Инженерные сети спутали загородную недвижимость

Самые серьезные риски покупателя загородного дома связаны с инженерными коммуникациями. Опасность получить коробку коттеджа в чистом поле без воды, газа и электричества на екатеринбургском рынке велика. Девелоперы вынуждены подстраиваться под завышенные расценки поставщиков энергоресурсов и прокладывать сети на десятки километров от поселка. И справиться с этой задачей способны не все из них.

Во многом это обусловлено позицией самого покупателя, которого до последнего времени мало интересовали технические тонкости инженерных коммуникаций, поясняет Алена Козлова, начальник отдела продаж поселка Карасьеозерский-2: «Максимум, что спросят, — это документы на землю. А вообще, интересуются прежде всего видом из окна, наличием водоема неподалеку, вариантами архитектурных решений и т. п.».

Это принципиально неверный подход, продолжает Валерий Настас, первый заместитель генерального директора поселка Карасьеозерский-2: «Коробку дома вам кто угодно построит. Тут проблем нет. Подрядчиков, если что, десятки. А вот если застройщик к вашему будущему дому сети не проложит, то, скорее всего, так и останется ваш красивый коттедж стоять в чистом поле без воды, света и тепла».

Отвлечься от картин будущей счастливой жизни в пригороде и углубиться в вопросы инженерных сетей покупателей заставил негативный опыт. Первые поселки «в чистом поле» под Екатеринбургом уже по­явились. Стоят неподключенными к сетям коробки домов в Снегирях, Гринвилле, Георгиевских Дачах.

На практике сети — самый сложный вопрос, который приходится решать строителю загородного поселка, утверждают девелоперы. Проблема здесь одна — непомерные траты на присоединение к сетям, продиктованные монополией энергетиков.

Цена сетей в разы выше себестоимости

Только на то, чтобы довести сети до территории Карасьеозерского-2, девелопер отдал уже более 500 млн руб., подсчитал г-н Настас. Всего же в развитие сетей инвестор планирует вложить не менее 3 млрд руб. Дополнительно нужно потратиться на распределительные сети воды, газа и электричества внутри будущего поселка, подготовить территорию. Всего выходит не менее 12,2 тыс. руб. на один квадрат будущих домов плюс затраты на подготовку площадки, инфраструктуру, ограждение дорог, плату за земельный участок и т. д. — заключает Валерий Настас.

В среднем в себестоимости строительства загородки сети занимают 25%, отмечает Алексей Гущин, первый заместитель директора УК «AVS Девелопмент». А по расчетам Николая Савина, президента ЦН «МАН», — не менее 50%. Сумма большая, но деваться некуда. Цены диктуют монополисты: Межрегиональная распределительная сетевая компания (МРСК), «дочки» «Газпрома», «Водоканал».

«Простой пример. Себестоимость прокладки газопровода — 350 тыс. руб. за километр. К этой сумме поставщик добавит стоимость всевозможных согласований, «комиссию на содержание большого штата» и т. д. И вот перед вами счет на 3 млн руб. за километр. И никуда вы не денетесь. Заплатите», — возмущается Максим Федотов, генеральный директор ГК «Титул». Та же ситуация — с электричеством. При том что формально частных лиц энергетики готовы подключать по тарифу 500 руб. за киловатт, по факту девелоперы отдают 12-18 тыс. руб./кВт, продолжает г-н Федотов: «За 500 руб. вас подключат. Но лет через пятнадцать. В МРСК это объясняют планами развития сети, в которых вашего поселка, конечно же, нет».

Всю мощность, которой обладали энергетики, уже исчерпали, поясняет Илья Балеевских, технический директор энергогруппы «АРСТЭМ». Потому, чтобы запитать новый объект, электросетевые компании должны вложиться в оборудование, траты на покупку и монтаж которого возлагают на девелоперов, заключает он.

Девелоперы нашли альтернативу муниципальным сетям

Пытаясь ослабить давление монополистов, строители загородных поселков изворачиваются как могут. Чаще всего отказываются от сотрудничества с по­ставщиками воды. К примеру, вместо того чтобы подключаться к централизованной муниципальной канализации, сооружают выгребные ямы.

За счет выгреба вопрос сточных вод решают практически все. К примеру, вдоль Новомосковского тракта строят как минимум пять коттеджных поселков — Палникс-2, Образцово, Коттеджи на Лиственной, Алексеевка, Карасьеозерский-2. Из них к централизованной канализации подключился только последний. Несмотря на то что этот поселок находится в черте города, трубу ему пришлось тянуть на 8,5 км. «От Новомосковского тракта прокладывали коллектор через «Мегу» на Широкую Речку. И только там подсоединились к городской сети. Вот и получилось больше 8 км. А ближе нельзя. Нет технической возможности», — рассказывает г-н Настас. За канализацию Карасьеозерский-2 отдал 132 млн руб. Выгреб дешевле, признает Валерий Настас. Но от этой альтернативы пришлось отказаться, добавляет он: «Как выгреб ни герметизируй, канализационные отходы из него все равно попадут в грунтовые воды. Тепло- и водоснабжение у нас будет обустроено из собственных артезианских скважин. И, если рядом построить выгреб, нечистоты из него в итоге окажутся в той воде, которая будет литься из кранов в домах».

