Когда автомобили слоями

При проектировании и застройке большинства кварталов Екатеринбурга исповедовался принцип выноса гаражей за пределы жилой застройки! Это очень удобно: сел на электричку, добрался до бокса, завел авто, поехал. Вечером, то же самое в обратном порядке. Сегодня автовладельцы в электричках ездить не хотят. Поэтому спрос на гаражи, расположенные рядом с жильем, растет быстрее, чем на само жилье. Соответственно набирает темпы гаражное строительство. Нечего тут городить

Для автовладельцев Екатеринбурга начало года ознаменовалось двукратным подорожанием услуг автостоянок. На частных стоянках в центре города размер ежемесячного платежа достиг 1,5-2 тыс. руб. Владельцы площадок объясняют такой рост цен повышением тарифов на аренду земли.

Стоимость аренды рассчитывается по простой формуле: ставка земельного налога, умноженная на коэффициент, который зависит от вида деятельности предприятия-арендатора. Величину коэффициента определяет правительство области. Заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области Виктор Маслаков пояснил, что в прошлом году арендная плата для екатеринбургских стоянок исчислялась по заниженному коэффициенту — по инициативе городской администрации он был уменьшен с 3 до 1,5.

В новых нормативах областное правительство приняло для стоянок коэффици-ент 8. Помимо этого, с 1 января в 1,8 раза выросли ставки земельного налога. Соответственно повысились цены на услуги стоянок. Автолюбители в массовом порядке стали покидать парковки: меньше чем за месяц со стоянок ушло около 40% постояльцев. Опомнившись, правительство области уже в конце января понизило коэффициент до

5-и. Владельцы стоянок считают, что и при таких показателях они будут вынуждены повышать цены. Однако мингосимущества области не намерено создавать слишком уж благоприятные условия для развития классических открытых стоянок.

Виктор Маслаков: Областное правительство не собирается диктовать предпринимателям, чем им заниматься. Но мы можем построить земельную политику так, что бизнесу будет выгодно делать те или иные вещи. Например, арендовать землю под закрытыми, в том числе многоэтажными, стоянками в несколько раз дешевле, чем под открытыми. Это стимулирует предпринимателей отказаться от огороженных площадок и строить красивые, современные стояночные комплексы. Коэффициент для расчета размера аренды земли под безбоксовыми закрытыми паркингами — всего 1,6. Под капитальными гаражами боксового типа для граждан — 2, для организаций — 4.

 

Боксы за баксы

Действительно, сегодня в городе активно возводятся крытые и подземные стояночные комплексы. И объемы этого строительства постоянно растут. Однако застройщики ориентируются не столько на величину земельной аренды, сколько на запросы рынка. Закрытые паркинги, плата за землю под которыми минимальна, практически не появляются. Возводятся более дорогие — с точки зрения земельной аренды — гаражи. (В паркинге, в отличие от гаража, для каждого авто отведена ничем не огороженная площадка.) Кстати, стоимость их строительства тоже гораздо выше, чем паркинга. Ведь в гараже к каждому боксу приходится подводить системы вентиляции, пожаротушения и т. д. Ну и, само собой, для каждого нужны стены и ворота. Тем не менее, дорогие боксы рынком востребованы, а более дешевые паркинги — нет.

Как сообщил директор гаражного агентства «Исеть» Владислав Сапьянов, сегодня в Екатеринбурге количество продаваемых гаражей и автомобильных боксов составляет примерно 10% всех предложений по недвижимости.

Надежда Сапьянова, старший менеджер гаражного агентства «Исеть»: В январе спрос на гаражи значительно вырос. Покупатели интересуются в основном капитальными гаражами или боксами. Соответственно и цена на эти объекты стала одной из самых динамичных на рынке недвижимости. До дефолта капитальный гараж стоил как комната в коммуналке в том же районе. В прошлом году цены на жилье (в долларовом эквиваленте) достигли уровня1998 г. «Квартиры для автомобилей» немного отстали. Если, например, тогда гараж на Юго-Западе стоил $7000, то сейчас можно приобрести его за $4000. Однако это отставание скоро исчезнет. В центре, например, цены на комнаты и гаражи уже сравнялись.

