Как купить собственный дом в Екатеринбурге и сэкономить деньги и нервы

Вместе с экспертами DK.RU отвечает на самые популярные вопросы, которые задают потенциальные покупатели индивидуального жилья.

Где лучше приобретать участок — «в поле», коллективном саду или коттеджном поселке?

Если возникает такой вопрос, скорее всего, покупатель стеснен в средствах и хочет сэкономить, уверены эксперты. Потому что ответ на него очевиден.

Участки «в поле» — это риск. В рекламных объявлениях продавец обязательно указывает, что инженерные сети будут подведены. Но, по словам экспертов, зачастую такие обязательства выполняются лишь на бумаге или же постоянно отодвигаются сроки. То же касается подъездных дорог: порой их строят годами.

Коллективные сады обычно подключены к электричеству и имеют нормальные пути подъезда, но вот с газоснабжением могут быть проблемы, не говоря уже о системах водоотведения, проще говоря — канализации. Есть тут и другая проблема: соседи.

Многие возводят основательные, дорогие дома в коллективных садах на участках в 4-5 соток. Себестоимость строительства везде одинаковая, но через несколько лет дом в «плохом» поселке становится неликвидом, а там, где есть перспектива, цена растет, — рассказал DK.RU Сергей Бессонов, эксперт по загородной недвижимости компании Villa66:

В коттеджных поселках таких проблем нет.

Вадим Шамшурин

исполнительный директор Ассоциации «Палникс групп»:

В организованных коттеджных поселках покупатель приобретает не просто участок под строительство. Он, во-первых, выбирает соседей, во-вторых — условия: и для строительства, и в дальнейшем для проживания. Скажем, в «Палниксе» построены все центральные сети, есть четыре озера, магазин. Мы много инвестировали в строительство инженерной инфраструктуры.

Коттеджный поселок «Палникс» развивается уже более 15 лет. Сегодня его территория сопоставима с территорией микрорайона Академический — 106 га. Недавно «Палникс» пополнился еще 65 участками.

Какое расстояние до города оптимально?

Ответ на этот вопрос во многом зависит от активности потенциального покупателя. Если бизнес в основном ведется из города, необходимо обязательно присутствие в офисе, расположенном в сити, время, которое тратится на дорогу от дома до работы, должно быть минимальным. Это же актуально для семей, в которых есть школьники: сегодня ни один коттеджный поселок вблизи Екатеринбурга не располагает собственной средней школой.

Для таких высокоактивных людей подойдут поселки, расположенные не далее 10-15 км от центра города.

Если говорить про загородную жизнь, то она у нас разделилась на два типа. Раньше коттедж рассматривался как полный аналог городской жизни, сегодня отношение к загородной недвижимости изменилось. Коттедж для постоянного проживания выбирают исключительно в 10-километровой зоне. Чаще всего это Чусовской тракт либо направление в сторону Малого Истока. В остальном обеспеченные люди предпочитают иметь квартиру в центре города и дом выходного дня в 30-40-километровой зоне, — комментирует Павел Боровиков, управляющий партнер агентства дорогой недвижимости «Кулиговская и партнеры».

По оценкам Эдуарда Богданова, вице-президента УПН, директора риелторской компании «Богданов и партнеры», сегодня самый большой объем предложения на Тюменском тракте — 35-36% всех предлагаемых индивидуальных домов. Меньше всего — 8-10% — расположено на Московском направлении.

Именно в этой стороне, на Чусовском тракте, самые интересные поселки. Правда, они же — самые дорогие, — добавляет г-н Богданов.

Участок в «Палниксе» стоит 500-550 тыс. руб. за сотку. И это одно из самых дешевых предложений в данном направлении: цена на участки в расположенных там же «Образцово» и «Галактике» превышает 600 тыс. руб.

Строить самому или купить готовый дом?

Этот вопрос, по словам игроков рынка загородной недвижимости, остается самым «больным» с тех пор, как начал развиваться данный сегмент. Ему, кстати, был посвящен один из круглых столов DK.RU. Эксперты сошлись во мнении, что человек, далекий от строительства, вряд ли своими силами сумеет построить хороший дом. 

Начиная строительство своими силами, многие думают, что сэкономят. Но в итоге теряют деньги. Хорошо, если это пара миллионов, иногда бывает, и дом теряют, если, допустим, не проведут геологические изыскания и выберут не тот тип фундамента, — говорит Вадим Шамшурин.

Самые распространенные ошибки при самостоятельном возведении дома:

• строят «по картинке» из интернета, технически важные узлы и сопряжения при этом проектируются «на глаз»;
• проект не проходит техническую экспертизу;
• пренебрегают в процессе строительства технадзором;
• не учитывают стоимость завода сетей в дом;
• неправильно располагают дом на участке, в итоге он лишается комфорта.

