Ипотеку оживят 60 млрд руб. АИЖК

С ноября ипотечные кредиты по программе АИЖК фактически не выдают. В банках зависли закладные, которые выкупать пока не на что. До Свердловской области деньги из госбюджета могут дойти в лучшем случае в декабре, в худшем — в следующем году. До этого времени уральская ипотека неофициально заморожена.

Если еще в сентябре Свердловская область была лидером среди регионов по объему рефинансированных закладных (103), то в октябре государство выкупило у местных банков, работающих по системе АИЖК, всего 41 кредит, и область в рейтинге оператора упала с первого до почетного седьмого места. Причин этого две: во-первых, из-за финансового кризиса АИЖК снизило объем выкупаемых закладных, во-вторых, с сентября агентство изменило и правила их выкупа, заявив, что будет рефинансировать только кредиты, выданные по нынешним рыночным ставкам, которые составляют 16% годовых (ранее — 10,75-13%). Остальное государство готово выкупать с дисконтом — до 10%. Так АИЖК намерено компенсировать убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам. Банки хотели было продать свои закладные другим операторам рынка рефинансирования — международным и крупным федеральным кредитным организациям, ипотечным фондам, но у тех деньги тоже кончились. Сейчас на российском рынке из рублевых инвесторов остался только один — правительство РФ. Чтобы спасти российскую ипотеку, власти пообещали увеличить уставный капитал АИЖК на 60 млрд руб. Деньги из бюджета еще не пришли, и оператор взял на полгода в долг 5 млрд руб. у Сбербанка на рефинансирование закладных. Пока ни те ни другие средства не попали к региональным операторам АИЖК. В ноябре расчетов с банками первичными кредиторами нет, признается АЛЕКСАНДР КОМАРОВ, глава Сверд­ловского агентства ипотечного жилищного кредитования. По экспертным подсчетам, готовых к рефинансированию бумаг у всех местных участников госпрограммы накопилось на сумму свыше 1 млрд руб. Объем закладных, которые не подходят под стандарт, не берется подсчитать никто. Но г-н Комаров настаивает, что нынешняя ситуация — отнюдь не катастрофа: деньги вот-вот придут, банки продадут свои закладные со скидкой и впредь будут более взвешенно формировать свою кредитную политику. Чтобы детально разобраться в сложившейся ситуации, «ДК» пригласил для беседы с г-ном Комаровым СТАНИСЛАВА ДЕХТУЛИНСКОГО, руководителя расчетно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге. В процессе организации встречи каждый из участников экспериментального интервью задал журналисту «ДК» один и тот же вопрос: вы думаете, он (оппонент) будет говорить правду? О том, насколько откровенны в беседе были участники рынка, судить читателю.

«Деловой квартал»: Александр Васильевич, как бы вы описали сегодняшнюю ситуацию на рынке ипотечного кредитования в области?

Александр Комаров: Все просто — объемы средств для рефинансирования, выделяемые для Свердловской области, недостаточны. Но банки сейчас могут получать прямой процентный доход по тем закладным, которые они сформировали. А мы в активном режиме общаемся с АИЖК и ждем денег, которые выделены из бюджета.

«ДК»: Какой тромб возник, что деньги до сих пор не дошли до банков?

А.К.: Никакого тромба нет. Чтобы их получило АИЖК, нужно провести определенные процедуры: внести изменение в бюджет, что уже сделали, затем должно появиться постановление правительства РФ как единственного акционера агентства, после этого решение об увеличении уставного капитала будет регистрироваться в ФСФР. По закону это может занимать 30 дней.

«ДК»: Банкиры волнуются, звонят вам?

