Кого сторонятся крупнейшие застройщики Екатеринбурга

Участникам рынка нужны публичные списки надежных подрядных организаций, и не нужны черные, – таков один из выводов круглого стола «Репутация в строительной индустрии», который «ДК» провел на выставке ИННОПРОМ-2013. Высказываясь в таком духе, участники, руководители крупнейших строительных компаний региона, подразумевали в основном генподрядчиков – с ними им чаще всего приходится иметь дело. Что касается субподрядчиков (тех, кто непосредственно возводит стены, прокладывает коммуникации, монтирует металлоконструкции и внутренние системы зданий, благоустраивает территорию и пр.) – об их надежности до сих пор можно было судить или по опыту генподрядчиков, или по данным, стекающимся в уральские строительные СРО.

«ДК» поставил себе задачу исследовать этот опыт, структурировать его и рассказать о тех подрядчиках, кому участники рынка вполне доверяют. На первый раз решено было изучить расклад только по независимым компаниям, не аффилированным со строительными холдингами – просто потому, что родственные холдингам структуры имеют иные стартовые условия для работы на рынке. Информация же о независимых подрядчиках нужна – и тем, кто заказывает строительные услуги, и СРО, и рисковым подразделениям банков, к которым подрядные компании обращаются за кредитами, для их оценки.

Круглый стол «ДК» собрал более 40 представителей компаний-заказчиков, подрядных и генподрядных организаций Екатеринбурга

Не все подряд

К выбору подрядчиков екатеринбургские застройщики подходят очень осторожно: любое неправильное решение может поставить объект, само здание под угрозу, вплоть до обрушения. Поэтому службы безопасности застройщиков проверяют надежность возможных партнеров на всех уровнях: изучают, как долго предприятие работает на рынке, не меняя названия и юрлица, какой объем работ уже выполняло, всегда ли исполняет взятые на себя обязательства и укладывается в сроки. Эти критерии работают в стройиндустрии на всех уровнях: как при выборе генподрядчика (если у застройщиков есть необходимость привлекать его со стороны), так и при подборе организаций на субподряд.

«Когда компания настроена работать долго и качественно, она дорожит своим именем и менять его не будет: бренд добавляет стоимости. Если на моем объекте хочет работать неизвестная контора, какая-нибудь «Пупкин и сыновья», которая только что появилась и построила полдома, шансов у нее нет. Важны объемы. Например, генподрядчик работает много и в разных регионах, – это плюс», - говорит Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС».

Президент ГК "КОРТРОС" Вениамин Голубицкий

И добавляет: для компании, ведущей проекты комплексного освоения территорий, при выборе важно, с какими финансовыми институтами работают потенциальные партнеры. «Если я не понимаю источников, где фирма берет деньги, я к ней просто не подойду. Зачем мне эти риски высчитывать со службой безопасности? Ясно же, что серьезные банки кредиты абы кому не выдают. А вот когда этот вопрос ясен, я могу быть уверен: подрядчику есть, чем ответить в случае форс-мажора», - поясняет г-н Голубицкий.

Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Урал», констатирует: каждый застройщик сам определяет критерии выбора подрядчиков. И может отсекать подозрительные организации в ходе тендеров:

«Во всем мире такая практика: заказчик конкурса устанавливает предельную минимальную сметную стоимость объекта, ниже которой – некуда. Учитывается цена материалов на рынке, стоимость машин и механизмов, работ, уплата налогов и зарплат и т.д. И как только участники торгов подходят к этому пределу, аукцион заканчивается – даже по муниципальным и госконтрактам. В России на бюджетных тендерах главным фактором для победы все-таки является цена – таков закон. Но на коммерческих проектах есть пространство для маневра. Любой участник рынка при проведении торгов понимает: невозможно построить за копейку то, что стоит рубль».