Чтобы правильно поставить дом, надо обязательно «выйти на землю». Еще лучше — пожить немного в поселке, где планируется строительство: только тогда поймешь, как именно идет солнце по участку, в какие часы какая комната будет максимально освещена. Это ведь важно: разместить детскую так, чтобы ребятишки вставали с солнцем и ложились вовремя. Так расположить гостиную, чтобы в ней было не темно, но и не чересчур светло. Не всякий проект из интернета можно разместить на конкретном участке — люди это не всегда понимают, — предупреждает Вадим Шамшурин.

В новой очереди «Палникса» застройщик сделал уникальное предложение: сразу построил шесть домов по проектам, которые наиболее востребованы у покупателей. Дома готовы для внутренней и внешней отделки, их стоимость от 17 до 20 млн руб. — в зависимости от проекта. В цене учитывается стоимость участка — 15 соток.

Ошибки при проектировании и строительстве приводят к удорожанию. В итоге многие не доводят работы до конца — дома превращаются в долгострои, которые постепенно становятся неликвидами.

На строительстве дома нужен ряд специалистов — снабженец, архитектор, прораб — и одному человеку крайне сложно соединить в себе все эти компетенции. Я таких людей не встречал. И я не уверен, что в результате получится дешевле, чем при строительстве с компанией. Я готовил смету для своего соседа, однако он предпочел строить дом самостоятельно. В результате его бюджет увеличился на 20% от наших расчетов, потому что в процессе строительства допускались ошибки, менялись бригады, приходилось дозаказывать материалы и пр., — поделился своей историей Александр Харисов, директор АСК «ЮНИТ».

В «Палниксе» покупатели участков могут при желании построить дом по уже зарекомендовавшему себя проекту, при этом девелопер дает не просто картинки, а полную техническую документацию. Строить дом заказчик может своими силами или с привлечением подрядной организации, давно работающей в поселке. Также девелопер готов предоставлять услугу технадзора.

По мнению Вадима Шамшурина, одна из самых распространенных ошибок при выборе дома — занижение необходимой площади. 

Люди приходят к нам и говорят: «Мне достаточно одноэтажного дома в 100 кв. м». Я начинаю вместе с ними считать площадь: на первом этаже — небольшой холл, пусть даже 8 кв. м, гардеробная — это еще метров 4-5, гостиная-столовая — 25 кв. м, кухня метров 20, ванная с туалетом — прибавляем еще квадратов 6-8, помещение для котла — не меньше 6 кв. м. Нужны еще гараж и какие-то подсобные помещения — хранить газонокосилку, снегоуборщик, зимнюю резину. Это еще не меньше 15 кв. м. В итоге набегает около 90 кв. м. И это без спален и детских! 

Один из самых популярных проектов — «Голливуд». Его площадь — 278 кв. м. Коттеджи передаются покупателю без наружной отделки — каждый имеет возможность оформить дом по своему вкусу. А на сайте компании представлены фотографии всего процесса строительства — можно оценить, из каких материалов и как построен дом.

Можно ли оформить ипотеку на индивидуальное жилье?

Сегодня, когда практически 90% квартир покупается с привлечением ипотечного кредитования, вопрос о кредите на индивидуальный дом возникает сам собой. Экономическая ситуация тоже вносит свои коррективы: раньше собственники бизнесов строили загородное жилье без использования кредитов, отвлекая оборотные средства, сейчас позволить себе это могут немногие. 

Однако банки до сих пор крайне неохотно рассматривают загородную недвижимость для ипотечного кредитования.

Главных причин такого отношения со стороны финансовых организаций несколько, — считает Вадим Шамшурин. — Зачастую земля, на которой строится поселок, находится в аренде. Как в таком случае банку брать ее в залог? Поэтому если они и выдают кредит, то, как правило, под залог уже имеющегося жилья — а это уже ни ипотека, а потребительское кредитование, процент по нему другой. Но в случае с «Палниксом» совсем другая ситуация: у нас уже есть согласие двух банков, готовых предоставить ипотеку для приобретения наших домов. Кроме того, один из банков рассматривает ипотеку и для земельных участков под ИЖС в нашем коттеджном поселке. 

Готовые дома, которые продаются в «Палниксе», находятся в собственности компании — то есть банк в случае привлечения ипотечного кредита для покупки вполне может рассматривать их в качестве залога.

В итоге получается, что самый разумный вариант перебраться на постоянное место жительство в индивидуальный дом — купить готовый коттедж от компании-застройщика: его можно приобрести в ипотеку, оформить по своему желанию снаружи и внутри, не тратя лишние деньги на переделку уже выполненного дизайна. При этом быть уверенными, что он наилучшим образом расположен на участке, обеспечен необходимыми инженерными сетями, а вокруг живут люди своего круга. 

Эксперты отмечают, что многие сегодня поступают именно так.

У людей появилось понимание, что загородный дом лучше покупать, чем строить. Решение строить с нуля чаще всего принимают те, для кого это первый дом. На самом деле строительство дома в два-три раза дороже, чем покупка готового. Потому что стройка начинается с ценника 20 тыс. за кв. м, а со временем они превращаются в 60 тыс. руб., а с отделкой — порядка 80 тыс. руб. за кв. м.  — утверждает Павел Боровиков.