Ипотека за рубежом: если брать, то сейчас

У покупателей зарубежной недвижимости две разные цели. Одни намерены заполучить иностранное жилье для сугубо личных потребностей, другие намерены сдавать его в аренду и получать стабильный рентный доход.

Для первых — жилье для отдыха и лечения на знаменитых европейских курортах. Рейтинг предпочтений «для себя» возглавляют Болгария, Германия и Черногория. По оценкам международного агентства недвижимости Gordon Rock, 30-40% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с привлечением ипотечных средств.

Вторая категория покупателей (назовем их рантье) предпочитает недвижимость в Германии, Великобритании и Франции. Доля покупок с привлечением кредитования в этом случае составляет 80-90%.

Но, несмотря на лояльность европейских банков по отношению к заемщикам-нерезидентам, многие покупатели зарубежной недвижимости ошибочно полагают, что ипотечные кредиты в иностранных банках недоступны для россиян.

Заблуждение 1

Получить ипотеку за рубежом невозможно

Последние тенденции в кредитовании во многих европейских странах говорят об обратном. В начале 2011 г. ставки по ипотечным кредитам достигли минимальных значений. «С одной стороны, европейские банки сейчас накачиваются наличными, чтобы пройти очередной кризисный этап. Европейские банки сегодня имеют даже излишек свободных денег. Это привело к тому, что и так низкие ставки по кредитам снизились еще, — констатирует Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Так что надежный заемщик, и российский в том числе, может без особых проблем получить кредит в европейском банке».

По данным Gordon Rock, наиболее доступны для россиян ипотечные кредиты в банках Франции, Англии, Германии и Австрии. «Банки в этих странах предоставляют россиянам крайне привлекательные условия кредитования по ставкам и размеру кредита (до 70% при ставке от 2,9% годовых)», — добавляет эксперт.

Вторая группа — это страны, в которых получить ипотеку просто, но условия кредитования здесь менее привлекательны. Это Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия, где минимальные фиксированные ставки составляют 3,5-4,1%, а максимальный размер кредита — 60-70%.

Третья группа — это страны, в которых россиянину получить ипотеку можно, но сложно: Швейцария (ставка от 2,0%), Италия (от 4,2%), Греция, Чехия и Латвия (от 4,5%), США (от 5,5%) и Турция (от 6,9%). Ипотечное кредитование практически недоступно для россиян в таких странах, как Болгария, Черногория, Египет и Таиланд.

Заблуждение 2

Чем меньше сумма займа, тем проще получить кредит

Кажется, все логично: небольшую сумму банк выдаст заемщику охотнее. Однако это не совсем так. «В первую очередь немецкие, французские и британские банки гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков (объем заимствований — от 300 тыс. евро), чем мелких», — отмечает г-н Зингель.

Для зарубежных банков крупный заемщик, приобретающий объект, например, за 500 тыс. евро и имеющий 200 тыс. евро собственных средств, более надежен.

Заблуждение 3

Требования к заемщикам-нерезидентам невыполнимы

Главный критерий оценки заемщика в любом банке — платежеспособность. «Большинство немецких банков учитывают существующие обязательства и платежи, в том числе выплаты по ипотеке, аренде, личные и банковские кредиты, а также алименты. Вместе с предполагаемым платежом другие платежи заемщика не должны превышать 35% (показатель может варьироваться) от ежемесячного дохода. Аналогичные требования в американских банках» — говорит КИРИЛЛ ДОЛГИНСКИЙ, управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance.

В зачет идут посторонние доходы — от сдачи недвижимости в аренду или от продажи движимого или недвижимого имущества (скажем, заемщик продал дачу в России, чтобы купить дом за границей). При этом вопросы уплаты налогов со всех этих доходов иностранные банки не волнуют, они остаются на совести российских фискальных органов. Зато все, что касается легальности получения этих доходов, иностранными банками отслеживается очень строго. Декларируемый доход придется подтвердить.

Крайне важна кредитная история заемщика. «Влияние кредитной истории настолько велико, что многие люди, которые планируют в дальнейшем инвестировать в недвижимость за рубежом, берут кредит на приобретение первого объекта, даже имея на руках полную сумму», — рассказывает Стани­слав Зингель.

Другое дело, что российские заемщики вряд ли могут рассчитывать на большой размер кредита. Если граждане Евросоюза могут легко получить кредит в размере 80-85% от стоимости объекта, то потолок для нерезидентов — 50-70%. «Почти что гражданами ЕС» европейские банки считают разве что сотрудников российских филиалов транснациональных компаний и крупных зарубежных банков. К таким заемщикам они более лояльны.

Заблуждение 4

Ипотека за рубежом снижает рентный доход

У профессиональных консультантов по инвестициям в недвижимость есть поговорка «Если в объект недвижимости нельзя инвестировать с использованием кредита, то беги от такой инвестиции». Кредитное плечо — самый распространенный у европейских и международных инвесторов способ повышения доходности на вложенные инвестиции. «Идеальный вариант — использование долгосрочного кредита в размере 50-70% от стоимости покупки, привлеченного на срок 10-25 лет по ставке от 3%, — поясняет г-н Зингель. — Таким образом инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции».