Как добавляет Алексей Фалько, директор «СКМ-Девелопмент», выбирая подрядчика, за основу компания принимает такие качества как договороспособность и дееспособность: «Фирма должна быть в состоянии четко договориться о понятных вещах: объемах, ценах, сроках, принципах работы и т.д. И без лишнего давления с нашей стороны выполнить обязательства».

По словам Иннокентия Петрова, директора по продажам Lindab Buildings в регионах Урала и Сибири, стоит также изучить деловую репутацию субподрядчиков: «Мы работаем с пулом таких организаций – в России их около 40, в мире – порядка 360. Всех отбираем крайне тщательно, и если партнер хотя бы раз скомпрометировал себя, отношения с ним разрываем сразу и навсегда. Был случай, когда один из подрядчиков не выполнил свои обязательства. Не на нашем объекте. Но он проиграл суд – и на этом наше сотрудничество закончилось». Гендиректор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев подтверждает: критериев множество, но репутация – один из главных. А по словам Сергея Мямина, вице-мэра Екатеринбурга по капстроительству и землепользованию, если за директором компании-подрядчика, главбухом или главным инженером тянется судебный шлейф – рассчитывать на контракт ей не приходится: «Бывают персоны, успевшие поработать в разных фирмах, которые потом сгорели. Это явный показатель недобросовестности. Застройщики таких, как правило, знают и не связываются с ними».

Сергей Мямин: «Репутация подрядчика – это его способность выполнять обязательства в срок и в полном объеме»

Тайные списки

Участники рынка подтверждают: у них есть черные списки подрядчиков. Правда, афишировать их отказываются наотрез. «Это не значит, что мы что-то утаиваем – публикация таких реестров повредит всему рынку. В Екатеринбурге и так хватает конфликтов вокруг девелопмента и стройкомплекса, наоборот, нужно объединять застройщиков, власти и общественность», - объясняет Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области.

Андрей Бриль: «У нас есть черные списки подрядчиков. Но раскрывать их – последнее дело»

Юрий Чумерин, директор свердловского Союза предприятий стройиндустрии, вспоминает: пять лет назад организация пыталась создать свой черный список подрядчиков и сделать его публичным. Но не вышло:

«Мы поняли: если опубликуем такой перечень, получим вал судебных исков – список ведь вещь достаточно субъективная, не докажешь свою правоту. Тогда мы решили делать рейтинг добросовестных организаций. Но тоже отказались от этой идеи. Поставишь одну компанию на пятую строчку, а другую на седьмую, и начнутся обиды, которые могут быть и вполне объективными».

В итоге, говорит г-н Чумерин, Союз разделил подрядные компании в составе СРО на три категории – по степени надежности. Но документ исключительно для сотрудников и афишировать его целиком организация не намерена.

Алексей Клименко, глава УК RED: «Рейтинги подрядных организаций нужны, но они должны быть максимально объективными. Подходить к этому вопросу нужно крайне деликатно».

Участники рынка решение профсообществ поддерживают. «Неосторожными действиями можно легко несправедливо испортить кому-то бизнес. Хотя рейтинговые списки нужны: публичное позиционирование дисциплинирует практически всех, положительно сказываясь на эффективности работы. Но к критериям включения в те или иные табели о рангах надо подходить очень вдумчиво и осторожно», - убежден г-н Фалько. Как добавляет директор ГК «Виктория» Борис Шварц, в стройиндустрии все понятно и без рейтингов: «Заказчик голосует рублем. Одни компании берут на объекты постоянно, а другие – нет. Если подрядчики все время работают на крупных стройках и значимых проектах города, значит, они и составляют верхушку рынка».

