Как Банк24.ру зарабатывал на ветхих зданиях

Пару лет назад, когда инвесторы активно скупали земельные участки в городе, Банк24.ру делал ставку на неликвидный товар, приобретая заброшенные цеха заводов, полуразрушенные памятники архитектуры и т. д. Через полгода-год эти отремонтированные помещения, заполненные арендаторами, банк продавал как готовый бизнес. Доходность проектов была сопоставима с прибылью от нового строительства — до 60-70% годовых.

эксперты
Борис Дьяконов
председатель совета директоров Банка24.ру
Игорь Заводовский
соучредитель Общества «Малышева-73»
Илья Костин
генеральный директор компании «Арента», руководитель инвестиционного отдела Банка 24.ру

Какие здания стоит реконструировать?
Какова рентабельность проекта редевелопмента?
Как выгодно продать отремонтированный объект?

Первый опыт редевелопмента владельцы Банка24.ру Сергей Лапшин, председатель правления, и Борис Дьяконов, председатель совета директоров, провели, когда искали место для размещения головного офиса. Новые площадки в действующих и строящихся бизнес-центрах не устраивали по двум причинам: не было в продаже подходящих по размеру помещений и не привлекала перспектива развивать бизнес в здании со множеством собственников и при отсутствии возможности расширения. «В этот момент к нам обратился человек, который предложил купить один из цехов оптико-механического завода на ул. Куйбышева. Представьте, здание 1936 г. постройки, потолки гнилые, стены обшарпанные. Странные арендаторы хлебушек пекли, тряпки шили. Мы соизмерили стоимость всей этой «избушки» с примерными затратами и решили — берем», — вспоминает г-н Дьяконов.

Здание купили летом 2003 г., а через три-четыре месяца, когда поменяли плиты перекрытия и сделали косметический ремонт, в нем заработал офис Банка24.ру. «Весь коллектив хоть и в страшненьких условиях, но праздновал здесь Новый год. Дальше мы доделывали этаж за этажом. Последние помещения отремонтировали нынешним летом», — уточняет Борис Дьяконов. В результате площадь здания увеличилась на 1 000 кв. м, капитализация — в 16 раз. Удачный опыт редевелопмента Банк24.ру до кризиса успел повторить еще на двух зданиях. По словам Ильи Костина, генерального ди­ректора компании «Арента» («дочка» Банка24.ру), руководителя инвестиционного отдела Банка24.ру, сейчас многие собственники старых помещений переоценили свои объекты и продают их с существенным дисконтом. Время покупать — самое подходящее. Но пока, до нормализации ситуации на финансовых рынках, банк в новые проекты не вступает.

Реконструировать лучше небольшие помещения

Для работы на рынке недвижимости в Банке24.ру сформировали инвестиционный отдел. Несмотря на всю привлекательность строительства с нуля (рентабельность проектов офисной недвижимости два-три года назад достигала 300%), в такие проекты кредитная организация не шла принципиально. Логика простая — это не наш профильный бизнес, поясняет Борис Дьяконов: чтобы строить здание с нуля, надо иметь серьезный опыт, связи, возможности, где-то землю покупать, затем согласовывать проект, техусловия в течение трех лет и т. д. «У нас все сделано для того, чтобы не строить! — восклицает бизнесмен и добавляет: — Конечно, все можно делать и быстрее, но мы не хотели нарушать закон».

У банка есть и нормативные ограничения ЦБ по возможностям вложений в те или иные проекты — средства должны быстро оборачиваться. В случае с новым строительством не менее пяти-шести лет придется ждать возврата инвестиций — с учетом времени возведения объекта. «Редевелопмент же позволяет сократить срок отдачи от проекта до года», — констатирует г-н Костин.

В Банке24.ру обозначают преимущества реконструкции зданий совет­ской постройки перед возведением новых. «Первый фактор привлекательности для инвестора заключается в том, что экономика проекта редевелопмента может выглядеть заманчивее, чем приобретение земли, создание нового объекта или покупка готового здания. Бывает, что стоимость постройки советских времен соизмерима с покупкой землеотвода и получением всей разрешающей документации», — продолжает Илья Костин. Во-вторых, при покупке старого здания участок со всеми внешними инженерными сетями, выделенными мощностями и т. д. автоматически переходит инвестору. Это дает возможность для маневра по достройке существующего объекта. Помимо очевидных финансовых выгод инвесторы, решившиеся на редевелопмент, выполняют, по словам г-на Дьяконова, важную социальную функцию «санитаров леса»: «У нас в городе масса заброшенных зданий. Они стоят страшные, полуразрушенные, как выбитые глазницы, а ведь многие из них находятся в центре города. Поэтому редевелопмент сродни очищению леса от заразы».

