, ни денег. Ничего. Просто интересно было найти возможность решить проблему обманутых дольщиков внутри этого проекта и закрыть кредит Сбербанка. Чтобы это состоялось, финучреждение проделало огромную работу со своей стороны, банк пошел навстречу в переговорах. 

Это удивительно.  

— Бывает так, что два человека давно общаются, и у них отношения настолько испортились, что нет возможности для дальнейшего продолжения конструктивного диалога. И им нужен кто-то третий, кто помог бы найти новую точку равновесия. Мне кажется, именно это и произошло: между старым застройщиком и банком было слишком большое недоверие. А мы — лицо незаинтересованное, показали свой вариант выхода из ситуации Сбербанку, там сказали: «Да. Мы в эту схему верим». Банк тоже можно понять: если бы ситуация не разрешилась, он понес бы самые большие потери. 

При этом нам никто денег не дает — они идут только на стройку под строжайшим контролем Сбербанка. Ясно, что мы не Робин Гуды, нам платят за работу как службе заказчика. Но основное, что мы хотели тут найти, — решить проблему в рамках проекта.

Из собственных проектов у вас сейчас что в приоритете? ЖК на площадке завода им. Воровского?

— Да, после ЖК «Малевич» это будет наш следующий флагман. Там мы будем показывать, на что способны — с тем опытом, что есть на сегодняшний день.

Завод уже переехал?

— Не до конца. Частично там идет производство, есть арендаторы, которые снимают помещения. Освобождение площадки пойдет постепенно, застройка — тоже.

Сейчас проекты редевелопмента стали в городе весьма распространены. Да и мэрия в последнее время сменила свою позицию: раньше говорили, что нужно осваивать окраины, сейчас — что места достаточно и в центре. Те же самые промплощадки.

— Получилось так: начали развивать окраины и получили ряд проблем. В частности, маятниковая миграция, которая перегружает транспортную инфраструктуру и требует огромных вложений в дороги, а потом в их содержание, нивелирует все плюсы недорогого освоения окраин. Так что внимание нужно уделять всем территориям. По аналогии с квартирой: можно, конечно, не делать уборку в гостиной и на кухне, где проводишь не так много времени, а прибирать только в спальне. Но ни к чему хорошему это не приведет.

Ясно, что в центре живет больше людей, потенциальный охват аудитории там шире. И стоит прилагать максимум усилий на улучшение жизни в этой части города, а после идти вширь. И запас потенциала в центре большой. В 1930-1950 гг. в индустриальном Свердловске появилось много промплощадок, которые сегодня по большей части уже не соответствуют требованиям рынка — технология другая. То, что вчера выпускали в огромном цехе, сегодня можно делать, условно говоря, в гараже силами не двух сотен рабочих, а с помощью двух операторов линии. А качество будет даже выше — человеческого фактора меньше. Плюс сокращается нагрузка на экологию. Рациональнее высвобождающиеся площади реновировать, застраивать жильем. Зачем держаться за старую технологию, площади, я не понимаю. Лучше относиться к этому по-хозяйски.  

Новый игрок на местном рынке, федеральная ГК «ПИК», тоже будет застраивать бывшую промплощадку — «Уралпластик». Считаете, откусят они кусок пирога?  

— По крайней мере, попытаются. То, что на рынок заходит достаточно сильная структура, очевидно, у нас пока такого мощного игрока не было. «ПИК» под силу не один «Уралпластик» застраивать, а несколько таких площадок — если для них это выгодно. А в выгоде я сомневаюсь. Федералы привыкли работать в Москве, а там маржинальность выше, как и объемы продаж. С другой стороны, у них есть хороший опыт работы в регионах, но Екатеринбург — не самый легкий для входа. Здесь много финансово сильных застройщиков, и все быстро обучаемые. Так что конкурировать в продукте не получится, это бесполезно — его скопируют, условно говоря, через полчаса. Конкуренция будет, вероятнее всего, в управлении процессом.  

Конечно, собственник «ПИК» Сергей Гордеев чрезвычайно погружен в проекты, насколько я знаю, он досконально изучает продукт, он незаурядный, не парит в облаках. И это огромный плюс. Считаю, в целом влияние новичка на рынок принесет больше пользы, чем негатива. Как было с приходом тюменской «Брусники» несколько лет назад — местные игроки тогда очень оживились, качество продуктов быстро подросло.

Да, теперь город заставлен домами в голландском стиле, которые принесла на рынок «Брусника». Не лучше ли не копировать чьи-то идеи, а делать свой, уникальный продукт? 

