Инвестиционная АБВГДейка

Практически в самом центре Екатеринбурга, на Октябрьской площади, рядом со зданием областного правительства и резиденцией уральского полреда президента уже много лет высится забор, за которым маячит некий объект незавершенного строительства. Будет ли это здание достроено, никто не знает: собственником его признана одна организация, а правами на земельный участок обладает другая. Между ними идет настоящая война, прежде всего на юридическом поле.

Возвести Деловой центр внешнеэкономической деятельности (ДЦВД) — а именно так официально называется здание на Октябрьской площади, 5, — задумали еще в начале 90-х. Идея принадлежала Министерству внешнеэкономических связей Российской Федерации и казалась здравой: современных деловых центров в Екатеринбурге тогда не было. В 1991 г. выделили землеотвод, в 1993 г. закончили проектирование, в 1994 г. приступили к строительным работам. В качестве застройщика выступило государственное предприятие «УралВнешТорг», созданное в 1990 г. приказом МВЭС РФ. Почему именно оно — теперь сказать сложно. Вообще компания занималась спецэкспортом черных и цветных металлов, причем лицензию на эту деятельность получила первой в Уральском регионе.

Весной 1995 г. к строительству подключился еще один участник — Уралтрансбанк. Кредитное учреждение заключило с «УралВнешТоргом» договор долевого участия. Банк обязался профинансировать возведение строений А и А11, а «УралВнешТорг» взял на себя финансирование остальной части комплекса. В то время альянс был выигрышным для обеих сторон. «УралВнешТорг» получал устойчивое финансирование своих строительных начинаний, а банк становился владельцем коммерчески привлекательного объекта. Кроме того, руководство Уралтрансбанка собиралось разместить в здании свой центральный офис.

Осенью 1995 г. стороны рассорились: банк перестал отчислять средства на стройку. К тому времени было возведено 6,5 этажей строения А. По мнению гендиректора «УралВнешТорга» Андрея Лазарева, прекращение финансирования было связано с осенним банковским кризисом 95-го года: у кредитного учреждения просто кончились деньги. Уралтрансбанк настаивает на другой версии. Николай Зырянов, юрист Уралтрансбанка: Банк вложил около $3,5 млн. Но когда мы потребовали у застройщика отчет об использовании этих денег, нам его не предоставили. Стали разбираться. Выяснилось, что на стройку ушло порядка $2,5 млн. Еще на $1 млн документов нет, куда он делся — неизвестно. Все закончилось тем, что в 1998 г. банк обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском о расторжении договора долевого участия. Суд признал нашу правоту и договор расторг.

Спорный миллион вызывает немало вопросов. Елена Артюх, гендиректор юридической фирмы «Левъ» (представляет интересы «УралВнешТорга»): Хотелось бы, чтобы разговоры о миллионе все-таки опирались на документы, а не на слова. Если бы состоявшийся в 1998 г. арбитражный суд определил, что деньги делись неизвестно куда, он бы постановил взыскать эту сумму с «УралВнешТорга». Но ничего подобного не произошло. Уралтрансбанк вопроса о возврате ему каких-то денег на суде не ставил. Он согласился с приведенными расчетами.

Судебных решений, подтверждающих злостное расхищение этой суммы, действительно нет. По словам Николая Зырянова, банк подготовил иск о «взыскании неосновательного обогащения», но случилось это лишь в 2001 г., когда срок исковой давности — 3 года — уже истек. Андрей Лазарев так объясняет финансовые разночтения: Цена недвижимости складывается из стоимости материалов, зарплаты работников, налогов и прибыли строительной организации. Материалы надо оплачивать день в день, зарплату можно задержать максимум на месяц, налоги оттянуть до конца квартала, а получение прибыли иногда откладывается до окончания строительства. Когда Уралтрансбанк финансировал стройку, мы старались работать быстро, все деньги вкладывали в зарплату и материалы. Когда же финансирование остановилось, возникли простои, неоплаченные налоги, штрафы и пени — одним словом убытки.

