Как поменять квартиру на дом за городом, и стоит ли это делать

Эксперты рынка недвижимости рассказали, как кризис «отредактировал» запросы людей, на каких условиях они готовы менять городское жилье на загородное, и привели аргументы «за» и «против» последнего.

Потребитель стал подкованным

Андрей Озорнин

заместитель директора ООО «НКС-Девелопмент»

Сегодня инвестиционные мотивы при покупке недвижимости сошли на нет, основная масса сделок совершается с целью улучшения существующих условий проживания. В условиях экономической нестабильности покупатели отдают предпочтение надежным проектам с высокой степенью готовности, с понятным ценообразованием и грамотной концепцией. Люди выбирают объекты очень взвешенно, исходя из представления о минимально необходимых параметрах квартиры. В условиях избытка предложения все больше внимания уделяется качественным характеристикам. Покупатель хочет гордиться своим домом и в этом разрезе даже технология исполнения фасада имеет значение. Самый массовый сегмент на рынке загородного жилья сегодня — земля без подряда, на долю которой приходится до 80% всего объема продаж.

Евгений Новосёлов, генеральный директор ГК «Новосёл»:

— Рынок загородной недвижимости не смог оклематься еще с прошлого кризиса. В жилой недвижимости был просвет, а тут, увы, нет. Затяжной период застоя. И предпочтения потребителя соответствующие. Берут объекты, предлагаемые по цене существенно ниже рыночной либо супер-интересные (вода, невырубной лес, развитые сети и инфраструктура), но торгуются всегда. И серьезно торгуются. Стоимость все последние годы диктует покупатель. Еще один тренд кризисных лет — покупка участка (желательно с вышеперечисленными характеристиками) без подряда. Рынок изменился, предложений много — покупателей нет. Ипотека в данном сегменте, увы, тоже не помощник. Тема так по-хорошему и не расцвела. В целом в структуре продаж преобладают объекты класса «эконом», «сады-огороды». Реже берут дома для постоянного проживания. «Замки» давно не в тренде. Актуальна тема летних дач. Комфортный дом площадью 70-150 кв. м, с участком для отдыха, а не для работы — думаю, эта тема будет прирастать и предложениями, и спросом.

Виталий Аскин, застройщик коттеджных поселков ООО «Резиденция»:

— Люди стали подходить к выбору более рационально. Мы видим расширение среднего ценового сегмента, растет интерес к участкам площадью 7-9 соток и небольшим домам (120-150 кв. м). Порядка 80% покупателей — это представители среднего класса, приобретающие загородную недвижимость с целью переезда и постоянного проживания. 20% выбирают премиальные объекты для отдыха и постоянного проживания.

Наталья Девкина, исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Самую большую часть рынка занимают земельные участки без подряда, на которых покупатели впоследствии сами возводят дома. Если раньше застройщики стремились продать конечный продукт в виде готового к отделке или заселению дома, то сейчас многие не настаивают ни на проекте, ни на подрядной организации, ограничиваясь межеванием участков, подведением к ним коммуникаций и устройством внутренних проездов. Конечно, это сказывается на общем виде поселков, и в отдаленной перспективе может отрицательно повлиять на стоимость при продаже объектов на вторичном рынке.

Как правило, загородный дом покупается в дополнение к городской квартире, но нередко клиенты продают городскую недвижимость, чтобы полностью переехать за город. В этом случае они особенно тщательно подходят к месту будущего дома, первоочередное значение имеет транспортная доступность.

Алексей Игнатов, генеральный директор ООО ИСК «Уран»:

— Предпочтения покупателей не изменились, изменились их возможности.

Количественно спрос на загородную недвижимость сохранился, но поменялись местами сегменты — дорогой, средней и бюджетной недвижимости — в сторону удешевления.

