Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса

Кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости укрепляются. Как сообщил DK.RU аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев, в сегменте офисов классов A, В+, В сохраняется высокий уровень вакантных площадей, порядка 20%. Во втором квартале 2014 г. этот показатель составлял 13%, а во втором квартале 2013 г. - 15%.

В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне высокой, и чтобы привлечь арендаторов требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров города снижаются уже в течение двух лет - стоимость аренды офисных помещений в наиболее массовом сегменте – классе В, подешевела в среднем на 15%. В крупнейших БЦ класса В появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги.

Г-н Октаев отмечает: объемы ввода в сегменте офисной недвижимости снизились еще в 2013 г. и составили 51 тыс. кв. м, против 120 тыс. в 2012 г. В прошлом году объем ввода был 68 тыс. кв. м, а в первом полугодии 2015 г. - около 50 тыс. кв. м. В начале года были сданы в эксплуатацию БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также офисник на ул. Бажова. Эти проекты начали реализовываться еще до начала текущего кризиса, однако девелоперы предпочитают завершение строительства, а не консервацию, дабы сохранить репутацию проектов.

«Сегодня рынок переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды. При этом мы не наблюдаем, чтобы закладывались новые офисные объекты. Даже те проекты, что  раньше декларировались как бизнес-центры, либо остались в качестве инвестпроектов, либо переформатировались под другой функционал», - констатирует Константин Октаев.

Как добавляет полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, ситуацию в офисном сегменте можно охарактеризовать словом «стагнация»:

«Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, который имел место после 2008 г. В предыдущий кризис мы вошли с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м. в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит, они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения в течение года. Дальше рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры – новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей».

Эксперты также отмечают: если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 г. явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов.

«На рынке практически нет инвесторов, так как показатели доходности от аренды офисной недвижимости низкие, и они до сих пор не достигли такого уровня, чтобы сделать этот бизнес экономически целесообразным. Офисы сейчас покупаются в основном для нужд своих компаний. Цены предложения на рынке продажи значительно не снижаются – реализуют площади инвесторы, которые приобретали их на пике рынка и не готовы продавать дешевле. Это говорит о том, что частные инвесторы - все-таки непрофессиональные участники рынка. Достаточно лишь прикинуть, сколько теряет собственник от простоя площадей, при этом выплачивая коммунальные платежи и налоги, и сравнить эту сумму с разницей в цене продажи, которую он запрашивает и какую мог бы запросить с дисконтом. Прибавьте сюда доходы по банковскому депозиту, на котором можно было бы разместить средства, полученные от продажи офиса. Сразу станет ясно, что эта разница компенсировалась бы в кратчайшие сроки. Но, видимо, основная мотивация таких собственников - выждать длительный период времени, рассчитывая, что в долгосрочном периоде офисная недвижимость все равно покажет рост в цене, а не управлять своими активами в краткосрочной и среднесрочной перспективе», - говорит г-н Октаев.

И добавляет: результатом нынешнего кризиса для офисной недвижимости может стать развитие по одному из двух путей.

«Либо начнется исход частных инвесторов и на рынке останутся только профучастники, которые зарабатывают именно на управлении и эксплуатации, либо рынок покажет определенную деградацию, и вновь будет проходить прошлые этапы, в том числе возвращение частных инвесторов. Сегодня он находится на перепутье и дальнейший сценарий его развития не видится однозначным», - прогнозирует Константин Октаев.

В сегменте торговой недвижимости тенденции схожие. По словам аналитика УПН Гурама Тухашвили, за последний год снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка, другие федералы закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц.

Параллельно с уходом международных операторов на рынке стал усиливаться процесс ротации – местные магазины начали снижать издержки за счет уменьшения занимаемых помещений, либо за счет переезда на более дешевые площадки. В итоге за последний год число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга. Сначала активно высвобождались небольшие помещения. Затем тенденция стала постепенно перебираться на крупных арендаторов, в том числе и якорных. За последний год были закрыты Gulliver Kinder в ТЦ «Восточный», мебельный магазин «Полтинник» в ТРЦ «Антей шопинг клуб», гипермаркет «СтройАрсенал» в ТЦ WOW HOUSE, магазины бытовой техники «Корпорация Центр» в ТРЦ «Антей шопинг клуб» и ТЦ «Кировский Люкс», «Эльдорадо» в ТРЦ «Фан Фан», «Снежная королева» в ТРЦ «Карнавал» и др.