В 1998 г. уже упомянутый арбитражный суд Свердловской области признал собственником недостроенного здания Уралтрансбанк. Если быть точными, судебное решение гласило: «Доля ОАО «Уралтрансбанк» определена в виде 100% незавершенного строительством объекта ДЦВД — строений А и А1 по состоянию на 03.11.95». Андрей Лазарев: В судебной практике Российской Федерации был создан прецедент. Обычно при определении прав на недвижимость указывают некоторое количество квадратных метров либо затраты в рублях. А тут — проценты на дату! Куда идти с этой бумажкой, если строительство продолжается?

Впрочем, строительство с тех пор если и продвинулось вперед, то минимально. Начался период судебных тяжб и взаимных претензий: например, стороны периодически обвиняют друг друга в подделке документов. Представителей Уралтрансбанка также возмущает тот факт, что уставный фонд «УралВнешТорга» составляет всего 500 руб.: вначале было 500 000, но три нуля съела девальвация.

«УралВнешТорг» неоднократно пытался оспорить права Уралтрансбанка на недостроенное здание, но ему это не удалось. В 2001 г. Уралтрансбанк зарегистрировал право собственности на строение и на этом основании потребовал допустить своих представителей на строительную площадку. Чтобы получить такой доступ, банку пришлось выиграть еще один арбитражный суд. В результате на территории стройки появились работники ЧОПа — как выразился начальник службы безопасности Уралтрансбанка Владимир Боженко, «надоело самоуправство, и кражи достали». Руководство «УралВнешТорга» утверждает, что самоуправством занимаются как раз охранники ЧОПа и отдельные представители Уралтрансбанка . По этому поводу компания уже 85 раз обращалась в милицию и прочие силовые структуры. В Уралтрансбанке считают, что мнимые нарушения вызваны, наоборот, провокациями со стороны «УралВнешТорга». Кто прав, кто виноват в данном случае, могут, наверное, определить только милиция и прокуратура. Но они пока молчат.

Все шло к тому, что здание на Октябрьской площади, 5, пополнит череду долгостроев. Но недавно история получила очередной импульс. Уралтрансбанк, до сих пор интересовавшийся судьбой здания постольку поскольку, обзавелся новым акционером: блокирующий пакет (25% + 1 акция) кредитного учреждения приобрел Европейский банк реконструкции и развития. Успешно развиваются и отношения Уралтрансбанка с Международной финансовой корпорацией, которая выделяет ему крупные суммы для кредитования малого и среднего бизнеса. Однако зарубежные финансовые институты считают, что банк должен в первую очередь заниматься банковской деятельностью, а не каким-то непонятным строительством. Владимир Боженко: Нефинансовая сфера банка не касается, от нее желательно избавиться. У нас два пути: либо мы достраиваем это здание, либо, если почему-то не получается, решаем вопрос о его реализации. Мы считаем, надо строить.

Придя к такой мысли, руководство банка решило проверить, насколько сильно пострадало здание за годы простоя. Оказалось, никаких существенных изменений с коробкой не произошло, дополнительного крепления не требуется. Более того, все сделано настолько качественно, что фундамент выдержит не только первоначально задуманные 9 этажей, а и все 20. Остановились на 17-ти. Разработали новый эскизный проект — с 1993 г. взгляды на деловую архитектуру изменились, и старый вариант казался слишком примитивным, — согласовали его в градостроительном совете при администрации города. Сейчас идет сбор необходимых документов и согласование техусловий. Николай Зырянов: В нашем городе мало кто оформляет разрешительные документы заранее. Но мы подумали, это не тот случай, когда можно вести самовольное строительство. Во-первых, рядом находятся режимные объекты: здание правительства, резиденция полпреда. Во-вторых, банк — серьезная организация, нарушать закон ему не к лицу. В-третьих, самовольное строительство — это повод предъявить к нам претензии, причем обоснованные. «УралВнешТорг» не преминет воспользоваться случаем обвинить нас в том, что мы нарушаем закон, делаем что-то неправильно. Так что мы пошли по обычному законному пути. Однако чтобы оформить разрешение на строительство, необходимо предоставить документы, удостоверяющие право на земельный участок.