Евгений Драчёв

директор строительной компании «Баукрафт»

Сегодня у потребителя гораздо больше страхов строить свой дом с «дикими» бригадами, чем четыре года назад. Почти каждый клиент рассказывает историю неудачного опыта строительства своих друзей — многие потратили деньги и нервы. Сегодня люди стали глубже погружаться в вопросы создания загородного дома, больше читать, изучать в интернете различные технические решения. Особенно это касается клиентов с бюджетом от 5 до 8 млн. руб. Когда семья аккумулировала этот бюджет несколько лет, она опасается его потерять. Поэтому задается много вопросов технического характера: почему этот материал? Сколько он прослужит? Насколько безопасно? Почему применяется эта инженерная система и т.п.? Люди с бюджетом 10-20 млн руб., как правило, строят не на последние деньги, и они больше уделяют внимания архитектуре, чем техническим решениям. Возможно, уверенность в качестве им вселяет то, что они выбрали не самого дешевого подрядчика. Но все клиенты постоянно говорят о качестве. Вопрос сроков строительства и стоимости материалов стал отходить на второй план. Нас совсем перестали торопить — опасаются снижения качества. Клиенты стали просить сделать теплее, с запасом прочности, «чтобы навсегда», «чтобы сделал и забыл» и готовы за это платить. Сегодня все меньше людей стремятся построить дешевле. Потребитель стал подкованным. Это хороший тренд, следствием которого будет повышение качества продукта.

Можно ли купить дом по цене квартиры?

Виталий Аскин:

— Сегодня действительно можно купить загородный дом по цене квартиры, в нашей компании развито целое направление «квартиру на дом», в рамках которого индивидуально планируется схема обмена вторичного жилья на готовый дом или строительный подряд с привлечением разнообразных финансовых инструментов — рассрочка от застройщика, целевые кредиты, материнский капитал и т. д.

Евгений Новосёлов:

— Если вы продаете трехкомнатную квартиру в хорошем центре в доме бизнес-класса и на эти деньги купите «дом мечты», но расположенный в 40-50 км от города, он вряд ли станет местом постоянного проживания. Устанете мотаться. Поэтому придется чем-то жертвовать. Хотите ближе к городу, меняйте формат либо качество жизни. Денег на то и на другое с продажи квартиры не хватит. Хотя в метраже дом, конечно, выигрывает. Поэтому в большинстве своем это лишь маркетинговый ход. Но все индивидуально, надо считать!

Андрей Озорнин:

— Такие варианты есть как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе. Просто нужно понимать, что загородный дом по цене квартиры в доме комфорт-класса будет находиться в 20-30 км от Екатеринбурга. Такие проекты сегодня есть, и они довольно успешно реализуются. Коттеджные поселки в черте города, такие, как «Галактика» (проект, который мы развиваем), являются хорошей альтернативой жилью бизнес- и премиум-класса. Цены и в том и в другом случае будут сопоставимые.

Евгений Драчёв:

— Жилье за городом по цене квартиры купить можно, но это будет история не про повышение качества жизни, а про покупку проблем. Стоимость реализации дома, построенного по уму, с современными решениями, сегодня в абсолютном значении дороже квартиры. Качественный дом площадью 150 кв. м с готовностью под заезд, с благоустройством участка и забором составит 8-10 млн руб. с учетом стоимости земли.

Наталья Девкина:

— Сегодня действительно можно купить загородный дом по цене городской квартиры. Но все-таки квартира в новостройке и загородный дом прямыми конкурентами не являются. Главным преимуществом нашего КП «Скандинавия» является то, что покупатель получает готовый дом адекватной площади, подключенный ко всем централизованным сетям: есть вода, канализация, электричество, газовый котел и смонтированная система отопления. Мы заполняем существующий пока на рынке разрыв, где, с одной стороны, дома бизнес- и элит-класса большой площади и соответствующей стоимости, с другой, земельные участки без подряда и ультраэкономичные объекты, требующие значительных расходов для ввода в эксплуатацию.

Сколько стоит загородный быт?

Евгений Драчёв:

— Основные статьи расходов владельцев домов в стандартном поселке — отопление, ГВС и электроэнергия. Эти затраты напрямую зависят от эффективности теплоизоляционной оболочки и грамотно подобранных инженерных систем. В построенном нами доме площадью 150 кв. м эти расходы не превышают зимой 5 тыс. руб. при электрическом отоплении и 1,5 тыс. руб. при газовом. Летом это 500-700 руб.