По оценкам Gordon Rock, доходность инвестиций без привлечения заемного финансирования — 7% (т. е. равна рентной доходности). А с финансированием в 70% от рыночной стоимости объекта при ставке 3,5% доходность составит 15% (за вычетом процентов по кредиту). Кроме того, по словам аналитиков Gordon Rock, расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Наконец, сделку, которая совершается при участии банка, можно считать безопасной. Эксперты банка проведут тщательную проверку объекта недвижимости, прежде чем выдать кредит.

Заблуждение 5

У плохого заемщика нет шансов на ипотеку

Плохой заемщик — это отнюдь не тот, кто не в состоянии платить по кредиту. Это те покупатели недвижимости, которые не могут удовлетворить всем требованиям кредитора. Например, не в состоянии подтвердить часть своего дохода, достаточного для погашения платежей по ипотеке.

Но в некоторых случаях банки готовы пойти на так называемое нестатусное финансирование (non-status mortgage). Например, если банк уверен в стабильности и достаточности денежного потока, который будет генерировать этот объект недвижимости в течение длительного срока. Другими словами, заемщик гарантирует, что купленный им объект недвижимости он будет сдавать в аренду, а рентный доход пустит на погашение кредита.

В случае покупки объектов buy-to-let («купить, чтобы позволить себе ипотеку») заемщик может рассчитывать на снижение требований со стороны банка. Как правило, достаточно предъявить документы, удостоверяющие личность и банковские выписки, подтверждающие текущие остатки на счетах.

Такая схема удобна как раз для граждан России и стран СНГ, которые не имеют кредитной истории в европейских банках и не могут подтвердить свои доходы в полном объеме.

Резюме: в случае покупки жилья «для себя» брать ипотеку желательно. А тем, кто берет ипотеку ради инвестиций, привлечение кредитных средств необходимо.

Ольга Мельникова, руководитель направления зарубежной недвижимости ZagraНово, ГК АН «Новосёл»

Оформляя ипотеку за рубежом, оцените свою платежеспособность реально

Среди наиболее распространенных ошибок при получении ипотеки в зарубежных банках стоит отметить самоуверенность претендентов, самостоятельно начинающих оформлять кредит, доверяя непроверенным источникам либо советам знакомых. В результате происходит потеря времени, денег, а в ипотеке могут отказать. Многое зависит от выбора страны — в некоторых странах получение россиянином ипотечного кредита в принципе возможно, но требования и процедуры банков — жесткие по отношению к нерезидентам. Поэтому процент одобрения ипотеки для россиян невысок. Необходимо также реально оценивать свои потребности и возможности. Претендент должен решить, что именно хочет приобрести (апартаменты, виллу и т. д.). От этого выбора будет зависеть вид кредитной программы и сопутствующие расходы на оформление сделки. Наивысшие шансы получить ипотеку в зарубежном банке — у тех, кто, во-первых, имеет легальный, подтвержденный доход. Во-вторых, у тех, кто при покупке дорогого жилья (стоимостью от 200 тыс. евро) может оплатить первоначальный взнос более 50%. В-третьих, стоит найти профессионального ипотечного брокера, знающего все тонкости кредитования в той или иной стране.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»

Ипотека для приобретения жилья за рубежом — явление редкое

Россияне покупают жилье за рубежом по разным причинам. Ими может двигать желание дать своим детям хорошее образование в иностранном вузе или создать для них стартовую бизнес-площадку. Часть россиян используют жилье за рубежом как объект инвестиций или чтобы подчеркнуть свой статус. Таких покупателей интересуют элитные апартаменты большой площади. Но зарубежная недвижимость доступна и для менее состоятельных соотечественников. В секторе недорогого жилья наибольшим спросом пользуются Болгария, Черногория, Турция и отдельные районы Испании. Тем не менее больше всего на интерес россиян к зарубежной недвижимости влияет экономическая обстановка как в России, так и за границей. Причем, по статистике, жилье за рубежом чаще приобретают за наличные, чем через ипотеку.

Ярослав Замашной, генеральный директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом»

Чем выше первый взнос — тем легче получить ипотеку

Ипотека на жилье в Европе и США отличается от российской: там значительно ниже процентные ставки, возможен нулевой первоначальный взнос. Кроме того, работает механизм дефолта: если вы не можете платить по кредиту и передаете недвижимость банку, то больше вы ничего ему не должны. Условия выдачи кредита аналогичны российским — схожий пакет документов, анкета, справки о доходах, страховка имущества и т. д. Иностранцу оформить кредит сложнее, чем резиденту, поскольку зарубежные банки в основном ориентированы на работу с гражданами своих стран. Некоторые вообще не обслуживают иностранцев. Чем выше первый взнос, тем легче получить кредит — при условии, что с документами все в порядке.

Юлия Шаехова