В зону внимания инвестиционного отдела Банка24.ру попадают бывшие объекты бытового и социального назначения (дворцы культуры), производственные помещения, малоэтажки с обособленной прилегающей территорией, удобной кабинетной планировкой (требование — глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м), значительной высотой помещений. «С одной стороны, чем больше объект, тем ниже общенакладные расходы на квадратный метр. Но и предлагают такие помещения дешевле. Мы выбираем небольшие по площади объекты, так как их можно быстро отремонтировать и продать подороже», — поясняет г-н Костин.

Впрочем, у зданий советской построй­ки есть и минусы. Коэффициент использования земельного участка у таких объектов невелик, в них трудно перекладывать инженерные коммуникации (канализация, лифты, кондиционирование и др.), проводить значительную перепланировку, могут быть законодательные огра­ничения (к примеру, здание считается памятником архитектуры), оборудованных парковочных мест также часто бывает недостаточно.

Главное условие при покупке старой постройки — она должна быть рекон­струируемой. Чтобы это узнать, в инвестиционном отделе Банка24.ру заказывают экспертизу здания местному научно-исследовательскому институту. «Например, на одном из наших объектов мы изучали фундамент и грунты. Экспертиза заняла три недели, и мы заплатили за это 60 тыс. руб. В целом по зданиям суммы на исследования исчисляются миллионами. В итоге мы получаем талмуд толщиной 15 см с конкретными рекомендациями — что, где, как укрепить и переделать, какие материалы лучше использовать. По сути, это техническое задание на проектирование», — уточняет Илья Костин.

Экспертиза не всегда бывает необходима. «Мы отказываемся от объектов, которые простояли слишком долго, т. е. видны невооруженным взглядом проблемы с конструктивом этих зданий: металлокаркас сгнил, плиты перекрытия вот-вот разъедутся — и дом сложится как карточный. Или было здание, у которого исторически отсутствовали коммуникации. Как известно, в нашем городе коммуникации могут стоить любых денег и любых сроков, а это уже долгострой», — добавляет Борис Дьяконов.

Банк24.ру старался держать в работе одновременно несколько небольших проектов, включая такие, как перевод квартир на первых этажах в нежилое. Рентабельность достигает 40%. «Мы следуем простому правилу — не нужно класть яйца в одну корзину, делая ставку только на один крупный объект. Такой подход позволял нам постоянно получать отдачу от инвестиций», — резюмирует г-н Дьяконов.

Здание должен контролировать один собственник

Есть несколько способов захода девелоперов в старые здания. Вне зависимости от способа задача этого этапа редевелопмента — консолидация объекта в руках одного владельца. Идеальная ситуация, когда здания уже оформлены в собственность и владелец один. Тогда девелопер просто покупает объект и далее перепрофилирует его в соответствии с разработанной концепцией. Второй способ — приобрести контрольный пакет акций обанкроченного ОАО, которое владеет комплексом зданий, т. е. поглотить предприятие, стать его новым собственником. Третий способ — участвовать в аукционах, на которых выставляют объекты муниципальной или федеральной собственности. «Вот, к примеру, есть заброшенная больница рядом с Зеленой Рощей. Я там даже работал, когда мне было 14 лет. Санитаром. Помню, там всегда были затоплены подвалы. Сейчас в этом здании живут бомжи. Нам было бы интересно привести его в порядок, но наши власти такие эффективные собственники, что, ручаюсь, здание будет стоять еще долго. До тех пор, видимо, пока его не придется снести», — сокрушается Борис Дьяконов.

И наконец, четвертый путь — участвовать в программе реконструкции ветхого жилья. Администрация района или города вместе с инвестором выступает единым фронтом, чтобы, например, из старого двухэтажного здания получилась почти новая пятиэтажка. «Три этажа надстроенных квартир идут в продажу — по сути, это и составляет прибыль инвестора. Такие проекты есть на Уралмаше, Эльмаше. К нам обращался посредник, представлявший интересы и жильцов, и властей, но мы не пошли в проект из-за неготовности сторон участвовать в нем», — рассказывает г-н Костин.

Идеальный вариант захода девелопера в старое здание — покупка целиком — на практике встречается нечасто. «Но нам повезло. Допустим, бывшую поликлинику турбомоторного завода на ул. Фронтовых Бригад мы купили у частного лица, а он, в свою очередь, приобрел ее на аукционе», — вспоминает Илья Костин.

Старые здания нередко находятся в собственности у нескольких лиц (акционеров). Тогда стоит привлечь к сотрудничеству риэлторские фирмы, для которых решение споров между совладельцами — основной бизнес. Такой вариант развития событий сейчас наиболее распространенный — нужно быть готовым к тому, что посредники возьмут свой процент за решение проблемы объекта. «Риэлторское подразделение «Малышева-73», например, какое-то время назад занималось консолидацией недостроя швейной фабрики на ул. Решетникова. Когда процесс закончили, они пригласили нас профинансировать завершение возведения объекта, а по сути — выкупить его», — сообщил г-н Костин.