Наталья Девкина:

— Эксплуатационные расходы на содержание четырехкомнатной квартиры в старом фонде в центре Екатеринбурга в отопительный сезон могут составить 13 тыс. руб. в месяц. Владелец загородного дома оплачивает все по счетчикам (по фактическому потреблению) по прямым договорам с поставщиками. Стоимость услуг управляющей компании зависит от набора предоставляемых услуг. Например, в КП «Скандинавия» речь идет о 1-1,5 тыс. руб. в месяц. Эти расходы в основном связаны с содержанием территории, расчисткой дорог, уличным освещением. Собственник дома понимает, что он платит именно за те услуги, которые ему действительно нужны.

Алексей Игнатов

ООО ИСК «Уран»

Оплата услуг УК в ЖСПК «Академический», часть которого мы представляем, на сегодня составляет 7 100 рублей в месяц с каждого из паев. Пай включает в себя участок земли (15 соток) и строения, которые на нем находятся. В эту сумму входят: текущие расходы УК, содержание внешних сетей, дорог, тротуаров, части придомовой территории, содержание детской и спортивной площадок, охрана.

Виталий Аскин:

— Мы обслуживаем коттеджные поселки, но не навязываем лишних услуг. Средняя стоимость ежемесячного членского взноса — 200 руб. с сотки.

Загородные перспективы в окрестностях Екатеринбурга

Виталий Аскин:

— Коттеджные поселки группы компаний «Резиденция» — это объекты, которые реализованы по определенным стандартам. Мы развиваем ближайший пригород, чтобы люди могли жить и работать в комфортных условиях. Отличная транспортная доступность, красивая природа, внутреннее благоустройство территорий позволяют нашим клиентам действительно улучшить жилищные условия, вести более здоровый образ жизни. Каждый наш проект расположен в инфраструктурно развитом районе, где есть садики, школы, медицинские учреждения, общественный транспорт. Есть и собственные объекты инфраструктуры: детские и спортивные площадки, парк в сосновом бору, рекреационные зоны, гостевые парковки.

Андрей Озорнин:

— На мой взгляд, дом за городом дает более высокий уровень комфорта, возможность каждый вечер вырываться из шумного мегаполиса и наслаждаться тишиной, свежим воздухом, смотреть на звездное небо в окружении сосен. В поселках с качественной концепцией есть все для комфортного проживания — минимальная инфраструктура, детские и спортивные площадки, закрытая охраняемая территория, поэтому родители спокойно могут отпустить детей гулять. Проекты в сегменте бизнес-класса, как наш коттеджный поселок «Галактика», как правило, очень компактные, в них нет большого количества домовладений, и соседи знают друг друга в лицо, поддерживают теплые отношения, проводят совместные праздники.

Алексей Игнатов:

— Дом за городом — это, прежде всего, значительное увеличение степени свободы его обитателей. Проект, часть которого мы представляем, еще больше этому способствует. Централизованные водопровод, канализация, газопровод, электрические линии, персонал, обслуживающий придомовые территории, охрана, детская и спортивная площадки, шаговая доступность всей инфраструктуры ЖК «Академический» увеличивают степень свободы.

Евгений Драчёв:

— Итогом переезда в собственный дом должно быть повышение качества жизни: больше свободного времени, больше комфорта, возможность качественно восстанавливать силы, учет индивидуальных потребностей. Именно об этом необходимо думать каждому подрядчику. Социальная ответственность строителя — возводить дома, в которых качество жизни будет выше, чем вчера. С точки зрения мирового опыта, то что у нас сегодня возводится в частном домостроении — вчерашний день. По немалой части домов просто бульдозер «плачет».