«Однако этот процесс не такой мощный, как кажется. Объем вакантных площадей в торговых центрах вырос с обычных 1,5-2% до 4%. К концу года мы ожидаем, что уровень незанятых площадок может составить порядка 7%. Ставки аренды в ТЦ города за последний год снизились примерно на 10% - это коснулось практически всех объектов. Причем некоторые участники рынка считают, что эта корректировка - только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более заметное снижение цен. Отрицательные корректировки по итогам двенадцати месяцев 2015 г. могут составить до 10-15%, а в отдельных объектах – до 25-30%. Понятно, что в условиях снижающегося спроса управляющие торговыми центрами вынуждены были идти и на другие уступки. Первым шагом навстречу стал пересмотр валютных договоров, другой уступкой был переход со схемы фиксированной арендной ставки на схему «минимальный фикс, плюс процент с оборота». Это позволило ритейлерам в меньшей степени зависеть от потребительской активности, которая в последнее время была, мягко говоря, неустойчивой», - говорит г-н Тухашвили.

Андрей Бриль добавляет: в торговом сегменте драматизма нет – реализуется несколько крупных проектов строительства качественных хорошо управляемых торговых центров. А вот у ТЦ без хорошей концепции и сбалансированного пула арендаторов сейчас будут проблемы, прогнозирует эксперт.

Что касается складского сегмента, то снизившиеся обороты оптовых и розничных торговых компаний тоже внесли коррективы в его развитие. Гурам Тухашвили поясняет: большого спроса на площади в складских комплексах не наблюдается – новые операторы интереса не проявляют. Параллельно часть компаний, арендующих склады, снизили объемы занимаемых площадей.

«Условно говоря, раньше оператор арендовал 10 тыс. кв. м., но пересмотрел договор и теперь занимает 8 тыс. квадратов. Есть другие примеры: концерн General Motors, у которого на Урале был распределительный центр, прекратил поставки в РФ – часть площадей компания высвободила. Процесс высвобождения площадей в складских центрах стал наблюдаться в последние два квартала, сейчас объем вакантных помещений составляет порядка 1,5%. Немного, но для рынка, где обычно этот показатель был круглой цифрой ноль, это уже тревожный звоночек. Мы ожидаем, что уровень незанятых складских площадей к концу года еще вырастет, но в итоге цифра будет несущественной – около 3-4%», - комментирует аналитик УПН.

И добавляет: в последние три месяца на рынке началось плавное снижение ставок аренды, чего ранее не наблюдалось – речь идет о корректировке в 5%. По прогнозам УПН, до конца года ставки еще немного снизятся, по отдельным объектам коррекция может составить 7-10%. При этом, как и на рынке офисников, новые объекты девелоперы сейчас не закладывают:

«Если говорить о качественных масштабных проектах складской недвижимости, то новых проектов мы не наблюдаем. Строиться будут разве что небольшие комплексы на 1,5-2 тыс. кв. м., которые компании возведут для собственных нужд на недорогих землях в промзонах», — говорит Гурам Тухашвили.

Эксперты также отмечают: в связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу производственно-складских объектов. Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, вынуждают собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования — конечная цена сделки может быть ниже первоначальной в два раза. Полгода назад собственники помещений не были готовы к таким большим скидкам.

При этом, как говорит глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль, несмотря на готовность владельцев складских помещений уступать покупателям в цене, даже «покупателей-экстремистов» сейчас осталось не так много. Низкий спрос на складские объекты объясняется, опять же, кризисом.

«В сложившихся экономических условиях владельцы компаний делают ставку на аренду, а не на покупку складской недвижимости. Продажи — это долгосрочные инвестиции. Чтобы найти средства на приобретение помещений, необходимо вытащить их из оборота компании, а в этом случае стоимость денег получается очень высокой. Проще и дешевле купить землю и построить склад под себя»,— отмечает г-н Хиль.

Андрей Бриль добавляет: логистический сегмент больше связан с политическими и макроэкономическими решениями. Сейчас все зависит от того, что будет с международным транспортным коридором «Берлин – Пекин» — насколько быстро он пройдет через регион.

«Если это случится, здесь будет бум логистики. Пока этого нет — дают о себе знать проблемы с финансированием проектов. Плюс в этой сфере сроки окупаемости довольно высокие, и доходности не такие, чтобы сейчас инвесторы устремились в складские проекты. В целом ситуация не очень оптимистичная, но надо понимать, что сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок коммерческой недвижимости должен будет оживать — года через два. Главным образом все зависит от финансовой системы — если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке», — резюмирует г-н Бриль.