«Интеллект» даст айтишникам заработать на девелоперах

По оценкам компании YORK International, российский рынок систем интеллектуального здания не превышает $400 млн, тогда как европейские страны тратят на них миллиарды. Несколько лет назад казалось, что России никогда не достичь этого из-за особенностей менталитета, но в прошлом году в отношении систем автоматизации и диспетчеризации зданий произошел существенный перелом. Девелоперы почувствовали отдачу от вложений в «мозг» своих объектов и стали относиться к автоматизации как к существенной и обязательной статье вложений.

 Вячеслав Афонин
директор компании «ДТ-Урал»
Дмитрий Беспамятных
технический директор компании «ДатаКрат Климатические Системы»
Павел Волчков
технический директор компании «Уралспецтеплоремонт»
Роза Габдуллина
директор филиала компании Siemens в УрФО
Марсель Низамов
генеральный директор компании «МЗТА-Екатеринбург»
Галина Поздникина
заместитель директора компании «СМУ-5»

Зачем девелоперам интеллектуальные системы в здании
Сколько стоит снабдить офисный центр «интеллектом»
Что будут автоматизировать интеграторы после спада волны строительства

Тихий щелчок турникета на входе в офис — типичное начало рабочего дня десятков тысяч жителей Екатеринбурга. Простейшая система безопасности опознала бесконтактную карту и пропустила человека к рабочему месту. Обычно на этом взаимодействие сотрудника и инженерной составляющей офиса заканчивается. А вот если он трудится в офисном центре, оснащенном интеллектуальными системами управления, все только начинается. Система, опознав человека, сразу же приступает к подготовке его рабочего места: плавно включается освещение, просыпаются кондиционеры и настраивают привычный микроклимат. Это уже не фантастика, а обыденность для новых и проектируемых офисных зданий Екатеринбурга.

«Мозг» для комфорта и экономии

Первые системы с элементами интеллектуального здания (ИЗ) появились в Екатеринбурге с подачи иностранных специалистов: хорватские проектировщики, создававшие проект офиса Уралпромстройбанка на ул. Маршала Жукова (сейчас — офис Банка ВТБ Северо-Запад), и австрийские инженеры, работавшие над техническим оснащением Атриум Палас Отеля и Центра Международной Торговли Екатеринбург (ЦМТЕ), на пять-семь лет обогнали уральское время. «Австрийцы заложили высокий уровень оборудования в проекте, и это создало суперусловия для продажи услуг, — вспоминает Роза Габдуллина, директор уральского филиала компании Siemens, проработавшая 5,5 лет заместителем гендиректора ЦМТЕ. — Впервые в городе мы с арендаторами стали подписывать договоры, которые включали гарантии по микроклимату в помещениях и по системам безопасности. Эксплуатировать инженерные системы было удовольствием. Только через несколько лет стали появляться дополнительные расходы там, где из-за кризиса 1998 г. сэкономили на оборудовании». В самом начале 2000-х гг. в Екатеринбурге построили еще одно интеллектуальное здание, но его создали уже российские инженеры, — Центр управления перевозками (ЦУП) у вокзала. Хотя это был первый опыт формирования ЦУП во всей структуре РЖД, тем не менее архитекторы и инженеры нашли время и деньги на автоматизацию не только технологических процессов (диспетчерских, серверных), но и офисных помещений в высотке. Единый диспетчерский центр комплекса отслеживает состояние инженерных систем во всем здании, вплоть до небольшой сауны в зоне отдыха. «Мы ходили в эти здания, чтобы перенять опыт западных и московских проектировщиков, посмотреть, как сделаны системы вентиляции, как они управляются. У нас ничего подобного даже не предполагалось на тот момент», — вспоминает Галина Поздникина, заместитель директора компании «СМУ-5». Но долгое время этот опыт был невостребован. Первые годы строительного бума никак не отразились на «интеллектуализации» недвижимости.

Причина некоторого пренебрежения к оснащению новостроек умными системами была достаточно банальна. Пока строители возводили в основном коробки на продажу, основные задачи сводились к тому, как снизить издержки на строительство, как быстрее сдать объект госкомиссии и продать. В такой ситуации внедрять новые технологии, которые только увеличивают стоимость квадратного метра, было бессмысленно — от них скорее больше вреда, чем пользы. «Рынок изменило появление управляющих компаний, — рассказывает Павел Волчков, технический директор компании «Уралспецтеплоремонт» (официальный представитель на Урале международной корпорации TAC). — Застройщики все чаще инвестируют деньги с намерением в дальнейшем самостоятельно управлять недвижимостью. Соответственно они стали заинтересованы не только в управляемости зданий, но и в снижении расходов на эксплуатацию». А это два основных фактора, способствующих внедрению систем ИЗ. По мнению Вячеслава Афонина, директора компании «ДТ-Урал», с 2008 г. можно говорить даже о взрывном росте на этом рынке. Г-н Афонин: «В прошлом году у нас был только один крупный заказ — новый терминал аэропорта Кольцово, сейчас мы ведем уже четыре проекта».