Жизнь за городом: аргументы «за» и «против»

Наталья Девкина

ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Задумываясь о постоянном проживании за городом, нужно принимать во внимание, что основная инфраструктура останется в городе (детские сады, школы, работа), поэтому необходимо продумать, каким образом вы будете добираться до этих точек. Проживая за городом, вряд ли можно будет в течение дня «заскочить» домой на полчаса-час. Скорее всего, выехав утром, вы вернетесь домой только вечером. Пока, к сожалению, инфраструктура вблизи организованных коттеджных поселков объективно не в состоянии в полной мере удовлетворить потребности современного горожанина в области медицины, образования, общественного питания и досуга. Проживание за городом предполагает наличие автомобиля или возможность оплачивать услуги такси. Общественный транспорт, связывающий загородные объекты с Екатеринбургом, — скорее исключение, чем правило. Главный аргумент в пользу проживания за городом — это лучшая экология: качество воздуха, воды, отсутствие городского шума, к которому мы, конечно, привыкли, но который не становится от этого менее вредным для здоровья. Других очевидных аргументов я не вижу. Дополнительными преимуществами могут быть лучшие (по сравнению с городским жильем) потребительские качества дома.

Евгений Драчёв:

— Самый дорогой товар будущего — это тишина. Люди испытывают потребность «замедлиться». Причина — слишком высокий темп в городе, переизбыток информации и событий в течение дня. Когда вы уезжаете за город, ритм меняется. На природе время течет медленно, и это позволяет восстановить силы. Спрос на собственный уголок природы будет только расти, особенно у активной части населения — людей 34-45 лет.

Сдерживающий фактор — это отсутствие достойных вариантов земли рядом с городом и большие затраты времени на дорогу. Но сегодня многие могут работать удаленно, из дома.

Алексей Игнатов:

— В 2002 г. я поселил семью в собственный дом. Нужны очень веские аргументы, чтобы мы поменяли его на городскую квартиру. Пока я их не вижу. Надеюсь, что не увижу никогда.

Андрей Озорнин:

— Жизнь за городом связана с определенными бытовыми сложностями, поэтому массовый покупатель сегодня не рассматривает загородный дом в качестве единственного жилья, скорее это недвижимость «выходного дня». Проекты же класса «бизнес», локализованные в черте города, могут предложить своим потребителям все блага мегаполиса наравне с тишиной и уединенностью. Именно они могут составить качественную конкуренцию городской квартире. Достоинства жизни за городом — экологичность, безопасность, статус и комфорт. Недостатки — транспортные проблемы, сложности в эксплуатации инженерных сетей, слабая развитость социальной и транспортной инфраструктуры. Хотя проекты бизнес-класса, локализованные в черте города, этих минусов лишены.

Рынок загородной недвижимости развивается, сегодня более 200 коттеджных поселков в Екатеринбурге и пригороде ждут своих инвесторов.

Виталий Аскин:

— Загородное жилье — это возможность организовать жилое пространство под индивидуальные потребности семьи. Квадратный метр загородного жилья под ключ стоит в районе 30 тыс. руб., таким образом, покупателю доступны большие площади, более комфортные бытовые условия. Жители и гости наших коттеджных поселков в основном выделяют такие преимущества, как экология, возможность ведения личного подсобного хозяйства, независимость, экономия на коммунальных платежах. Проигрывает загородное жилье городскому только по развитости инфраструктуры.

Евгений Новосёлов

ГК «Новосёл»

Надо взять чистый лист бумаги и разложить все по полочкам. Количество детей и их возраст (из чего «вытекают» садики, школы, тренировки, репетиторы), направление, где хочется иметь дом, загруженность и месторасположение работы родителей и еще 25-30 индивидуальных показателей конкретного покупателя. Взвесив все это, можно принимать решение. Если есть возможность, стоит пожить у друзей за городом хоть неделю — сами все почувствуете. Дом за городом — это, с одной стороны, пробки от одного часа и более при идеальном (10-25 км) расстоянии до работы, садика и пр., с другой, своя трава, сосны и тишина. Когда я стоял перед выбором, то принял, как мне кажется, соломоново решение: пока дети маленькие, то жить комфортно в городе, а отдыхать на даче за городом, в деревянном доме на берегу озера на оптимальном расстоянии от мегаполиса.