Очаги ценового напряжения на гаражном рынке, как правило, достаточно локальны, хотя и предсказуемы. После введения в эксплуатацию очередной многоэтажки спрос на автомобильные боксы, расположенные в ее окрестностях, резко возрастет. Особенно если собственный гаражный блок не предусмотрен проектом. Именно так складывается ситуация в районе ул. Разина — Большакова — Фурманова, где завершается строительство нескольких домов. Многим владельцам новеньких квартир квадратный метр гаража обойдется дороже квартирного.

Впрочем, в Екатеринбурге существуют и районы со стабильно высоким спросом на места для укрытия авто. Это центр, «Ботаника», Юго-Запад, ЖБИ. Недавно в этот же ряд встала Московская горка. Под стать спросу и цены. На ул. Крестинского капитальный гараж (или бокс) сегодня стоит $5 тыс., на Большакова — $8 тыс., на Шейнкмана — $10-12 тыс., на Жукова — до $16 тыс.

Востребованность конкретного «автожилья» зависит не только от его местоположения, но и от обустроенности. Гаражи, как и квартиры, могут быть элитными и не очень. Но если на дорогие квартиры спрос сегодня падает, то солидные автобоксы с наворотами становятся все более популярными.

Первое, что спрашивает автовладелец при покупке гаража, это есть ли при нем охрана. Оптимальный вариант — бокс в общественном гараже, снабженном сигнализацией и системой видеонаблюдения. Охотнее раскупаются и боксы с автоматическими воротами, хотя их цена заведомо больше на $2-3 тыс.

И все же главным критерием остается размер гаража. Спрос и предложение стандартных коробок (примерные габариты: 3х6х2 м) достаточно сбалансированы. Но в городе очень мало гаражей, способных вместить джип, минивэн или какой-нибудь «стретч». А места для «Газелей» есть лишь в одном комплексе, боксы в котором можно приобрести в частном порядке. (Впрочем, ставить нижегородскую полуторку, даже в варианте микроавтобуса, в крытый блок, это уже чистой воды гурманство.) По оценкам специалистов «Исети», примерно 20% екатеринбургских автомобильных боксов должны иметь королевские размеры: длина — 7, ширина — 4, высота — 2,2 метра и более. Такие объекты недвижимости сегодня раскупаются наиболее активно.

 

Почетная гаражная обязанность

Большинство гаражей в столице Урала в последние годы появились как «приложение» к многоэтажкам — элитным и не очень. Такой вариант строительства можно считать оптимальным. Он позволяет решить проблему парковки авто в непосредственной близости от квартиры владельца, а главное, возведение гаража, изначально вписанного в проект дома, не портит двора, не создает неудобств для жильцов. В Москве несколько лет назад даже появилось постановление, запрещающее отвод земли под строительство жилых домов, если в проекте не предусмотрены крытые места для парковки автомобилей. Некоторое время Главархитектура Екатеринбурга и городской комитет по транспорту и связи рекомендовали строителям при составлении проектов пользоваться московскими нормами. Но теперь, как сообщил начальник Глав-архитектуры Михаил Вяткин, в Екатеринбурге есть свой документ — распоряжение главы города, согласно которому получить землю под жилую застройку можно примерно на тех же условиях, что и в Москве. В элитном доме мест для парковки должно быть не меньше, чем квартир. В типовом жилье соотношение — 1:2.

Владислав Сапьянов считает, что нагружать застройщиков гаражами — лишнее. Автомобильная недвижимость востребована рынком, и строить дом с боксами или паркингом выгоднее, чем без них. Однако до сих пор некоторые фирмы-застройщики стараются избежать «почетной гаражной обязанности», навязываемой муниципальными властями. Благо, неотмененные строительные нормы советских времен позволяют строить жилье без парковочных «излишеств». Свою нелюбовь к последним строители объясняют тем, что, как правило, на пятачке, выделенном под здание, трудно или даже невозможно выкроить место под стационарный паркинг. Городской и областной санэпиднадзор требуют соблюдения санитарных норм (также доставшихся нам в наследство от СССР), согласно которым гаражи и стоянки должны быть удалены от жилого здания на значительное расстояние (до 50 м). Разместить боксы под домом часто не позволяют грунтовые воды или вес самого здания.