— Чтобы сделать что-то уникальное, нужно как следует подумать, быть уверенным в своей правоте, взять на себя риск. Гораздо легче выпустить то, что уже работает, чем задавать тренды. Большой компании уровня «ПИК» трудно придумывать что-то эдакое в каждом проекте, чаще там работают по шаблонам, создают типовой продукт и за счет этого сокращают издержки. В этом их сильная сторона. Мы по масштабам меньше, но на каждом проекте у нас индивидуальная архитектура, дизайн. И это просто разный подход, не лучше и не хуже. Просто части покупателей нужен типовой продукт, а другим — индивидуальное отношение. 

А в целом расклад сил на рынке не меняется? Такое впечатление, что в последний год активизировалась УГМК. 

— Хорошо, если так. Это надежный игрок, заинтересованный в развитии территории. Налоги будут платиться здесь. Мы как аборигены только выиграем: чем больше у нас будет своих сильных девелоперов, тем крепче мы будем перед внешней угрозой.

Не жалеете, что отдали крупный проект мультимодального узла на Ботанике Обществу «Малышева 73», и теперь там будет огромный ТРЦ, прогремевший под условным названием «Золотой»?

— Это просто девелопмент. Мы можем отказаться практически от любого своего проекта, увидев самую выгодную точку выхода. Чем отличается коммерческий проект на рынке недвижимости от жилого? Начав стройку ЖК и продав хотя бы одну квартиру, у тебя уже нет выхода оттуда до конца возведения объекта. Потому что ты обременен обязательствами перед внешним инвестором. А в коммерции не так. Мы всегда понимали, что не имеем опыта реализации проектов такого рода, но, тем не менее, провели подготовительную работу, сделали хороший продукт, на который пришел инвестор. В конечном счете, от этого выигрывают все. 

В коммерческие проекты сейчас совсем не идете?

— Нет.

А в складские? Недавно застройщик ЖК «Аврора» рассказывал, что сейчас для сегмента жилой недвижимости времена не самые лучшие, а для складов — наоборот. 

— Я всегда придерживался простого правила: если у тебя что-то получается хорошо, делай это, совершенствуйся, а предела совершенству нет. Если же не получается, тогда ищи что-то другое. Нам пока есть чем заниматься в плане жилья. 

Все ли спокойно с подрядчиками? Чуть ли не половине игроков прочат уход с рынка — многие находятся на грани выживания.

— Уходят те, кто плохо работает. К сожалению, ответственных игроков на рынке немного. Бывает, соглашается компания на работу, качество показывает низкое и заявляет: «А чего вы хотели за такие деньги?». Мне странно, спрашиваю, зачем соглашались на такую сумму. Ответ: «Нам жить-то как-то надо». То есть его выживание строится на обмане. 

Вообще раньше мы делали открытые тендеры, выбирали генподрядчиков. И нередко бывало так: пока не дашь аванс, подрядчик будет заглядывать тебе в глаза, обещать. После отношение резко меняется: «Давай, пока! Теперь ты за мной побегай». Сейчас, чтобы попасть к нам на генподряд, компании нужно быть крайне убедительной. Мы работаем с небольшим количеством проверенных игроков, которые в нас тоже заинтересованы — борются за качество, чтобы и дальше работать с нами.

Вы «прячете» их от конкурентов? Могут ведь переманить. 

— Когда в детстве я ходил за ягодами, то всегда звал друзей, чтобы съесть добычу вместе — хотел разделить радость с кем-то, а не устроить одиночное поедание. Мне так было приятнее. Здесь так же. Когда удается встретить ответственного подрядчика, я всегда рассказываю о нем коллегам. И подрядчику тоже говорю, что порекомендовал его. Чаще всего человек благодарен: морально уже не может сильно поднимать для меня цены. 

Участники рынка, делая прогнозы, часто пессимистичны — ждут, что станет только хуже. Вы согласны с такими настроениями для стройсферы?

— Есть такой анекдот. Было у родителей два ребенка, оптимист и пессимист. И в день рождения дарят они им подарки. Пессимисту, чтобы точно обрадовался, — навороченный конструктор, а оптимисту — гору навоза на газетке. Утром дети просыпаются, видят подарки, пессимист в расстройстве — боится не справиться, что все будут считать его глупым. К нему подходит брат — улыбка до ушей, глаза горят, счастливый: «А ко мне лошадка приходила!».    

Что толку сидеть горевать и посыпать голову пеплом? Ты просто этим нервы себе портишь, либо пытаешься манипулировать. И то, и другое мне не нравится. Я, наоборот, воспринимаю перспективу как задачу с новыми вводными, вижу дополнительные возможности. Ну, в конце концов, в самом плохом случае мы закончим начатые стройки и пойдем в другой бизнес. Пока же трагедии не произошло. Нечего драматизировать. 

Фото: PRINZIP