Ипотечный кризис развивает новые формы строительного финансирования

Ипотечный кризис в США сократил ликвидность банков. Кредитные учреждения уменьшили объем инвестиций в строительство и повысили ставки. Столкнувшись с этим, девелоперы задумались о привлечении средств по схемам, альтернативным банковскому проектному финансированию. В частности, они намерены пригласить иностранных инвесторов и продать им доли в проектах.

эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинга»
Татьяна Деменок
генеральный директор центра недвижимости «Северная казна»
Алексей Коноплев
начальник службы инвестиционных проектов управляющей компании «Инвестор»
Алексей Тарасов
финансовый директор инвестиционной компании RED
Михаил Хайкин
директор по развитию инвестиционно- девелоперской компании «АЛУР» (Москва)

Как местные девелоперы планируют привлекать иностранных инвесторов
Зачем заграничным фондам доли в региональных проектах
Какие инвесторы готовы купить объект еще до начала строительства

Банковские кредиты — основной источник финансирования девелоперских проектов в России, утверждает МИХАИЛ ХАЙКИН, директор по развитию инвестиционно-девелоперской компании «АЛУР». Около трех-четырех лет назад региональные девелоперы получили доступ к проектному банковскому финансированию, которое позволяет взять в кредит крупные суммы под залог будущей недвижимости на длительный срок — пять-девять лет, без привязки к активам компании-застройщика.

«Средства привлекаются по принципу 30/70. 30% от общего объема инвестиций — это собст­венные деньги девелопера. А еще 70% — заемное проектное банковское финансирование», — поясняет г-н Хайкин. По его словам, такая схема наиболее доступна и эффективна для многих девелоперских компаний.

Безоблачные прогнозы будущего заемных банковских денег, считает Михаил Хайкин, скорректировал американ­ский ипотечный кризис, сказавшийся на ликвидности и зарубежных, и отечественных банков.

С весны этого года аналитики отмечают снижение активности кредитных учреждений. По оценкам­ ­Андрея ­Бриля, председателя совета директоров «Корин холдинга», банки в среднем подняли ставки на 1-2%. «Многие отечественные банки существенно сократили объемы кредитования по программам проектного финансирования. Фактически приостановлена выдача подобных кредитов по новым проектам, не успевшим получить одобрение до начала кризиса», — добавляет г-н Хайкин.

Кризис не станет затяжным и не перерастет в катастрофу на строительном рынке, отмечает г-н Бриль. По его словам, уже сейчас банки активно наращивают собственную ликвидность, постепенно сводя на нет последствия падения американского рынка ипотеки.

Но ситуация сама по себе заставила многих девелоперов задуматься о расширении списка схем финансирования проектов.

Девелоперы могут привлечь дешевые кредиты через иностранного партнера

Минимизировать долю собственных средств в проекте и существенно облегчить процедуру получения банковского кредита региональный девелопер сможет, если привлечет в проект иностранного акционера, утверждает Михаил Хайкин. По его словам, многие зарубежные инвестиционные фонды сейчас заинтересованы в так называемом акционерном финансировании российских девелоперских проектов. В качестве таких иностранных партнеров региональных девелоперов он называет Raven Russia («дочка» британской компании The Raven Group), Quinn Group (Ирландия), Morgan Stanley (США), Immoeast (Австрия), Fleming Family & Partners (Великобритания).

Западным инвестиционным фондам уже неинтересно покупать готовую недвижимость, считает г-н Хайкин, — они хотят включаться в проекты на ранних стадиях и контролировать процессы, снижая, таким образом, собственные риски. К примеру, британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners, который вышел на российский рынок недвижимости одним из первых, изначально специализировался на покупке готовых объектов. Но в 2007 г. компания заявила, что создает новый фонд, причем его портфель будет состоять исключительно из девелопер­ских проектов. По планам инвестора этот фонд превысит $1 млрд.