Александр Невмержицкий, директор Управления капитального строительства Среднего Урала: «Потребителям все равно, какие подрядчики работали на объекте. Для них главное - общее качество дома»

До сих пор черные списки строительных организаций создавали и публиковали городские и областные власти: это реестры недобросовестных поставщиков, напоминает Владимир Крицкий. Закон дает госзаказчику право вслух назвать компании, которые срывают сроки контрактов: «После этого такие подрядчики больше никогда не участвуют в строительстве бюджетных объектов». Сюда же относятся те, кто не соблюдает интересы дольщиков. Мэрия или минстрой рекомендуют горожанам быть к ним внимательнее, и лишний раз подумать, прежде чем покупать у них квартиры.

Олег Кудрявцев, гендиректор Cross Development Group: «Качество недвижимости зависит от многих компаний, поэтому оценивать нужно не участников процесса, а конечный результат»

Как добавляет Сергей Мямин, в Екатеринбурге есть один публичный рейтинг добросовестных подрядчиков – его формирует НП СРО «Гильдия строителей Урала». Соответственно, и касается он лишь членов этой СРО. С февраля 2012 г. перечень делают по итогам опроса 30 крупнейших застройщиков города, и обновляют раз в квартал. По мнению Алексея Караваева, председателя правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга, городу нужны более широкие рейтинги – чтобы инвесторам было проще ориентироваться. «Речь не о крупных инвесторах – они-то знают, кого брать на работы. Но есть огромная масса лиц, которым периодически нужно освоить 20-30 млн руб. – построить склад, пристрой и т.д. Заказчиков они, как правило, не привлекают, генподрядчиков – тоже. Ищут строителей сами, ориентируясь на сарафанное радио. Им были бы полезны ориентиры», - поясняет г-н Караваев. Ирина Невзорова, гендиректор компании «Бергауф Строительные Технологии» подтверждает: рейтинги участников строительного рынка (и генподрядчиков, и подрядчиков) необходимы:

«Мы строим завод в Новосибирске, знаем там многих – мы же строительные смеси выпускаем. Но выбрать генподрядчика было очень тяжело, боюсь, что не все достойные компании на конкурс пригласили. Поэтому рейтинг нужен – для инорегиональных инвесторов он точно будет полезен. И по подрядчикам тоже было бы хорошо увидеть картину рынка: на кровельные, общестроительные работы, монтаж металлоконструкций мы ни службу заказчика, ни генподрядчика не привлекаем – порой очень тяжело определиться, кого приглашать».

«Таджик-строй» роняет цены

Участники рынка признают: в последние пару лет подрядный рынок города меняется, причем в худшую сторону. Как говорит региональный директор «СМУ 6» Алексей Садовский, трендом стало стремление максимально снизить цену проекта. «Инвесторы после кризиса 2008 г. начали считать деньги и экономить, на чем только можно. Спрос рождает предложение. Появляются генподрядчики, готовые работать за очень скромные деньги. Свою маржу они получат, но будут прессовать подрядчиков, что называется в пол, - чтобы те работали за копейки. Профессионалы не прогибаются, а вот компании-однодневки в стиле «Таджик-строй» - вполне», - рассказывает г-н Садовский.

И добавляет: таких фирм в Екатеринбурге очень много, именно они сегодня делают рынок, на их расценки ориентируются заказчики и генподрядчики. Снижают цену они за счет минимизации постоянных расходов и ухода от налогов.

«В штате таких контор всего пара-тройка сотрудников – они контролируют работы. Все остальное делают гастарбайтеры, которые могут нигде не числиться. Зарплату они получают налом – значит, можно серьезно сэкономить на НДС и других налогах. Директор в таких фирмах, как правило, подставной, они часто меняют юрлицо. Живет такая компания один сезон, отсудить у этих строителей что-либо в случае конфликта невозможно. Если возникают проблемы на объекте, такая компания-подрядчик просто растворяется, прямо на глазах у инвестора», - комментирует Алексей Садовский.

