Ипотека: перспектива в тумане

Опубликованный на днях Указ Президента РФ №293 от 28.02.96 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» дает повод поговорить об этом секторе рынка. Ипотека, забытая и очень трудно завоевывающая себе место под российским экономическим солнцем, может реально связать финансовый и промышленный капитал, дать импульс развитию строительной индустрии. Ко всему прочему, в перспективе это еще и ликвидные ценные бумаги.

Собственно, слово «ипотека» означает залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора — залогодержателя к должнику. Соответственно, ипотечное кредитование — денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. Объектом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и т.д. В любом случае недвижимость, на которую заключен договор об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. может продолжать приносить ему доход.
Основной документ ипотечного договора — закладной лист — залоговое свидетельство, выдаваемое залогодержателю (кредитору) при регистрации. Закладная должна быть нотариально заверена и подлежит обязательной государственной регистрации. По своей экономической и юридической сущности закладная содержит в себе как элементы кредитного договора, так и договора залога. Это документ, обязывающий заемщика выплачивать проценты за пользование займом и сумму основной задолженности в течение определенного времени. Но договор залога ограничивает право собственника заложенного имущества свободно им распоряжаться, т.е. продавать, дарить и т.д. Если кредит не выплачивается, залог служит источником погашения долга. (Правда, у нас — через судебную процедуру).

Взгляд в историю
Ипотечное кредитование в России восходит своими корнями еще к первым дворянским банкам (1754 год, царствование императрицы Елизаветы Петровны). С этого времени в стране начал создаваться динамичный рынок жилья и уникальная финансовая кредитная система, основу которой составляли закладные, облигации и векселя. Но главным объектом кредитования в дореволюционной России было не жилье, а  земля. Ипотечный кредит в то время был по большей части кредитом поземельным и предоставлялся в основном земельными банками. С ликвидацией частной собственности на землю и недвижимость была утрачена сама основа функционирования ипотеки, но долгосрочные кредиты на строительство жилья существовали и в СССР. Назвать это ипотечным кредитованием можно лишь с очень большой натяжкой, ибо такой кредит предоставлялся не напрямую заемщику, а предприятию, на котором он работал, либо кооперативу, которые в свою очередь, кредитовали индивидуальных хозяев. И самое главное, кредит не обеспечивался собственностью и при его невозврате не было механизма лишения имущества. В качестве инструмента кредита выступали долговременные займы под низкую фиксированную процентную ставку.
Таким образом, у нас есть определенный опыт, но можно ли им воспользоваться? Кардинально изменились отношения собственности, но земельный участок, как основной объект залога, до сих пор не включен в правовой оборот. Практически нет инфраструктуры, да и традиции утеряны. Есть еще опыт западных стран, где система целевых жилищных долгосрочных займов очень хорошо разработана, но, как известно, на российской экономической почве чужие плоды плохо приживаются.
Так что приходится создавать свою систему ипотечного кредитования, заново решая при этом многие правовые и организационные вопросы.