Развитие рынка провоцировали и появление небольших специализированных компаний, в частности «ДТ-Урал», и активизация международных компаний-производителей оборудования. Например, департамент автоматизации и безопасности зданий — самый динамично развивающийся отдел в составе уральского представительства Siemens — компания действует через лицензированных партнеров («ТехноПарк Автоматизация», «Климат-контроль», ТД «Электроизделия») и самостоятельно проекты ведет только в Москве и Санкт-Петербурге. Работают на Урале московские «Информсвязь», «АРМО-Инжиниринг», КРОК. Отделы по автоматизации зданий появляются у местных системных интеграторов и даже провайдеров.

Развитие рынка интеллектуализации зданий касается не только специализированных интеграторов. В его орбиту постепенно втягиваются инсталляторы всей инженерной инфраструктуры. Ведь нередко со стороны компании, которая занимается ИЗ, проект по оснащению «мозгом» даже большого торгового центра ведут два-три специалиста — проектировщики и программисты. Основная доля монтажных работ достается климатическим компаниям, фирмам, занятым в области систем контроля доступа, видеонаблюдения, пожарно-охранной сигнализации. Интеграторы только ставят задачи и увязывают все системы в единое целое. Одними из первых это почувствовали климатические компании. «Развитие рынка интеллектуальных зданий означает появление новых требований. Возникают новые вопросы к проектированию систем вентиляции и кондиционирования. Надо учитывать особенности использования оборудования. Раньше хватало техники, которая нормально обходится без контроллеров, не выходящих на связь с другими системами. Сейчас ее необходимо дооснащать контроллерами, способными обмениваться данными по конкретным протоколам», — поясняет Дмитрий Беспамятных, технический директор компании «ДатаКрат Климатические Системы». По мнению г-на Беспамятных, дальнейшее развитие рынка ИЗ не пройдет для сектора климатической техники незаметно: «Вырастет разрыв между лидерами, способными работать в этом сегменте и получать там большие комплексные заказы, и средними компаниями, которые смогут работать только с розничными клиентами и небольшими офисами».

Экономию посчитают после

Много ли можно сэкономить энергии автоматическим выключателем света в туалетной комнате? А если в подземном паркинге свет будет гореть только над тем автомобилем, рядом с которым есть человек? А если система полностью исключит одновременную работу отопления и кондиционеров в офисе? Или даже будет регулировать работу системы отопления в зависимости от того, какая часть здания освещена солнцем? Посчитать конкретную экономию довольно трудно. При этом специалисты Siemens отмечают, что правильная техническая концепция позволяет произвести такие расчеты. Обычно речь идет примерно о 30% экономии энергоресурсов здания, другие называют цифры от 10%. По исследованиям компании York International, при сроке эксплуатации здания 40 лет основные статьи расходов (89%) — энергоресурсы, водоснабжение, ремонт оборудования, оплата труда инженерам. Системы ИЗ способны эти расходы значительно снизить за счет гибкого управления отоплением и вентиляцией, быстрой реакции на инциденты с водоснабжением и т. д. На Западе внедрение системы управления зданием значительно снижает стоимость страхования последнего.

Кроме того что комплексная система автоматизации здания экономит энергию, она позволяет предупреждать аварии коммунальных сетей, вовремя замечая те или иные сбои, помогает экономить человеческий ресурс на проверке и диспетчеризации всех систем. «Мы наиболее уверенно чувствуем себя в тех проектах, где заказчик смотрит не на цену контракта, а на цены владения и эксплуатации, — рассказывает г-жа Габдуллина. — Идеально, если такой проект курирует не только директор по строительству, а еще и директор по эксплуатации недвижимости». При этом специалисты отмечают, что посчитать конкретные цифры окупаемости вложений довольно трудно. «Фактически, чтобы точно знать, сколько мы на этом выиграем, надо построить рядом два идентичных здания с одинаковой начинкой, но одно с «интеллектом», а другое без», — уверен Вячеслав Афонин. Как отмечает г-жа Поздникина, для многих заказчиков главный фактор скорее не экономия, а удобство: «Энергию проще и дешевле экономить за счет правильной прокладки теплотрасс, использования более эффективных кондиционеров и конвекторов».