Доходность проекта редевелопмента достигает 40-50%

Чтобы оценить выгодность вложений в реконструкцию старого здания, нужно провести простой математический расчет: сложить стоимость покупки квадратов, стоимость ремонта, стоимость обслуживания денег. Если в итоге эта цена дешевле возведения здания с нуля или адекватна сопоставимому предложению на рынке «вторички», значит, надо брать, поясняет г-н Дьяконов: «Мы не заходим в проекты, в которых рентабельность вложений менее 30-40%, а срок реализации превышает год. Важно, чтобы у проекта были приемлемые технические и юридические риски, а процесс реконструкции не нарушал Градостроительный кодекс».

Успешность проекта редевелопмента во многом зависит от правильно выбранного назначения и концепции. Для этого необходимо провести небольшое маркетинговое исследование, чтобы узнать, объект какого профиля выгоднее создать в конкретной местности. Скажем, из бывшей поликлиники турбомоторного завода на ул. Фронтовых Бригад Банк24.ру сделал офисник класса С, поскольку в этом районе фактически не было конторской недвижимости. «Когда мы первый раз приехали смотреть это здание, состояние его было такое: стекла выбиты, дверей нет, вдоль коридоров стоят старые гинекологические кресла. Зрелище как из фильма ужасов!» — вспоминает Борис Дьяконов. Здание — 1965-1967 гг. постройки, конкретизирует Илья Костин, место — достаточно проходное, цена была привлекательной — $300 за кв. м. Примерно $400 за кв. м пришлось вложить в ремонт.

От бывшей поликлиники остался только остов — в здании поменяли перекрытия, стены, инженерные коммуникации, залили новый пол, сделали косметический ремонт, установили пожарную и охранную сигнализацию и т. д. Был вариант надстроить мансарду, но это потребовало согласования в администрации города уже как реконструкция: сроки проекта увеличились бы на полгода минимум. Работу на объекте бывшей поликлиники классифицировали как капремонт. «Мы все сделали достаточно быстро. Стартовали 1 февраля 2006 г., помню, был жуткий мороз, минус 30. А уже 1 июля того же года в здание въехал первый арендатор. Через два месяца его заполнили на 100%. Сущест­венно ускорил процесс редевелопмента и хороший управляющий строительными бригадами», — рассказывает г-н Костин. По его словам, при выборе компании-подрядчика на объект ключевой фактор помимо стандартных (сроки, качество, цена) — лояльность. Например, если возникает вопрос урегулирования проблем с соседями стройки или с администрацией либо надо выполнить работы, которые не совсем по профилю подрядчика, а фирма делает это по собственной инициативе и за свой счет, то банк заинтересован в ней. «Мы не лезем в их кухню — таджики там работают или русские. Важно, чтобы они выполняли условия нашего договора. Для меня показатель качества работ — то, что за три года не выявили ни одного изъяна. Даже после того, как одно из наших помещений на первом этаже здания затопили соседи сверху, все высохло, даже красить не пришлось», — вспоминает Илья Костин.

Во втором проекте, на ул. Решетникова, 22, Банк24.ру работал в связке с Обществом «Малышева-73». «Они выкупили участок и здание недостроенной швейной фабрики, разрешили все споры по нему и искали инвестора. Это тоже стратегия редевелопмента. Девелопер не вкладывал свои деньги. Компаньоны определили для себя уровень рентабельности, за который готовы были бы достроить объект и продать помещения», — поясняет генеральный директор компании «Арента». По его словам, выгоды для инвестора в таком проекте очевидны — ему достаточно только визуально контролировать строительство и сроки выполнения работ. «Да, мы понимали, что переплачиваем процент от себестоимости, но знали, за что платим. В результате получили готовое здание», — добавляет г-н Костин. Он рекомендует сторонам, участвующим в подобных проектах, четко прописывать все возможные риски — сроки выполнения работ, гарантийные обязательства, постгарантийные (качество строительства, отделки) — и оценивать их деньгами: «Вы, как инвестор, должны быть готовы к тому, чтобы зафиксировать и свое обязательство — вовремя проводить оплату. Чем тщательнее выстроишь договор в самом начале, тем проще будет в конце. Естественно, никто не предполагает, входя в проект, что его обманут. Но даже хорошие друзья, когда сталкиваются деньги, становятся врагами, а если на бумаге все прописано, повода для ругани не будет».