Тому же, кто затеет сооружение гаражного комплекса или паркинга на уже застроенной территории, помимо упомянутых проектировочных, административных, технологических и прочих проблем, придется столкнуться с противодействием безлошадных горожан. Они, как удачно подметил главный специалист городского комитета по транспорту и связи Александр Сабаев, считают своим долгом бороться против строительства гаражей, особенно многоэтажных. Наиболее яркий результат этой борьбы — монументальный памятник, высящийся на углу улиц Попова и Хохрякова. Задумывался этот бетонный куб как многоэтажная дневная парковка. Однако, когда строительство было завершено, жители соседнего дома обратились в суд с жалобой. Судьи вынесли вердикт: права жильцов не нарушены, однако город не имел права выделять это место под строительство — это прерогатива области. Поэтому принимать паркинг в эксплуатацию было запрещено до тех пор, пока не разрешится земельный вопрос. Как подчеркнул Михаил Вяткин, никакие строительные нормы при создании комплекса нарушены не были.

Чаще всего от борьбы с гаражестроительством страдают сами ее инициаторы — жильцы домов, соседствующих с предполагаемой стройплощадкой. Если во дворе или под двором появился крытый паркинг, то его владелец (фирма или гаражный кооператив) будут вынуждены хоть немного обустроить территорию, а главное, автомобили перестанут стоять на газонах, детских площадках и непосредственно под окнами. А в микрорайоне Заречном произошел и вовсе абсурдный случай. Там между ул. Черепанова и железнодорожной линией планировалось возвести многоэтажные гаражи. Они, помимо решения сугубо утилитарной задачи, могли бы играть роль звукопоглощающей стенки. Жильцы воспротивились строительству и теперь (как и прежде) могут круглосуточно «наслаждаться» грохотом железнодорожных составов.

 

Машины-подоконники

Сегодня в городе около 300 тыс. автомобилей. 32,5 тыс. из них нашли свое пристанище на платных стоянках. Некоторое количество (точных данных найти не удалось) стоит в гаражах и боксах. По мнению г-на Вяткина, 200 тыс. не имеют вовсе никакого места для законной парковки. Хотя, согласно СНиПам, оное должно быть у 90% авто. Из них 70% могут стоять на открытых площадках. Следовательно, потенциальных покупателей гаражей сейчас в Екатеринбурге около 54 тыс.

По данным регионального фонда социально-экономических и гуманитарных исследований «Социум», 49% частных автомобилей сегодня стоят во дворах или несанкционированных парковках. Но скоро это раздолье закончится. Городская администрация и милиция общественной безопасности твердо решили изгнать железных коней с тротуаров, газонов и детских площадок. Владимир Долинин, кандидат юридических наук, полковник милиции: Пока что в Кодексе Свердловской области об административной ответственности не предусмотрено наказание за парковку на газоне или за нарушение правил благоустройства. Поэтому мэрия предлагает областной думе принять соответствующие поправки. Предварительные переговоры показали, что многие депутаты согласны с этим.

Ликвидацию несанкционированных стоянок, городские власти собираются сочетать с устройством легальных ночных парковок в тех местах, где они не мешают горожанам: на пустырях, площадях или улицах, не слишком загруженных в ночное время. Парковки могут быть и во дворах — если не возражают жильцы. Но удастся ли осуществить этот проект? Ведь до сих пор не понятно, как будут оформляться земельные отношения муниципалитета с организаторами ночных площадок для авто и можно ли найти в городе необходимое число свободных участков.