А.К.: Банки у нас крепкие и паниковать не будут, месяц-другой смогут потерпеть. Сейчас ведь они не ведут кредитование, потому что знают — денег пока нет. Так что проблема не усугубляется. И потом, нужно понимать, что в банках зависли закладные, которые были ориентированы не только на выкуп АИЖК. С 2006 г. на ипотечном рынке появилось большое количество компаний, рефинансировавших жилищные кредиты, оформленные по стандартам госпрограммы. Это, например, «КИТ Финанс», ВТБ24, Абсолют Банк, Райффайзенбанк, Русский ипотечный банк. Мы даже сами продавали закладные такому оператору, как «ГПБ-ипотека» (5% от всего объема закладных). Банки надеялись на этих продавцов и потому выдавали кредитов больше, чем АИЖК было готово у них купить по договору. Но сторонние покупатели с рынка ушли. А банки — первичные кредиторы — вовремя не сориентировались и сейчас кричат: «Помогите!»

«ДК»: Выходит, банки сами виноваты?

А.К.: Наверное, виноваты все. Недорабатывало АИЖК — не предложило рынку новых источников привлечения денежных средств. Недоработала система региональных операторов — мы вовремя не подсказали банкам-партнерам, чтобы больше не выдавали кредитов.

«ДК»: Есть данные, что доля кредитов в регионе, которые собиралось рефинансировать АИЖК, составляла всего 10-20%, остальные 90% приходились на крупные федеральные и дочерние ино­странные банки.

А.К.: Судите сами. С банками-партнерами мы за десять месяцев 2008 г. выдали кредитов на 3,7 млрд руб. А всего, по экспертным оценкам, в Свердлов­ской области выдают 4-5 млрд руб. ипотечных кредитов в год. То есть АИЖК выкупило бы около 80%.

«ДК»: Но сейчас АИЖК готово выкупить 100% закладных?

А.К.: Да оно их и выкупает. Другой вопрос, в какие сроки это сделают. 60 млрд руб. даже избыточная сумма для снятия напряжения с банков, которые забиты закладными. За девять месяцев текущего года АИЖК выкупило их на сумму 21 млрд руб. по всей стране. Ясно, что с октября и до конца года объемы кредитования будут незначительные.

Станислав Дехтулинский: А у меня иная версия произошедшего. В этом году АИЖК несколько раз меняло требования к заемщикам, а в конце лета банки предупредили о существенном изменении системы формирования ставки — если раньше на нее, условно говоря, влияло три фактора, то сейчас их стало в разы больше. И узнать, какой будет ставка, можно было едва ли не накануне подписания кредитного договора. В итоге она получилась выше, чем та, по которой АИЖК стало готово выкупать закладные. А эту разницу агентство предложило взять на себя банкам, т. е. фактически понести убытки.

А.К.: По итогу октября 2008 г., который мы отработали в новых условиях, средневзвешенная ставка по кредитному портфелю составила 14,6% годовых. И это позволило нам рефинансировать такие закладные без дисконта. Даже с небольшой премией. Она, конечно, такая маленькая, что ее хватит только на расходные материалы, но все же. У самого САИЖК есть закладные под 10,75%, которые я вынужден рефинансировать с дисконтом. Но что делать. Какие-то банки решили не продавать, сидеть и держать. А мне нужен источник пополнения оборотных средств. Я пошел на разумные потери в конце сентября, когда ввели новые правила выкупа, месяц мы закончили ноль в ноль. Октябрь отработали уже лучше. Так что не так страшен черт, как его малюют. Новые правила АИЖК вполне работоспособны.

«ДК»: Но из-за новых правил некоторые кредитные учреждения, в частности СКБ-банк, повысили ставки по кредитам, которые не смогли рефинансировать в АИЖК.

А.К.: Банк строит свою кредитную политику так, как он хочет. Мы не вправе ему указывать. Он не может продать закладные по прежней цене, но собирается поправить свой кредитный портфель.

«ДК»: Сейчас этому примеру последуют другие?

А.К.: Думаю, если бы они захотели, то давно бы так и сделали.

С.Д.: Александр Васильевич, вы дей­ствительно верите, что АИЖК получит деньги для выкупа закладных уже в декабре?