Как правило, такие инвесторы заинтересованы в приобретении 51% акций в специально созданной проектной компании (SPV). Став акционерами, иностранные фирмы финансируют проект в основном за счет дешевых зарубежных кредитов. Михаил Хайкин утверждает, что благодаря большим объемам займов и длинной кредитной истории иностранный инвестор может снизить ставку до 6-9%. По завершении проекта россий­ский девелопер и его заграничный партнер делят прибыль в соответствии со своими долями в АО.

«Иными словами, речь идет о сотрудничестве двух или более сторон. Финансирование — лишь одно из нескольких принципиальных условий парт­нерства, таких как владение, управление, распределение прибыли и др. При продаже доли появляется не кредитор, а собственник, который, скорее всего, претендует на право принятия решений по проекту», — поясняет Алексей Тарасов, финансовый директор инвестиционной компании RED.

Как оценивают эксперты, иностранные фонды склонны выкупать долю на ранних стадиях проекта. В частности, на этапе разработки предпроектной документации. На этой стадии проект наиболее привлекателен для инвестора: уже оформлены правоустанавливающие документы на землю, проработана концепция и маркетинговое обоснование, но есть возможность для корректировки без существенных дополнительных затрат на перепроектирование или на прохождение процедур согласования.

«Акционерное финансирование применимо в проектах, где региональный девелопер не готов взять на себя все риски», — резюмирует Андрей Бриль. Став акционером, иностранный партнер берет на себя часть функций девелопера. Но, привлекая к управлению недвижимостью нового партнера, компания будет вынуждена поделиться с ним и прибылью.

Продажа контрольного пакета девелопером предусматривает передачу основных управленческих функций иностранному инвестору, добавляет Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс». По его словам, «Атомстройкомплекс» уже получал предложения акционерного строительства заводов и крупных офисных центров от зарубежных инвестфондов. «Пока мы не прорабатывали для себя такую схему, но предполагаем, что это может быть интересно, если основная доля после реализации проекта останется за российской компанией», — рассказывает г-н Ананьев.

Помимо сокращения объема прибыли и потери полного контроля над процессом строительства и управления объектом другой минус схемы — ее неприменимость в относительно некрупных проектах, отмечают эксперты. «Речь должна идти об объекте, строительство которого обойдется в десятки миллионов долларов. Иначе крупному инвестору просто невыгодно выкупать долю. Он должен рассчитывать на солидный объем дохода, поскольку его траты на юридическое и девелоперское сопровождение такого проекта тоже немаленькие», — поясняет г-н Бриль. Выбирая партнера на региональном рынке, уточняют эксперты, иностранные инвесторы обращают внимание на репутацию компании: время и масштабы работы на рынке, удачный опыт завершения крупных проектов и т. д.

Акционерное финансирование мало распространено в России, констатирует г-н Хайкин. По его словам, крупных закрытых сделок по этой схеме практически нет. Иностранные фонды активнее используют другие способы финансирования. В частности, форвардную покупку объектов. Многие пока опасаются выступать акционерами в долгосрочных проектах, ожидая результатов смены политической ситуации, считает Татьяна Деменок, генеральный директор центра недвижимости «Северная казна». Она прогнозирует всплеск активности иностранных акционеров на строительном рынке в 2008 г. «У нас грядут выборы. Что бы власти ни говорили сейчас, западные инвесторы будут ждать следующего года», — объясняет г-жа Деменок.

Политическая ситуация в стране прин­ципиально не влияет на развитие акционерного финансирования, возражает Андрей Бриль. С его точки зрения, на рынок недвижимости готовы выйти крупные отечественные инвесторы, для которых предстоящие выборы — фактор некритичный. «У российских металлургов и нефтяников тоже есть доступ к дешевым и длинным деньгам западных банков. И сейчас такие инвесторы рассматривают акционерное финансирование как один из вариантов выхода на региональные рынки недвижимости» — таково мнение г-на Бриля. Он уточнил, что многие екатеринбургские предприятия ведут переговоры с этими инвесторами, однако до начала массового использования схемы на практике дело пока не дошло. Представители компаний предпочитают не разглашать названия потенциальных инвесторов-акционеров и конкретные объекты, по которым ведут переговоры.