Когда владельцы «машин-подоконников» займутся поиском стационарного жилья для своих железных коней, спрос на рынке гаражей подскочит весьма ощутимо. В любом случае екатеринбургский рынок автонедвижимости будет непрерывно расширяться за счет ежегодного 10-процентного роста числа автомобилей. Еще один стимул — программа главы города по выносу металлических гаражей за пределы жилых кварталов. Любопытный факт: первоначально (программа существует с 1998 г.) планировалось переместить 15 тыс. железных коробок. На сегодня вынесено уже 16 тыс. И еще остались. Статистика пока не научилась считать не только стулья, но и гаражи. В Главархитектуре нет точных данных и о количестве стационарных автобоксов в столице Урала (как уже существующих, так и строящихся). Правда, Михаил Вяткин сообщил, что Екатеринбург раньше и активнее других российских городов-миллионников взялся за строительство многоэтажек для авто. Идет возведение десятков таких сооружений. Самые масштабные проекты — замена одноэтажных боксовых гаражей на ул. Токарей, Готвальда, Фронтовых бригад и Онуфриева на многоэтажные. Наиболее же интересные с технической точки зрения многоэтажки возводятся в центре. Здесь недостаток площадей вынуждает строителей максимально увеличивать число уровней. Рекорд принадлежит 8-этажному гаражу, растущему возле парка Маяковского. Его строит ЗАО «Предприятие ”Чусовское озеро”». Это первый подобный проект компании. Ранее она строила жилые дома без автобоксов. Преимущественно в этом же районе. Взяться за строительство жилья для автомобилей застройщик решил, увидев жесточайший дефицит на локальном гаражном рынке. Возведение столь рослого парковочного сооружения обходится довольно дорого. Впрочем, хороший спрос позволяет окупить затраты. Цена бокса в новостройке — $10 тыс., и большая их часть уже распродана. Основными покупателями стали те, кто ранее приобрел квартиры в домах, построенных этой же компанией.

Проблему дефицита земли радикально пытается решить и екатеринбургское ООО «Спецпромцентр». Оно планирует возводить в нашем городе компактные механизированные многоэтажные стоянки. Их конструкция разработана в ОАО НПО «Молния», там же, где российский «Шаттл» — «Буран». Методика парковки такова: автомобиль загоняется на поддон, тот автоматически поднимается на нужный уровень и ставится на стеллаж. Высота паркинга может достигать 32 м. Это позволяет на квадрате 7,5х7,5 м разместить 25-30 авто. Директор «Спецпромцентра» Степан Какалов отмечает лишь один недостаток — стоимость такого сооружения пока достаточно высока. Окупить его можно, продавая места не менее чем за $10 тыс. Причем место на такой парковке — это не частный бокс, в котором можно хранить еще и запасную резину, инструменты, картошку. Однако возможность механизированных автонебоскребов размещаться в самых густозаселенных районах может сделать их вполне конкурентоспособной альтернативой одно— и многоэтажной «классике».

Если все пойдет по плану, Екатеринбург должен стать вторым городом в России, в котором появятся механизированные парковки. (Первый, разумеется, Москва). Мы опередим даже Санкт-Петербург. ООО «Спецпромцентр» и ОАО НПО «Молния» подписали протокол о намерениях. То же самое хотела сделать некая строительная фирма из Тюмени, но владельцы проекта предпочли сотрудничать с Екатеринбургом. В марте наши строители планируют заключить договор на два модуля, которые будут пристроены к дому, возводимому в центре (пер. Еланский). Пока, правда, санэпиднадзор требует, чтобы между торцом здания и парковочной башней был 15-метровый разрыв. Но Степан Какалов надеется, что к моменту начала монтажа конструкций удастся уговорить санитарных чиновников придвинуть паркинг вплотную к дому. В Москве, кстати, такие гаражи возводятся не только впритык к жилью, с той стороны, где нет окон, но даже монтируются в середине здания. Если это получится и у нас, появится возможность пристроить башню-парковку чуть ли не к каждой екатеринбургской многоэтажке. Торцы этих домов, как правило, не имеют окон. Там, где сегодня стоят 5-6 машин, можно будет заштабелировать 50-60. Впрочем, по такой же торцовой схеме можно строить и обычные многоэтажные гаражи. Осталось только убедить санэпиднадзор, что автомобили, стоящие в гараже с принудительным дымоудалением за пределы двора, вредят жильцам гораздо меньше, чем те, которые стоят на газоне под окнами.