А.К.: Я надеюсь, что из политических соображений срок увеличения уставного капитала агентства сократят. Вот уже и соглашение со Сбербанком подписали. Конечно, 5 млрд руб. — это не колоссальные деньги, но, если взять статистику, за девять месяцев 2008 г. АИЖК в среднем выкупало в месяц по стране закладных на 2,25-2,3 млрд руб.

С.Д.: Но если быть реалистом, то 60 млрд руб. вольются в систему только в следующем году. Согласитесь?

А.К.: Все до конца — да. Но первые деньги регионы получат уже в этом году.

С.Д.: Поддержать ипотечную систему региона могут и местные власти. Например, челябинское правительство увеличило уставный капитал ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ЮУ КЖСИ) на 500 млн руб., и сейчас он составляет 2,5 млрд руб. Банки, работающие там по госпрограмме, уже подписали дополнительное соглашение о продолжении кредитования населения в течение 2009 г. Уставный капитал САИЖК — 600 млн руб. Его будут увеличивать?

А.К.: Этот вопрос обсуждают в правительстве (100% САИЖК принадлежит Министерству по управлению государст­венным имуществом Свердловской области. — Прим. ред.).

С.Д.: Я слышал, что на 2010-2011 гг. правительство выделяет для российской ипотеки 600 млрд руб.

А.К.: Не совсем так. Это неверное толкование интервью г-на Семеняки (глава АИЖК. — Прим. ред.). Он сказал, что с учетом поступлений в уставный капитал 60 млрд руб. АИЖК в перспективе может выдать поручительств перед инвесторами на 500 млрд руб. А поручительства — это не живые средства, как думают многие. АИЖК будет выдавать банкам поручительства, гарантирующие качество выпущенных ими ипотечных облигаций, которые будут включать в ломбардный список Банка России и которыми будут торговать на открытом рынке. Таким образом, 500 млрд — это возможный объем средств инвесторов.

С.Д.: Но такой инструмент, как ипотечные облигации, у нас в стране пока не действует.

А.К.: А когда, если не сейчас, внедрять новые инструменты привлечения денег на рынок, согласитесь! Та схема, по которой мы работаем (банк — первичный кредитор — выдал деньги, региональный оператор рефинансировал, а потом перепродал бумаги АИЖК), уже наскучила и теряет свою эффективность. Объемы кредитования будут расти, и у государства просто не хватит денег их выкупать.

С.Д.: Создавать внутри страны рынок длинных и дешевых денег надо было давно. Все кредиторы ждут этого как спасения. Ипотечный кризис в США разразился еще два года назад, а у нас в стране закон об ипотечных облигациях в работающей редакции приняли осенью 2006 г.

А.К.: Кредиторы ждут как спасения, говорите Хорошо. Но вот есть, например, Ассоциация российских банков, серьезная организация, почему банкиры сами не инициируют формирование рынка ипотечных облигаций?

С.Д.: Как минимум два последних года банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, бьют во все колокола, выступая с инициативами по поводу создания условий для формирования устойчивого процесса рублевого фондирования. Но пока безрезультатно.

«ДК»: Почему?

С.Д.: Это сложный процесс, все продвигается не так быстро, как хотелось бы участникам рынка. Кроме того, наши власти долгое время увлекались инвестированием в зарубежный ипотечный рынок (в 2008 г. бюджет Российской Федерации вложил в облигации американских ипотечных фондов Fannie Mae и Freddie Mac около $500 млрд, а в АИЖК с начала его работы — всего $3,7 млрд. — Прим. ред.).

А.К.: Я согласен, что увлеклись. Мы критиковать-то что будем — позицию Минфина? Неблагодарное это дело.

«ДК»: Господа, давайте вернемся на региональный уровень.

С.Д.: Александр Васильевич, а сколько сейчас банков в Свердловской области работает по программе АИЖК и какие у них объемы?

