Ипотека, нужная всем, или Ключ от квартиры, где деньги лежат

Со времен Древней Греции слово "ипотека" означает залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику. Соответственно,ипотечное кредитование (ИК) — денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. Объектом ипотеки, т.е. залога, могут выступать земельные участки, предприятия, здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и т.д. Существенно здесь то, что владельцы недвижимости, на которую заключен договор ипотеки, не может свободно ею распоряжаться (продавать, дарить и т.п.), но имеет право использовать ее и извлекать из нее доход. В экономической практике многих стран ИК широко развито как способ решения жилищных проблем населения и генератор развития строительной индустрии, которая, в свою очередь, обладает большим мультипликативным эффектом, т.е. тянет за собой многие другие отрасли промышленного производства — от строительных материалов до металлургии. Связывая промышленный и финансовый капитал, ИК, кроме того, дает толчок развитию рынка ценных бумаг, вторичного рынка недвижимости, страховому рынку и т.д.

Основной документ ипотечного договора  — закладная  — нотариально заверенное и зарегистрированное государственными органами залоговое свидетельство. Это — обязательство заемщика выплачивать проценты за пользование займом и сумму основной задолженности в течение определенного, обычно довольно длительного, времени (10-15-20 лет). Закладная может и должна обращаться на рынке, как любая ценная бумага, обеспеченная недвижимостью. Именно на этом в дореволюционной России была построена уникальная финансово-кредитная система, поддерживавшая динамичный рынок жилья. Правда, главным объектом ИК тогда было не собственно жилье, а земля, и занимались этим, в основном, земельные банки.
Сегодня в разных странах применяются различные схемы ипотечного кредитования, действует специфическое ипотечное законодательство. Но при всех нюансах, есть общая схема организации ИК.
Хотя современное возрождение ипотеки в нашей стране началось примерно 5-6 лет назад, развитие ее идет крайне медленно. Сначала причиной этого было практическое отсутствие нормативной базы: функционирование ипотечного рынка основывалось на Указах Президента, затем на статьях первой части Гражданского кодекса (в котором, правда, слово "ипотека" отсутствует). Но постепенно правовое поле ипотеки приобрело вполне цивилизованный вид: появились Закон об ипотеке, Закон о залоге и др. документы. Если не считать некоторых пробелов (например, до сих пор нет Закона о земле), можно говорить о том, что правовая база ипотеки сложилась. Но вот самой ипотеки пока почти нет. Что мешает и что надо предпринять, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки?
На эти вопросы попытались ответить учасники прошедшей недавно в Екатеринбурге конференция "Ипотечное кредитование в Уральском регионе", организованной Министерством строительства и архитектуры Свердловской области, Уральским институтом экономики, управления и права и Ипотечным центром.

Опыт применения ипотечного кредитования
в различных регионах РФ

Елена Фролова,
к.э.н., доцент УГТУ-УПИ,
зам. ген. директора по экономике АОЗТ "Уральский ДСК"