Инвестировать строительство может конечный покупатель объекта

Другой вариант привлечения средств в строительство в условиях падения ликвидности банков — форвардная продажа объекта недвижимости. В качестве инвестора в этом случае выступает покупатель объекта. Еще до начала проекта девелопер создает компанию-оператора. Это юрлицо имеет на балансе оформленный в собственность (или долгосрочную аренду) земельный участок под застройку, все необходимые для старта строительства согласования, а также сам проект будущего объекта. На этом этапе собственник созданной под проект организации — девелопер.

Будущий покупатель вносит пред­оплату около 10%. За счет этих денег начинается строительство. По ходу проекта инвестор выкупает у девелопера его доли в учрежденном юрлице. Средства, вырученные от этих продаж, осваиваются на стройке. В итоге инвестор-покупатель на 100% обеспечивает проект деньгами. Когда здание построено, инвестор получает его в собственность, выплатив девелоперу его «долю». «Иными словами, девелопер строит здание, условная себестоимость которого 100 руб. Инвестор финансирует стройку. Когда все работы завершены, последний выплачивает сверху себестоимости еще 50 руб., после чего получает этот объект недвижимости в собственность», — поясняет Алексей Тарасов.

По схеме форвардной продажи ИК RED планирует создать бизнес-центр «Галеон», который строит на ул. Куйбышева (общая площадь — 32 тыс. кв. м, запланированный ввод в эксплуатацию — III-IV квартал 2008 г.).

Но изначально «Галеон» возводили на собственные средства девелопера и деньги банковских кредитов. Поэтому во время строительства инвестор внесет лишь 10-20% от той суммы, которую он заплатит за уже действующий объект.

Компания планирует передать этот офисный центр класса В+ покупателю через полгода-год после ввода в эксплуатацию. «Изначально с покупателем обговаривается прогнозируемая сумма прибыли офисного центра. После того как «Галеон» будет построен, мы должны заполнить его арендаторами, накопить историю положительных денежных потоков, чтобы подтвердить прогноз доходности арендного бизнеса на базе этого объекта», — уточняет г-н Тарасов. Представив покупателю финансовые документы, подтверждающие годовой уровень дохода объекта, RED получит свою прибыль в зависимости от величины этой цифры, затем здание перейдет новому собственнику.

Потенциальный доход девелопера в этом случае зависит от ставки капитализации объекта (доходность инвестора на вложенный капитал). В соответствии с величиной ставки капитализации, согласованной с покупателем, RED планирует продать «Галеон» за 7-9 его годовых операционных прибылей.

По словам Алексея Тарасова, сейчас иностранные инвесторы готовы заключать сделки форвардной покупки с местными девелоперами в тех случаях, когда прогнозируемая ставка капитализации объекта равна примерно 12-14%. В дальнейшем эта цифра будет сокращаться вместе с развитием рынка недвижимости, снижением для западного инвестора уровня рисков региона, считает он: «В Европе, к примеру, ставка капитализации сейчас в среднем 5-7%, в Москве, в зависимости от вида коммерческой недвижимости, — 9-12%. У нас через три-пять лет она упадет до 9-11%».

Другой пример такого сотрудничества — совместные планы «СКМ-Холдинга» и ирландской девелоперской компании Quinn Group. В мае этого года на официальном сайте ирландского девелопера появилась информация о том, что Quinn Group планирует инвестировать строительство десяти гипермаркетов «СтройАрсенал» (сеть «СКМ-Холдинга») в российских городах с населением более 500 тыс. человек (Нижний Новгород, Набережные Челны, Волгоград, Казань, Самара, Красноярск). Поиском участков и строительством объектов занялся «СКМ-Холдинг», который станет якорным арендатором гипермаркетов. Он же будет подыскивать более мелких арендаторов на этих площадях. В итоге Quinn Group выкупит у «СКМ-Холдинга» готовый бизнес — сеть работающих торговых точек крупного формата. Объем инвестиций в строительство каждого гипермаркета площадью 10 тыс. кв. м оценивается в $12 млн. Общие вложения Quinn Group в строительство этой сети объектов недвижимости — $120-150 млн.

