Как быстро купить квартиру в новостройке, пока цены не взлетели?

Рынок жилья Екатеринбурга серьезно менялся в последние несколько лет. С 2014 г. цены на квартиры падали и достигли минимальных показателей к концу 2017 года. В это время рынок замер, выставленных на продажу объектов было так много, что на одного покупателя приходилось три-четыре варианта квартиры. 

Сегодня рынок оживился. Как рассказывают в Уральской палате недвижимости, в первой половине года главным фактором роста рынка было  снижение ставок по ипотеке. Во второй половине года этот тренд сохранялся. Но теперь поводом для активности на рынке стал не процесс снижения процентов, а риск их повышения:

После того, как ЦБ РФ повысил ключевую ставку, многие участники рынка заявили о пересмотре ипотечных ставок. Семьи, которые находились в поиске вариантов решения жилищного вопроса, стали торопиться с выбором квартиры. Определенную нервозность в рынок внесли и сообщения о реформировании системы долевого строительства.

Поправки к 214-ФЗ уже вступили в силу, а новый механизм на рынке долевого строительства полностью заработает в июле 2019 года. Участники рынка солидарны во мнении, что дешевых новостроек больше не будет. Кроме того, рост НДС до 20% однозначно скажется на девелоперах, многие уже анонсировали, что в 2019 году  рынок новостроек ждет рост цен. 

На этом фоне выросла активность покупателей новостроек, люди стараются успеть купить квартиры по «старым ценам». Но чтобы приобрести новую недвижимость, часто семьям сначала необходимо продать свою старую квартиру. Учитывая тот факт, что на продажу недвижимости нужно закладывать 3,5 месяца — именно столько, по мнению УПН, составляет средний срок экспозиции квартиры, с покупкой новой можно не успеть до повышения цен. 

Риелторы говорят, что если оценивать квартиру «в рынок», то есть по средней стоимости, сроки сделки все равно выходят за рамки одного месяца. Но ситуация на рынке недвижимости показывает, что цены, особенно на новостройки, могут стремительно измениться. 

На фоне этого люди ищут быстрые варианты продажи старого жилья, чтобы купить  более подходящую квартиру в новостройке. Некоторые агентства недвижимости предлагают быстрый выкуп квартир, но с оговоркой, что объект  будет выкуплен с серьезным дисконтом — за скорость нужно платить. 

Другой инструмент быстрой покупки квартиры —  программа обмена. Эта услуга сегодня набирает популярность на рынке Екатеринбурга в силу ряда преимуществ.  Некоторые застройщики гарантируют обмен старой квартиры на новую в течение 10 дней. Что нужно знать об этой услуге и как выгодно обменять свою квартиру на недвижимость в новостройке — в материале DK.RU

Как работает обмен на рынке недвижимости?

Вы приходите к застройщику со своей квартирой, специалист оценивает ее, если вы согласны со стоимостью, то передаете свою квартиру застройщику, доплачиваете разницу и заезжаете в новое жилье. 

Но есть условие: застройщик выкупит вашу старую квартиру только в том случае, если вы будет приобретать недвижимость в одном из его жилых комплексов.  Поэтому в  первую очередь человек приходит к застройщику и подбирает подходящий вариант. Если с квартирой определились, то в этот же день заполняется заявка на обмен, где прописываются параметры квартиры, которую будут менять. 

На следующий день сотрудник приезжает на осмотр квартиры, чтобы оценить ее состояние, расположение дома и инфраструктуру. Затем застройщик берет сутки на то, чтобы подготовить коммерческое предложение, где прописано, во сколько оценена квартира, за счет каких средств будет производиться доплата и т.д.

Сколько времени занимает сделка? 

Весь процесс обмена занимает от 5 до 10 дней.  Одномоментно с застройщиком подписывается договор долевого участия и договор купли-продажи. 

Кто из застройщиков работает с программой обмена?

Сегодня только Брусника предлагает выкупить квартиру сразу же, а деньги от продажи пойдут на покупку новой в любом из проектов компании. При этом компания купит квартиру, даже если она в ипотеке или собственниками являются несовершеннолетние. 

Компания выкупает вашу квартиру, а деньги направляются на приобретение жилья в одном из жилых комплексов застройщика.

Большинство девелоперов предлагает покупателям программу обмена квартир через партнеров-риелторов. Этот вариант не является обменом в чистом виде, поскольку покупка новой квартиры будет возможна только после того, как агент продаст старую недвижимость клиента. Удобство такого предложения в том, что все расходы на риелтора берет на себя застройщик, так делает тот же «Атомстройкомплекс». 

ЛСР также предлагает самостоятельно продать квартиру и взять на себя все расходы на агента, но с дополнительным условием — необходимо внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости выбранной  квартиры. 