Что имеем?
Основным юридическим документом, диктующим «правила игры» на поле ипотеки, является Гражданский Кодекс. Реально ничего другого пока не существует. Но постепенно складываются и общепринятые нормы и структуры ипотечного рынка как сектора общего рынка недвижимости.
О сегодняшнем состоянии дел в этой области рассказывает начальник отдела ипотечных операций Урало-Сибирского банка социального развития Олег Мошкарев, член Совета региональной ассоциации «Уральская палата недвижимости».
— Наш банк — один из немногих уральских банков, активно работающих на рынке недвижимости и занимающихся ипотечными операциями. Мы используем все возможности, предоставляемые современной законодательной базой, и предлагаем клиентам (и физическим, и юридическим лицам) различные схемы ипотечного кредита. Это может быть кредит на строительство недвижимости (например квартиры в составе многоквартирного дома) и на ее приобретение. При этом возможны различные сочетания объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство выдается под залог земельного участка, ссуда под залог недвижимости выдается на строительство самой этой недвижимости, ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог жилья и т.д. В настоящее время возможно активное использование ипотеки на цели приобретения уже построенного жилья с одновременным удержанием его в качестве объекта залога. Причем наиболее эффективным становится кредитование в твердой валюте, поскольку за счет этого существенно увеличиваются сроки кредитования и выдерживается стабильность процентных ставок. Это делает подобные схемы привлекательными для клиентов и одновременно позволяет банкам достаточно надежно размещать свои активы. Практически же сегодня кредитование на цели жилищного строительства имеет смысл только при наличии достаточного обеспечения — банковской гарантии, ликвидного залога. Это изменяет саму структуру кредита, деформирует его «ипотечный характер».
Есть и другая сторона процесса — ипотека порождает вторичный рынок закладных. Покупку залоговых документов, обеспеченных недвижимым имуществом, можно считать выгодным вложением капитала для потенциального инвестора. Закладная — это ценная бумага, имеющая несколько обязательных признаков, выделяющих ее из общего ряда финансовых инструментов. В их числе — номинальная стоимость, процентная ставка, описание имущества, на которое установлена ипотека, и место его нахождения, период обращения и т.д. По взаимному согласию стороны, заключившие договор залога, могут установить дополнительные условия: оговорить порядок расходования средств, связанных с владением и пользованием недвижимостью, или санкции за несвоевременное погашение долга. Как документ, в котором выражены определенные реальные права, например, права на взыскание долга, закладная, безусловно, обладает потребительской стоимостью и способна обращаться на фондовом рынке как обычная ценная бумага. Говоря юридическим языком, к преимуществам закладной относится возможность ее отчуждения, т.е. продажи или обмена с целью получения какого-либо материа-льного эквивалента до наступления срока погашения. Банки, несомненно, заинтересованы в развитии вторичного рынка закладных (и вообще рынка долговых обязательств) как высоконадежных и ликвидных бумаг с прогнозируемой доходностью. Но пока говорить о закладных (да и вообще о «классической» ипотеке) можно лишь в чисто теоретическом плане.

Что мешает?
Главное препятствие на пути привлечения крупного финансового капитала в сферу ипотечного кредитования в отсутствии надлежащей правовой базы. В частности, слабо отработан механизм отчуждения заложенного имущества у неплатежеспособного заемщика. Есть Гражданский Кодекс, но «зависли» в недрах Думы (еще с прежнего ее состава) Законы «Об ипотеке» и положение о регистрации прав на недвижимость. Далее. Для функционирования ипотечной системы необходима инфраструктура для единообразной регистрации заложенных объектов, инвентаризации недвижимости, оформления прав на ее владение, формирования единой базы данных.
Сегодня не существует единого порядка регистрации закладной. По земельным участкам этим должен заниматься Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, по жилью — БТИ и т. д. Более того, при нынешнем положении не исключен многократный заклад одного и того же объекта. Указ Президента предписывает в месячный срок образовать Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, в задачи которой как раз и входит ведение Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним. Кроме того Указ уточняет порядок залога земельных участков и обращения взыскания на имущество (по решению суда или арбитражного суда в соответствии с ГК РФ)? Исполнения взысканий по земельным участкам вводится отсрочка 1 год.
Гораздо большим сдерживающим фактором остается общая экономическая ситуация. Ипотечный кредит имеет смысл при длительных сроках и доступных массовому заемщику ставках. Скажем, на Западе кредит на строительство или приобретение жилья дается на 25-30 лет под 5-7% годовых. Чтобы у нас банк давал такие кредиты, он должен быть уверен, что инфляция, по крайнем мере, не будет превышать 2-3% в месяц, и главное, сохранится стабильность. Сегодня это — «голубые мечты», и потому максимум, что можно получить — кредит на 2 года под 150% годовых, покрывающих примерно 60% стоимости недвижимости.
Такая ситуация отпугивает крупные финансовые структуры от работы на рынке недвижимости. В частности, Сберегательный банк РФ, который имеет уже определенный опыт (еще доперестроечный!) и практически никогда не испытывает недостатка в кредитных ресурсах, активно декларирует свою готовность к такой деятельности, но масштабы ее далеко не соответствуют потенциальным возможностям.
Начался процесс ассоциирования финансовых, строительных компаний, риэлтерских фирм. Создана региональная ассоциация «Уральская палата недви-жимости». Но возможности таких некоммерческих организаций крайне ограничены.

Без изменения Процессуального Кодекса все положения Гражданского Кодекса, Конституции и Указа Президента остаются благими намерениями.

Уралсибсоцбанк                         24-34-26
Уральская палата недвижимости  42-09-19