Форвардная продажа пока не получила широкого распространения на екатеринбургском рынке, считает г-н Тарасов. Причина, по его словам, — сложности, связанные с юридическим сопровождением таких сделок. Чтобы продать созданное в рамках сделки юрлицо на Запад, надо выстроить соответствующую структуру владения, отмечает он. Ино­странный инвестор заинтересован в том, чтобы приобрести не российскую компанию, владеющую объектом недвижимости, а зарубежное юрлицо, выступающее в качестве материнской организации этой фирмы. Региональный девелопер должен обеспечить юридическую защищенность и чистоту такой сделки. Для этого требуются квалифицированные юристы (которые обходятся недешево) и дополнительные временные затраты. «За границей сделки по продаже бизнеса проходят нелегко и небыстро», — лаконично объясняет связанные с этим трудности Алексей Тарасов.

Стройку оплатят пайщики

В этом году относительно небольшая екатеринбургская компания «Инвестор» заявила о своих планах строительства двух коттеджных поселков. Первый объект получил рабочее название «О`Пушкино». Общая площадь поселка экономкласса по планам компании составит около 60 га. Второй проект — поселок бизнес-класса Запрудный (7 га). Общий объем инвестиций в развитие этих проектов компания оценивает в 1,5 млрд руб.

«Собственных средств на инвестирование строительства в полном объеме у девелоперов, как правило, нет. Шансы получить инвестиции за счет банков­ских кредитов близки к нулю, да и дорого это», — рассказывает Алексей Коноплев, начальник службы инвестиционных проектов «Инвестора». По его словам, в условиях кризиса у относительно мелких девелоперов нет доступа к проектному банковскому финансированию и деньгам зарубежных инвестиционных фондов. Поэтому как альтернативу таким схемам финансирования «Инвестор» планирует использовать закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости, через которые и будет финансироваться строительство вышеуказанных поселков. Сам «Инвестор» выступил в качест­ве управляющей компании формируемого пайщиками ЗПИФа «Городской Инвестор».

Пайщиками могут стать те же банки, пенсионные фонды, страховые компании и частные инвесторы, полагают в организации. Фонд здесь планируют полностью сформировать до 14 января 2008 г. Его размер достигнет 300 млн руб., а минимальная сумма вложений — всего 100 тыс. руб.

В статусе управляющей компании «Инвестор» ежегодно будет получать около 3% от суммы чистых активов. Прибыль от проекта распределят среди пайщиков в соответствии с их долями в ЗПИФ.

Большие компании также привлекают закрытые ПИФы. В частности, УГМК сформировала ЗПИФ «Стражи Урала» на общую сумму около 1,5 млрд руб. За счет фонда планируют частично профинансировать строительство одноименного высотного комплекса в Екатеринбурге (общая сумма затрат на возведение здания — около $500 млн).

В структуру «Атомстройкомплекса» входит УК «Инвестстрой», которая получает деньги под проекты застройщика за счет формирования подобных фондов. По словам Валерия Ананьева, строитель­ство большей части объектов «Атомстройкомплекса» финансируется благодаря ПИФам, сформированным собственной управляющей компанией застройщика и сторонними организациями. «ЗПИФ — скорее инструмент легитимной налоговой оптимизации», — комментирует г-н Тарасов. Солидным организациям, не испытывающим серьезных проблем с поиском источников финансирования, ПИФ поможет получить отсрочку налоговых платежей.

Паевой инвестиционный фонд — не юридическое лицо, в период работы фонда ни пайщики, ни управляющая компания налог на прибыль не платят. Отсутствие налогового бремени позволяет рефинансировать всю выручку. Налоги отчисляются тогда, когда закрытый фонд официально прекращает свое существование, а пайщики получают прибыль. Компания может «завернуть» деньги инвесторов и собственные средства в «упаковку» ПИФа и спокойно их осваивать, не обременяя себя отчислениями в налоговые органы до момента окончания строительства и извлечения реальной прибыли, отмечает Алексей Тарасов.

ЗПИФ может стать инструментом защиты инвестиций. Активами фонда распоряжается только УК, на его имущество нельзя наложить взыскание или арест, фонд нельзя обанкротить.