Сегодня развитие ипотечного кредитования (ИК) тормозится множеством проблем. Это и большой риск невозврата кредита, трудности определения реальной платежеспособности заемщика, неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг, т. н. закладных, тяжелое налоговое бремя, необходимость гарантированного дохода у физического лица в течение достаточно длительного периода и т.д. Однако рынок ИК медленно, но все же развивается.
21 октября 1999 г. Правительством РФ одобрена концепция развития системы ИК, которую разработал Госстрой России. Основная роль в ней отведена исполнительным органам власти на местах. Сегодня руководство администраций многих субъектов РФ не только осознало необходимость ипотеки, но и приступило к формированию своих региональных схем. В первую очередь это Москва и Московская область, С.-Петербург, Оренбург, Удмуртия, Башкирия, г. Саров Нижегородской области и др.
В Москве ИК выдаются при участии Московского Сбербанка и правительства столицы, генеральным агентом Московской ипотечной программы является "Банк Москвы". Условия оплаты жилья: первоначальный взнос — 30% стоимости жилья (в т. ч. имеющимся жильем) и последующая выплата 70% через оформление кредита под 10% годовых в валюте на оговоренный срок. В основу московской концепции ипотеки положена матрица американской системы; создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Московское ипотечное агентство. Выданы первые сертификаты на получение ИК. Как один из вариантов развития ипотечной системы правительство Москвы пробует немецкий вариант ипотеки, основанный на ссудно-сберегательных кассах.
Одновременно крупнейший застройщик жилья в Москве, Домостроительный комбинат № 1 (ДСК-1), создал коммандитное товарищество "ДСК-1 и Ко". Принцип работы этой модели ипотеки основан на том, что физические лица участвуют своими вкладами в деятельности товарищества. Собранные денежные средства товарищество инвестирует в строительство жилья, которое затем продается на рынке. Полученная прибыль распределяется между вкладчиками и частично направляется в фонд ИК. Таким образом, любой из вкладчиков, накопив определенную сумму (не менее 30%), имеет право обратиться в правление с просьбой о выдаче ипотечного кредита.
В Оренбургской области создана "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация" в виде ОАО. Схема ИК представлена на рисунке.
Для выдачи долгосрочных кредитов привлечен ипотечный банк. Основные принципы ИК: величина кредита не превышает 70% стоимости жилого помещения, срок — 9-15 лет, ставка не должна превышать 14-16% годовых в рублях и является фиксированной, страхование недвижимости и заемщиков, оплата процентов и гашение основного долга — ежемесячно равными суммами, при этом величина ежемесячных выплат заемщикам не превышает 30% ежемесячного дохода его семьи. Поскольку в программу вовлечено имеющееся незавершенное строительство, система оказалась достаточно мобильной.
Интересен опыт г.Сарова. Однако следует иметь в виду некую специфичность города — это ЗАТО, т.е. Сарову предоставлены определенные налоговые льготы. Суть так называемой системы "Эффект" заключается в том, что квартира рассматривается как товар, т.е. не выдается бесплатно по очереди, а именно покупается. Структура стоимости нового жилья состоит из трех составляющих: стоимость приватизированного жилья, денежного взноса и суммы ипотечного кредита, которая не превышает 20% стоимости приобретаемого жилья, под 10-15% годовых в рублях на 5-7 лет. За счет предоставления налоговых послаблений администрации удалось сформировать начальный капитал ипотечной программы. Основным действующим лицом саровской ипотеки стала специально созданная некоммерческая организация — Фонд социального развития. Фонд направляет средства на строительство жилья или на покупку на вторичном рынке, а построенное и закупленное жилье продается в рассрочку.

Движение денежных потоков
при ипотечном кредитовании

Анатолий Модестов,
эксперт по ипотечному кредитованию Уральской палаты недвижимости
 
Больше года действуют федеральные Законы об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об оценочной деятельности" и т.д. Но ипотеки, которая во всем мире понимается как средство, обеспечивающее максимальную доступность для населения приобретения жилья, в России как не было, так и нет. Рискну предположить, что понимание ипотеки, предложенное в указанных выше нормативных документах, уже никогда не станет для наших граждан синонимом их реальных возможностей жить в хороших квартирах и домах.