Некоторые не оплачивают работу агентов, но зато предлагают скидку на новое жилье в размере комиссии.

Но все эти варианты, по сути, все равно подразумевают участие в процессе купли-продажи. Квартиру нужно показывать, созваниваться с риелтором и т.д.  

Как будут определять стоимость квартиры?

Те, кто боится, что его квартиру оценят ниже процентов на 20-30% могут не волноваться. Цена квартиры определяется, исходя из средней рыночной стоимости минус примерно 5% (затраты на переоформление, налоги и госпошлины). 

Это то, что обычно соизмеримо с расходами, которые вам придется понести на услуги риелтора.

А если кажется, что квартиру дешево оценили?

Сейчас очень часто продать свою недвижимость хотят те, кто купил квартиру в 2014-2015 гг.  Особенность таких продавцов в том, что они приобретали жилье, когда цены были на пике, сегодня рынок скорректировался. Если четыре года назад квадратный метр в среднем стоил 76 тыс., то сегодня только 69 тыс. руб.  — продавать недвижимость приходится дешевле, чем покупали. 

В компании «Брусника» говорят, что только 5% людей отказываются от программы обмена потому что считают, что их недвижимость стоит дороже. 

На этот случай у застройщика есть три веских аргумента. Часто люди не задумываются о том, что, во-первых, у них есть еще возможность три месяца пожить в квартире после заключения сделки, во-вторых, в случае обмена нет никаких расходов на риелторов, третье — все юридическое оформление застройщик берет на себя.

Сколько времени дается, чтобы съехать с квартиры?

После продажи квартиры обычно дается две недели на то, чтобы старые владельцы успели собрать вещи и съехать. Но застройщики относятся к клиентам намного лояльнее. Например, Брусника дает три месяца на подготовку, сбор вещей, подбор временного жилья, в случае необходимости, и переезд. 

Купить квартиру таким образом возможно только в строящемся доме?

Чаще всего да. И дело не в том, что сами застройщики вводят ограничения, просто квартир за полгода до ввода в эксплуатацию дома в продаже часто уже не остается.

Например, второй дом квартала «Суходольский» сдают в эксплуатацию в конце 2018 г. Там еще остались пара квартир, можно успеть воспользоваться услугой обмена. 

Сейчас большой объем выбора среди квартир в «Южных кварталах», которые будут расположены на пересечение улиц Фурманова — Шаумяна и Московская.

Эти дома сдаются в эксплуатацию только в 2020 г., но главная особенность здесь: после продажи старой квартиры, до заселения в новостройку, покупателям приходится где-то временно жить. Многие на этот срок, обычно он составляет год-полтора, арендуют квартиру. В этом случае стоит посчитать, сколько придется потратить на аренду квартиры, пока дом не сдадут в эксплуатация. 

Получается, нужно иметь дополнительный бюджет на время аренды квартиры?

Да, но в случае с «Брусникой», можно получить до 300 тыс. руб. в качестве компенсации на аренду.

Застройщик понимает, что после продажи старой квартиры, ждать новую придется в среднем еще около года и все это время люди должны где-то жить. На этот случай можно использовать «вексель от застройщика». Например, вы отдаете по программе обмена свою квартиру за 3 млн руб., тогда до 300 тыс. руб. вы можете забрать наличными деньгами и потратить их на свое усмотрение: на аренду временного жилья, ремонт новой недвижимости. Если посчитать, то этих денег как раз хватит на полтора года ожидания новой квартиры.

В таком случае 2,7 млн застройщик направит в качестве первоначального взноса на покупку новой квартиры, а 300 тыс. вернет наличными в срок от двух до шести месяцев.  

Можно ли воспользоваться программой обмена, если у меня ипотека?

То, что застройщики выкупают квартиры, которые находятся в ипотеке — большая удача. Дело в том, что если вы будете продавать такую квартиру самостоятельно, то она автоматически попадет в раздел «проблемных объектов», а список ваших покупателей будет серьезно ограничен теми, кто готов оплатить квартиру наличными или же намерен оформить ипотеку в том же банке, что и у вас.  Но учитывая, что даже чистые объекты продаются сейчас до полугода, ждать, что квартира, оформленная в ипотеку, продастся за два месяца — пустая трата времени. 

Обменять квартиру можно только в Екатеринбурге?

У разных застройщиков по-разному. Обычно крупные застройщики, которые работают по всей России, разрешат вам выбрать квартиру в любой из новостроек, которые есть на балансе. Например, «Брусника» строит  помимо Екатеринбурга в Новосибирске, Тюмени, Сургуте и Москве. Если вы планируете скорые переезд в один из этих городов, то можете поменять свою квартиру на новую недвижимость, например, в Новосибирске.