Стройку на ул. Решетникова завершили в обозначенный срок — за семь месяцев. Часть помещений кредитная организация использовала для своих нужд — в здании теперь размещается ее бэк-офис. Оставшиеся помещения Банк24.ру сдал в аренду и продал.

Инвесторы купят здание только с арендаторами

Отремонтированную больницу на Уралмаше Банк24.ру продал три года назад. «Мы сдали площади в этом помещении по 720-750 руб. за кв. м. Через пару месяцев можно было говорить о неком кеш-флоу объекта. Тогда решили довести девелоперский проект до конца. Выставили объект на продажу, сделку завершили уже через четыре месяца. Для оценки взяли финансовый поток здания, умножили на количество лет, в течение которых оно будет приносить прибыль до того, как потребуются дополнительные инвестиции (в ремонт, например)», — поясняет Илья Костин. В итоге рентабельность этого проекта для Банка24.ру достигла 67%, а полный цикл редевелопмента — от покупки старого здания до продажи готового арендного бизнеса — занял год.

Инвесторам, покупающим объект после редевелопмента, такие сделки выгодны, настаивает г-н Костин. Если бы они самостоятельно строили здание, а затем искали арендаторов, это заняло бы в лучшем случае два-три года, и только потом они стали бы получать доход. «Готовый арендный бизнес приносит инвестору деньги с первого дня. Скорее всего, новому собственнику не придется вкладывать деньги в это здание несколько лет. Три года назад, когда мы проводили первую сделку продажи, покупатели рассматривали доходность 15-20% годовых от вложений. Сейчас считается интересным входить в проект от 15% годовых», — уточнил Илья Костин.

В проекте на ул. Онуфриева — Решетникова Банк24.ру продавал не объект целиком, а только треть помещений в офисном здании. Но и в этом случае за основу взяли тот же принцип работы с инвесторами. Как поясняет г-н Костин, компания согласна выкупать помещения под «готового арендатора»: «Цепочка такая — мы находим арендатора, он согласен сесть в это здание. Тут же ищем покупателя, готового приобрести помещение только с арендным договором, и проводим сделку. Все довольны». Поисками инвесторов и арендаторов в инвестиционном отделе Банка24.ру занимаются два-три человека, кроме того, к проведению сделки привлекаются специалисты юридической, финансовой служб кредитного учреждения. Отдел маркетинга помогает качественно прорекламировать помещения, выставленные на продажу, так как получает в изданиях скидки на рекламу.

По словам генерального директора компании «Арента», наличие арендного договора при продаже помещения уже не увеличивает его стоимость — сейчас это обязательный сервис, поскольку в последнее время база предложений объектов коммерческой недвижимости существенно выросла. «Два года назад инвесторы стояли с мешками денег — лишь бы купить. Сейчас они диктуют условия и на коммерческом рынке, и на жилом. Моя задача — продать быстрее, потому что мои деньги тоже сколько-то стоят. Чем быстрее я верну свои вложения, тем дешевле обойдется квадратный метр», — подытожил Илья Костин. По его словам, эффективность проекта на ул. Решетникова для Банка24.ру после продажи всех помещений составит около 20%.

мнение

Игорь Заводовский
соучредитель Общества «Малышева-73»:
— В проекте на ул. Решетникова редевелопмент, по сути, делали мы. Банк24.ру был лишь покупателем. Здание продавали по рыночной цене, и, несмотря на это, банк смог неплохо заработать. Ребята молодцы, все сделали правильно.
Покупка старых объектов или незавершенного строительства для редевелопмента выгодна всегда. До кризиса продавали непрофильные объекты, если переделать сами не умели. Сейчас избавляются потому, что закончить не могут — денег нет. Таких предложений в Екатеринбурге много. Конечно, в основном предлагают плохонькие здания на окраине города. Они сильнее всего потеряли в цене. Более-менее приличные объекты, которые требуют ремонта, даже во время кризиса продают недешево, и их единицы. У нас солидный опыт редевелопмента, и мы сразу видим, можно из здания сделать хороший проект или нет. Уже на уровне интуиции. Из объективных факторов ориентируемся на место и хорошую транспорт­ную доступность. Площадь здания значения не имеет. А цену продавец определяет сейчас так: сколько денег можно быстро выручить и какие проблемы ими закрыть. Для девелопера это могут быть совсем незначительные вложения — 10-15% от будущей стоимости здания.
Но считать себестоимость строительства, рентабельность и т. д. пока просто бессмысленно — рынок недвижимости в острой фазе кризиса. Поверьте мне, никто не знает, что будет дальше. Но те, у кого есть деньги, успевают делать стратегические запасы недвижимости. У нас деньги есть. Здания мы покупаем, но пока ничего с ними делать не будем. Подо­ждем до лучших времен.