А.К.: Проще задать вопрос банкам. Я не вправе говорить, что кто-то из них ушел с рынка. Все они имели в активе ипотечные кредиты и выдавали их еще в октябре. Кроме тех, у кого были системные проблемы. Многие из наших банков-партнеров не ставили во главу угла поток, допустим, больше сотни сделок в месяц. Они были в пределах 15-25. Сейчас сократились до десяти. Но это временное явление, программы поджали до тех пор, пока не откроется рефинансирование.

«ДК»: На какой результат рассчитывают САИЖК и банки-партнеры в следующем году?

А.К.: Давайте этот год закончим, подведем итоги. Конечно, такого роста не будет. Объем ипотечного кредитования во многом будет зависеть от платеже­способности населения.

«ДК»: А он, по всем прогнозам, упадет: идут сокращения на предприятиях, зарплаты урезают. Возможно ли, что банки ждет увеличение просрочки платежей и, как следствие, ухудшение качества кредитного портфеля?

С.Д.: Доля просрочки вероятна. Если смотреть по американскому рынку, у заемщиков категории prime (имеют хорошую кредитную историю. — Прим. ред.) она доходила до 5%, европейская норма — до 4%. Пока в среднем по российским банкам доля невозвратов не превышает 2%. Так что запас прочности есть.

А.К.: Много людей, действительно, будут высвобождаться сейчас на рынок труда. Я с опасением жду выплат в декабре-феврале.

«ДК»: А что станет со ставками? Из-за кризиса снижения в следующем году не будет?

А.К.: Ставки федерального оператора пока на уровне 13-14%. По уже выданным кредитам АИЖК не повышает ставок — мы предвидели рыночные риски. Насчет снижения сказать что-то конкретное не могу.

С.Д.: До недавнего времени я тоже был оптимистом. Но обратимся к статистике ЦБ РФ. На 1 января 2008 г. средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам была 12,8% годовых, на 1 июля — 12,4-12,6%. На конец года она будет, скорее всего, 14-16% годовых. Все, что выше 17%, уже неподъемно для заемщиков. На 2008 г. аналитики прогнозировали удвоение объемов ипотечного кредитования и в количественном, и в стоимостном выражении. К середине года говорили уже о росте в 50% к прошлогодним показателям. Ближе к осени  — о 15%. Сейчас можно надеяться только на то, чтобы было как в прошлом году. Пока, к сожалению, никаких предпосылок к тому, что на рынке появятся инвесторы с дешевыми деньгами, нет. Законодательные ограничения, может, снимут к середине года, и тогда на рынок ипотечного кредитования придут деньги пенсионных и страховых компаний, которые пока лежат мертвым грузом. Только у Агентства по страхованию вкладов запас прочности — $3 млрд. Это почти столько же, сколько за пять лет рефинансировало АИЖК. Деньги АСВ, Стабфонда и золотовалютных резервов не работают внутри страны. Если их распечатают и те же самые пенсионные фонды смогут покупать ипотечные облигации, то у кредиторов появится новый источник финансирования. Только за счет этого инструмента ставки можно будет снизить на 2,5%.

«ДК»: Александр Васильевич, все-таки сколько вы рассчитываете получить из тех 60 млрд руб., которые выделяет государство?

А.К.: Для нашей области с населением 4,5 млн человек и с тем экономическим потенциалом, который есть, нам нужно получать 300-350 млн руб. в месяц.

«ДК»: По некоторой информации, АИЖК, возможно, будет добавлять отдельным региональным операторам денег сверх необходимого объема рефинансирования, чтобы те могли выдавать займы на новые квартиры и тем самым помогать застройщикам продавать жилье. Речь идет о незначительных суммах — около 70-100 млн руб., но на них можно провести 40-60 сделок в нашем городе.

А.К.: Это всего лишь обсуждение, не более. Пока говорить о том, что данная схема будет работать, рано.

детали
В этом году Челябинская область обогнала Свердловскую по объемам ипотеки
Характеристики рефинансированных закладных в Уральском регионе с 01.01.08 по 01.11.08