Между тем прививка «интеллекта» той же системе вентиляции сразу поднимает ее стоимость примерно на 30%. Дело не только в использовании дополнительных управляющих контроллеров, но и в необходимости эксплуатации оборудования, вообще способного к обратной связи с управляющим центром.

С этим согласны не все. Как отмечает г-н Волчков, существенного удорожания не происходит — просто один управляющий контур заменяется на другой (затраты увеличиваются не более чем на 5-10%). В целом же, по информации «Уралспецтеплоремонта», автоматизация и диспетчеризация инженерных систем здания обходится в 500-800 руб. на кв. м. В крупных проектах, когда насыщенность датчиками и контроллерами ниже, цена будет невысокая. Если же речь идет о комплексном решении, которое охватит и системы безопасности, то уровень «необходимо и достаточно» будет 1,5-2 тыс. руб. за кв. м. Дополнительно удорожает систему позднее обращение к инсталляторам ИЗ. Г-н Афонин: «Чаще всего клиенты проводят тендеры, когда коробка здания уже готова. Хотя лучше это делать на этапе проектирования. Недавно к нам обратился один из новых ТЦ, в котором почти все системы уже были смонтированы, — пришлось многое переделывать». В среднем проект автоматизации торгового центра площадью около 30 тыс. кв. м стоит 6-10 млн руб., а вот, например, гостиница на 150 номеров с полным контролем каждого номера может обойтись уже в 16-18 млн руб.

Рынок прирастет распределенными объектами

Рынок систем диспетчеризации и управления зданиями обещает увеличиваться еще долго. Во-первых, постоянно растет ввод новых объектов. «Во многих зданиях системы автоматизации устанавливают в обязательном порядке, особенно если претендуют на высокий уровень классности. Это уже требования рынка, а не собственников объекта», — уточняет Марсель Низамов, генеральный директор компании «МЗТА-­Екатеринбург» (поставщик средств автоматизации). Его слова подтверждает Роза Габдуллина: «У нас, как и во многих других международных компаниях, четко прописаны условия, какое офисное помещение предоставлять для каждой категории менеджеров — от специалистов по продажам до директора. Найти подходящий офис для таких компаний до сих пор проблема. Многие предприятия, не стесненные в деньгах, ищут годами. И их становится все больше. У нас же до сих пор никто не может приложить к грамотной функциональной концепции здания нормальную техническую концепцию, демонстрирующую, как будут предоставляться услуги». Обычно наиболее продвинутые решения доступны только крупным компаниям, таким как УБРиР или УГМК, построившим себе офисы самостоятельно.

Во-вторых, среди новостроек все больше зданий, эксплуатировать которые будет один собственник, а не пул дольщиков. А среди них выше доля автоматизированных. По мнению Вяче­слава Афонина, уже сейчас до 80% этих объектов так или иначе обеспечены интеллектуальными системами.

В-третьих, перед автоматизаторами встают новые задачи. Компания «Уралспецтеплоремонт» ведет проект автоматизации новой хирургической клиники. По словам Павла Волчкова, это будет одно из самых насыщенных автоматикой зданий в Екатеринбурге. Девелоперы, имеющие несколько объектов в городе, объединяются в общие службы диспетчеризации и эксплуатации, постепенно включая туда и жилые дома. «Помимо офисных и торговых зданий есть еще задачи по диспетчеризации распределенных объектов. Например, в Питере организован мониторинг нескольких десятков котельных и теплопунктов. Кроме того, даже установка простейших элементов диспетчеризации и автоматизации жилого фонда — это огромный рынок», — поясняет масштаб работ г-н Низамов. Речь не идет об автоматизации квартир — это дело тех, кто там прописан, но в жилых домах точно так же надо управлять лифтовым хозяйством, энергообеспечением и т. д. В техническом смысле эти задачи мало отличаются от задач автоматизации офисных или торговых зданий.

Есть потребность в диспетчеризации коттеджных поселков. По-другому отслеживать состояние коммунальных систем загородного жилья часто просто нельзя. Дополнительные перспективы открывает вторичный фонд недвижимости. По словам Марселя Низамова, невозможность автоматизировать уже функционирующее здание — это миф. «Конечно, новостройка лучше, но в старых зданиях автоматизацию можно совместить с реконструкцией. Нередко внедрение новых систем управления требует не таких уж глобальных переделок», — резюмирует руководитель «МЗТА-Екатеринбург».