Вот тут-то и проявилась еще одна юридическая коллизия. Казалось бы, банк как собственник недвижимости владеет и землей под зданием. Однако еще в 1991 г. право бессрочного пользования этим участком получило государственное предприятие «УралВнешТорг». По новому закону, до 2006 г. право бессрочного пользования необходимо переоформить на отношения аренды или собственности (для государственных предприятий возможна только аренда). Но даже если этого сделано не будет, земля останется в распоряжении прежнего хозяина: автоматически право пользования не прекращается. Участок может перейти в чужие руки либо при добровольном отказе от прав на него, либо по решению суда. Причем требовать прекращения права в принудительном порядке разрешается лишь государственным органам, предоставляющим земельные участки. Таких органов два — областное правительство и администрация Екатеринбурга2. Администрация города еще в 1999 г. попыталась изъять у «УралВнешТорга» земельный участок в приказном порядке, но компания обратилась в суд и выиграла дело. Срок, ограниченный 2006 г., «УралВнешТорг» также не смущает. Елена Артюх: До этого времени компания будет пользоваться землей так же, как и сейчас. А что будет в 2006, покажет новая редакция Земельного кодекса. Может быть, срок продлят или появятся еще какие-то варианты.

Не следует забывать, что из объектов, расположенных на огороженной площадке, Уралтрансбанку принадлежат лишь строения А и А1. Помимо них на этом участке есть строение Б, на котором идут работы, вырыт котлован для строения В. По словам Андрея Лазарева, предусмотрено еще и строение Г, а общая площадь комплекса составит 20 тыс. кв. м. Так что пока положение банка оптимизма не внушает. Николай Зырянов: Видимо, «УралВнешТорг» хочет накалить ситуацию до такой степени, чтобы мы согласились выплатить им компенсацию за земельный участок. Лично я оснований для этого не вижу: мы достаточно заплатили в период строительства.

Впрочем, если верить руководству «УралВнешТорга», ни на какую компенсацию оно не рассчитывает. У него задачи другие: довести строительство до конца. Елена Артюх: Землепользование — не только благо, но еще и определенное бремя. Эта земля была выделена «УралВнешТоргу» под строительство, и надо ее использовать по целевому назначению. Время от времени компания получает соответствующие предписания. Андрей Лазарев полагает, что объект они построят: Мы делаем все, чтобы увеличить объем финансирования, в том числе и бюджетного. Здесь расположатся службы и министерства Свердловской области. Ничего другого не будет.

Не исключает г-н Лазарев и другие варианты развития событий. Самый крайний — снести строения, находящиеся в собственности Уралтрансбанка, дабы устранить препятствия для строительства всего комплекса. Более мирный — независимый оценщик определяет долю Уралтрансбанка в строительстве, и «УралВнешТорг» ее выкупает. Хотя для банка это явно невыгодно: г-н Лазарев признает, что при любом раскладе доля едва ли потянет больше, чем на 25-30 млн руб. Кроме того, банк рассчитывает на дивиденды. Николай Зырянов: Имеются все предпосылки для того, чтобы построить на Октябрьской площади нормальный деловой центр. Да и вряд ли на этом участке разумно возводить что-то другое. Самый центр города, рядом располагаются органы государственной власти, прекрасное место, большая площадка под парковку, которая точно не будет застраиваться по генеральному плану, есть возможности и для подземной парковки. Я думаю, что крупные компании, ведущие бизнес на территории всего УрФО, предпочтут именно этот вариант. Нет никаких сомнений, что проект окупится.

Пока же Уралтрансбанк и «УралВнешТорг» продолжают войну: последнее судебное разбирательство состоялось в конце этого лета. Строения А и А1 отгорожены от остальной территории бетонными плитами. Между тем, по словам замдиректора «УралВнешТорга» по строительству Александра Шестакова, у строений А и Б общий подвал и общие инженерные сети. Так что искать компромисс компаниям, похоже, все-таки придется.

Обратная связь: dk@apress.ru

 

1 Небольшой пристрой, где должны были располагаться трансформаторная подстанция и прочее технологическое оборудование.

2 Учитывая неопределенность, связанную с постоянными земельными спорами между городом и областью.