Как девелоперам и жильцам не прогадать при отселении. Ирина Зырянова — о нюансах процесса
«Люди, живущие в отселяемых домах, категорически не приемлют перемен — почему они должны куда-то уезжать с места, в котором прожили всю жизнь, и где их все устраивает?». На DK.RU — «Записки риелтора».
DK.RU продолжает серию колонок «Записки риелтора», где участники екатеринбургского рынка рассказывают о нестандартных случаях в практике, уникальных сделках и способах выхода из сложных ситуаций, связанных с недвижимостью.
Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:
— В каждой профессии есть нечто, считающееся вершиной мастерства. У специалистов по недвижимости таким «высшим пилотажем» традиционно признается отселение — когда в интересах застройщика нужно освободить площадку для будущего строительства и для этого переселить людей из подлежащих сносу домов в другие квартиры.
Причем сделать это нужно в заранее установленные, и, как правило, достаточно жесткие сроки. И в рамках предусмотренного для этого бюджета застройщика.
В такой работе необходимо проявить максимум навыков специалиста по недвижимости и уметь вести переговоры. Нужно таким образом выстроить всю цепочку сделок, чтобы совместить планы и финансовые возможности застройщика с ожиданиями и запросами отселяемых. Часто люди готовятся к отселению долгие годы, причем по-разному: кто-то копит деньги, чтобы прибавить их к средствам застройщика и купить объект значительно лучше. Кто-то пытается вселить в свою квартиру многочисленных родственников, у которых порой есть другое жилье — в надежде выторговать несколько объектов. Кто-то вообще бывает абсолютно не готовым к отселению — для них новость о будущем переезде появляется как гром среди ясного неба, и они совершенно не представляют себе, что нужно делать.
Более того, люди, живущие в отселяемых объектах, настроены по-разному. Часто они понимают, что это, возможно, единственный шанс в их жизни улучшить свои жилищные условия. И страх того, что они могут прогадать, продешевить, существенно осложняет и так не простой процесс принятия решения.
Другие начинают с категорического неприятия каких-либо перемен — почему они должны куда-то уезжать с места, в котором они прожили практически всю жизнь, где их все устраивает?
Третьи действуют рационально — узнают у знакомых, имеющих аналогичный опыт, как они действовали, и каков был результат. Примеряют полученную информацию к своей ситуации и спокойно, без лишних эмоций, пытаются понять: на что они могут реально рассчитывать.
По опыту работы как с крупными, так и с небольшими застройщиками по отселению застраиваемых площадок мы можем сказать: в выигрыше чаще оказываются люди, занимающие конструктивную и открытую позицию. Которые для начала адекватно оценивают реальную ценность своего объекта для застройщика, а затем так же прямо и адекватно формулируют свой запрос на приобретение новой квартиры. Обычно девелоперы переселяют людей в более качественное новое жилье. Отселение — это всегда улучшение жилищных условий.
У нас был случай, когда застройщик вошел в положение отселяемой семьи, хоть и не должен был:
молодая пара с ребенком жила в квартире, которая была оформлена на мать мужа. Женщина давно переехала на Дальний Восток и связи с сыном не поддерживала. То есть де-юре пара не имела прав на это жилье и, соответственно, на новую квартиру. Нам удалось донести до застройщика эту ситуацию — не на улицу же их выгонять. В итоге жильцам купили квартиру в новостройке.
При этом надо понимать: в своих тратах застройщик всегда ограничен бюджетом строительства и финансовыми возможностями будущих покупателей — затраты на отселение закладываются в смету новых объектов и существенно влияют на цену новостройки.
И девелопер не станет покупать отселяемый объект за любые деньги — заплатит не больше того, что будет экономически целесообразно в рамках конкретного проекта.
Но даже если отселяемые жильцы могут быть не до конца удовлетворены результатами отселения, все в конечном итоге понимают: их новое жилье лучше того, которым они обладали ранее.
Очень важный этап в проекте отселения — первый контакт с собственниками. При пилотной встрече специалист должен донести до людей намерения застройщика, существующие законодательные правила и практику отселения на примере других объектов. И уточнить заранее полученную информацию о собственниках. После этого начинается кропотливая работа по реализации плана отселения с возможными его корректировками — исходя из складывающейся ситуации.
Мы в своей работе всегда придерживаемся тактики убеждения — как застройщиков, так и отселяемых. Первым мы еще на стадии подготовки подробно аргументируем текущий рыночный уровень цен — основываясь на нашей корпоративной практике реальных продаж, а не на ценах из объявлений на разных сайтах. Так девелопер сможет сформировать обоснованный бюджет на отселение. В процессе переговоров с отселяемыми мы аргументируем предложение застройщика о выкупе, когда им кажется, что оно не очень щедрое. Задача специалиста по недвижимости — максимально приблизить первоначальные предложения застройщика и запросы владельца. При том, что иногда они весьма сильно расходятся.
В ходе переговоров мы всегда отдаем себе отчет в том, что у застройщика есть крайний вариант — обратиться в суд и принудительно выкупить объект у владельца по рыночной цене.
Стоимость в таком случае установит независимый оценщик или эксперт. Но тогда собственник квартиры проиграет, поскольку никто уже не будет учитывать разные сопутствующие обстоятельства — например, что в объекте проживает две семьи, и купить нужно не один объект, а два отдельных. Мы не сторонники жестких ультимативных способов решения вопросов при отселении и убеждены: переговоры выгоднее обеим сторонам.
Самое читаемое
Реальная продуктовая инфляция в России составит 50-100% по итогам 2024 г. 
Уральская компания «СТЕМ» собирается поставить в Казахстан 200 тонн палочек для мороженого 
В одном из крупнейших застройщиков России меняется генеральный директор 
«Больше, чем девелопмент». Крупный уральский застройщик объявил о ребрендинге