К центральному водоснабжению поселки не подключают вообще — все роют скважины. Во-первых, вода из муниципальных сетей не отличается чистотой и прозрачностью, поясняют девелоперы, а во-вторых, у «Водоканала» сейчас нет никакой возможности подключать поселки к своим сетям.

Еще сложнее с газом и электричеством. Здесь простора для маневра строителям загородки практически не оставили. От монополии газовиков не уйти никак. С электричеством поэкспериментировать можно, рассуждает г-н Савин, технологии позволяют: «Можно поставить газовый генератор. Сейчас есть такие устройства. Стоит эта штука примерно 2 млн руб. Сжигая газ, она производит электроэнергию. В поселке на сто домов это оборудование в принципе экономически оправданно. Но прецедентов его монтажа я не знаю».

Прецедентов нет, потому что законодательство газовый генератор использовать не позволит, добавляет Максим Федотов. Установив такое оборудование, девелопер становится энергопроизводителем, поясняет он: «А раз ты энергопроизводитель — езжай в Москву и получай разрешение на эту деятельность. И там тебе скажут: «Энергетическая безопасность, дорогой. Чтобы такие услуги оказывать, ты должен дополнительно подвести аналогичную мощность, но не через генератор».

В итоге, как ни крутись, особенно сэкономить на прокладке сетей не получится, резюмирует Николай Савин: «Закладываешь затраты на сети по максимуму. А потом, в процессе, пытаешься лавировать и экономить: кабель потоньше, трубы покороче — урезаешь, уменьшаешь где можешь. Но суммы все равно огромные получаешь на выходе».

«Дом сейчас, сети — потом» — не вариант

По словам г-на Настаса, в теории единст­венно верный алгоритм прокладки сетей строится так. Получив землю, девелопер готовит проект будущего поселка, который, в частности, предусматривает прокладку водо-, газопровода, электрических кабелей, сетей связи, ливневую и дренажную канализацию. С этим проектом строитель идет к поставщикам воды, газа и электричества. Получает технические условия — инструкцию, какие коммуникации откуда тянуть. И только после этого он может обещать будущим жителям своего поселка, что их коттеджи подключат к сетям. По такой схеме и строится Карасьеозерский-2, добавляет Валерий Настас. «Прокладывать сети следует в самом начале строительст­ва», — резюмирует Алексей Гущин.

Но это теория. На практике все получается несколько иначе. Собственные средства на то, чтобы обеспечить каждый дом поселка газом, водой и электричеством, есть далеко не у всех. Потому эти траты девелоперы нередко перекладывают на плечи покупателя. Коммуникации часто планируют протягивать за счет средств, собранных от продажи домов и участков.

Строители коттеджей не хотят тыкать пальцем в коллег по рынку, но утверждают: самая распространенная в Екатеринбурге схема «Купи дом и землю. Мы построим коробку. А сети — потом».

Для беспокойных покупателей маркетологи поселков сформулировали гарантии того, что коммуникации будут. Самый распространенный тезис: «Мы строимся рядом с действующим коттеджным поселком (или неподалеку от населенного пункта). Все сети там есть. И подключиться к ним — не проблема».

На самом деле никаких гарантий близость другого населенного пункта не дает, объясняют девелоперы. Сергей Воронин, начальник отдела загородной недвижимости строительной компании «Наш дом»: «Даже если в 200 м от вашего будущего дома проходит ЛЭП, это не значит, что свет у вас будет. Нужно понимать, что мощности, передаваемые по этой линии, уже распределены, и не факт, что есть возможность для подключения дополнительных нагрузок».

Карасьеозерский-2 строится в непо­средственной близости от первых Карасей, приводит пример г-н Настас. Но мощности проложенных к действующему поселку инженерных коммуникаций Карасьеозерский полностью использует на свои нужды, и резерва для подпитки других домов нет. «Вот и прокладывали все сети заново», — резюмирует Валерий Настас. Протяженность ЛЭП, которую соорудил для себя Карасьеозерский-2, — почти 4 км. Водовод — 2,2 км. Уже упомянутая канализация — 8,5 км.

Все затраты на сети все равно покроет покупатель дома, комментируют игроки рынка. Вопрос только в том, на каком этапе. Риск получить ни к чему не подключенный дом в чистом поле сводится к нулю, если деньги клиент вносит тогда, когда все коммуникации уже построены. Но поселков, способных оплатить сети из своего кармана, немного. Потому и предложения такие на рынке единичны.

Приемлемый вариант — застройщик, который получил у владельцев сетей техусловия, добавляют эксперты. По их логике, изучив ТУ, покупатель сможет сделать вывод, насколько дорого и сложно строителям будет прокладывать коммуникации. Если согласно документам коммуникации придется растянуть на десятки километров, причем застройщик еще не начал этого делать, понятно, что риски остаться без сетей велики.

статистика
Почем сети?
Средняя стоимость подключения инженерных коммуникаций на екатеринбургском рынке ­загородной недвижимости, тыс. руб.

свет

12-18 стоимость подключения 1 кВт

газ

3000 цена 1 км газопровода

стоки

15000  цена 1 км хозбытовой канализации (с учетом затрат на строительство канализационных станций)

вода

45000 стоимость 1 км водовода (с учетом затрат на об­устройство артезианских скважин)

Источник: опрос предпринимателей.