Мировая практика давно определила ипотечное жилищное кредитование (для краткости всегда применяется термин "ипотека") как сложную самовоспроизводящую экономико-правовую систему, которую зрительно можно представить в виде постоянно вращающегося колеса, состоящего из денежных купюр. Действительно, ипотека представляет собой не что иное, как постоянно циркулирующий на финансовом рынке поток инвестиций в жилищное строительство. Основными действующими лицами этого процесса являются заемщики, желающие получить кредит для улучшения своих жилищных условий, и инвесторы, в конечном итоге обеспечивающие получение такого кредита. Все остальные участники, в том числе и банки, — не кто иные, как посредники, сопутствующие успешному осуществлению инвестиций.
Главным условием циркуляции инвестиций является плавное перетекание денежных ресурсов от заемщиков к инвесторам, от инвесторов к новым заемщикам и т.д. В условиях устойчивой экономики это происходит на основе хорошо отрегулированного финансового рынка, который самобалансирует интересы как заемщиков, так и инвесторов.
В чем же заключаются наши, российские и уральские, проблемы в этой области?
Как известно, основными потребителями ипотечных кредитов являются представители т.н. "среднего" класса. Применительно к российским условиям можно предположить, что это должна быть семья из 3 человек со среднемесячным душевым заработком 1,5 тыс. руб. в месяц, возрастом старших (работающих) членов семьи — 30-45 лет, проживающая в своей однокомнатной квартире. По официальным данным, количество граждан г. Екатеринбурга с таким доходом составляет 203 тыс. человек, или 15,4%. При желании приобрести отдельную двухкомнатную квартиру улучшенной планировки на первичном рынке эта семья должна, что называется, "изыскать" 250 тыс. руб. Учитывая, что имеется однокомнатная квартира стоимостью не менее 125 тыс. руб., общий дефицит составит 125 тыс. руб. Общий семейный доход составляет 4,5 тыс. руб. в месяц, из которого, с целью снижения кредитного риска, может быть направлено на выплаты по предполагаемому кредиту не более 30%, или 1,5 тыс. руб. в месяц. Чтобы погасить кредит до наступления пенсионного возраста, эта семья может себе позволить продолжительность выплат не более 15 лет. Простым расчетом определяется годовая ставка, по которой в этом случае должен быть предоставлен кредит. Она равняется 12%.
А что могут предложить наши кредитные учреждения? Исходя из сегодняшней ставки рефинансирования ЦБ РФ 55%, ставка по ипотечным ссудам для физических лиц составляет, в среднем, 45% годовых, а срок кредитования, как правило, не более 2 лет. Таким образом, при объеме кредита в 125 тыс. руб. ежемесячные выплаты заемщика в счет погашения обязательств по кредиту составят 8 тыс. руб. В  Екатеринбурге граждан с таким месячным семейным доходом, по официальным данным, менее 0,5% от общей численности горожан.
Можно ли говорить о каком-то "плавном перетекании денежных ресурсов от заемщиков к инвесторам" при таком резком различии возможностей заемщиков и банков. Думается, что из таких разных "ободьев" одного "ипотечного колеса" не получится.
Таким образом, основная проблема ипотечного кредитования в настоящее время состоит в создании рыночных механизмов, позволяющих согласовать возможности потенциальных заемщиков с интересами потенциальных инвесторов.
В качестве некоторых путей решения этой проблемы можно было бы предложить использовать опыт "немецкой" системы, построенной на ссудно-сберегательных учреждениях, привлекающих средства населения для накоплений на строительство собственного жилья. Накопление идет в течение 2-5 лет примерно до половины стоимости жилья. Затем вкладчику выдается кредит. В качестве российского аналога ссудно-сберегательных учреждений могут выступать кредитные союзы. Не являясь кредитными учреждениями, они имеют одно несомненное преимущество перед универсальными банками — аккумулируемые ими денежные ресурсы могут быть направлены только на предоставление ссуд членам союза, в то время как средства на вкладах и депозитах в коммерческих банках могут использоваться в любых банковских сделках. Такая прозрачность кредитных союзов создает дополнительные условия для снижения кредитного риска. Не вдаваясь в расчеты, констатируем лишь, что здесь возможности заемщиков и интересы инвесторов совпадают; кроме того, кредитный союз может снизить до достаточно низкого уровня кредитный риск выданных ссуд и повысить свою ликвидность. Однако отрицательным моментом является достаточно длительный период накопления (до 40 месяцев), в течение которого будущий заемщик может не иметь в собственности жилья. Кроме того, нельзя не учитывать стойкое недоверие населения России к кредитным организациям.
Не меньшие возможности для создания системы ипотечного кредитования предоставляет и "американская" модель. Ключевым моментом здесь является создание финансовой корпорации, специализирующейся на выпуске и размещении ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. У нас это может быть специальный ипотечный банк, который может заранее договориться с коммерческим банком о выдаче ипотечных кредитов по низкой процентной ставке и гарантировать их последующий выкуп. При этом с банка-продавца полностью снимаются как кредитный риск, так и риск ликвидности. В то же время на нем остается обязанность обслуживать выданный им кредит за определенную часть годовой процентной ставки.
Очевидно, что все риски по ипотечному кредиту переходят к ипотечному банку, задача которого — распределить их по возможности среди большего количества участников финансового рынка. Однако при этой схеме доходность по ипотечной ценной бумаге, эмитированной под закладную, приобретенную у коммерческого банка за 12% годовых, упадет для инвестора до 6% годовых.
Возникает вопрос: какой инвестор приобретет подобную ценную бумагу? Ответ очевиден — никакой. Никакой, если только у инвестора не появятся какие-то серьезные дополнительные интересы в этой финансовой операции. Можно предположить, что инвестором по такой сделке может выступить Правительство Свердловской области, при условии, что эти инвестиции пойдут на развитие строительной отрасли.
Необходимо отметить, что первоначальный запуск системы ипотечного кредитования, ее становление и дальнейшее развитие существенно зависят от эффективно функционирующей инфраструктуры рынка и налаживания конструктивного взаимодействия всех участников рынка с учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, БТИ и нотариатом. Чтобы решить проблему ипотечного кредитования в нашем регионе, причем в ближайшее время, нужно объединить усилия всех заинтересованных организаций и специалистов и на этой основе начать конкретную работу.
Как ясно из этих материалов, для эффективной работы любой схемы ипотечного кредитования нужна стабильность финансово-экономической ситуации. Только при этом условии банковские ставки по ипотечным кредитам упадут до приемлемых 10-12%, а представители "среднего класса" могут позволить себе брать такие кредиты для приобретения благоустроенного жилья и регулярно погашать их в течение 10-15-20 лет. А кроме того, нужен компетентный организатор всей системы, которым, на наш взгляд, должно стать правительство области.
В одном из следующих номеров "ДК" мы продолжим разговор об ипотеке, в т.ч. расскажем об уже имеющемся опыте в Екатеринбурге и Свердловской области.