Как говорит Юрий Чумерин, раньше стоимость строительства занижалась в основном при возведении бюджетных объектов. Сейчас эта практика начала распространяться и на коммерческие стройки. Так, часть застройщиков для расчетов за выполненные работы с подрядчиками занижают коэффициент инфляции. «Бывает, что в 1,5 раза. И как работать при таких условиях? Также мы видим: появляется много новых компаний, старые игроки меняют названия, идет вал неплатежей, преднамеренных банкротств», - перечисляет г-н Чумерин.

По словам Алексея Гвержиса, директора «Центра подрядов «Атомстройкомплекс», такие подрядчики вредят всему рынку. Выход один – отказаться от работы с теми, кто бесконечно неоправданно роняет цену. Чтобы не зависеть от сторонних подрядчиков, часть застройщиков Екатеринбурга создают свои компании для реализации проектов. Такие фирмы, даже если они работают с нареканиями, все равно понятнее заказчику, говорит г-н Гвержис:

«Работа с собственными подрядчиками – вещь неплохая. Эти компании взращиваются заказчиком, генподрядчиком или инвестором. Всегда знаешь, чего от них ожидать. Например, фирма «Спецмонтаж» работает на объектах АСК уже 18 лет. Претензии по качеству есть к любым подрядчикам. Но если к нам придет неизвестная контора и заявит, что справится лучше, не факт, что мы выберем ее. Все-таки «Спецмонтаж» - наш давний партнер, мы знаем, как он работает».

При этом Алексей Гвержис подчеркивает: такая стратегия не отсекает сторонние компании от проектов АСК: «40% сантехнических работ выполняет не наша компания, которой мы доверяем. И подобных подрядчиков довольно много».

Алексей Гвержис убежден: нужно отказываться от работы с подрядчиками, которые бесконечно неоправданно роняют цену

Субподрядчики тоже не застрахованы от проблем с заказчиками. Один из последних крупных примеров – конфликт вокруг строительства первой очереди МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО», когда компании ждали расчета за работы 2,5 года. Главная причина одна: в конце 2010 г. субподрядчики поддались на призыв властей построить выставочный центр за 10 месяцев. Подготовка документов догоняла стройку. Сметы не были согласованы, и по окончании работ заказчики обнаружили, что субподрядчики выставляют им счета куда большие, чем они ожидали. Проверить расходы было зачастую невозможно. В итоге после сдачи МВЦ в эксплуатацию инвестор проекта (область представляло ООО «Уральский выставочный центр» (УВЦ), доля в котором есть у «Синара-Девелопмент») и генподрядчик, «Русград», разошлись в оценке стоимости работ: первый настаивал на 6 млрд. руб., второй – на 9 млрд. руб. Разбираться в ситуации стали под наблюдением областного премьера Дениса Паслера. В июле 2012 г. УВЦ подписал соглашение, фиксирующее окончательную цену на уровне 5,8 млрд руб. Но расчеты с подрядчиками все равно затянулись – до апреля 2013 г.

Другой крупный скандал разгорелся в конце 2012 г. между подрядчиком строительства БЦ «Высоцкий» компанией «Высотка строитель», и инвестором небоскреба Андреем Гавриловским. Фирма обвинила бизнесмена в том, что он продал ей седьмой этаж в БЦ, а после незаконно расторг договор и перепродал помещения. Сам г-н Гавриловский все обвинения отрицал, попутно обвиняя «Высотку строитель» в низком качестве работ.

По мнению участников рынка, на подрядном рынке резких изменений не будет: бюджетные тендеры так и будут выигрывать фирмы, находящие возможность работать за небольшие деньги. Частные заказчики будут отсекать от своих проектов подозрительных субподрядчиков, используя индивидуальные критерии надежности. «Законодательство таково, что муниципалитет должен ориентироваться на один критерий – на цену. О каких-то изменениях закона мы может только мечтать», - комментирует Сергей Мямин. По мнению Алексея Садовского, исправить ситуацию могли бы правоохранительные органы и ФМС, если бы они взялись за подрядчиков-однодневок. «Но большого интереса к этой проблеме они не проявляют», - резюмирует он.